Yalova’da Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku Hizmetlerimiz
Büromuz, Yalova ve çevresinde tapu iptal ve tescil, kira uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi ve inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda hizmet vermektedir. Yalova’nın hızla gelişen konut ve yazlık piyasasında taşınmaz uyuşmazlıkları sık karşılaşılan sorunlardandır.
Yalova Gayrimenkul Avukatı Kimdir, Ne İş Yapar?
Yalova gayrimenkul avukatı, tapu iptali, kira, ortaklığın giderilmesi ve inşaat sözleşmelerinden doğan taşınmaz uyuşmazlıklarında dava takibi ve danışmanlık hizmeti verir. İşlem öncesinde tapu kaydını ve takyidat durumunu inceler, sözleşme taslaklarını gözden geçirir; dava aşamasında ise süreci baştan sona yürütür. Yalova’da özellikle kıyı ve yazlık bölgelerdeki taşınmazlarda imar durumu ayrıca incelenir.
Bir gayrimenkul avukatı yalnızca dava açıldıktan sonra değil, işlem öncesinde de devreye girer. Tapu kaydının üzerinde haciz, ipotek veya şerh olup olmadığının kontrolü, satış öncesi en sık atlanan ama en çok sorun çıkaran adımdır. Bu inceleme yapılmadan ödenen bir bedelin geri alınması, işlem tamamlandıktan sonra çok daha zor ve masraflıdır.
Küçük bedelli bir kira uyuşmazlığı ile yüksek değerli bir tapu iptali davası aynı özenle yürütülmez; dosyanın niteliği stratejiyi belirler. İlk görüşmede taşınmazın güncel tapu kaydı ve varsa yazışmaların incelenmesi süreci hızlandırır.
Baktığımız Dava ve İşler
- Tapu iptal ve tescil davaları: Muvazaa, hata, hile veya vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı davalar. Detaylı bilgi için tapu iptal davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
- Kira davaları: Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları. Bu davaların seyrini çoğu zaman sözleşmenin nasıl kurulduğu belirlediği için senaryoya göre ayrılmış gayrimenkul kira sözleşmesi örneklerini ayrı bir sayfada topladım.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar
- Devremülk ve devre tatil uyuşmazlıkları: Bu alandaki kapsamlı hizmetimiz için devremülk avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve tapu şerhleri
- Tasarrufun iptali davaları: Borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlerin iptali. Ayrıntısı için tasarrufun iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumuna aykırı oluştuğu hâllerde açılır. Uygulamada en sık görülen dayanaklar muris muvazaası, hukuki ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, kazandırıcı zamanaşımı ve yolsuz tescildir.
Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz sonradan üçüncü kişiye devredilmişse sonraki malikler de davaya dâhil edilmelidir. Üçüncü kişi iyi niyetli sayılıyorsa kazanımı korunabilir; bu durumda tescil yerine bedele yönelik tazminat talebi gündeme gelir.
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir. Aksi hâlde yargılama sürerken taşınmaz devredilebilir ve alınacak karar uygulanamaz hâle gelir. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davalı sıfatı tüm paydaşlara aittir; biri dahi eksik gösterilirse dava usulden reddedilir.
Ortaklık iki yolla giderilir: aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırma. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; taşınmaz bölünmeye elverişli değilse veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir. Satış açık artırma ile yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Paydaşlar açık artırmada kendileri de teklif verebilir. Uygulamada sık yapılan hata, satış aşamasını takip etmeyip taşınmazın düşük bedelle üçüncü kişiye gitmesine göz yummaktır. Taşınmaz üzerinde bir paydaşın yaptığı bina veya ağaç gibi muhdesatın kime ait sayılacağı da ayrıca tespit edilmelidir; bu konuyu ayrı bir yazıda ele aldım.
Önalım (Şufa) Hakkı ve Süreleri
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hak dava yoluyla kullanılır.
Süreler hak düşürücüdür: satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren iki yıl. Bu nedenle payın satıldığı öğrenilir öğrenilmez harekete geçilmelidir.
Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar; bağış, trampa veya miras yoluyla intikalde kullanılamaz. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi sık karşılaşılan bir durumdur ve bedelde muvazaa iddiası ayrıca ileri sürülebilir. Tarım arazilerinde ise diğer paydaşların yanında komşu parsel malikleri ve kamu kurumları da önalım hakkına sahip olabildiğinden öncelik sırası genel önalımdan farklı değerlendirilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Ecrimisil, taşınmazı hakkı olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Kiracının sözleşme sonrası kullanımı, paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını tek başına kullanması veya komşunun sınırı aşan kullanımı tipik örneklerdir.
Paydaşlar arasındaki taleplerde kural olarak intifadan men koşulu aranır; yani davacı paydaşın kullanıma itiraz ettiğini ihtar yoluyla ortaya koymuş olması gerekir. Bu koşulun aranmadığı istisnai hâller de bulunduğundan dosyanın niteliğine göre değerlendirme yapılmalıdır.
Ecrimisil geriye dönük olarak istenebilir ancak bu talep beş yıllık süreyle sınırlıdır. Hesaplama, taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden bilirkişi incelemesiyle yapılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğundan resmî şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak edimler önemli ölçüde ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
Başlıca uyuşmazlıklar şunlardır: yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması, eksik ve ayıplı iş, arsa payı devrinin yapılmaması, yüklenicinin daireleri üçüncü kişilere satması ve iskân alınamaması.
Gecikme hâlinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ile kira kaybı tazminatını isteyebilir; ağır ihlallerde sözleşmenin feshi ve tapu iptali gündeme gelir. Zamanında ve usulüne uygun ihtar çekilmesi bu taleplerin dayanağını oluşturur.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Taşınmazınıza idare tarafından kamulaştırma yapılmışsa, tebliğden itibaren süresi içinde kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılabilir. Bedel tespiti bilirkişi incelemesiyle yapılır; emsal satışlar ve taşınmazın niteliği belirleyicidir.
İdare, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanıyorsa kamulaştırmasız el atma gerçekleşmiş olur ve bedel talep edilebilir. İmar planında yol, park veya okul alanı gibi kamu hizmetine ayrılıp uzun süre uygulama yapılmaması ise hukuki el atma sayılır; bu ayrım görevli yargı yolunu belirlediğinden büyük önem taşır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası
El atmanın önlenmesi davası, bir kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya zilyetlik hakkına yapılan haksız müdahalenin durdurulması için açılır. Komşunun sınırı aşan yapılaşması, ortak alana konan tabela veya bir paydaşın diğerlerini dışlayarak taşınmazın tamamını kullanması tipik örneklerdir; her durumda müdahalenin somut olarak nerede başladığı dava dilekçesinde net biçimde gösterilmelidir.
Bu dava ecrimisil ile birlikte veya ayrı olarak açılabilir; el atmanın önlenmesi müdahalenin durdurulmasını, ecrimisil ise geçmişe dönük tazminatı hedefler. Uygulamada ikisi birlikte istenir çünkü yalnızca tazminat almak müdahaleyi sona erdirmez. Ortak alana yapılan müdahalelerde yönetici de dava açabilir; konuyu ortak alan tabelası örneği üzerinden ayrı bir yazıda ele aldım.
Görevli mahkeme, taşınmazın niteliğine göre değişir: paylı mülkiyetteki müdahalelerde sulh hukuk, üçüncü kişinin müdahalesinde asliye hukuk mahkemesi yetkilidir. Dava açılmadan önce keşif ve bilirkişi incelemesiyle müdahalenin sınırı somut olarak tespit edilmelidir.
Muris Muvazaası ile Tapu İptali (Mirastan Mal Kaçırma)
Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yaptığı satışı gerçekte bağış olarak gizlemesidir. Görünürde satış, arkasında bedel alınmadan yapılan bir devir vardır; mirasçı bu devrin iptalini ve tapunun mirasçılar adına yeniden tesciline karar verilmesini talep edebilir. Bu dava, Yalova’da özellikle yazlık arazilerde sıkça karşımıza çıkar.
İspat yükü davacı mirasçıdadır ve genellikle tanık, mirasbırakanın ekonomik durumu, satış bedelinin ödenip ödenmediği ve tarafların yakınlığı gibi dolaylı delillerle yapılır. Bu dava tapu iptal davası ile aynı usule tabidir ancak ispat açısından daha zorlu bir süreçtir; talebin reddi hâlinde tenkis davasına geçiş imkânı da ayrıca değerlendirilmelidir; bu ihtimali ayrı bir yazıda ayrıntılı anlattım.
Dava, mirasbırakanın ölümünden sonra herhangi bir süre kısıtı olmaksızın açılabilir; ancak süre geçtikçe tanık ve delil toplamak zorlaşır. Devredilen taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa, üçüncü kişinin iyi niyeti ayrıca araştırılır.
Aile Konutu Şerhi ve Tapu İptali
Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, ipotek edemez veya kiraya veremez. Bu koruma, tapuya “aile konutu şerhi” konularak güçlendirilebilir; şerh konulmasa dahi yasal koruma zaten mevcuttur ve rızası alınmayan eş sonradan işlemin iptalini mahkemeden isteyebilir. Şerh, üçüncü kişilere karşı korumayı görünür ve kesin hâle getirir.
Rıza alınmadan yapılan satış veya ipotek işlemi, diğer eş tarafından iptal ettirilebilir. Bu davanın en sık karşılaşılan hâllerini ve şerhin nasıl konulacağını ayrı bir yazıda adım adım anlattım.
Yalova’da yazlık olarak kullanılan ancak fiilen aile konutu niteliği taşımayan taşınmazlarda bu korumanın uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır; taşınmazın fiilen sürekli yerleşim amacıyla kullanılıp kullanılmadığı belirleyicidir.
İpotek ve Diğer Ayni Hakların Tesisi, Terkini
İpotek, intifa ve irtifak gibi ayni haklar tapu siciline tescille kurulur ve yine tapu siciline yazılacak bir işlemle (terkin) kaldırılır. Borç ödenmiş olsa dahi banka veya alacaklı terkin talebinde bulunmazsa ipotek tapuda görünmeye devam eder ve taşınmazın satışını fiilen zorlaştırır.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, vekâletname ile yapılan işlemlerde vekilin yetkisini aşarak taşınmaza ipotek koydurmasıdır. Bu durumda ipoteğin terkini için açılacak davayı ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması hâllerini ayrı bir yazıda inceledim.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılmışsa, borçlunun itiraz ve ödeme seçenekleri süreye bağlıdır; takibe süresinde itiraz edilmezse taşınmazın satışı hızla gündeme gelir.
İmar Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar
İmar planındaki bir değişiklik, ruhsat reddi veya plan notlarına aykırılık gerekçesiyle verilen yıkım kararları taşınmazın değerini doğrudan etkiler. Bu işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; dava süresi işlemin tebliğinden itibaren altmış gündür ve bu süre kaçırıldığında idari işlem kesinleşir.
Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kapsamındaki imar uygulamaları ayrı bir usule tabidir; bu süreci ve itiraz haklarını kentsel dönüşüm yazımızda ayrıntılı olarak ele aldım.
İmar planında kamu hizmetine ayrılan ancak uzun süre kamulaştırılmayan taşınmazlarda hukuki el atma durumu doğabilir; bu durum yukarıdaki kamulaştırmasız el atma başlığı altında ayrıca açıklanmıştır.
Geçit Hakkı Davası
Bir taşınmazın yola bağlantısı yoksa veya mevcut bağlantı yetersizse, malik komşu taşınmazlardan geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu hak dava yoluyla kurulur ve genellikle bedel karşılığında tanınır; tanınan geçit tapu kütüğüne irtifak hakkı olarak işlenir ve sonraki maliklere de karşı ileri sürülebilir.
Mahkeme, geçidin güzergâhını belirlerken komşu taşınmazlara en az zarar verecek yolu seçer; keşif ve bilirkişi incelemesi bu davanın ayrılmaz bir parçasıdır. Yalova’nın eğimli ve dağlık kesimlerindeki yazlık arsalarda bu dava sık görülür.
Geçit hakkı bedeli, taşınmazın değer kaybı ve geçit güzergâhının büyüklüğüne göre bilirkişi tarafından hesaplanır; taraflar bu bedel üzerinde anlaşamazsa mahkeme takdir eder.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
Yabancı uyruklu kişiler, karşılıklılık ilkesi ve kanuni sınırlamalar çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Askeri yasak bölgeler ve stratejik alanlarda edinim kısıtlanmış veya yasaklanmıştır; alım öncesi bu kontrolün yapılması, ilerleyen aşamada tapu başvurusunun reddedilmesini önler ve zaman kaybını baştan ortadan kaldırır.
Yalova, İstanbul’a yakınlığı ve feribot bağlantısı nedeniyle yabancı yatırımcıların yazlık ve konut aldığı bölgelerden biridir. Tapu başvurusu öncesinde taşınmazın askeri yasak bölge sınırları içinde kalıp kalmadığının kontrolü atlanmamalıdır; bu kontrol yapılmadan ödenen kapora, işlem gerçekleşmezse ihtilaflı hâle gelebilir.
Belirli şartlarda taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu da mümkündür; bu süreç ayrı ve daha kapsamlı bir değerlendirme gerektirir.
Neden Yalova Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?
Taşınmaz işlemlerinde bedel yüksek, süreler kısa ve hatanın bedeli ağırdır. Tapuda yapılan bir işlem geri alınamaz hâle gelebilir; bu yüzden işlem öncesi hukuki inceleme, dava aşamasındaki savunmadan çoğu zaman daha değerlidir ve sonradan açılacak bir davanın süresini ve maliyetini azaltır.
Yalova gayrimenkul avukatı, dosyanın türüne göre değişen süre ve usul kurallarını takip eder; önalım, kamulaştırma ve tapu iptali davalarındaki hak düşürücü süreler kaçırıldığında telafisi mümkün olmayan kayıplara yol açar.
Her dosyanın seyri kendi verilerine göre değişir. Taşınmaz uyuşmazlığınızın somut durumunu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal davası kime karşı açılır?
Kural olarak tapuda malik görünen kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Kiracı nasıl tahliye edilir?
Tahliye; ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplere dayanır; her sebep farklı usul ve süre şartlarına tabidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz satılmak zorunda mı?
Aynen paylaşım mümkünse taşınmaz paylaştırılır; mümkün değilse mahkeme satışına karar verilir.
Ecrimisil hangi hallerde istenir?
Taşınmazın, hak sahibinin rızası olmadan kullanılması halinde geriye dönük haksız işgal tazminatı talep edilebilir.
Tapu iptal davasında ihtiyati tedbir şart mı?
Zorunlu değildir ancak fiilen gereklidir. Tedbir konulmazsa taşınmaz yargılama sürerken devredilebilir ve lehinize çıkan karar uygulanamaz hâle gelebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasını tek paydaş açabilir mi?
Evet. Her paydaş tek başına dava açabilir; ancak diğer tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur.
Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa yine satılır mı?
Hayır. Mahkeme önce aynen taksimi araştırır. Taşınmaz bölünmeye elverişliyse ve bölünme önemli değer kaybına yol açmıyorsa satış yerine aynen taksime karar verilir.
Önalım hakkını hangi sürede kullanmalıyım?
Satış noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren iki yıl içinde. Süreler hak düşürücüdür.
Bağışla devredilen payda önalım hakkım var mı?
Hayır. Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar. Ancak işlem gerçekte satışsa muvazaa iddiası ileri sürülebilir.
Paydaş olduğum taşınmazı kardeşim tek başına kullanıyor, ne yapabilirim?
Ecrimisil talep edebilirsiniz. Paydaşlar arasında kural olarak önce intifadan men ihtarı çekilmesi, yani kullanıma itiraz ettiğinizi ortaya koymanız gerekir.
Ecrimisili kaç yıl geriye dönük isteyebilirim?
Geriye dönük talep beş yılla sınırlıdır. Bedel, taşınmazın emsal kira değeri üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Müteahhit inşaatı bitirmedi, sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Gecikme ağır ve sürekli ise fesih ve tapu iptali gündeme gelebilir. Öncesinde usulüne uygun ihtar çekilmesi ve süre verilmesi gerekir; cezai şart ile kira kaybı da istenebilir.
Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli mi?
Kural olarak geçersizdir çünkü resmî şekil şartına tabidir. Ancak edimler önemli ölçüde yerine getirilmişse geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
İmar planında yol olarak ayrılan arsam için ne yapabilirim?
Uzun süre uygulama yapılmamışsa hukuki el atma durumu doğabilir ve bedel talep edilebilir. Fiilî kullanım varsa kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanır.
Tapu davaları hangi mahkemede görülür?
Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk, ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Her ikisinde de yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir.
Gayrimenkul avukatı tutmak zorunlu mu?
Kanunen zorunlu değildir ancak tapu, kira ve ortaklık uyuşmazlıklarında usul hataları hak kaybına yol açabildiğinden fiilen önemlidir.
El atmanın önlenmesi davası kime karşı açılır?
Taşınmaza haksız müdahalede bulunan kişiye karşı açılır; müdahale bir paydaştan geliyorsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Muris muvazaası nasıl ispatlanır?
Doğrudan yazılı delil nadiren bulunur; tanık anlatımları, satış bedelinin ödenip ödenmediği ve mirasbırakanın ekonomik durumu gibi dolaylı delillerle ispat edilir.
Aile konutu şerhi olmadan tapu satışı iptal edilebilir mi?
Evet. Şerh koruyucu bir kayıttır ama şart değildir; şerh konulmamış olsa dahi rızası alınmayan eş satışın iptalini isteyebilir.
İpotek nasıl terkin edilir?
Borç kapandıktan sonra alacaklının tapu müdürlüğüne terkin yazısı vermesiyle kaldırılır; alacaklı bunu yapmazsa dava yoluyla terkin istenebilir.
İmar planı değişikliğine nasıl itiraz edilir?
Önce belediyeye itiraz edilir; sonuç alınamazsa işlemin tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Geçit hakkı bedelsiz mi tanınır?
Kural olarak bedel karşılığında tanınır; bedel taşınmazın değer kaybına göre bilirkişi tarafından hesaplanır.
Yabancılar Yalova’da taşınmaz alabilir mi?
Karşılıklılık ilkesi ve yasal sınırlar çerçevesinde alabilirler; askeri yasak bölge sınırları alım öncesi ayrıca kontrol edilmelidir.
Tarımsal arazide önalım hakkının süresi farklı mı?
Tarım arazilerinde diğer paydaşların yanında kamu kurumları ve komşu parsel malikleri de önalım hakkına sahip olabilir; bu nedenle süre ve öncelik sırası genel önalımdan farklı değerlendirilir.
İletişim ve Randevu
Taşınmaz uyuşmazlığınız için iletişim sayfamızdan ulaşabilir veya 0507 020 3300 numaralı telefondan randevu oluşturabilirsiniz. Gayrimenkul hukuku yazılarımıza buradan ulaşabilirsiniz.