Kira sözleşmesi örnekleri ararken karşınıza çıkan metinlerin çoğu aynı matbu kontratın kopyasıdır: iki sayfa genel koşul, boş bırakılmış demirbaş satırı ve hiçbir senaryoya tam oturmayan tek bir şablon. Bu yazıda konut, eşyalı konut, kefilli konut, işyeri, alt kira, sezonluk yazlık, arsa, tarla, şirket lojmanı ve ek protokol olmak üzere on ayrı gayrimenkul kira sözleşmesi örneğini tam metin hâlinde hazırladım. Her örneği PDF ya da Word olarak indirebilir, tarayıcıda köşeli parantezli alanları doldurup düzenlenmiş hâlini kendiniz kaydedebilirsiniz. Metinlerin tamamı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine göre yazıldı; her maddenin hangi kanun hükmüne dayandığını yazının ilgili bölümünde açıkladım.
Sözleşme metinlerine hemen geçmek isteyenler için hızlı yol: aşağıdaki tabloda durumunuza uyan satırı bulun ve bağlantıyı seçin. Metnin hangi maddesinin neden orada olduğunu merak edenler için tablo ile sözleşmeler arasındaki bölümler, sözleşmeyi doldururken en çok hata yapılan on beş konuyu kanun maddeleriyle birlikte ele alıyor.
Kira Sözleşmesi Örnekleri: Hangisi Sizin Durumunuza Uyuyor?
Bu yazıdaki on kira sözleşmesi örneği, kiralananın türüne ve tarafların kimliğine göre ayrılmıştır. Boş daire için birinci, eşyalı daire için ikinci, kefil gerekiyorsa üçüncü, dükkân ve ofis için dördüncü örnek kullanılır. Alt kira, yazlık, arsa, tarla, şirket lojmanı ve mevcut sözleşmeyi değiştiren ek protokol için ayrı metinler hazırlandı.
| No | Sözleşme örneği | Kim için | Uygulanan hükümler |
|---|---|---|---|
| 1 | Konut kira sözleşmesi (standart) | Boş daire, gerçek kişi kiracı | TBK m.339-356 konut hükümleri |
| 2 | Eşyalı konut kira sözleşmesi | Mobilyalı daire, demirbaş listesi | Konut hükümleri, eşya dâhil (m.339) |
| 3 | Kefilli konut kira sözleşmesi | Ödeme güvencesi isteyen kiraya veren | Konut hükümleri + kefalet (m.581-603) |
| 4 | Çatılı işyeri kira sözleşmesi | Dükkân, ofis, atölye | Çatılı işyeri hükümleri, stopaj, damga vergisi |
| 5 | Alt kira sözleşmesi | Kiracının bir bölümü kiralaması | m.322 yazılı rıza, asıl sözleşmeye bağlılık |
| 6 | Sezonluk yazlık kira sözleşmesi | Altı ayı geçmeyen geçici kullanım | Genel hükümler (m.339/1 istisnası) |
| 7 | Arsa ve açık alan kira sözleşmesi | Otopark, depolama, konteyner | Genel hükümler (m.299-338) |
| 8 | Ürün kirası sözleşmesi | Tarla, bahçe, zeytinlik, sera | Ürün kirası (m.357-378) |
| 9 | Şirketin kiracı olduğu konut sözleşmesi | Personel lojmanı | Konut hükümleri + stopaj + damga vergisi |
| 10 | Kira sözleşmesi ek protokolü | Süre, bedel, kiracı değişikliği | m.323 devir, m.343-344 bedel |
Bu sayfa, sitedeki örnek dilekçeler koleksiyonunun kira hukuku ayağıdır. Dilekçelerden farklı olarak sözleşme örnekleri mahkemeye değil karşı tarafa hitap eder; bu yüzden metinlerde dava dili değil, iki tarafın da imzalayabileceği dengeli bir dil kullandım.
Sözleşmeleri Nasıl Kullanacaksınız: PDF, Word ve Tarayıcıda Düzenleme
Her sözleşme kutusunda dört seçenek bulunur: PDF indir, Word indir, tarayıcıda düzenle ve düzenlenmiş hâli PDF kaydet. Köşeli parantez içindeki alanlar doldurulacak yerlerdir; eğik çizgiyle ayrılmış seçeneklerden biri seçilip diğeri silinir. Tarayıcıda düzenleme kaydedilmez; sayfayı kapatmadan PDF ya da Word olarak indirin.
Düzenleme modunda köşeli parantezli alanlar sarı renkle işaretlenir. Alanın üzerine tıklayıp yazmanız yeterlidir; metnin geri kalanı da düzenlenebilir olduğundan ihtiyacınız olmayan maddeyi silebilir ya da yeni madde ekleyebilirsiniz. Madde silerseniz son maddedeki madde sayısını ve nüsha bilgisini güncellemeyi unutmayın; tutarsız madde sayısı ileride metnin sonradan değiştirildiği iddiasına zemin hazırlar.
PDF kaydetme, tarayıcının yazdırma penceresini açar. Hedef olarak PDF’e kaydet seçilir; sayfa kenar boşlukları varsayılan bırakıldığında sözleşme A4 boyutunda üç ile beş sayfa arasında çıkar. Word indirme ise düzenlenmiş metni Microsoft Word, LibreOffice ve Google Dokümanlar’ın açabildiği bir dosya olarak kaydeder. Hiçbir işlemde metniniz sunucuya gönderilmez; işlemlerin tamamı kendi tarayıcınızda gerçekleşir.
İmza için iki nüsha yazdırın, her sayfayı paraflayın, son sayfayı imzalayın. Kefil varsa kefalet bölümündeki tutar, tarih ve müteselsil ifadesi mutlaka kefilin el yazısıyla doldurulmalıdır; bilgisayarda yazılmış kefalet bölümü kanunun aradığı şekle uymaz.
Kira Sözleşmesi Nedir ve Hangi Kanuna Tabidir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299 bu tanımı verir. Genel hükümler m.299-338, konut ve çatılı işyeri kiraları m.339-356, ürün kirası m.357-378 arasında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi türleri de bu ayrıma göre okunur: konut kirası, çatılı işyeri kirası, çatısız taşınmaz kirası ve ürün kirası. Bu üçlü ayrım, hangi örneği seçeceğinizi belirleyen ilk sorudur. Konut ve çatılı işyeri kiraları kiracıyı koruyan emredici hükümlerle donatılmıştır: kiraya veren süre bitince kiracıyı çıkaramaz, depozito üç aylık kirayla sınırlıdır, kira artışı TÜFE ortalamasıyla bağlıdır, ceza koşulu yazılamaz. Arsa, açık depo, otopark gibi çatısız taşınmazlarda ve tarla gibi ürün veren yerlerde bu koruma yoktur; sözleşme belirli süre sonunda gerçekten biter, depozito serbestçe kararlaştırılır.
Sınır bazen inceldiği için örneklerde kiralananın niteliğini açıkça yazdım. Üstü kapalı bir depo çatılı işyeri sayılır; aynı deponun önündeki açık saha genel hükümlere tabidir. Yazlık daire konuttur, ama altı ay ve daha kısa süreyle geçici kullanım için kiralandığında m.339/1 uyarınca konut hükümleri uygulanmaz. Bu nüans altıncı örneğin varlık sebebidir.
Her Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Unsurlar
Kanun zorunlu bir madde listesi vermez; kiralanan, kira bedeli ve tarafların iradesi sözleşmeyi kurmaya yeter. Uygulamada tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kiralananın adresi ile tapu bilgileri, kira bedeli ve ödeme günü, süre, kullanım amacı, depozito, teslim durumu ve demirbaş listesi yazılmadığında boşluğu kanunun yedek hükümleri doldurur.
Yedek hükümlerin doldurduğu boşluk her zaman tarafların istediği sonucu vermez. Ödeme günü yazılmamışsa m.314 gereği kira ayın sonunda ödenir; oysa kiraya verenlerin çoğu peşin ödeme bekler. Süre yazılmamışsa sözleşme belirsiz süreli sayılır ve fesih dönemleri m.328-329’a göre hesaplanır. Kullanım amacı yazılmamışsa konutun home-ofis olarak kullanılıp kullanılamayacağı tartışma konusu olur.
Örneklerin başındaki bilgi tablosu bu boşlukları tek tek kapatmak için tasarlandı. Tabloyu doldururken tapu bilgilerini tapu senedinden, kimlik bilgilerini kimlik kartından aynen aktarın. Kiracı bir şirketse vergi numarası, MERSİS numarası ve imza atan temsilcinin sıfatı yazılmalı; imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir.
Teslim durumu tablonun en çok atlanan satırıdır. Boyalı, temiz ve tesisatı çalışır ifadesi yalnızca başlangıç noktasıdır; asıl güvence, fotoğraflı teslim tutanağıdır. Birinci örneğin sonundaki tutanak şablonu sayaç endekslerini, anahtar sayısını ve fotoğraf adedini içerir. Tahliyede depozito tartışmasının büyük bölümü bu tutanakla çözülür.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı? Noter, Kırtasiye Kontratı ve e-Devlet
Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. TBK m.12 bunu açıkça düzenler. Noter onayı geçerlilik şartı olmayıp imza ve tarihin ispatını kolaylaştırır. Kırtasiyeden alınan matbu kontrat imzalandığında geçerlidir. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenleme hizmeti bulunmaz; e-Devlet yalnızca yan işlemler için kullanılır.
Yazılı olmayan sözleşmenin sorunu geçerlilik değil ispattır. Kira bedelini, başlangıç tarihini ve demirbaşları sözlü sözleşmede kanıtlamak dekontlara, mesajlara ve tanıklara kalır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ise m.348 gereği yazılı olmak zorundadır; sözlü sözleşmede bile fesih yazılı yapılır.
Noterde düzenlenen sözleşme, imza inkârını ve tarih tartışmasını kapatır. Bu özellikle tahliye taahhüdünde önemlidir; taahhüt noterden alınmamışsa kiracının imzayı inkâr etmesi hâlinde yargılama uzar. Tahliye taahhüdünde imza inkârı ve para cezası konusunu ayrı bir yazıda ele aldım. Sözleşmenin kendisi için noter masrafı genellikle gereksizdir; iki tanık huzurunda imzalanan ve her sayfası paraflanan metin çoğu uyuşmazlıkta yeterlidir.
e-Devlet konusunda yaygın bir yanlış anlama var. e-Devlet üzerinden sözleşme yapılmaz; ancak kiracı taşındıktan sonra adres beyanını e-Devlet’ten yapabilir, kiraya veren tapu bilgilerini ve DASK poliçesini oradan sorgulayabilir, kira gelirini Hazır Beyan sisteminden bildirebilir. Bu yazıdaki örnekleri indirip imzalamak, e-Devlet’te olmayan bir hizmeti aramaktan daha kısa yoldur.
Kira Bedeli, Ödeme Şekli ve Bankadan Ödeme Zorunluluğu
Kira bedeli sözleşmede rakam ve yazıyla, aylık ve yıllık olarak yazılmalıdır. Ödeme günü belirtilmezse TBK m.314 uyarınca kira ayın sonunda ödenir. 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki 500 TL sınırı kaldırıldı; konut ve işyeri kiralarının tamamı banka veya PTT aracılığıyla ödenmek zorundadır.
Bankadan ödeme zorunluluğu yalnızca vergi düzeniyle ilgili değildir; kiracının en güçlü ispat aracıdır. Dekont açıklamasına kiracının adı ve kira ayı yazıldığında ödeme tarihi, tutarı ve dönemi tartışmasız hâle gelir. Elden ödemede kiraya verenin imzalı makbuz vermesi gerekir; makbuz alınmadan yapılan ödemede ispat yükü kiracıdadır.
Örneklerdeki ödeme maddesi, kiraya verenin eksik ya da geç ödemeyi kabul etmesinin sonraki aylar için hak kaybı yaratmayacağını ayrıca yazar. Bu cümle olmadan, birkaç ay geç ödemeyi ses çıkarmadan kabul eden kiraya verenin sonradan ihtar çekmesi dürüstlük kuralına aykırılık savunmasıyla karşılaşabilir.
Şirket kiracılarda net ve brüt ayrımı sözleşmeye yazılmalıdır. Kiraya veren gerçek kişi ise kiracı şirket brüt bedelden gelir vergisi tevkifatı yapar ve net tutarı öder. Sözleşmede yalnızca tek bir rakam yazılırsa bu rakamın net mi brüt mü olduğu tartışılır; dördüncü ve dokuzuncu örnekler bu ayrımı açıkça kurar.
Kira Artışı: TÜFE Kuralı ve Beş Yıl Sonrası
Yenilenen dönemde kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. TBK m.344 bu sınırı koyar; aşan anlaşma geçersizdir. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 üst sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Beş yıl sonra bedel, emsal ve rayiç gözetilerek hâkim tarafından belirlenebilir.
Örneklerdeki artış maddesi TÜFE on iki aylık ortalamasını doğrudan yazar. Bazı matbu kontratlarda hâlâ yüzde 25 ya da sabit yüzde ile artış ifadeleri bulunuyor; bu ifadeler TÜFE ortalamasının altında kaldığı sürece geçerli, üstüne çıktığı anda o kısım itibarıyla geçersizdir. Artış maddesi hiç yazılmamışsa kiraya veren yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirimle artış isteyebilir; m.345 bu bildirimi kira tespit davasının etkisi bakımından önemli kılar.
Beş yıllık eşik uygulamada en çok karıştırılan konudur. Sürenin başlangıcı, hesaplanma biçimi ve kiracının boş tuttuğu dönemler kira tespit davasında beş yıl yazısında ayrıntılı işlendi. Sözleşme yönünden bilinmesi gereken şudur: beş yıl dolduktan sonra sözleşmedeki artış oranı bağlayıcı olmaktan çıkar; taraflar anlaşamazsa bedeli mahkeme belirler. Onuncu örnekteki ek protokol, beş yıl sonrasında karşılıklı anlaşmayla bedel güncellemek için bir seçenek olarak düzenlendi.
Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl Yazılmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. TBK m.342 uyarınca para, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka, güvenceyi iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla geri verir. Elden alınan depozitoda bu koruma çalışmaz.
Uygulamada depozito neredeyse her zaman elden ya da kiraya verenin hesabına verilir. Kanunun öngördüğü vadeli hesap düzeni ise kiracıyı korur: sözleşme bittikten sonra üç ay içinde kiraya veren dava ya da takip başlattığını bankaya bildirmezse banka parayı kiracıya öder. Örneklerde kanuni düzeni yazdım; taraflar elden ödemeyi tercih ediyorsa madde metnindeki hesap ifadesi çıkarılıp imzalı makbuz eklenmelidir.
Depozitonun kira yerine kullanılamayacağı, örneklerin tamamında ayrı bir cümledir. Son ayın kirasını depozitodan düşme alışkanlığı, tahliyede hasar tespiti yapıldığında kiraya vereni güvencesiz bırakır ve iki haklı ihtar tartışmasına yol açar. Depozito iadesi, anahtar teslimi ve tevdi mahalli konusunu kira ilişkisinin sonu başlıklı yazıda adım adım anlattım.
Arsa ve ürün kirasında üç aylık sınır uygulanmaz; yedinci ve sekizinci örnekler bunu açıkça belirtir. İşyeri kiralarında ise depozito yerine kesin ve süresiz banka teminat mektubu giderek yaygınlaşıyor; dördüncü örnek bu seçeneği içerir.
Süre: Belirli, Belirsiz ve Sözleşmenin Uzaması
Sözleşme belirli ya da belirsiz süreli yapılabilir (TBK m.300). Konut ve çatılı işyerinde belirli süre bitince kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar; kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi bitiremez (m.347). On yıllık uzama süresi dolduktan sonra üç aylık bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilir.
Bu kural, konut ve işyeri örneklerinde sürenin neden bir yıl tutulduğunu açıklar. Üç yıllık sözleşme kiraya verene üç yıl sonra tahliye hakkı vermez; yalnızca kiracıyı üç yıl bağlar. Kiracı açısından uzun süre, erken tahliyede makul süre kirasını büyütmez ama fesih hakkını on beş günlük bildirime indirger. İşyerinde üç yıl tercih etmemin sebebi tadilat yatırımının geri dönüş süresidir, tahliye kolaylığı değil.
Arsa ve ürün kirasında belirli süre gerçekten biter. TBK m.327 uyarınca süre dolunca sözleşme kendiliğinden sona erer; taraflar açık anlaşma olmadan ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür ve m.329’a göre altı aylık dönem sonu için üç ay önceden fesih bildirilir. Yedinci örnekteki süre maddesi bu dönüşümü ve sonucunu açıkça yazar; sezonluk yazlık örneğinde ise süre sonunda anahtarın teslim alınması gerektiğini özellikle belirttim.
Kefil Nasıl Eklenir? El Yazısı Şartı ve Eş Rızası
Kefalet, yazılı yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. TBK m.583 uyarınca azami miktar, tarih ve müteselsil kefil ifadesi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Evli kefil için m.584 gereği eşin yazılı rızası en geç kefalet anında alınır.
Matbu kontratların kefil satırı bu şartların hiçbirini karşılamaz: ad, soyad ve imza vardır; azami miktar, tarih ve el yazısı yoktur. Böyle bir kefalete dayanarak açılan davada kefil sorumluluktan kurtulur. Üçüncü örneğin sonundaki kefalet bölümü bu yüzden tamamen boş bırakıldı ve her satırın kefil tarafından el yazısıyla doldurulacağı belirtildi.
Kefaletin süresi ayrı bir tuzaktır. Sözleşme birer yıl uzadığında kefil uzayan dönemlerden de sorumlu olur mu? Yargıtay uygulaması, kefaletin belirtilen süre ve azami miktarla sınırlı olduğunu kabul eder; uzayan dönemleri kapsaması isteniyorsa bu, kefalet bölümünde el yazısıyla yazılmalı ve azami miktar bunu karşılayacak büyüklükte belirlenmelidir. Bu konuda kesin bir kanun hükmü yerine içtihat bulunduğundan, uzun dönemli kefalet düşünen kiraya verenin metni somut duruma göre değerlendirmesi gerekir.
Eş rızası olmadan verilen kefalet hüküm doğurmaz. Kefil evliyse eşinin sözleşmeye imza atması ya da ayrı bir rıza yazısı vermesi gerekir; üçüncü örnekte eş rızası bölümü hazır durumdadır. Ticari işletme sahibinin işletmesiyle ilgili kefaleti gibi istisnalar m.584/3’te sayılmıştır, ancak konut kirasında bu istisnalar genellikle işlemez.
Kefalet, tadilat yatırımı ve devir gibi başlıklar sözleşmenin en çok uyuşmazlık üreten kısımlarıdır. Bu bölümleri kendi durumunuza göre kurmak isterseniz iletişime geçebilirsiniz; hangi maddenin sizin dosyanızda nasıl sonuç doğuracağı, sözleşmenin geri kalanına bağlıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Sözleşmeye Yazılır mı?
Yazılmamalıdır. TBK m.352/1 tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar; sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhüt, teslimden önce alınmış sayılır ve geçersiz kabul edilir. Taahhüt ayrı bir belgede, teslim tarihinden sonraki bir tarihle düzenlenir; boşaltılmayan kiralanan için bir ay içinde icraya ya da davaya başvurulur.
Bu yüzden on örneğin hiçbirinde tahliye taahhüdü maddesi yoktur. Kiraya veren taahhüt almak istiyorsa teslimden en az birkaç gün sonra, tercihen noterde, ayrı bir belge düzenlemelidir. Tarihi boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütler yargı önünde ciddi sorun yaratır; kiracının boş taahhüde imza attığını ispatlaması kolay değildir ama iddia dava süresini uzatır.
Birden fazla kiracı varsa taahhüdü hepsinin imzalaması gerekir; taahhüdü kiracılardan yalnızca biri imzalarsa ne olacağını ayrı bir yazıda tartıştım. Sözleşmede birden fazla kiracının adı yazılıyorsa hepsinin imzası ve müteselsil sorumluluk cümlesi de sözleşmeye eklenmelidir; örneklerdeki kiracı satırı tek kişi için hazırlandı, gerekirse satır çoğaltılır.
Alt Kira, Devir ve Kullanıcı Değişikliği
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kira ilişkisinin devri de yazılı rızaya bağlıdır; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı reddedemez ve devreden kiracı en fazla iki yıl müteselsilen sorumlu kalır (m.323).
Beşinci örnek alt kira için tasarlandı ve asıl kiraya verenin rıza metnini ek olarak içeriyor. Alt kira ilişkisinin en önemli özelliği asıl sözleşmeye bağlılığıdır: asıl sözleşme biterse alt kira da biter, alt kiracı asıl kiraya verene karşı boşaltma yükümlülüğü altındadır. Alt kiracı bunu bilmeden imza atarsa asıl sözleşmenin feshiyle birlikte sokakta kalır; sözleşmenin ikinci maddesi bu riski açıkça yazar.
Devir ile alt kira farklı şeylerdir. Alt kirada asıl kiracı ilişkiden çıkmaz, yalnızca yanına bir kişi alır. Devirde ise yeni kiracı eskisinin yerine geçer ve devreden kiracı, konut kirasında devir tarihinden sonraki borçlardan kurtulur. Onuncu örnekteki ek protokol devir için hazırlandı ve işyeri kiralarındaki iki yıllık müteselsil sorumluluğu ayrıca hatırlatır.
Şirket kiracılarda personel değişikliği ne alt kira ne de devirdir. Dokuzuncu örnek bu üç kavramı ayırır: konutu kullanan çalışan değiştiğinde kiracı şirket aynı kalır, yalnızca kullanıcı bildirimi yapılır. Bu maddenin yokluğunda kiraya veren, kullanıcı değişikliğini izinsiz alt kira sayarak fesih yoluna gidebilir.
Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı Neden Bu Kadar Önemli?
Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir (TBK m.334). Kiraya veren geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip eksiklikleri hemen yazılı bildirmek zorundadır, bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur (m.335). Teslim tutanağı olmadan bu iki hüküm işletilemez.
Demirbaş listesi yalnızca eşyalı dairelere özgü değildir. Boş dairede de kombi, ankastre ocak, mutfak dolapları, anahtar sayısı ve sayaç endeksleri liste konusudur. Birinci örneğin bilgi tablosunda bu satır zorunlu tutuldu; ikinci örnek ise her eşyanın marka, model, seri numarası ve takdir değerini içeren ayrıntılı liste ile tahliyede doldurulacak hasar tespit tutanağını ekliyor.
Takdir değeri, ürün kirasındaki tutanak mantığının (m.359) konut kirasına uyarlanmasıdır. Kaybolan ya da kırılan eşya için tarafların baştan üzerinde anlaştığı bir değer bulunduğunda tahliye günü pazarlık yerine hesap yapılır. Kiracı lehine olan sınır da yazılmıştır: onarım bedeli takdir değerinden düşükse düşük olan ödenir.
Gizli ayıp bu düzenin istisnasıdır. Teslimde olağan incelemeyle görülemeyen bir ayıp sonradan ortaya çıktığında kiracının hakları ve fesih imkânı ayrı bir konudur; kiralananda gizli ayıp, fesih, depozito ve komisyon yazısı bu senaryoyu ele alıyor. Sözleşme yönünden yapılacak şey, teslim tutanağına gizli ayıpların saklı tutulduğunu yazmaktır; birinci örneğin yedinci maddesi bunu içerir.
Aidat, Faturalar ve Onarım: Hangi Gider Kime Ait?
Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (TBK m.341). Olağan temizlik ve küçük bakım kiracıya (m.317), esaslı onarım ve kiralananı kullanıma elverişli tutma borcu kiraya verene düşer (m.301, m.305). Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya veren katlanır (m.303).
Aidat, bu ayrımın en çok tartışılan uygulamasıdır. Kapıcı, temizlik, asansör bakımı ve ortak elektrik gibi olağan işletme kalemleri kullanma gideridir ve kiracıya aittir. Çatı yenileme, dış cephe mantolama, asansör değişimi gibi kalıcı yatırımlar ise malikin borcudur; kat malikleri kurulu bu giderleri aidat adı altında toplasa bile kiracıya yansıtılamaz. Örneklerdeki gider maddesi bu ikili ayrımı isimlendirerek yazar. Kiracılı ev satın alırken aidat borcunun kime ait olduğunu kiracılı ev satın alma yazısında ayrıca ele aldım.
Onarımda ölçü, giderin niteliğidir: musluk contası kiracıya, kombi değişimi kiraya verene aittir. Kombinin yıllık bakımı ise olağan bakım sayıldığından kiracıya düşer. Eşyalı dairede beyaz eşyanın üretim hatası ya da ömrünü doldurmasından kaynaklanan arıza kiraya verene, kullanım hatası kiracıya aittir; ikinci örnek yetkisiz servis kullanımını da garanti kaybı sebebiyle yasaklar.
İşyerinde tablo genişler. Kepenk, vitrin camı, klima bakımı ve tabela kiracıya; çatı, dış cephe ve ana tesisat kiraya verene aittir. Kiracının faaliyeti yüzünden bina sigorta primi artarsa artan kısım kiracıya yansıtılır; dördüncü örnek bu maddeyi içerir.
Sözleşmede Yazılsa Bile Geçersiz Olan Maddeler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; gecikme hâlinde ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (m.343). Üç aylık kirayı aşan depozito (m.342) ve kirayla bağlantılı zorlayıcı sözleşme (m.340) de hükümsüzdür.
Bu liste, internetteki örneklerin çoğunda hâlâ yer alan maddeleri tek tek geçersiz kılar. Bir ay ödenmezse kalan kiralar muaccel olur, geç ödemede günlük yüzde bir ceza, kiracı çıkarken iki kira tazminat öder gibi ifadeler hem geçersizdir hem de sözleşmenin kalanına gölge düşürür. TBK m.334/3 ayrıca kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında önceden tazminat taahhüt etmesini yasaklar.
Geçersiz maddenin sonucu tüm sözleşmenin çökmesi değildir. TBK m.27/2 kısmi hükümsüzlük kuralını benimser; geçersiz hüküm düşer, kalan hükümler yürürlükte kalır. Kiraya veren açısından ders şudur: caydırıcı görünen ama uygulanamayan maddeler yerine, kanunun izin verdiği araçları doğru kurmak (yazılı ihtar, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, kefalet) çok daha etkilidir.
Döviz kaydı ayrı bir geçersizlik alanıdır. Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin döviz ya da dövize endeksli belirlenmesi, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca yasaktır; yabancı uyruklu kiracı gibi sınırlı istisnalar bulunur. Geçerli bir döviz kirasında ise TBK m.344/4 beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamayacağını düzenler. Örneklerin tamamı Türk lirası üzerinden yazıldı.
Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi ve Stopaj
Gerçek kişiler arasında konut olarak kullanılmak üzere yapılan kira sözleşmeleri 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablo uyarınca damga vergisinden istisnadır. İşyeri kiraları ve kiracının şirket olduğu sözleşmeler, süreye göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında vergiye tabidir. Kefalet şerhi ayrıca vergilendirilir.
Hesap basit: üç yıllık, aylık 40.000 TL kira bedelli bir dükkân sözleşmesinde matrah 1.440.000 TL, damga vergisi 2.721,60 TL’dir. Ek protokolle bedel artırıldığında yalnızca artan tutar, süre uzatıldığında yalnızca yeni dönem kirası üzerinden vergi hesaplanır. Verginin kime ait olacağı sözleşmeye yazılmazsa taraflar müteselsilen sorumludur; örneklerde bu satır doldurulacak alan olarak bırakıldı.
Stopaj, damga vergisinden ayrı bir konudur. Kiraya veren gerçek kişi ve kiracı vergi mükellefi (şirket, şahıs işletmesi, serbest meslek erbabı) ise kiracı, brüt kira bedeli üzerinden 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94 uyarınca tevkifat yapar ve kiraya verene net tutarı öder. Kiraya veren şirketse stopaj yoktur, bunun yerine katma değer vergili fatura düzenlenir. Dördüncü ve dokuzuncu örnekler bu iki durumu seçenekli olarak yazar; uygulanmayan seçenek silinir.
Sözleşme Sona Erince: Fesih Bildirimi, Erken Tahliye ve Anahtar Teslimi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m.348). Kiracı süreye uymadan çıkarsa, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira borcu devam eder; uygun yeni kiracı bulursa borç sona erer (m.325). Anahtar, imzalı tutanakla teslim edilir; alınmazsa tevdi mahalline bırakılır.
Örneklerdeki fesih maddesi bildirimin biçimini de yazar: noter, iadeli taahhütlü mektup ya da elden imza karşılığı tebliğ. Kısa mesaj ve e-posta bildirimleri bilgilendirme amaçlıdır; fesih için yeterli sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır ve bu tartışmaya girmemek en ucuz çözümdür. Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan feshedemez (m.349); birinci örnek bu beyanı ayrı bir madde olarak içerir.
Erken tahliyede makul süre, kanunda gün olarak yazmaz; hâkim kiralananın konumuna ve piyasa koşullarına göre takdir eder. Uygulamada konutlarda çoğunlukla üç ay civarında belirlenmekle birlikte bu bir kural değil eğilimdir. Kiracının bu yükten kurtulmasının yolu, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenin makul olarak kabul edebileceği yeni bir kiracı bulmaktır; sözleşmeye bu cümlenin yazılması kanunun tekrarıdır ama tarafları bilgilendirir.
Tahliye davası sürerken taşınmazın satılması, yeni malikin ihtiyaç iddiası ve süre hesabı gibi konular sözleşme metninin dışında kalır; bunları sitedeki ilgili yazılarda ele aldım. Sözleşme yönünden yapılacak şey, tebligat adresi maddesini boş bırakmamaktır; adres değişikliğini bildirmeyen tarafa eski adrese yapılan tebligat geçerli sayılır.
Kira Sözleşmesi Örnekleri Kullanırken Yapılan 12 Hata
İndirilen örnek metinlerde en sık görülen hatalar boş bırakılan alanlar, aynı gün alınan tahliye taahhüdü, bilgisayarda yazılmış kefalet bölümü, elden depozito, yüzde ile sabit artış, ceza koşulu, yazılmayan demirbaş listesi ve imzalanmayan sayfalardır. Aşağıdaki liste her hatanın neye yol açtığını ve hangi örnek maddeyle önlendiğini gösterir.
- Bilgi tablosunu eksik doldurmak. Boş kalan ödeme günü, süre ya da kullanım amacı satırı kanunun yedek hükümleriyle dolar ve tarafların beklentisini karşılamaz.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı gün almak. Teslimden önce alınmış sayılır ve m.352/1 karşısında geçersiz kabul edilir.
- Kefalet bölümünü bilgisayarda yazmak. Azami miktar, tarih ve müteselsil ifadesi el yazısıyla yazılmadıkça kefalet m.583 gereği hüküm doğurmaz.
- Evli kefilden eş rızası almamak. m.584 uyarınca kefalet geçersiz olur.
- Depozitoyu makbuzsuz elden almak. Kiracı ödemeyi, kiraya veren de mahsup hakkını ispat edemez.
- Sabit yüzde ile artış yazmak. TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım m.344 gereği geçersizdir.
- Gecikme cezası ve muacceliyet kaydı koymak. m.346 bu kayıtları geçersiz sayar, sözleşmenin güvenilirliğini zedeler.
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı düzenlememek. Tahliyede hasar ispatı ve depozito mahsubu dayanaksız kalır (m.334-335).
- Kullanım amacını yazmamak. Konutun işyeri olarak kullanılması ya da dükkânın faaliyet değişikliği fesih tartışmasına dönüşür.
- Sayfaları paraflamamak. Ara sayfaların değiştirildiği iddiası yargılamayı uzatır.
- Kiracı şirketse imza sirküleri almamak. İmza atan kişinin yetkisi tartışılır, sözleşmenin şirketi bağlayıp bağlamadığı sorun olur.
- Yetki maddesine güvenmek. Tacir olmayan taraflar arasındaki yetki sözleşmesi HMK m.17 karşısında geçersizdir; dava kanuni yetki kurallarına göre açılır.
Ev Sahibini Koruyan ve Kiracıyı Koruyan Maddeler: Denge Nasıl Kurulur?
Ev sahibini koruyan sözleşme, kanuna aykırı sert maddelerle değil, doğru kurulmuş kefalet, teslim tutanağı, kullanım amacı, yazılı bildirim ve ihtar düzeniyle yapılır. Kiracıyı koruyan sözleşme ise depozitonun bankada tutulması, gizli ayıp kaydı, onarım ayrımı ve olağan eskime cümlesiyle kurulur. İki tarafın da imzalayacağı metin, bu iki listeyi birlikte içerir.
Kiraya veren açısından en etkili beş araç şunlardır: kefalet bölümü el yazısıyla ve eş rızasıyla doldurulmuş kefil, fotoğraflı teslim tutanağı, kullanım amacı ve alt kira yasağı maddesi, tebligat adresi maddesi ve teslimden sonra ayrı belgeyle alınan tahliye taahhüdü. Bunların hiçbiri kiracının kanuni korumasını daraltmaz; yalnızca ispat düzenini kurar.
Kiracı açısından en etkili beş araç: depozitonun vadeli hesaba yatırılması, teslim tutanağında eksiklerin yazılması ve gizli ayıp kaydı, esaslı onarımın kiraya verene ait olduğunun açıkça yazılması, olağan eskimeden sorumlu olunmayacağı cümlesi ve fesih bildiriminin yazılı biçiminin belirtilmesi. Bu maddeler kanunda zaten vardır; sözleşmeye yazılmaları, karşı tarafın kanunu bilmediği durumda tartışmayı baştan bitirir.
Denge kurulmadığında ne olur? Tek taraflı sert metinler uyuşmazlıkta hâkimin ilk baktığı şey olur ve kısmen geçersiz sayılır. Kiracıyı korumayan bir metin ise kiracının imzalamaktan kaçınmasına ya da imzaladıktan sonra her maddeyi tartışmasına yol açar. On örnek bu yüzden her iki tarafın da makul bulabileceği bir dille yazıldı.
Uyuşmazlık Çıkarsa: Arabuluculuk, Dava ve İcra
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m.18/B bu zorunluluğu getirdi; ilamsız icra yoluyla tahliye kapsam dışıdır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir, yetki kanuni kurallara göre belirlenir.
Arabuluculuk aşaması sözleşme metnini doğrudan etkiler: arabulucu masasında elde bir metin, teslim tutanağı ve dekontlar varsa anlaşma ihtimali yükselir. Örneklerin uyuşmazlık maddesi bu zorunluluğu hatırlatır ve yetki konusunda kanuni kuralları esas alır. Tacir olmayan taraflar arasında yetki sözleşmesi geçersiz olduğundan konut örneklerinde şehir adı yazılı yetki maddesi kullanmadım; işyeri ve arsa örneklerinde ise yalnızca iki taraf da tacirse geçerli olacak biçimde koşullu yazdım.
Kira alacağı için icra takibi ve tahliye istemli takip, arabuluculuk şartının dışında kalır. Kiraya veren, ödenmeyen kira için doğrudan icra dairesine başvurabilir; kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Bu yolun işlemesi için sözleşmedeki kira bedeli ve ödeme günü satırının açık olması gerekir; belirsiz bedel, takibin itirazla düşmesine yol açar.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. İhtiyaç sebebiyle dava süresi, iki haklı ihtarın hangi kira yılına düştüğü, tahliye taahhüdünde bir aylık süre gibi hesaplar dosyanın kendi tarihlerine bağlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Kira Sözleşmesi Örnekleri Tam Metin: 10 Ayrı Sözleşme
Aşağıdaki on kira sözleşmesi örneği tam metin olarak verilmiştir. Her kutuda sözleşmenin ne zaman kullanılacağı, indirme düğmeleri ve açılır tam metin bulunur. Köşeli parantezli alanlar doldurulur, eğik çizgili seçeneklerden biri seçilir. Metinler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre yazıldı; kanun değişikliklerinde güncellenir.
1. Konut Kira Sözleşmesi (Standart, Belirli Süreli)
Apartman dairesi veya müstakil ev için bir yıllık, eşyasız, kefilsiz temel sözleşme. Diğer dokuz örneğin çoğu bu metnin üzerine kurulur.
Ne zaman kullanılır?
- Boş bir daireyi gerçek kişi kiracıya konut olarak veriyorsanız
- Kefil ve demirbaş listesi gerekmiyorsa
- Bir yıllık başlangıç süresi ve TÜFE artışı istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ (STANDART, BELİRLİ SÜRELİ)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [CADDE/SOKAK], No: [ ], Daire: [ ], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Tapu bilgileri | Ada: [ ] Parsel: [ ] Bağımsız bölüm no: [ ] |
| Kiralananın cinsi | Apartman dairesi ([ ] oda + [ ] salon, [ ] m²) |
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — Telefon/E-posta: [ ] |
| Kiracı | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — Telefon/E-posta: [ ] |
| Sözleşme başlangıç tarihi | [GG.AA.YYYY] |
| Sözleşme süresi | Bir (1) yıl — bitiş tarihi [GG.AA.YYYY] |
| Aylık kira bedeli | [ ] TL (yazıyla: [ ] Türk Lirası) |
| Yıllık kira bedeli | [ ] TL (yazıyla: [ ] Türk Lirası) |
| Ödeme şekli | Her ayın en geç [5]. günü, [BANKA] [IBAN] hesabına havale/EFT ile |
| Kullanım amacı | Yalnızca konut (mesken) |
| Güvence bedeli (depozito) | [ ] TL — iki aylık kira bedeli karşılığı |
| Kiralananın teslim anındaki durumu | Boyalı, temiz, tesisatı çalışır ve kullanıma elverişli durumda; ayrıntı teslim tutanağındadır |
| Birlikte teslim edilen demirbaşlar | [MARKA] kombi, mutfak dolapları, ankastre ocak, [ ] adet daire anahtarı, [ ] adet bina kapı anahtarı, elektrik/su/doğalgaz sayaç endeksleri: [ ] / [ ] / [ ] |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Sözleşmenin konusu
Kiraya veren, yukarıda adresi ve tapu bilgileri yazılı taşınmazı konut olarak kullanılmak üzere kiracıya kiralamış, kiracı da bu taşınmazı aşağıdaki koşullarla kiralamayı kabul etmiştir. Taraflar, taşınmazı birlikte gezip gördüklerini ve teslim anındaki durumunu bu sözleşmeye ekli teslim tutanağıyla tespit ettiklerini beyan ederler.
Madde 2 — Süre ve sözleşmenin uzaması
Sözleşme, başlangıç tarihinden itibaren bir yıl süreyle geçerlidir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren, sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kanunda öngörülen tahliye sebepleri ve on yıllık uzama süresine ilişkin hükümler saklıdır.
Madde 3 — Kira bedeli ve ödeme
Aylık kira bedeli, her ayın en geç [5]. günü mesai bitimine kadar kiraya verenin yukarıda yazılı banka hesabına yatırılır. Ödeme açıklamasına kiracının adı ile ait olduğu ay yazılır. Banka dekontu ödeme belgesi yerine geçer; taraflar, kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılmasının vergi mevzuatı gereği zorunlu olduğunu bilirler.
Kiraya verenin eksik veya geç yapılan bir ödemeyi kabul etmesi, sonraki ödemeler bakımından hak kaybı ya da uygulama değişikliği anlamına gelmez.
Madde 4 — Kira bedelinin yenilenen dönemde belirlenmesi
Yenilenen her kira yılında kira bedeli, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır. Bu oranı aşan bir artış talep edilemez. Beş yıllık sürenin dolmasından sonra kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanuni hükümler saklıdır.
Madde 5 — Güvence bedeli
Kiracı, sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte iki aylık kira bedeli tutarında güvence bedelini, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek kaydıyla vadeli bir tasarruf hesabına yatırır ve hesap bilgisini kiraya verene bildirir. Güvence bedeli, kira alacağı ve kiracının sorumlu olduğu hasarlar dışında hiçbir borca mahsup edilemez; kira bedeli yerine kullanılamaz.
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira ilişkisinden doğan bir dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri verir.
Madde 6 — Kullanma giderleri ve aidat
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve benzeri kullanım giderleri ile kapıcı, temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği ve ısınma gibi olağan işletme giderlerinden oluşan aylık aidat kiracıya aittir. Binanın ana yapısına, çatısına, dış cephesine veya ortak tesisatına yönelik yenileme ve yatırım niteliğindeki giderler ile bunlar için toplanan olağanüstü aidatlar kiraya verene aittir.
Kiracı, sayaçların kendi adına aboneliğini teslim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde yaptırır; tahliyede aboneliklerini kapatır ve borçsuz olduğunu belgeler.
Madde 7 — Teslim ve durum tespiti
Kiralanan, teslim tutanağında yazılı durumuyla ve demirbaşlarıyla birlikte kiracıya teslim edilmiştir. Tutanakta yer almayan bir eksiklik veya ayıbı kiracı, teslimden itibaren yedi gün içinde yazılı olarak bildirir; bildirilmeyen ayıplar teslim anında bulunmuyor sayılır. Gizli ayıplar bu kuralın dışındadır.
Madde 8 — Özenle kullanma ve komşulara saygı
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak; aynı binada oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermek; apartman yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür. Kiralananda yanıcı, patlayıcı, tehlikeli madde bulundurulamaz; ortak alanlar eşya depolamak için kullanılamaz.
Madde 9 — Bakım, onarım ve ayıp
Olağan kullanımdan doğan temizlik, küçük bakım ve küçük onarım giderleri (musluk contası, priz, ampul, sifon, kilit, kombi yıllık bakımı gibi) kiracıya aittir. Yapının ve tesisatın esaslı onarımları, kombi ve tesisat değişimi, çatı, dış cephe, ortak boru hatları gibi kiracının kusurundan kaynaklanmayan giderler kiraya verene aittir.
Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıbı fark ettiğinde durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirir. Bildirim yapılmaması yüzünden büyüyen zarardan kiracı sorumludur. Kiraya veren, bildirilen esaslı ayıbı makul sürede gidermezse kiracı kanunun tanıdığı seçimlik hakları kullanabilir.
Madde 10 — Yenilik ve değişiklik
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda duvar yıkma, kapı-pencere değiştirme, tesisat değiştirme, sabit dolap yapma gibi yenilik ve değişiklik yapamaz. Yazılı rızayla yapılan değişiklikler için taraflar, tahliyede eski hale getirme ya da bedel ödeme konusunu yazılı olarak ayrıca kararlaştırır; aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiracı değer artışı için tazminat isteyemez.
Madde 11 — Alt kira ve devir yasağı
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez, kira ilişkisini üçüncü kişiye devredemez. Kiracının eşi ve birinci derece yakınlarının kiralananda birlikte oturması bu yasağın kapsamında değildir.
Madde 12 — Kiralananın gösterilmesi
Kiracı; bakım, satış veya yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde ve makul süre önce haber verilmek koşuluyla, kiraya verenin ya da onun belirlediği kişinin kiralananı görmesine izin verir. Ziyaretler hafta içi [09.00-19.00] saatleri arasında ve kiracının uygun gördüğü zamanda yapılır.
Madde 13 — Kiracının temerrüdü
Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması ve icra yoluyla tahliye hükümleri saklıdır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hiçbir kayıt bu sözleşmeye konulmamıştır.
Madde 14 — Sona erme ve fesih bildirimi
Sözleşmeye ilişkin her türlü fesih bildirimi yazılı şekilde yapılır; noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı tebliğ geçerlidir. Kiracı, sözleşme süresi içinde kanuni bildirim sürelerine uymadan kiralananı boşaltırsa, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira borcu devam eder; kiracının ödeme gücüne sahip ve kabul edilebilir yeni bir kiracı bulması hâlinde borcu sona erer.
Madde 15 — Aile konutu beyanı
Kiracı, kiralananın eşiyle birlikte aile konutu olarak kullanılacağını [beyan eder / beyan etmez]. Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir.
Madde 16 — Geri verme
Kiracı, sözleşme sona erdiğinde kiralananı teslim aldığı durumda, temizlenmiş ve boşaltılmış olarak, tüm anahtarlarla birlikte geri verir. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve yıpranmadan kiracı sorumlu değildir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirir ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirir; bildirilmeyen eksikliklerden kiracı sorumlu tutulamaz. Olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder.
Anahtar teslimi karşılıklı imzalı tutanakla yapılır. Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması hâlinde kiracı, anahtarı mahkeme aracılığıyla tevdi mahalline bırakabilir.
Madde 17 — Sigorta ve zorunlu deprem sigortası
Zorunlu deprem sigortası (DASK) ile bina sigortası kiraya verene aittir. Kiracı, kendi ev eşyasını dilerse kendi hesabına sigortalatır. Kiracının kusuruyla üçüncü kişilere veya komşu bağımsız bölümlere verilen zararlardan kiracı sorumludur.
Madde 18 — Tebligat adresleri
Tarafların yukarıda yazılı adresleri tebligat adresidir. Kiracı için kiralananın adresi de tebligat adresi sayılır. Adres değişikliği yazılı olarak bildirilmedikçe eski adrese yapılan tebligat geçerlidir.
Madde 19 — Damga vergisi
Gerçek kişiler arasında konut olarak kullanılmak üzere yapılan bu kira sözleşmesi, Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablo uyarınca damga vergisinden istisnadır. Sözleşmeye kefil eklenmesi hâlinde kefalet şerhi bakımından vergi durumu ayrıca değerlendirilir.
Madde 20 — Uyuşmazlıkların çözümü
Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel yetki kurallarına göre belirlenir.
Madde 21 — Nüsha ve yürürlük
Yirmi bir maddeden oluşan bu sözleşme, ekindeki teslim tutanağıyla birlikte iki nüsha olarak düzenlenmiş, taraflarca okunup [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır. Her tarafa birer nüsha verilmiştir.
EK 1 — TESLİM TUTANAĞI
Teslim tarihi: [GG.AA.YYYY] — Saat: [ ]
Duvar ve tavanlar: [boyalı / lekesiz / hasar: …] — Zemin: [laminat / seramik — durum: …]
Kapı ve pencereler: [ ] — Islak hacimler: [ ] — Mutfak dolapları ve tezgâh: [ ]
Kombi markası ve seri no: [ ] — Son bakım tarihi: [ ]
Elektrik sayacı endeksi: [ ] — Su sayacı endeksi: [ ] — Doğalgaz sayacı endeksi: [ ]
Teslim edilen anahtarlar: daire [ ] adet, bina kapısı [ ] adet, posta kutusu [ ] adet
Fotoğraflar: [ ] adet fotoğraf her iki tarafın telefonuna aynı gün gönderilmiştir.
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
2. Eşyalı Konut Kira Sözleşmesi (Demirbaş Listeli)
Mobilya ve beyaz eşyasıyla birlikte kiraya verilen daireler için; demirbaş listesi, değer takdiri ve hasar tespiti bu sözleşmenin omurgasıdır.
Ne zaman kullanılır?
- Daire beyaz eşya ve mobilyayla birlikte kiraya veriliyorsa
- Eşyanın kaybı, kırılması veya yıpranması için ispat düzeni kurmak istiyorsanız
- Öğrenci, memur veya geçici görevli kiracılara eşyalı daire veriyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
EŞYALI KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ (DEMİRBAŞ LİSTELİ)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [CADDE/SOKAK], No: [ ], Daire: [ ], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Kiralananın cinsi | Eşyalı apartman dairesi ([ ]+[ ], [ ] m²) |
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — Telefon: [ ] |
| Kiracı | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — Telefon: [ ] |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — bir (1) yıl |
| Aylık kira bedeli | [ ] TL (yazıyla: [ ]) |
| Ödeme şekli | Her ayın en geç [5]. günü, [IBAN] hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL — üç aylık kira bedeli karşılığı (eşyalı kiralamada üst sınırdan) |
| Kullanım amacı | Yalnızca konut |
| Demirbaş listesi | Ek 1’de sayılmış ve değerleri takdir edilmiştir |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu
Kiraya veren, yukarıda yazılı daireyi Ek 1’deki demirbaş listesinde sayılan eşyalarla birlikte konut olarak kiracıya kiralamıştır. Kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya, konut kirasına ilişkin hükümlere tabidir.
Madde 2 — Süre ve uzama
Sözleşme bir yıl sürelidir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Madde 3 — Kira bedeli, ödeme ve artış
Kira bedeli her ayın en geç [5]. günü banka hesabına yatırılır. Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Eşyanın kira bedeline dâhil olduğu ve eşya için ayrı bir bedel ödenmeyeceği kabul edilmiştir.
Madde 4 — Demirbaş listesi ve değer takdiri
Ek 1’deki listede her eşyanın cinsi, markası, modeli, adedi, teslim anındaki durumu ve tarafların birlikte takdir ettikleri değeri yazılıdır. Listeye alınmamış eşya kiralananla birlikte teslim edilmemiş sayılır. Liste iki nüsha düzenlenmiş, her sayfası taraflarca paraflanmıştır.
Kiracı, listedeki eşyanın olağan kullanım sonucu eskimesinden sorumlu değildir. Kaybolan, kırılan ya da olağan kullanımı aşan biçimde hasar gören eşya için kiracı, listedeki takdir değerini ya da eşyanın onarım bedelini, hangisi düşükse onu öder; eşyanın aynı tür ve değerde yenisini vererek de borcundan kurtulabilir.
Madde 5 — Eşyanın kullanımı
Kiracı eşyayı özgülendiği amaca uygun ve özenle kullanır. Beyaz eşyanın kullanım kılavuzuna aykırı kullanımından, mobilyanın taşınması ya da daire dışına çıkarılmasından doğan hasar kiracıya aittir. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan demirbaş eşyayı daire dışına çıkaramaz, satamaz, rehnedemez.
Kiracı, dilerse kendi eşyasını daireye getirebilir. Kiracının getirdiği eşya, tahliyede kiracı tarafından alınır; kiraya verenin kanundan doğan hapis hakkı saklıdır.
Madde 6 — Arıza ve onarım
Beyaz eşyanın üretim hatasından veya olağan ömrünü tamamlamasından kaynaklanan arızaları kiraya veren giderir; kiracı arızayı fark ettiği gün kiraya verene bildirir. Kullanım hatasından doğan arızalar ve küçük bakım giderleri (filtre temizliği, ampul, pil, kombi yıllık bakımı) kiracıya aittir. Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan eşyayı yetkisiz servise gösteremez; aksi hâlde garanti kaybından sorumludur.
Madde 7 — Güvence bedeli
Güvence bedeli üç aylık kira bedeli tutarındadır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Güvence, eşya hasarı ve kira alacağı dışında bir borca mahsup edilemez.
Madde 8 — Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve olağan aidat kiracıya; binaya yönelik yatırım niteliğindeki giderler ile olağanüstü aidatlar kiraya verene aittir. Eşyalı dairelerde kombinin yıllık bakımı ve klimanın yıllık temizliği kiracı tarafından yaptırılır ve belgesi saklanır.
Madde 9 — Temizlik ve teslim standardı
Kiralanan, profesyonel temizliği yapılmış olarak teslim edilmiştir. Kiracı, tahliyede daireyi ve eşyaları aynı standartta temizlenmiş olarak teslim eder; teslim anında temizlik yapılmamışsa kiraya veren, belgelendireceği temizlik bedelini güvenceden mahsup edebilir.
Madde 10 — Evcil hayvan ve sigara
Kiralananda evcil hayvan bulundurulması [serbesttir / kiraya verenin yazılı iznine bağlıdır]. Kapalı alanda sigara içilmesinden kaynaklanan koku ve leke temizliği ile döşeme yenileme gideri kiracıya aittir.
Madde 11 — Özenle kullanma, komşuluk ve yönetim planı
Kiracı, apartman yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uyar; komşulara gerekli saygıyı gösterir. Kiraya veren, bu yükümlülüğün ihlali hâlinde en az otuz günlük süre vererek ihlalin giderilmesini ister; sürenin sonunda ihlal sürerse kanunun tanıdığı fesih hakkını kullanabilir.
Madde 12 — Alt kira ve devir yasağı
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı ve eşyayı kısmen ya da tamamen başkasına kiralayamaz, günlük veya haftalık kiralama platformlarında ilan edemez, kullanım hakkını devredemez.
Madde 13 — Temerrüt
Kiracı, muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verir; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Ceza koşulu veya muacceliyet kaydı öngörülmemiştir.
Madde 14 — Fesih ve erken tahliye
Fesih bildirimleri yazılı yapılır. Kiracı süreye uymadan tahliye ederse, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira borcu devam eder; kiracının uygun yeni kiracı bulması hâlinde borç sona erer.
Madde 15 — Geri verme ve hasar tespiti
Tahliyede taraflar, Ek 1’deki listeyi birlikte kontrol eder ve Ek 2’deki hasar tespit tutanağını düzenler. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve hasarları geri verme sırasında hemen yazılı olarak bildirir; bildirilmeyen eksikliklerden kiracı sorumlu değildir. Gizli hasarlar için kiracının sorumluluğu, kiraya verenin durumu öğrenir öğrenmez yazılı bildirmesi koşuluyla devam eder.
Madde 16 — Tebligat, damga vergisi ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Gerçek kişiler arasındaki bu konut kira sözleşmesi damga vergisinden istisnadır. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yetkili mahkeme kanuni yetki kurallarına göre belirlenir.
Madde 17 — Nüsha
On yedi madde ve iki ekten oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır.
EK 1 — DEMİRBAŞ LİSTESİ VE DEĞER TAKDİRİ
Salon: [ ] kişilik koltuk takımı ([MARKA], [durum], takdir değeri [ ] TL) — TV ünitesi ([ ]) — [ ] inç televizyon ([MARKA/MODEL], seri no [ ], [ ] TL) — yemek masası ve [ ] sandalye ([ ] TL)
Mutfak: buzdolabı ([MARKA/MODEL], seri no [ ], [ ] TL) — çamaşır makinesi ([ ] TL) — bulaşık makinesi ([ ] TL) — fırın ve ocak ([ ] TL) — mikrodalga ([ ] TL)
Yatak odası: [ ] karyola ve yatak ([ ] TL) — gardırop ([ ] TL) — komodin [ ] adet
Diğer: klima ([MARKA], [ ] BTU, [ ] TL) — kombi ([MARKA], seri no [ ]) — perdeler ([ ] TL) — [ ] adet anahtar
Toplam takdir değeri: [ ] TL. Liste iki sayfadan oluşur, her sayfa paraflanmıştır.
EK 2 — TAHLİYE HASAR TESPİT TUTANAĞI (TAHLİYEDE DOLDURULUR)
Tahliye tarihi: [ ] — Kontrol eden taraflar: [ ]
Eksik eşya: [ ] — Hasarlı eşya ve hasarın tanımı: [ ] — Uzlaşılan bedel: [ ] TL
Sayaç endeksleri: elektrik [ ] su [ ] doğalgaz [ ] — Teslim edilen anahtar sayısı: [ ]
Güvenceden mahsup edilecek tutar: [ ] TL — İade edilecek tutar: [ ] TL — İade tarihi: [ ]
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
3. Kefilli Konut Kira Sözleşmesi (Müteselsil Kefalet Şerhli)
Kiracının ödeme gücü konusunda güvence isteyen kiraya verenler için; kefalet bölümü kanunun aradığı el yazısı ve eş rızası şartlarına göre düzenlenmiştir.
Ne zaman kullanılır?
- Kiracı öğrenci, yeni işe başlamış ya da düzenli gelir belgesi sunamıyorsa
- Kiraya veren, kira ve hasar alacağı için üçüncü bir kişinin sorumluluğunu istiyorsa
- Kefilin uzayan kira dönemlerinden de sorumlu olmasını istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
KEFİLLİ KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ (MÜTESELSİL KEFALET ŞERHLİ)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [CADDE/SOKAK], No: [ ], Daire: [ ], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Kiralananın cinsi | Apartman dairesi ([ ]+[ ], [ ] m²) |
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kiracı | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Müteselsil kefil | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — Medeni hâli: [evli / bekâr] |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — bir (1) yıl |
| Aylık kira bedeli | [ ] TL (yazıyla: [ ]) |
| Ödeme şekli | Her ayın en geç [5]. günü, [IBAN] hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL — [bir/iki] aylık kira karşılığı |
| Kullanım amacı | Yalnızca konut |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu
Kiraya veren, yukarıda yazılı daireyi konut olarak kiracıya kiralamıştır. Kiracının bu sözleşmeden doğan borçları için aşağıda kimliği yazılı kişi, bu sözleşmenin sonundaki kefalet bölümünde belirtilen azami miktarla sınırlı olarak müteselsil kefil sıfatıyla sorumluluk üstlenmiştir.
Madde 2 — Süre ve uzama
Sözleşme bir yıl sürelidir; kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Madde 3 — Kira bedeli, ödeme ve artış
Kira bedeli her ayın en geç [5]. günü banka hesabına yatırılır. Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Madde 4 — Kiracının bilgi ve belge sunumu
Kiracı, sözleşmenin imzasında kimlik fotokopisi ve [gelir belgesi / öğrenci belgesi] sunmuştur. Kiracı, iletişim bilgileri veya çalıştığı iş yeri değiştiğinde on beş gün içinde kiraya verene yazılı bildirimde bulunur.
Madde 5 — Güvence bedeli
Güvence bedeli [bir/iki] aylık kira tutarındadır, üç aylık kira bedelini aşmaz ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Kefaletin varlığı güvence bedelinin iadesini geciktirme sebebi yapılamaz.
Madde 6 — Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve olağan aidat kiracıya; yatırım niteliğindeki giderler ve olağanüstü aidatlar kiraya verene aittir. Kiracı, kiraya verenin istemi hâlinde aidat ve fatura ödemelerini belgelemekle yükümlüdür.
Madde 7 — Kullanım, bakım ve onarım
Kiracı kiralananı özenle kullanır, komşulara saygı gösterir, yönetim planına uyar. Küçük bakım ve onarım kiracıya, esaslı onarım kiraya verene aittir. Kiracı, yazılı rıza olmadan yenilik ve değişiklik yapamaz; kiralananı alt kiraya veremez, kullanım hakkını devredemez.
Madde 8 — Temerrüt ve kefile bildirim
Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verir. Kiraya veren, kiracıya gönderdiği ödeme ihtarının bir örneğini aynı tarihte kefile de gönderir. Kefile bildirim yapılmaması kefaleti ortadan kaldırmaz; ancak kiraya veren, bildirimdeki gecikme yüzünden büyüyen zarardan kefile karşı sorumludur.
Madde 9 — Kefaletin kapsamı
Kefalet; kira bedeli, kullanma giderleri, yan giderler, kiracının sorumlu olduğu hasar bedeli ve bunların gecikme faizi ile takip masraflarını kapsar. Kefil, kefalet bölümünde kendi el yazısıyla yazacağı azami miktarla sınırlı olarak sorumludur. Kefalet, kefalet bölümünde ayrıca yazılmadıkça yalnızca bu sözleşmenin ilk bir yıllık dönemini kapsar; uzayan dönemleri kapsaması isteniyorsa kefilin bunu el yazısıyla açıkça belirtmesi ve azami miktarın buna göre yazılması gerekir.
Madde 10 — Kefilin eşinin rızası
Kefil evliyse, eşinin yazılı rızası en geç kefaletin kurulduğu anda alınır ve bu sözleşmenin sonundaki eş rızası bölümü eş tarafından imzalanır. Eş rızası bulunmayan kefalet hüküm doğurmaz; bu durumda kiraya veren sözleşmeyi kefilsiz devam ettirmek ya da imzalamamak hakkına sahiptir.
Madde 11 — Kefilin bilgi alma hakkı
Kefil, kiraya verenden kira ödemelerinin durumu hakkında bilgi isteyebilir; kiraya veren bu bilgiyi makul sürede verir. Kiracının ödemelerinde üç ay üst üste gecikme olması hâlinde kefil, kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sonraki dönemler bakımından kefaletten dönebilir; bu dönme, bildirim tarihine kadar doğmuş borçları etkilemez.
Madde 12 — Fesih ve geri verme
Fesih bildirimleri yazılı yapılır. Kiracı süreye uymadan tahliye ederse makul süre için kira borcu devam eder. Tahliyede kiralanan teslim alındığı durumda geri verilir; olağan eskime kiracıya yüklenemez. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri geri verme sırasında hemen yazılı bildirir.
Madde 13 — Tebligat, damga vergisi ve uyuşmazlık
Tarafların ve kefilin yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Sözleşme gerçek kişiler arasında konut amaçlı olduğundan damga vergisinden istisnadır; kefalet şerhinin vergi durumu ayrıca değerlendirilir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Madde 14 — Nüsha
On dört madde ile kefalet ve eş rızası bölümlerinden oluşan bu sözleşme üç nüsha düzenlenmiş, kiraya veren, kiracı ve kefile birer nüsha verilmiştir. Tarih: [GG.AA.YYYY]
KEFALET BÖLÜMÜ (BU BÖLÜM KEFİL TARAFINDAN KENDİ EL YAZISIYLA DOLDURULUR)
Yukarıdaki kira sözleşmesinden doğan kiracı borçları için, sorumlu olacağım azami miktar: [KEFİL EL YAZISIYLA RAKAM VE YAZIYLA] Türk Lirası.
Kefalet tarihi: [KEFİL EL YAZISIYLA GG.AA.YYYY]
Sorumluluk türü: [KEFİL EL YAZISIYLA: müteselsil kefil]
Kapsanan dönem: [KEFİL EL YAZISIYLA: yalnızca ilk kira yılı / uzayan dönemler dâhil, en fazla … yıl]
Kefilin adı soyadı ve imzası: [ ]
EŞ RIZASI BÖLÜMÜ
Eşim [KEFİL AD SOYAD]’ın yukarıdaki kira sözleşmesine, belirtilen azami miktar ve tarihle müteselsil kefil olmasına rıza gösteriyorum.
Eşin adı soyadı, T.C. kimlik no, tarih ve imzası: [ ]
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
MÜTESELSİL KEFİL
Ad Soyad: İmza: |
4. Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi (Dükkân ve Ofis)
Dükkân, mağaza, ofis ve atölye için hazırlanmış; ruhsat, tabela, tadilat, stopaj-KDV ve kira ilişkisinin devri gibi ticari kiralamaya özgü başlıkları içerir.
Ne zaman kullanılır?
- Dükkân, mağaza, ofis, muayenehane veya atölye kiralıyorsanız
- Kiracı bir şirket ya da şahıs işletmesiyse
- Tadilat, tabela ve eski hale getirme konusunu baştan bağlamak istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ (DÜKKÂN VE OFİS)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [CADDE/SOKAK], No: [ ], [Zemin kat dükkân / [ ]. kat ofis], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Tapu bilgileri ve nitelik | Ada [ ] Parsel [ ] Bağımsız bölüm [ ] — tapuda niteliği: [dükkân / ofis / işyeri], brüt [ ] m² |
| Kiraya veren | [AD SOYAD / ŞİRKET UNVANI] — T.C. / Vergi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kiracı | [ŞİRKET UNVANI] — Vergi Dairesi/No: [ ] — MERSİS No: [ ] — Adres: [ ] — Temsilci: [AD SOYAD, sıfatı] |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — [üç (3)] yıl |
| Aylık kira bedeli | Net [ ] TL / Brüt [ ] TL (KDV ve stopaj durumu Madde 4’te) |
| Ödeme şekli | Her ayın en geç [5]. günü, [IBAN] hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL — [üç] aylık kira karşılığı |
| Kullanım amacı | [Perakende giyim mağazası / mimarlık ofisi / …] — bu amaç dışında kullanılamaz |
| Teslim durumu | [Boş dükkân, sıvalı-boyalı, elektrik ve su tesisatı çalışır; tezgâh ve raf yok] |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu ve kullanım amacı
Kiraya veren, yukarıda yazılı çatılı işyerini yalnızca [faaliyet alanı] amacıyla kullanılmak üzere kiracıya kiralamıştır. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan faaliyet konusunu değiştiremez; gürültü, koku, duman veya yoğun yük trafiği yaratan, binanın niteliğiyle bağdaşmayan bir faaliyet yürütemez.
Madde 2 — Süre ve uzama
Sözleşme [üç] yıl sürelidir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kanunda öngörülen üç aylık bildirimle sona erdirme hakkı saklıdır.
Madde 3 — Kira bedeli ve artış
Kira bedeli her ayın en geç [5]. günü banka hesabına ödenir; işyeri kira ödemelerinin tutarına bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla yapılması vergi mevzuatı gereği zorunludur. Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yılın sonunda bedelin yeniden belirlenmesine ilişkin kanuni hükümler saklıdır.
Madde 4 — Stopaj ve KDV
Kiraya veren gerçek kişi ise kiracı, brüt kira bedeli üzerinden gelir vergisi tevkifatını yapar ve vergi dairesine yatırır; kiraya verene net tutar ödenir. Tevkifat oranındaki yasal değişiklikler brüt bedele yansır. Kiraya veren, kiralananı ticari işletmesine dâhil etmiş bir mükellef ya da şirket ise kira bedeline katma değer vergisi eklenir ve fatura düzenlenir. Bu maddede [uygulanacak seçenek] geçerlidir.
Madde 5 — Güvence bedeli
Kiracı, [üç] aylık kira bedeli tutarındaki güvenceyi vadeli tasarruf hesabına yatırır veya aynı tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verir. Güvence; kira, yan gider ve hasar alacaklarının teminatıdır, kira yerine kullanılamaz. Kira bedelindeki artışlar oranında kiracı, kiraya verenin yazılı talebi üzerine güvenceyi tamamlar.
Madde 6 — Ruhsat, izin ve faaliyete ilişkin sorumluluk
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, vergi levhası, meslek odası kaydı, işletme ile ilgili tüm izin ve belgeler kiracı tarafından kendi adına alınır ve giderleri kiracıya aittir. Kiraya veren, ruhsat işlemleri için tapu örneği, muvafakat ve benzeri belgeleri kiracıya makul sürede verir. Kiralananın tapudaki niteliği ile yönetim planının bu faaliyete elverişli olduğu kiraya veren tarafından beyan edilmiştir; ruhsatın kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple alınamaması hâlinde kiracı sözleşmeden dönebilir ve güvence bedelini geri alır.
Madde 7 — Tadilat, dekorasyon ve eski hale getirme
Kiracı, faaliyeti için gerekli iç dekorasyon ve tadilatı kiraya verenin yazılı onayı ile ve onaylı projeye uygun olarak yapar. Taşıyıcı sisteme, ortak tesisata ve dış cepheye müdahale edilemez. Tahliyede kiracı, dilerse söküp götürebileceği eşyayı alır; kiraya verenin yazılı onayıyla yapılan sabit tadilat için kiracı, aksine yazılı anlaşma olmadıkça değer artışı tazminatı isteyemez ve kiraya veren de eski hale getirilmesini talep edemez. Onaysız yapılan tadilatın eski hale getirme gideri kiracıya aittir.
Madde 8 — Tabela ve reklam
Kiracı, kiralananın cephesine ve yönetim planının izin verdiği ortak alanlara faaliyetini gösteren tabela asabilir; belediye ilan ve reklam vergisi ile tabela izin giderleri kiracıya aittir. Tabela, binanın statik yapısına zarar vermeyecek biçimde monte edilir ve tahliyede sökülerek cephe eski hâline getirilir.
Madde 9 — Giderler, aidat ve vergiler
Elektrik, su, doğalgaz, internet, çöp toplama, işyeri aidatı ve ortak alan giderleri kiracıya; emlak vergisi, bina sigortası, zorunlu deprem sigortası ve binaya yönelik yatırım niteliğindeki giderler kiraya verene aittir. Kiracı, işletmesiyle ilgili çevre temizlik vergisi ve benzeri yükümlülükleri kendisi yerine getirir.
Madde 10 — Sigorta
Kiracı, kiralanandaki eşya ve stoklarını yangın, su baskını ve hırsızlığa karşı; üçüncü kişilere verebileceği zararları ise işyeri üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortasıyla sigortalatır ve poliçe örneğini kiraya verene verir. Kiracının faaliyetinden kaynaklanan bir olay yüzünden bina sigortasının primi artarsa artan kısım kiracıya aittir.
Madde 11 — Bakım ve onarım
Olağan kullanımdan doğan küçük bakım ve onarımlar, kepenk ve vitrin camı, kapı kilidi, iç aydınlatma, klima bakımı kiracıya; çatı, dış cephe, ana tesisat ve yapıya ilişkin esaslı onarımlar kiraya verene aittir. Kiracı, esaslı onarım gerektiren ayıbı derhâl yazılı bildirir.
Madde 12 — Kira ilişkisinin devri ve alt kira
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı alt kiraya veremez ve kira ilişkisini devredemez. Kiraya veren, kira ilişkisinin devri için rızayı haklı sebep olmadıkça vermekten kaçınamaz. Devir hâlinde devralan, kiracının yerine geçer; devreden kiracı, kira süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
Kiracı şirketin ortaklık yapısında kontrolün el değiştirmesi, kiraya verene on beş gün içinde bildirilir; bu değişiklik tek başına fesih sebebi değildir.
Madde 13 — Çalışma saatleri ve ortak alanlar
Kiracı, binanın ya da alışveriş merkezinin yönetim planındaki çalışma saatlerine, yükleme-boşaltma kurallarına ve ortak alan kullanım kurallarına uyar. Ortak alanlarda ürün sergileme yalnızca yönetim izni ile mümkündür.
Madde 14 — Temerrüt
Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıt bu sözleşmede yoktur.
Madde 15 — Fesih, erken tahliye ve önemli sebep
Fesih bildirimleri yazılı yapılır. Kiracı, süreye uymadan tahliye ederse kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcu devam eder. Kira ilişkisinin sürdürülmesini taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep ortaya çıkarsa taraf, kanuni bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; parasal sonuçlar hâkim tarafından belirlenir.
Madde 16 — Geri verme
Kiracı, sözleşme sona erdiğinde kiralananı boşaltılmış, temizlenmiş, tabelası sökülmüş ve onaysız tadilatı giderilmiş olarak geri verir. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri geri verme sırasında hemen yazılı olarak bildirir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin borçsuz kapatıldığı belgelenir.
Madde 17 — Damga vergisi
Bu sözleşmenin damga vergisi, sözleşme süresine göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanır ve [kiracı / taraflarca eşit olarak] ödenir. Kefil eklenmesi hâlinde kefalet şerhi ayrıca vergiye tabidir.
Madde 18 — Tebligat ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir; kiracı için kiralananın adresi de tebligat adresidir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Tarafların her ikisi de tacir ise [İL] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir; aksi hâlde yetki kanuni kurallara göre belirlenir.
Madde 19 — Nüsha
On dokuz maddeden oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır. Kiracı şirket adına imza atan temsilcinin yetki belgesi ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmiştir.
EK 1 — TESLİM TUTANAĞI VE ONAYLI TADİLAT LİSTESİ
Teslim tarihi: [ ] — Kiralananın durumu: [ ] — Sayaç endeksleri: elektrik [ ] su [ ] doğalgaz [ ]
Kiraya verenin onayladığı tadilat kalemleri: [asma tavan / vitrin / bölme duvar / …] — Tahliyede: [yerinde kalacak / sökülecek]
Ekli belgeler: tapu örneği, kiracı imza sirküleri, vergi levhası, ticaret sicil gazetesi örneği
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI (yetkili temsilci, kaşe ve imza)
Ad Soyad: İmza: |
5. Alt Kira Sözleşmesi (Asıl Kiraya Verenin Yazılı Rızasıyla)
Kiracının, kiraladığı yerin tamamını ya da bir bölümünü üçüncü kişiye kiralaması için; asıl kiraya verenin rızası ve asıl sözleşmeyle bağlantı bu metnin ana meselesidir.
Ne zaman kullanılır?
- Ofisinizin bir odasını ya da dükkânınızın bir bölümünü başka bir işletmeye kiralıyorsanız
- Kiracı olduğunuz konutun bir odasını kiraya vermek istiyorsanız
- Asıl kiraya veren yazılı rıza vermişse (bu rıza olmadan konut ve çatılı işyerinde alt kira yapılamaz)
Sözleşmenin tam metnini oku
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ (ASIL KİRAYA VERENİN YAZILI RIZASIYLA)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Asıl kiraya veren (malik) | [AD SOYAD] — Adres: [ ] — Rıza tarihi: [GG.AA.YYYY], Ek 1 |
|---|---|
| Alt kiraya veren (asıl kiracı) | [AD SOYAD / UNVAN] — T.C./Vergi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Alt kiracı | [AD SOYAD / UNVAN] — T.C./Vergi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Asıl kira sözleşmesi | [GG.AA.YYYY] tarihli, [ ] yıl süreli sözleşme; bitiş tarihi [GG.AA.YYYY] |
| Alt kiraya konu bölüm | [Adres] — [ ]. kattaki [ ] m² oda / dükkânın [ ] m² bölümü; krokisi Ek 2’de |
| Alt kira başlangıcı ve süresi | [GG.AA.YYYY] — [ ] ay; asıl sözleşmenin bitiş tarihini aşamaz |
| Aylık alt kira bedeli | [ ] TL — ödeme: her ayın [ ]. günü [IBAN] hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL |
| Kullanım amacı | [Ofis / konut odası / …] |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu ve asıl kiraya verenin rızası
Alt kiraya veren, [adres]’teki taşınmazı asıl kiraya verenden [GG.AA.YYYY] tarihli sözleşmeyle kiralamış olup, bu taşınmazın Ek 2’deki krokide gösterilen bölümünü asıl kiraya verenin Ek 1’deki yazılı rızasına dayanarak alt kiracıya kiralamıştır. Asıl kiraya verenin rızası bu sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır; rıza yoksa veya geri alınırsa bu sözleşme kurulmuş sayılmaz.
Madde 2 — Alt kiranın asıl kiraya bağlılığı
Alt kira ilişkisi asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Asıl kira sözleşmesi hangi sebeple olursa olsun sona erdiğinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer; alt kiracı, asıl kiraya verene karşı kiralananı boşaltmakla yükümlüdür ve bu sona erme için alt kiraya verenden tazminat isteyemez, alt kiraya verenin kusuru varsa bu hak saklıdır. Alt kiracı, asıl sözleşmenin bir örneğini okuduğunu ve koşullarını bildiğini kabul eder.
Madde 3 — Süre
Alt kira, [GG.AA.YYYY] tarihinde başlar ve [GG.AA.YYYY] tarihinde sona erer; bu tarih asıl sözleşmenin bitiş tarihini aşamaz. Asıl sözleşmenin uzaması hâlinde alt kira, tarafların yazılı anlaşmasıyla aynı süre için uzatılabilir.
Madde 4 — Kullanım biçimi ve sınırı
Alt kiracı, kiralanan bölümü yalnızca [amaç] için ve asıl kira sözleşmesinde asıl kiracıya tanınan kullanım biçimini aşmayacak şekilde kullanır. Alt kiracının kiralananı asıl sözleşmede tanınandan başka biçimde kullanması hâlinde alt kiraya veren asıl kiraya verene karşı sorumlu olur; asıl kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Madde 5 — Ortak alanlar
Alt kiracı; giriş, koridor, mutfak, tuvalet, toplantı odası ve internet altyapısı gibi ortak alan ve hizmetleri Ek 2’de belirtilen sınırlar içinde kullanır. Ortak alanların temizlik ve düzeninden taraflar birlikte sorumludur.
Madde 6 — Kira bedeli ve artış
Alt kira bedeli her ayın [ ]. günü banka hesabına ödenir. Yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Alt kiraya veren gerçek kişi ve alt kiracı vergi mükellefi ise tevkifat hükümleri uygulanır.
Madde 7 — Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve aidat giderleri, kiralanan bölümün toplam alana oranı olan yüzde [ ] nispetinde alt kiracıya yansıtılır; alt kiraya veren her ay fatura örneklerini paylaşır. Ayrı sayaç bulunan giderler doğrudan alt kiracıya aittir.
Madde 8 — Güvence bedeli
Alt kiracı [ ] TL güvence bedeli verir; bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz ve alt kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır. Güvence, alt kira alacağı ve alt kiracının sorumlu olduğu hasar dışında hiçbir borca mahsup edilemez.
Madde 9 — Alt kiracının alt kira ve devir yasağı
Alt kiracı, kiralanan bölümü başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez, ilan platformlarında kiralık olarak gösteremez.
Madde 10 — Bakım, onarım ve değişiklik
Küçük bakım ve onarım alt kiracıya aittir. Esaslı onarım ihtiyacı alt kiraya verene bildirilir; alt kiraya veren de asıl kiraya verene bildirir. Alt kiracı, asıl kiraya verenin ve alt kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz.
Madde 11 — Hapis hakkı bilgilendirmesi
Alt kiracı, asıl kiraya verenin kanundan doğan hapis hakkının, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği taşınırları da kapsayabileceği konusunda bilgilendirilmiştir.
Madde 12 — Temerrüt
Alt kiracı, muaccel bedeli ödemezse alt kiraya veren yazılı bildirimle konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz günlük süre verir; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Ceza koşulu ve muacceliyet kaydı öngörülmemiştir.
Madde 13 — Fesih ve geri verme
Fesih bildirimleri yazılı yapılır. Sözleşme sona erdiğinde alt kiracı, kiralanan bölümü teslim aldığı durumda ve boş olarak geri verir; alt kiraya veren eksiklikleri geri verme sırasında hemen yazılı bildirir.
Madde 14 — Tebligat, damga vergisi ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Sözleşme konut amaçlı ve gerçek kişiler arasında ise damga vergisinden istisnadır; işyeri amaçlı ise toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 damga vergisine tabidir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Madde 15 — Nüsha
On beş madde ve iki ekten oluşan bu sözleşme üç nüsha düzenlenmiş, bir nüshası asıl kiraya verene bilgi için verilmiştir. Tarih: [GG.AA.YYYY]
EK 1 — ASIL KİRAYA VERENİN ALT KİRA RIZASI
Maliki olduğum [adres]’teki taşınmazı [GG.AA.YYYY] tarihli sözleşmeyle kiralayan kiracım [AD SOYAD]’ın, taşınmazın [tamamını / … m² bölümünü], [amaç] için, [GG.AA.YYYY] tarihine kadar [ALT KİRACI AD SOYAD]’a alt kiraya vermesine rıza gösteriyorum. Bu rıza, asıl kira sözleşmesinden doğan haklarımı ve kiracımın bana karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Asıl kiraya verenin adı soyadı, tarih ve imzası: [ ]
EK 2 — KROKİ VE ORTAK ALAN KULLANIM DÜZENİ
Alt kiracıya özgülenen bölüm: [kroki üzerinde taralı alan] — [ ] m²
Ortak alanlar: [giriş, koridor, mutfak, tuvalet, toplantı odası] — kullanım saatleri ve kuralları: [ ]
| ALT KİRAYA VEREN (ASIL KİRACI)
Ad Soyad: İmza: |
ALT KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
6. Sezonluk Yazlık Kira Sözleşmesi (Geçici Kullanım, Altı Ay ve Daha Kısa)
Yaz sezonu için kiralanan yazlık, dağ evi veya bağ evi gibi geçici kullanıma özgülenmiş konutlar için; konut kirasının koruyucu hükümleri bu tür kiralamada uygulanmaz.
Ne zaman kullanılır?
- Yazlığınızı Mayıs-Eylül gibi altı ayı geçmeyen bir süre için kiralıyorsanız
- Sezon sonunda sözleşmenin kendiliğinden bitmesini ve kiracının çıkmasını istiyorsanız
- Yüz günü aşmayan tek seferlik kiralamalar için turizm amaçlı kiralama izin belgesinin gerekebileceğini bilmeniz gerekiyorsa
Sözleşmenin tam metnini oku
SEZONLUK YAZLIK KİRA SÖZLEŞMESİ (GEÇİCİ KULLANIM, ALTI AY VE DAHA KISA)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [SOKAK], No: [ ], [Site adı, blok, daire], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Kiralananın cinsi ve niteliği | Yazlık [daire / müstakil ev]; yılın yalnızca yaz aylarında geçici kullanıma özgülenmiştir |
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kiracı | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kira dönemi | [15.05.YYYY] — [30.09.YYYY] arası ([ ] gün, altı ayı aşmaz) |
| Toplam kira bedeli | [ ] TL — [tamamı imzada / yüzde 50’si imzada, kalanı 1 Temmuz’da] banka hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL |
| Kullanım amacı | Yalnızca kiracı ve ailesinin tatil amaçlı geçici konaklaması |
| Konaklayacak kişi sayısı | En fazla [ ] kişi |
| Demirbaşlar | Ek 1’deki liste |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu ve geçici kullanım niteliği
Kiraya veren, niteliği gereği yalnızca yaz aylarında geçici kullanıma özgülenmiş olan yukarıdaki yazlığı, [15.05.YYYY]-[30.09.YYYY] tarihleri arasında tatil amaçlı geçici konaklama için kiracıya kiralamıştır. Taraflar, kiralananın altı ay ve daha kısa süreli bu kiralamasına konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerin değil, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulanacağını bilerek sözleşmeyi imzalamışlardır.
Madde 2 — Süre ve kendiliğinden sona erme
Sözleşme belirli sürelidir; kararlaştırılan sürenin sonunda hiçbir bildirim gerekmeksizin kendiliğinden sona erer. Kiracı, [30.09.YYYY] günü en geç saat [12.00]’ye kadar kiralananı boşaltıp anahtarları teslim eder. Sürenin sonunda tarafların açık anlaşması olmaksızın kira ilişkisinin sürdürülmesi, sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirir; bu sonucu istemeyen kiraya veren süre sonunda kiralananı teslim alır.
Madde 3 — Kira bedeli ve ödeme
Toplam kira bedeli [ ] TL’dir ve [tamamı sözleşmenin imzasında / yüzde 50’si imzada, kalanı 1 Temmuz’da] kiraya verenin banka hesabına ödenir. Kısa süreli konut kiralamalarında da ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması vergi mevzuatı gereği zorunludur. Kiracı, sezonu kısaltarak erken çıkarsa kalan dönem kirası, kiralananın aynı sezon içinde benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için ödenmeye devam eder.
Madde 4 — Güvence bedeli
Güvence bedeli sözleşmenin imzasında banka hesabına yatırılır. Sezon sonunda demirbaş kontrolü ve sayaç okuması yapıldıktan sonra, kiracının sorumlu olduğu hasar ve tüketim bedelleri düşülerek en geç [yedi] gün içinde iade edilir.
Madde 5 — Tüketim giderleri
Elektrik ve su, teslim ve tahliye tarihindeki sayaç endeksleri arasındaki fark üzerinden kiracıya aittir; endeksler Ek 1’e yazılır. Site aidatı kiraya verene aittir. İnternet, tüp ve benzeri giderler [kiracıya / kiraya verene] aittir.
Madde 6 — Demirbaşlar ve teslim
Kiralanan, Ek 1’deki mobilya, beyaz eşya ve mutfak gereçleriyle temiz ve çalışır durumda teslim edilmiştir. Kiracı, teslimden itibaren yirmi dört saat içinde bildirmediği eksiklik ve ayıpları kabul etmiş sayılır. Tahliyede kiralanan aynı düzende ve temizlenmiş olarak geri verilir; olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıya yüklenemez.
Madde 7 — Kullanım kuralları
Kiralananda en fazla [ ] kişi konaklar; kiracı, kiralananı üçüncü kişilere kısmen veya tamamen kiralayamaz, günlük konaklama amacıyla kullandıramaz, ilan platformlarında yayınlayamaz. Site yönetim kurallarına, sessizlik saatlerine ve havuz-plaj kullanım düzenine uyulur. Kiralananda ticari çekim, organizasyon ve kalabalık toplantı yapılamaz.
Madde 8 — Evcil hayvan, sigara ve bahçe
Evcil hayvan bulundurulması [serbesttir / izne bağlıdır]. Kapalı alanda sigara içilmez. Bahçe ve bitkilerin sulanması sezon boyunca kiracıya aittir; bahçe bakım gideri kiraya verene aittir.
Madde 9 — Arıza ve onarım
Klima, su motoru, şofben ve beyaz eşyanın kiracının kusurundan kaynaklanmayan arızaları kiraya veren tarafından, bildirimden itibaren en geç [üç] gün içinde giderilir; bu sürede giderilmezse kiracı, kullanılamayan günler için kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir. Kullanım hatasından doğan arızalar kiracıya aittir.
Madde 10 — Sorumluluk
Kiracı, konaklayanların ve misafirlerinin kiralanana, site ortak alanlarına ve komşulara verdiği zararlardan sorumludur. Kiraya veren, kiracının kendi eşyasının kaybından ve site içinde meydana gelen kazalardan, kendi kusuru bulunmadıkça sorumlu değildir.
Madde 11 — Fesih
Kiracının kullanım kurallarını ağır biçimde ihlal etmesi, kiralananı başkasına kullandırması veya ödemeyi yapmaması hâlinde kiraya veren, yazılı bildirimle en az on günlük süre verir; sürede ihlal giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kira ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebeplerde tarafların olağanüstü fesih hakkı saklıdır.
Madde 12 — Tebligat ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir; kısa mesaj ve e-posta yoluyla yapılan bildirimler bilgilendirme amaçlıdır, fesih bildirimi yazılı yapılır. Gerçek kişiler arasındaki konut amaçlı bu sözleşme damga vergisinden istisnadır. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Madde 13 — Nüsha
On üç madde ve bir ekten oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır.
EK 1 — DEMİRBAŞ VE SAYAÇ TUTANAĞI
Teslim tarihi: [ ] — Elektrik endeksi: [ ] — Su endeksi: [ ]
Mobilya ve beyaz eşya: [ ] — Mutfak gereçleri: [ ] adet tabak, [ ] adet bardak, [ ] tencere seti — Nevresim ve havlu: [ ] takım
Klima [ ] adet — Su motoru/hidrofor — Barbekü — Bahçe mobilyası [ ] parça — Havuz ve site kartı [ ] adet — Anahtar [ ] adet
Tahliye tarihi: [ ] — Elektrik endeksi: [ ] — Su endeksi: [ ] — Eksik/hasar: [ ]
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
7. Arsa ve Açık Alan Kira Sözleşmesi (Çatısız Taşınmaz: Otopark, Depolama, Konteyner)
Üzerinde bina bulunmayan arsa, boş arazi veya açık depolama sahası için; konut ve çatılı işyeri koruması dışında kalan bu kiralamada süre, fesih ve yapı yasağı öne çıkar.
Ne zaman kullanılır?
- Boş arsanızı otopark, hafriyat sahası, konteyner alanı, açık depo veya reklam panosu için kiralıyorsanız
- Belirli süre sonunda sözleşmenin uzamadan bitmesini istiyorsanız
- Kiracının araziye yapı yapmasını engellemek istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
ARSA VE AÇIK ALAN KİRA SÖZLEŞMESİ (ÇATISIZ TAŞINMAZ: OTOPARK, DEPOLAMA, KONTEYNER)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Taşınmaz | [İL] ili, [İLÇE] ilçesi, [MAHALLE] mahallesi, [ ] ada [ ] parsel — [ ] m² — tapu niteliği: [arsa / tarla / bahçe] |
|---|---|
| İmar durumu | [Konut alanı / ticaret alanı / imarsız] — belediye imar durum belgesi Ek 1’de |
| Kiraya veren (malik) | [AD SOYAD / UNVAN] — T.C./Vergi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kiracı | [AD SOYAD / UNVAN] — T.C./Vergi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — [iki (2)] yıl; sürenin sonunda kendiliğinden sona erer |
| Kira bedeli | Aylık [ ] TL / Yıllık [ ] TL — [aylık / üç aylık peşin] olarak [IBAN] hesabına |
| Güvence bedeli | [ ] TL |
| Kullanım amacı | [Açık otopark işletmesi / konteyner depolama / açık malzeme stok sahası] — yapı yapılmaksızın |
| Teslim durumu | Boş, çevrili [/ çevrilmemiş], üzerinde yapı bulunmayan |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu
Kiraya veren, yukarıda ada ve parseli yazılı çatısız taşınmazı, yalnızca [amaç] olarak ve üzerine kalıcı yapı yapılmaksızın kullanılmak üzere kiracıya kiralamıştır. Taraflar, bu kiralamanın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere değil, kira sözleşmesinin genel hükümlerine tabi olduğunu bilmektedir.
Madde 2 — Süre ve sona erme
Sözleşme [iki] yıl sürelidir ve sürenin sonunda bildirim gerekmeksizin kendiliğinden sona erer. Sürenin sonunda taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir; bu durumda taraflardan her biri, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Taraflar, süre sonunda sözleşmeyi yazılı ek protokolle uzatabilir.
Madde 3 — Kira bedeli, ödeme ve artış
Kira bedeli [aylık / üç aylık dönemler için peşin] olarak banka hesabına ödenir. Yenilenen her yılda kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır; taraflar farklı bir oran ya da yöntemi de yazılı olarak kararlaştırabilir. Kiraya veren gerçek kişi ve kiracı vergi mükellefi ise kira ödemesinden gelir vergisi tevkifatı yapılır.
Madde 4 — Yapı yasağı ve geçici tesisler
Kiracı, taşınmaz üzerinde kalıcı yapı, temel, betonarme zemin, duvar ve benzeri inşaat yapamaz; yapı ruhsatı gerektiren hiçbir iş yürütemez. Konteyner, prefabrik kulübe, seyyar bariyer, kamera direği ve aydınlatma gibi sökülüp götürülebilir geçici tesisler, kiraya verenin yazılı onayıyla ve Ek 2’deki yerleşim planına uygun olarak kurulabilir. Onaysız kurulan tesis, kiraya verenin yazılı uyarısından itibaren on beş gün içinde kaldırılır; kaldırılmazsa kiraya veren masrafı kiracıya ait olmak üzere kaldırtabilir.
Madde 5 — İzinler ve ruhsatlar
Otopark işletme ruhsatı, belediye ve ilgili kurum izinleri, çevre ve iş güvenliği yükümlülükleri kiracıya aittir. Kiraya veren, izin başvuruları için tapu örneği ve muvafakatname verir. Taşınmazın imar durumu Ek 1’de kiracıya gösterilmiştir; kiracı, imar durumunu bilerek sözleşmeyi imzalamıştır.
Madde 6 — Çevre, güvenlik ve komşuluk
Kiracı, taşınmazı çevre kirliliğine yol açmayacak biçimde kullanır; hafriyat, atık ve tehlikeli madde depolayamaz; komşu parsellere zarar veremez; sınır ihlali yapamaz. Saha güvenliği, aydınlatma, çevre çiti ve kamera sistemi kiracıya aittir. Kiracının faaliyetinden dolayı kiraya verene kesilen idari para cezaları kiracıya rücu edilir.
Madde 7 — Vergiler ve giderler
Emlak vergisi kiraya verene; elektrik, su, çevre temizlik vergisi, ilan-reklam vergisi ve işletmeye ilişkin tüm giderler kiracıya aittir. Bu sözleşmenin damga vergisi, süreye göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanır ve [kiracı] tarafından ödenir.
Madde 8 — Güvence bedeli
Güvence bedeli banka hesabına yatırılır. Sözleşme sona erdiğinde taşınmazın boş, temiz ve teslim alındığı durumda geri verilmesinden sonra en geç on beş gün içinde iade edilir. Çatısız taşınmaz kiralarında güvence bedeli için kanuni üst sınır bulunmadığından tutar taraflarca serbestçe belirlenmiştir.
Madde 9 — Alt kira ve devir
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla taşınmazı kısmen alt kiraya verebilir; ancak taraflar bu sözleşmeyle alt kira ve kullanım hakkının devrini kiraya verenin yazılı iznine bağlamıştır. Kira ilişkisinin devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.
Madde 10 — Kiraya verenin taşınmazı satması
Kiraya veren, taşınmazı sözleşme süresi içinde satarsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiraya veren, satış hâlinde kiracıyı yazılı olarak bilgilendirir. Kiracının, bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesini istemesi hâlinde şerh giderleri kiracıya aittir.
Madde 11 — Temerrüt
Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı bildirimle en az on günlük süre verir; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir.
Madde 12 — Olağanüstü fesih
Kira ilişkisinin sürdürülmesini taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraf, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Taşınmazın kamulaştırılması veya imar uygulamasıyla kullanımının imkânsız hâle gelmesi bu sebeplerdendir.
Madde 13 — Geri verme
Sözleşme sona erdiğinde kiracı, geçici tesisleri söker, atıkları kaldırır, zemini teslim aldığı hâle getirir ve taşınmazı boş olarak geri verir. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri geri verme sırasında hemen yazılı olarak bildirir. Sökülmeyen tesis ve kaldırılmayan malzeme, on beş günlük yazılı uyarıdan sonra kiracı hesabına kaldırılır.
Madde 14 — Tebligat ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taraflar tacir ise [İL] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir; aksi hâlde yetki kanuni kurallara göre belirlenir.
Madde 15 — Nüsha
On beş madde ve iki ekten oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır.
EK 1 — İMAR DURUM BELGESİ VE TAPU ÖRNEĞİ
[Belediye imar durum belgesi tarih/sayı: …] — [Tapu kaydı örneği]
EK 2 — YERLEŞİM PLANI VE ONAYLI GEÇİCİ TESİSLER
Konteyner [ ] adet ([ ] m² her biri) — Kulübe [ ] adet — Çevre çiti [ ] m — Aydınlatma direği [ ] adet — Kamera [ ] adet
| KİRAYA VEREN (MALİK)
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
8. Ürün Kirası Sözleşmesi (Tarla, Bahçe, Zeytinlik ve Sera)
Tarımsal taşınmazın ürününden yararlanmak üzere kiralanması için; sabit bedelli veya ürüne katılmalı olarak düzenlenebilir, ürün kirasına özgü tutanak, işletme ve fesih kuralları işlenmiştir.
Ne zaman kullanılır?
- Tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, fındıklık veya serayı işletilmek üzere kiraya veriyorsanız
- Kira bedelini ürünün belli bir oranı olarak belirlemek istiyorsanız (ürüne katılmalı kira)
- Kiracının araziyi verimli tutma ve kira sonunda aynı durumda geri verme borcunu netleştirmek istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ (TARLA, BAHÇE, ZEYTİNLİK VE SERA)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Taşınmaz | [İL]/[İLÇE]/[MAHALLE-KÖY], [ ] ada [ ] parsel — [ ] dekar — niteliği: [tarla / zeytinlik / bağ / sera] |
|---|---|
| Kiraya veren (malik) | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Kiracı (işleten) | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Çiftçi Kayıt Sistemi No: [ ] — Adres: [ ] |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — [üç (3)] üretim yılı; bitiş: hasat sonrası [GG.AA.YYYY] |
| Kira bedeli türü | [Sabit bedel: yıllık [ ] TL] / [Ürüne katılmalı: hasat edilen ürünün yüzde [ ]’si] |
| Ödeme zamanı | [Her üretim yılının hasadını izleyen 30 gün içinde] / [ürün payı hasatta teslim] |
| Üzerindeki ağaç, tesis ve araçlar | Ek 1’deki tutanakta değerleriyle sayılmıştır |
| Kullanım amacı | [Buğday-arpa ekimi / zeytin üretimi / sebze serası] — tarımsal üretim |
| Su ve sulama | [Kuyu / kanal / damla sulama sistemi] — durumu Ek 1’de |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu
Kiraya veren, yukarıda yazılı tarımsal taşınmazın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bırakmıştır. Bu sözleşme ürün kirasıdır; ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmayan hâllerde kira sözleşmesinin genel hükümleri uygulanır.
Madde 2 — Kira bedeli
Kira bedeli [sabit olarak yıllık [ ] TL’dir ve her üretim yılının hasadını izleyen otuz gün içinde banka hesabına ödenir] / [ürüne katılmalı olup hasat edilen ürünün yüzde [ ]’si kiraya verene aynen teslim edilir; ürünün kalitesi, tartımı ve teslim yeri Ek 2’de düzenlenmiştir]. Sabit bedelli kirada yenilenen yılda artış, tarafların yazılı anlaşmasına göre yapılır.
Madde 3 — Tutanak
Kiralananla birlikte devredilen ağaçlar, sulama tesisi, kuyu ve motopomp, sera örtüsü, alet ve gereçler ile varsa stoklanmış gübre ve tohum, taraflarca birlikte değerleri takdir edilerek Ek 1’deki tutanağa geçirilmiş, tutanak iki nüsha imzalanarak taraflara verilmiştir.
Madde 4 — Teslim ve esaslı onarım
Kiraya veren, taşınmazı sözleşme amacına uygun işletilmeye elverişli durumda teslim eder ve süre boyunca bu durumda bulundurur. Kira süresi içinde zorunlu hâle gelen esaslı onarımlar (kuyu tulumbasının değişimi, sera iskeletinin yenilenmesi gibi) kiracının bildirimi üzerine gideri kiraya verene ait olmak üzere yapılır.
Madde 5 — İşletme yükümlülüğü
Kiracı, taşınmazı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletir; özellikle toprağı ürün vermeye elverişli durumda tutar, ekim nöbetine uyar, ağaçların budama ve ilaçlamasını zamanında yapar. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülecek biçimde değiştiremez; meyve ağaçlarını sökemez, sürekli bitki dikemez, toprak yapısını bozacak uygulama yapamaz.
Madde 6 — Bakım borcu
Kiracı, taşınmazın bakımını gereği gibi sağlar; yerel âdete uygun küçük onarımları yapar; bozulan veya kullanmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koyar. Sulama kanallarının temizliği, çit ve sınır taşlarının korunması kiracıya aittir.
Madde 7 — Giderler
Tohum, fide, gübre, ilaç, işçilik, mazot, elektrik ve sulama suyu bedeli kiracıya; emlak vergisi ve taşınmazın mülkiyetine bağlı yükümlülükler kiraya verene aittir. Tarımsal destek başvuruları, aksine yazılı anlaşma yoksa, üretimi yapan kiracı tarafından kendi adına yapılır; kiraya veren gerekli muvafakati verir.
Madde 8 — Olağanüstü durumlarda indirim
Taşınmazın her zamanki verimi; kuraklık, don, dolu, sel gibi olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, sabit kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir. Kiracı, zararı belgelemek için hasar tespitini ilgili tarım müdürlüğüne süresinde bildirir. Ürüne katılmalı kirada bu risk ürün payına kendiliğinden yansır.
Madde 9 — Alt kira ve devir yasağı
Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın taşınmazı başkasına kiraya veremez, kullanım ve işletme hakkını devredemez. Kiracı, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişiklik gerektirmemek koşuluyla taşınmazdaki bazı yerleri (depo, ambar gibi) kiraya verenin yazılı izniyle kiraya verebilir.
Madde 10 — Süre ve yenilenme
Sözleşme belirli sürelidir ve sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır; yenilenen sözleşme, yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir.
Madde 11 — Fesih bildirimi
Belirsiz süreli hâle gelen sözleşmede fesih bildirim süresi en az altı aydır. Aksine anlaşma yoksa fesih bildirimi, yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimi için yapılır; bu sözleşmede taraflar fesih dönemi olarak [hasat sonrasını / güz mevsimini] kararlaştırmıştır.
Madde 12 — Temerrüt
Kiracı, vadesi gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak en az altmış günlük önel verir ve bu önel içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.
Madde 13 — Olağanüstü fesih
Kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraf, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Kiracının ölümü hâlinde mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Madde 14 — Geri verme
Kira süresinin bitiminde kiracı, taşınmazı tutanağa geçirilmiş bütün eşya ve tesislerle birlikte ve bulundukları durumda geri verir. İyi işletilme durumunda kaçınılabilecek değer eksikliklerini kiracı tazmin eder; gösterdiği özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez. Tutanakta değer biçilmiş eşya, özdeş tür ve değerde geri verilir ya da eksikliği giderilir. Kiracı, kendi masrafı ve emeğiyle oluşan değer artışı (yeni dikilen ağaç, kurulan damla sulama sistemi gibi) için, kiraya verenin yazılı onayıyla yapılmışsa tazminat isteyebilir.
Madde 15 — Hasat ve devir zamanı
Sözleşme sona erdiğinde hasadı yapılmamış ürün bakımından taraflar, yerel âdete ve Ek 2’deki düzenlemeye göre paylaşım yapar; kiracının son üretim yılında yaptığı ve yararı sonraki yıla kalan gübreleme ve toprak işleme giderleri, belgelenmesi hâlinde kiraya veren tarafından karşılanır.
Madde 16 — Tebligat, damga vergisi ve uyuşmazlık
Tarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Bu sözleşme, toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir; ürüne katılmalı kirada matrah tarafların takdir ettiği yıllık ürün payı değeridir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yetkili mahkeme kanuni kurallara göre belirlenir.
Madde 17 — Nüsha
On yedi madde ve iki ekten oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde [köy/mahalle muhtarı] huzurunda imzalanmıştır.
EK 1 — TESLİM TUTANAĞI (AĞAÇ, TESİS, ARAÇ-GEREÇ VE STOKLAR)
Zeytin ağacı: [ ] adet, ortalama yaş [ ], durum [ ] — Meyve ağacı: [ ] adet — Bağ omcası: [ ] adet
Sulama: kuyu derinliği [ ] m, motopomp [MARKA], damla sulama hattı [ ] m — Sera: [ ] m², örtü durumu [ ]
Araç-gereç: [ ] — Stoklar: gübre [ ] kg, tohum [ ] kg — Toplam takdir değeri: [ ] TL
EK 2 — ÜRÜN PAYI VE HASAT DÜZENİ (ÜRÜNE KATILMALI KİRADA)
Kiraya verenin payı: yüzde [ ] — Tartım: [kantar adı] — Teslim yeri: [ ] — Teslim zamanı: hasadı izleyen [ ] gün
Sözleşme sonunda hasadı yapılmamış ürün: [kiracıya aittir / yüzde … oranında paylaşılır]
| KİRAYA VEREN (MALİK)
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI (İŞLETEN)
Ad Soyad: İmza: |
9. Şirketin Kiracı Olduğu Konut Kira Sözleşmesi (Personel Lojmanı)
Kiracının bir şirket, kullananın ise şirket çalışanı olduğu konut kiralaması için; stopaj, kullanıcı değişikliği ve tahliye düzeni bu metnin ayırt edici başlıklarıdır.
Ne zaman kullanılır?
- Şirketiniz bir yöneticisi ya da personeli için konut kiralıyorsa
- Kiraya veren gerçek kişi olduğu için kira ödemesinde stopaj yapılacaksa
- Konutu kullanan çalışan değiştiğinde sözleşmenin devam etmesini istiyorsanız
Sözleşmenin tam metnini oku
ŞİRKETİN KİRACI OLDUĞU KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ (PERSONEL LOJMANI)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Kiralananın adresi | [MAHALLE], [CADDE/SOKAK], No: [ ], Daire: [ ], [İLÇE]/[İL] |
|---|---|
| Kiralananın cinsi | Apartman dairesi ([ ]+[ ], [ ] m²), [eşyalı / eşyasız] |
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] — IBAN: [ ] |
| Kiracı | [ŞİRKET UNVANI] — Vergi Dairesi/No: [ ] — MERSİS: [ ] — Adres: [ ] — Temsilci: [AD SOYAD, sıfatı] |
| Konutu kullanacak kişi | [AD SOYAD], şirketin [unvan/görev] çalışanı — T.C. Kimlik No: [ ] (Ek 1’de kullanıcı beyanı) |
| Başlangıç tarihi ve süre | [GG.AA.YYYY] — bir (1) yıl |
| Kira bedeli | Brüt [ ] TL — stopaj sonrası net [ ] TL kiraya verene ödenir |
| Ödeme şekli | Her ayın en geç [5]. günü şirket hesabından [IBAN]’a |
| Güvence bedeli | [ ] TL — iki aylık kira karşılığı |
| Kullanım amacı | Yalnızca şirket personelinin konutu olarak |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Konu
Kiraya veren, yukarıda yazılı daireyi, kiracı şirketin belirleyeceği çalışanının konut olarak kullanması amacıyla kiracı şirkete kiralamıştır. Kiralanan konut olarak kullanılacağından, kiracının tüzel kişi olması konut kirasına ilişkin hükümlerin uygulanmasını engellemez.
Madde 2 — Konutu kullanan kişi ve değişikliği
Konut, yalnızca sözleşmede adı yazılı çalışan ve birlikte yaşadığı aile bireyleri tarafından kullanılır. Kiracı şirket, kullanıcının değişmesi hâlinde yeni kullanıcının kimliğini en geç on beş gün önceden kiraya verene yazılı bildirir; kullanıcı değişikliği sözleşmenin tarafını değiştirmez ve alt kira ya da devir sayılmaz. Kullanıcı, konutu kullanırken kiracının yardımcısı konumundadır; kullanıcının kiralanana ve komşulara verdiği zararlardan kiracı şirket sorumludur.
Madde 3 — Süre ve uzama
Sözleşme bir yıl sürelidir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Madde 4 — Kira bedeli, stopaj ve ödeme
Brüt kira bedeli [ ] TL’dir. Kiraya veren gerçek kişi olduğundan kiracı şirket, brüt bedel üzerinden gelir vergisi tevkifatını yaparak vergi dairesine yatırır ve kiraya verene net tutarı öder. Tevkifat oranındaki yasal değişiklik net tutarı değil, brüt tutar sabit kalmak üzere net tutarı etkiler; taraflar dilerse net tutarı sabitleyip brütü buna göre hesaplar. Kiracı şirket, her yıl ocak ayında bir önceki yıla ait tevkifat dökümünü kiraya verene verir.
Ödemeler şirket banka hesabından yapılır; ödeme açıklamasına kira ayı yazılır.
Madde 5 — Kira artışı
Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıl sonunda bedelin yeniden belirlenmesine ilişkin kanuni hükümler saklıdır.
Madde 6 — Güvence bedeli
Güvence bedeli iki aylık kira tutarındadır, üç aylık kira bedelini aşmaz ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır ya da aynı tutarda banka teminat mektubu olarak verilir.
Madde 7 — Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve olağan aidat kiracı şirkete aittir; abonelikler şirket ya da kullanıcı adına yapılabilir, ancak borçtan kiracı şirket sorumludur. Yatırım niteliğindeki giderler ve olağanüstü aidatlar kiraya verene aittir.
Madde 8 — Kullanım, bakım ve onarım
Kullanıcı, kiralananı özenle kullanır; komşulara saygı gösterir; yönetim planına uyar. Küçük bakım ve onarım kiracıya, esaslı onarım kiraya verene aittir. Kiralananda yenilik ve değişiklik kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.
Madde 9 — Alt kira ve devir yasağı
Kiracı şirket, kiralananı üçüncü kişilere kiralayamaz, kullanım hakkını şirket dışından kişilere devredemez, kira ilişkisini yazılı rıza olmadan başka bir şirkete devredemez. Şirketin birleşme, bölünme veya unvan değişikliği hâlinde sözleşme, halef şirketle devam eder; durum on beş gün içinde kiraya verene bildirilir.
Madde 10 — Aile konutu hükümleri
Kiracı tüzel kişi olduğundan aile konutuna ilişkin fesih rızası hükümleri bu sözleşmede uygulanmaz. Kullanıcı ve ailesi, konutu kiracı şirketin kira ilişkisine bağlı olarak kullanır; kullanıcının şirketle iş ilişkisinin sona ermesi kiracı şirketin bu sözleşmeden doğan borçlarını etkilemez.
Madde 11 — Temerrüt ve fesih
Kiracı, muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verir; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Fesih bildirimleri yazılı yapılır ve kiracı şirketin ticari adresine gönderilir. Kiracı, süreye uymadan kiralananı boşaltırsa makul süre için kira borcu devam eder.
Madde 12 — Geri verme
Sözleşme sona erdiğinde kiralanan, kullanıcı tarafından boşaltılmış ve temizlenmiş olarak, kiracı şirket yetkilisi ile kiraya verenin birlikte düzenleyeceği tutanakla geri verilir. Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri geri verme sırasında hemen yazılı bildirir. Olağan eskime kiracıya yüklenemez.
Madde 13 — Damga vergisi
Kiracının tüzel kişi olması sebebiyle bu sözleşme, gerçek kişiler arasındaki konut kiralarına tanınan istisnadan yararlanmaz; süreye göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir ve vergi [kiracı şirket] tarafından beyan edilip ödenir.
Madde 14 — Tebligat ve uyuşmazlık
Kiraya veren için yukarıdaki adres, kiracı şirket için ticaret sicilinde kayıtlı adres tebligat adresidir. Uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yetkili mahkeme kanuni kurallara göre belirlenir.
Madde 15 — Nüsha
On beş madde ve bir ekten oluşan bu sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, [GG.AA.YYYY] tarihinde imzalanmıştır. Şirket adına imza atan temsilcinin imza sirküleri sözleşmeye eklenmiştir.
EK 1 — KULLANICI BEYANI
[AD SOYAD], [ŞİRKET UNVANI]’nde [görev] olarak çalışmaktayım. Yukarıdaki sözleşmeye konu konutu, şirketin kiracılığına bağlı olarak ve şirket adına kullanacağımı; sözleşmedeki kullanım kurallarını okuyup kabul ettiğimi; iş ilişkim sona erdiğinde ya da şirket bildirimde bulunduğunda konutu on beş gün içinde boşaltacağımı beyan ederim.
Tarih ve imza: [ ]
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
KİRACI ŞİRKET (yetkili temsilci, kaşe ve imza)
Ad Soyad: İmza: |
KULLANICI (bilgi için)
Ad Soyad: İmza: |
10. Kira Sözleşmesi Ek Protokolü (Süre Uzatma, Bedel Güncelleme ve Kiracı Değişikliği)
Mevcut kira sözleşmesini bozmadan süreyi uzatmak, bedeli güncellemek, demirbaş listesini yenilemek veya kiracıyı değiştirmek için; asıl sözleşmenin diğer hükümleri aynen kalır.
Ne zaman kullanılır?
- Sözleşme süresi dolarken yeni bir sözleşme yapmak yerine mevcut metni sürdürmek istiyorsanız
- Kira bedelini karşılıklı anlaşmayla yeniden belirliyorsanız
- Kiracı değişiyor ve eski kiracı borçtan kurtulmak istiyorsa (kira ilişkisinin devri)
Sözleşmenin tam metnini oku
KİRA SÖZLEŞMESİ EK PROTOKOLÜ (SÜRE UZATMA, BEDEL GÜNCELLEME VE KİRACI DEĞİŞİKLİĞİ)
Sözleşme No: [ ] — Düzenleme yeri ve tarihi: [İL], [GG.AA.YYYY]
| Asıl sözleşme | [GG.AA.YYYY] tarihli, [adres] için düzenlenmiş kira sözleşmesi |
|---|---|
| Kiraya veren | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] |
| Mevcut kiracı | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] |
| Yeni kiracı (devir varsa) | [AD SOYAD] — T.C. Kimlik No: [ ] — Adres: [ ] |
| Protokol tarihi | [GG.AA.YYYY] |
| Protokolün konusu | [Süre uzatma] [Kira bedeli güncelleme] [Demirbaş listesi güncelleme] [Kiracı değişikliği] — uygulananlar işaretlenir |
SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ
Madde 1 — Protokolün konusu ve asıl sözleşmeyle ilişkisi
Taraflar, aralarındaki [GG.AA.YYYY] tarihli kira sözleşmesinde aşağıdaki değişiklikleri yapmak konusunda anlaşmışlardır. Bu protokol asıl sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçasıdır; protokolde değiştirilmeyen bütün hükümler aynen yürürlüktedir. Protokol ile asıl sözleşme arasında çelişki olursa bu protokol uygulanır.
Madde 2 — Süre uzatımı
Asıl sözleşmenin [GG.AA.YYYY] olan bitiş tarihi, aynı koşullarla [GG.AA.YYYY] tarihine kadar uzatılmıştır. Uzatılan sürenin sonunda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kanun gereği birer yıl uzamasına ilişkin hükümler uygulanmaya devam eder; kiraya verenin sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmadığını taraflar bilmektedir.
Madde 3 — Kira bedelinin güncellenmesi
[GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren aylık kira bedeli [ ] TL olarak uygulanacaktır. Taraflar, bu artışın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığını [beyan eder] / [kira ilişkisinin başlangıcından beş yıl geçmiş olduğundan bedelin emsal ve rayiç gözetilerek karşılıklı anlaşmayla belirlendiğini beyan eder]. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine hiçbir değişiklik yapılmamıştır.
Madde 4 — Kiracı değişikliği (kira ilişkisinin devri)
Kiraya verenin yazılı rızasıyla mevcut kiracı [AD SOYAD], asıl sözleşmeden doğan kira ilişkisini [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren yeni kiracı [AD SOYAD]’a devretmiştir. Yeni kiracı, asıl sözleşmede ve bu protokolde kiracıya ait bütün hak ve borçları üstlenir. Devreden kiracı, devir tarihine kadar doğmuş borçlardan sorumlu kalmaya devam eder; devir tarihinden sonraki borçlardan [konut kirasında] kurtulur. İşyeri kirasında devreden kiracı, asıl sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
Devreden kiracının yatırdığı güvence bedeli, taraflar arasında [devralan kiracıya devredilmiştir / devredene iade edilmiş, devralan yeni güvence yatırmıştır]. Devreden kiracı, kiralananı devralan kiracıya Ek 1’deki tutanakla teslim etmiştir; bu teslim, kiraya verene karşı geri verme yerine geçer.
Madde 5 — Demirbaş listesinin güncellenmesi
Asıl sözleşmenin demirbaş listesi Ek 2’deki güncel listeyle değiştirilmiştir. Listeden çıkarılan eşya [kiraya veren tarafından geri alınmıştır / kiracı tarafından bedeli ödenmiştir]; listeye eklenen eşya kiraya verenin mülkiyetinde kalır ve kira bedeline dâhildir.
Madde 6 — Diğer değişiklikler
[Ödeme günü / banka hesabı / iletişim adresi / kullanım amacı / evcil hayvan hükmü / tebligat adresi] asıl sözleşmede şu şekilde değiştirilmiştir: [ ]. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan hiçbir değişiklik kiracı aleyhine sonuç doğurmaz; aksi hâlde ilgili hüküm asıl sözleşmedeki hâliyle uygulanır.
Madde 7 — Kefil ve üçüncü kişilerin durumu
Asıl sözleşmede kefil varsa, bu protokolle kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler (bedel artışı, süre uzatımı, kiracı değişikliği) kefilin kanunda öngörülen şekle uygun yazılı onayı olmadan kefile karşı hüküm doğurmaz. Kefilin onayı, gerekiyorsa eşinin rızasıyla birlikte Ek 3’te alınmıştır.
Madde 8 — Damga vergisi
Gerçek kişiler arasındaki konut kiralarında bu protokol damga vergisinden istisnadır. İşyeri kiralarında, süre uzatımı ile bedel artışı sebebiyle asıl sözleşmede öngörülmeyen kira tutarı üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi hesaplanır ve [kiracı] tarafından ödenir.
Madde 9 — Yürürlük ve nüsha
Dokuz maddeden oluşan bu protokol, imzalandığı [GG.AA.YYYY] tarihinde yürürlüğe girer; [kiracı değişikliği varsa üç, aksi hâlde iki] nüsha düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır. Asıl sözleşmenin bir örneği protokole eklenmiştir.
EK 1 — DEVİR TESLİM TUTANAĞI (KİRACI DEĞİŞİKLİĞİNDE)
Teslim tarihi: [ ] — Kiralananın durumu: [ ] — Sayaç endeksleri: elektrik [ ] su [ ] doğalgaz [ ] — Anahtar sayısı: [ ]
Devreden kiracının bildirdiği hasar/eksiklik: [ ] — Kiraya verenin beyanı: [ ]
EK 2 — GÜNCEL DEMİRBAŞ LİSTESİ
[Eşya — marka — durum — takdir değeri]
EK 3 — KEFİLİN ONAYI
Asıl sözleşmedeki kefaletimin bu protokolle yapılan [süre uzatımı / bedel artışı / kiracı değişikliği] bakımından da devam etmesini; sorumlu olacağım azami miktarın [KEFİL EL YAZISIYLA] TL olduğunu, kefalet tarihinin [KEFİL EL YAZISIYLA] olduğunu ve müteselsil kefil sıfatımı el yazımla beyan ederim.
Kefilin ve varsa eşinin adı soyadı, tarih ve imzası: [ ]
| KİRAYA VEREN
Ad Soyad: İmza: |
MEVCUT KİRACI
Ad Soyad: İmza: |
YENİ KİRACI (devir varsa)
Ad Soyad: İmza: |
Değerlendirme
Doğru kira sözleşmesi örneği, kiralananın türüne göre seçilir: konut ve çatılı işyerinde koruyucu hükümler, arsa ve ürün kirasında genel hükümler uygulanır. Metnin gücü sert maddelerden değil, kanuna uygun kurulmuş kefalet, teslim tutanağı, ödeme düzeni ve yazılı bildirim mekanizmasından gelir. Geçersiz maddeler sözleşmeyi değil, güveni zayıflatır.
On örneğin ortak mantığı şudur: kanunun emredici hükümlerini tekrar etmek yerine boşluk bıraktığı yerleri doldurmak. Ödeme günü, kullanım amacı, gider ayrımı, demirbaş listesi ve tebligat adresi kanunun taraflara bıraktığı alanlardır; uyuşmazlıkların büyük bölümü bu alanların boş kalmasından çıkar. Sözleşmeyi imzalamadan önce her satırı doldurun, her sayfayı paraflayın, teslim tutanağını fotoğrafla destekleyin.
Kefil, uzun süreli işyeri, yüksek tadilat yatırımı, devir ya da döviz gibi unsurlar varsa örnek metin başlangıç noktasıdır, bitiş noktası değil. Kendi sözleşmenizi bu unsurlara göre değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi örnekleri hakkında en çok sorulan elli soruyu, cevabın ilk cümlesinde net yanıt verecek ve dayanağını kanun maddesiyle gösterecek biçimde yanıtladım. Tartışmalı konularda kesinlik yerine tartışmanın çerçevesini aktardım; sorunuz burada yoksa yazının ilgili bölümüne dönebilir ya da sözleşme metinlerindeki ilgili maddeye bakabilirsiniz.
1. Kira sözleşmesi örnekleri hukuken geçerli mi?
Evet, doğru doldurulup imzalandığında geçerlidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12 uyarınca kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; örnek metnin kaynağı değil, içeriğinin kanuna uygunluğu ve tarafların imzası belirleyicidir.
2. Kira kontratı nasıl yapılır, örnek metin nereden alınır?
Tarafların kimlik bilgileri, kiralananın adresi, kira bedeli, ödeme şekli, süre, kullanım amacı ve teslim durumu yazılıp iki nüsha imzalanır. Bu yazıdaki on örnekten durumunuza uyanı PDF veya Word olarak indirebilir ya da tarayıcıda düzenleyip kaydedebilirsiniz.
3. Notersiz kira sözleşmesi geçerli mi?
Evet, geçerlidir. TBK m.12 gereği kira sözleşmesi için noter şartı yoktur; noter onayı yalnızca imza ve tarihin ispatını kolaylaştırır. Tahliye taahhüdü de noter olmadan geçerlidir, ancak noter tarihi imza inkârı tartışmasını büyük ölçüde kapatır.
4. Kırtasiyeden alınan kira sözleşmesi geçerli mi?
Evet, imzalandığında geçerlidir. Matbu kontratın genel koşulları büyük ölçüde TBK’ya uygundur; sorun genellikle boş bırakılan alanlar, eksik demirbaş listesi ve kanuna aykırı özel şartlardan çıkar. Bu yazıdaki örnekler matbu kontratın boşluklarını kapatmak için hazırlandı.
5. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Hayır, sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. TBK m.12 şekil serbestisi öngörür. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi TBK m.348 gereği yazılı olmak zorundadır ve sözlü sözleşmede süre, bedel ve demirbaş ispatı ciddi güçlük yaratır.
6. Kira sözleşmesinde zorunlu maddeler nelerdir?
Kanunda zorunlu madde listesi yoktur; kiralanan, kira bedeli ve tarafların anlaşması sözleşmenin kurulması için yeterlidir (TBK m.299). Uygulamada süre, ödeme günü, kullanım amacı, depozito, demirbaş listesi ve teslim durumu yazılmazsa uyuşmazlıkta kanunun yedek hükümleri uygulanır.
7. Kira sözleşmesi hangi kanuna tabidir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Genel hükümler m.299-338 arasında, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümler m.339-356 arasında, ürün kirası ise m.357-378 arasında düzenlenmiştir.
8. Konut ve çatılı işyeri kirası ne demek?
İnsanların barınma amacıyla kullandığı yerler ile üstü örtülü, ticari faaliyet yürütülen yerlerin kirasıdır. TBK m.339 uyarınca bu hükümler, kiralananla birlikte bırakılan eşyaya da uygulanır; geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarına uygulanmaz.
9. Arsa kirasında kiracı korunur mu?
Konut ve çatılı işyeri koruması arsa kirasında yoktur. Çatısız taşınmaz kirası TBK m.299-338 genel hükümlerine tabidir; belirli süre sonunda sözleşme TBK m.327 gereği kendiliğinden biter, belirsiz süreli kirada m.329 uyarınca altı aylık dönem sonu için üç ay önceden fesih bildirilir.
10. Kira sözleşmesi kaç yıllık yapılmalı?
Konutta bir yıl yaygın ve yeterlidir; işyerinde üç ya da beş yıl tercih edilir. Konut ve çatılı işyerinde belirli süre bitince sözleşme TBK m.347 gereği kiracı çıkmadıkça birer yıl uzar; süre uzunluğu kiraya verene tahliye kolaylığı sağlamaz.
11. Kira sözleşmesi her yıl yenilenir mi?
Yenilenmesine gerek yoktur, kendiliğinden uzar. TBK m.347 uyarınca kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni sözleşme imzalamak yalnızca koşulları değiştirmek için gerekir.
12. Kira kontratı yenilenmezse devam eder mi?
Evet, devam eder. Konut ve çatılı işyerinde uzama TBK m.347 gereği kanundan doğar; kiraya verenin imzalamaması sözleşmeyi bitirmez. Yalnızca on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, üç ay önceden bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilir.
13. Ev sahibi süre bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.347 kiraya verenin sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça yazar. Tahliye ancak m.350-352’deki sebeplerle dava yoluyla ya da on yıllık uzama süresi sonunda mümkündür.
14. On yıl kuralı nedir?
Kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeyi bitirebildiği eşiktir. TBK m.347 uyarınca belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşme sona erdirilebilir; belirsiz süreli kirada kiranın başlangıcından on yıl geçmesi aranır.
15. Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranı kadar. TBK m.344 bu oranı aşan anlaşmayı geçersiz sayar. Konutlarda uygulanan yüzde 25 üst sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdiğinden bugün tek ölçü TÜFE ortalamasıdır.
16. Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa ne olur?
Artış TÜFE ortalamasını aşmamak üzere hâkim tarafından belirlenir. TBK m.344/2 taraflar anlaşmamışsa bedelin kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini yazar. Uygulamada kiraya veren yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirimle artış talep eder.
17. Beş yıl sonra kira bedeli nasıl belirlenir?
Hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek yeniden belirler. TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan sonra sözleşmedeki artış oranı bağlayıcı olmaktan çıkar; kira tespit davası açılabilir. Bu davada beş yılın nasıl hesaplandığını ayrı bir yazıda anlattım.
18. Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Üç aylık kira bedelini aşamaz. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini üç aylık kirayla sınırlar ve paranın vadeli hesaba yatırılmasını öngörür. Arsa ve ürün kirasında bu sınır uygulanmaz.
19. Depozito elden verilirse geçerli olur mu?
Ödeme geçerli olur, ancak kanunun öngördüğü koruma çalışmaz. TBK m.342 bankaya yatırmayı öngörür; elden verilen depozitoyu kiraya veren kişisel olarak iade etmekle yükümlüdür. Kiracı elden ödemede dekont ya da imzalı makbuz almalıdır.
20. Depozito ne zaman iade edilir?
Kiralanan hasarsız geri verildiğinde ve kira borcu yoksa iade edilir. TBK m.342/3 uyarınca kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka depozitoyu kiracıya öder. Elden alınan depozitoda üç ay bekleme kuralı yoktur.
21. Kira bedeli elden ödenebilir mi?
Vergi mevzuatı açısından ödenemez. 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki 500 TL sınırı kaldırıldı; konut ve işyeri kiralarının tamamı banka veya PTT üzerinden ödenmek zorundadır. Elden ödeme borcu söndürür ama her iki tarafa özel usulsüzlük cezası doğurabilir.
22. Kira ödeme günü sözleşmede yazılmazsa ne olur?
Kira her ayın sonunda ödenir. TBK m.314 aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedelinin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeneceğini düzenler. Peşin ödeme isteniyorsa sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.
23. Kira geç ödenirse ne olur?
Kiraya veren yazılı ihtarla süre verir ve süre sonunda fesih yoluna gidebilir. TBK m.315 konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre öngörür. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ise TBK m.352/2 uyarınca tahliye davası sebebidir.
24. Kira sözleşmesine gecikme cezası yazılabilir mi?
Konut ve çatılı işyerinde yazılamaz. TBK m.346 kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar. Yasal faiz talebi ise mümkündür.
25. Kira sözleşmesine kefil nasıl eklenir?
Kefil, azami sorumluluk tutarını, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazıp imzalar. TBK m.583 bu şekli geçerlilik şartı sayar. Evli kefil için TBK m.584 uyarınca eşin yazılı rızası en geç kefalet anında alınmalıdır.
26. Kefil uzayan kira dönemlerinden sorumlu olur mu?
Kefalet metninde açıkça yazılmadıysa hayır. Yargıtay uygulamasında kefilin sorumluluğu, kefalette belirtilen süre ve azami miktarla sınırlı tutulur; uzayan dönemler için sorumluluk isteniyorsa bunun kefil tarafından el yazısıyla belirtilmesi gerekir.
27. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesine yazılabilir mi?
Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz kabul edilir. TBK m.352/1 taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar; bu yüzden taahhüt ayrı bir belgede ve teslimden sonraki bir tarihle düzenlenmelidir. İmza inkârı ve birden fazla kiracı sorunlarını ayrı yazılarda ele aldım.
28. Alt kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Asıl kiraya verenin yazılı rızası alınır, sonra asıl kiracı ile alt kiracı arasında süresi asıl sözleşmeyi aşmayan bir sözleşme imzalanır. TBK m.322 konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza olmadan alt kirayı yasaklar; bu yazıdaki beşinci örnek rıza metnini de içerir.
29. Kira sözleşmesi başkasına devredilebilir mi?
Kiraya verenin yazılı rızasıyla devredilebilir. TBK m.323 işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamayacağını, devreden kiracının en fazla iki yıl müteselsil sorumlu kalacağını düzenler. Devir için onuncu örnekteki ek protokol kullanılabilir.
30. Kira sözleşmesi vekâleten imzalanabilir mi?
Evet, yetkili vekil imzalayabilir. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından vekâlet de şekle bağlı değildir; ancak uygulamada noterden düzenlenmiş ve kiralama yetkisini açıkça içeren vekâletname istenir. Şirket adına imzada imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir.
31. Eşyalı kiralamada eşya kaybolursa kim öder?
Olağan yıpranma dışındaki kayıp ve hasarı kiracı öder. TBK m.334 kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri vermesini öngörür ve olağan eskimeden sorumlu tutmaz. Demirbaş listesinde takdir değeri yazılıysa hesap kolaylaşır; ikinci örnek bunun için düzenlendi.
32. Demirbaş listesi olmazsa ne olur?
Kiraya veren, eşyanın teslim edildiğini ve durumunu ispat edemez. TBK m.335 uyarınca kiraya veren geri verme sırasında eksiklikleri hemen yazılı bildirmek zorundadır; liste yoksa bildirim de dayanaksız kalır. Fotoğraflı teslim tutanağı en ucuz güvencedir.
33. Aidat kiracıya mı ev sahibine mi ait?
Olağan işletme aidatı kiracıya, yatırım niteliğindeki giderler kiraya verene aittir. TBK m.341 kullanma giderlerini kiracıya yükler; çatı, dış cephe, asansör yenileme gibi kalıcı harcamalar ise malikin borcudur. Sözleşmeye ayrım açıkça yazılmalıdır.
34. Evdeki tamiratı kim yapar?
Küçük bakım ve temizlik kiracıya, esaslı onarım kiraya verene aittir. TBK m.317 kiracıya olağan kullanım bakımını, m.301 ve m.305 kiraya verene kiralananı kullanıma elverişli tutma ve ayıbı giderme borcunu yükler. Kombi değişimi malike, kombi bakımı kiracıya örnek verilebilir.
35. Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
Yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. TBK m.321 rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski hâle getirmeyi isteyemeyeceğini, kiracının da aksine anlaşma yoksa değer artışı tazminatı isteyemeyeceğini düzenler.
36. Kira sözleşmesinde hangi maddeler geçersizdir?
Kiracı aleyhine ceza koşulu ve muacceliyet kaydı (TBK m.346), üç aylık kirayı aşan depozito (m.342), bedel dışında kiracı aleyhine değişiklik (m.343), kirayla bağlantılı zorlayıcı sözleşme (m.340) ve önceden tazminat taahhüdü (m.334/3) geçersizdir. Kalan hükümler ayakta kalır.
37. Kira sözleşmesi dövizle yapılabilir mi?
Türkiye’de yerleşik kişiler arasında konut ve işyeri kiralarında kural olarak yapılamaz. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar döviz veya dövize endeksli kira bedelini yasaklar; yabancı uyruklu kiracı gibi istisnalar vardır. Geçerli döviz kirasında TBK m.344/4 beş yıl artış yasağı öngörür.
38. Kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?
Gerçek kişiler arasındaki konut kiralarında yoktur; işyeri kiralarında vardır. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablo konut kiralarını istisna tutar, işyeri kira sözleşmeleri ise sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında vergiye tabidir.
39. Stopaj nedir, kim öder?
Kiraya veren gerçek kişi ve kiracı vergi mükellefi ise kiracının brüt kiradan keserek vergi dairesine yatırdığı gelir vergisidir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94 uyarınca işyeri kiralarında tevkifat yapılır; konut kiracısı gerçek kişi ise stopaj yoktur, şirket kiracı ise vardır.
40. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Hayır, e-Devlet’te kira sözleşmesi düzenleme hizmeti bulunmuyor. e-Devlet kiracının adres beyanı, tapu bilgisi sorgulama, DASK poliçesi ve kira geliri beyanı gibi yan işlemler için kullanılır. Sözleşme yine taraflar arasında imzalanır.
41. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1009 uyarınca kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı kiracının hakkını güçlendirir; işyeri ve uzun süreli kiralarda tercih edilir, gideri şerhi isteyene aittir.
42. Kiralanan ev satılırsa kira sözleşmesi ne olur?
Sözleşme aynen devam eder, yeni malik kiraya verenin yerine geçer. TBK m.310 bu geçişi düzenler; yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye için m.351 uyarınca bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir. Kiracılı ev satın almayı ayrı bir yazıda ele aldım.
43. Kiracı süresinden önce evden çıkabilir mi?
Çıkabilir, ancak makul süre kirasından sorumlu olur. TBK m.325 uyarınca kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira borcunu öder; ödeme gücüne sahip yeni kiracı bulursa borç sona erer. Uygulamada makul süre genellikle üç ay civarında takdir edilir.
44. Anahtar teslimi nasıl yapılmalı?
İmzalı tutanakla ve sayaç endeksleriyle birlikte yapılmalıdır. Kiraya veren anahtarı almazsa kiracı, mahkeme aracılığıyla tevdi mahalli belirletip anahtarı oraya bırakır; kira borcu o tarihte durur. Tevdi mahalli ve depozito iadesini ayrı bir yazıda adım adım anlattım.
45. Kira sözleşmesinde yetkili mahkeme kararlaştırılabilir mi?
Yalnızca taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise. 6100 sayılı HMK m.17 yetki sözleşmesini bu kişilerle sınırlar; gerçek kişiler arasındaki konut kirasında yazılan yetki maddesi geçersizdir ve yetki kanuni kurallara göre belirlenir.
46. Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023’ten bu yana zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m.18/B kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yaptı. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.
47. Sezonluk yazlık kiralamasında kiracı korunur mu?
Altı ay ve daha kısa süreli geçici kullanım kiralarında konut koruması uygulanmaz. TBK m.339/1 bu istisnayı açıkça düzenler; sözleşme süre sonunda m.327 gereği kendiliğinden biter. Yüz günü aşmayan tek seferlik kiralamalarda 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi gerekebilir.
48. Ürün kirasında fesih süresi ne kadardır?
En az altı aydır. TBK m.368 belirsiz süreli ürün kirasında altı aylık bildirim süresi öngörür ve tarımsal taşınmazlarda feshin yerel âdetteki bahar veya güz mevsimi için yapılmasını ister. Kira borcunda temerrütte ise m.362 uyarınca en az altmış günlük önel verilir.
49. Şirket konut kiralayabilir mi, kira sözleşmesi nasıl olur?
Evet, şirket personeli için konut kiralayabilir. Kiralanan konut olarak kullanıldığından TBK m.339 gereği konut hükümleri uygulanır; kiraya veren gerçek kişi ise şirket stopaj yapar ve sözleşme damga vergisine tabi olur. Dokuzuncu örnek bu senaryo için hazırlandı.
50. Kira sözleşmesi örneklerini avukat kontrolünden geçirmek gerekir mi?
Standart bir konut kirasında örnek metin çoğu ihtiyacı karşılar; kefil, uzun süreli işyeri, yüksek tadilat, devir veya döviz gibi unsurlar varsa metnin somut duruma göre gözden geçirilmesi gerekir. Sözleşmedeki bir kelime, yıllar sonra açılan davada belirleyici olabilir.
Kaynakça
Yazıdaki kanun maddeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metninden doğrulanarak aktarıldı. Vergi ve tebliğ bilgileri ilgili kanun ve Resmî Gazete metinlerine dayanır. Yargıtay uygulamasına yalnızca genel olarak değinildi; belirli bir karar künyesi doğrulanmadan bu yazıya alınmadı. Doktrin kaynakları konunun derinleşmek isteyenler için seçildi.
Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.12, 26, 27, 138, 299-338 (genel hükümler), 339-356 (konut ve çatılı işyeri kiraları), 357-378 (ürün kirası), 581-603 (kefalet)
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.1009 (kira sözleşmesinin tapuya şerhi)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.17 (yetki sözleşmesi)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B (7445 sayılı Kanun ile eklenen dava şartı arabuluculuk)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.269 ve devamı (kira alacağı ve tahliye takibi)
- 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, (1) sayılı tablo I/A-2 ve (2) sayılı tablo IV (konut kira sözleşmesi istisnası)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.94 (kira ödemelerinde tevkifat)
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar, m.4/g (döviz cinsinden kira bedeli yasağı)
- 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla tevsiki)
Yargı kararları
- Bu yazıda belirli bir karar künyesine atıf yapılmamıştır. Kefilin uzayan dönemlerden sorumluluğu ve erken tahliyede makul süre konularında Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin yerleşik uygulamasına genel olarak değinilmiş, karar numarası verilmemiştir.
Doktrin ve akademik kaynaklar
- Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara.
- Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul.
- Gümüş, Mustafa Alper: Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul.
- İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, Cilt I-II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul.
- Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Adalet Yayınevi, Ankara.
Bilgilendirme Notu
Bu yazı ve ekindeki sözleşme örnekleri genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Örnek metinler yayım tarihindeki mevzuata göre yazılmıştır; kanun ve tebliğ değişiklikleri metinleri etkileyebilir. Sözleşmedeki alanlar somut duruma göre doldurulmalı, gerekmeyen seçenekler silinmelidir. Metinlerde geçen kişi, adres ve tutarlar temsilîdir; gerçek dosyalardan alınmış bir bilgi bulunmamaktadır.