Ortak Alana Müdahale ve El Atmanın Önlenmesi

Zemin kattaki bir pastanenin ya da kafenin reklam tabelasını üst kattaki dairenin balkon duvarına vidalaması, hukuken basit bir komşuluk sürtüşmesi değil; doğrudan ortak alana müdahale ve kişisel mülkiyet hakkının ihlali sayılan bir eylemdir. Dükkânın önüne çekilen sundurma, cepheye monte edilen kutu harf, klima dış ünitesi ya da kepenk kasası da aynı çerçevede değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür imalatları izne bağlamış, izinsiz yapılanı ise kaldırılması gereken bir haksız durum olarak görmüştür.

Bu yazıda tabela ve reklam panosunun neden ayrı ayrı incelendiğini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19’daki dörtte beş yazılı rıza şartının nasıl işlediğini, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davasında talep sonucunun nasıl kurulacağını, apartman yöneticisinin hangi davaları açabileceğini, hangi davalarda husumetin doğrudan kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini ve belediye tarafından kesilen idari para cezasına karşı izlenecek yolu ayrıntılı biçimde anlatıyorum.

Ortak alana müdahale hangi eylemleri kapsar

Ortak alana müdahale, kat maliklerinin ortak kullanımına özgülenmiş yerlerde, diğer maliklerin gerekli rızası alınmadan kalıcı ya da geçici bir tasarrufta bulunulmasıdır. Dış cepheye tabela asmak, dükkân önüne sundurma çekmek, bahçeye masa koymak, sığınağı depoya çevirmek, merdiven sahanlığını kapatmak bu tanımın içine girer.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerleri tek tek saymak yerine bir çerçeve çizer: temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, bahçeler, çatılar, bacalar, asansörler, sığınaklar ve benzeri yerler ortak yerdir. Maddedeki “ve benzeri” ifadesi listenin kapalı olmadığını gösterir; bir yerin ortak olup olmadığı tereddütlü kaldığında ölçüt, o yerin ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya elverişli olup olmadığıdır.

Uygulamada en çok tartışılan yer dış cephedir. Bina cephesi, ana duvarın dışa bakan yüzü olduğu için ortak yerdir; bir bağımsız bölümün penceresinin hemen yanındaki duvar parçası da fiilen o dairenin önünde olsa bile ortak yer olmaktan çıkmaz. Balkon ise ikili bir karaktere sahiptir: balkonun kullanım hakkı ilgili bağımsız bölüme aittir, ancak balkonun dış duvarı, korkuluğu ve alt tabliyesi cephenin parçası olduğu için ortak yer niteliğini korur. Bu ikili yapı, zemin kattaki bir işletmenin tabelasını üst kattaki dairenin balkon duvarına monte etmesi hâlinde iki ayrı ihlalin birlikte doğmasına yol açar: hem ortak yere izinsiz imalat, hem de üst kat malikinin bağımsız bölüm kullanımına tecavüz.

Tabela ile reklam panosu neden ayrı değerlendirilir

Tabela, bir işletmenin ticaret unvanını ve faaliyet konusunu gösteren tanıtıcı levhadır; reklam panosu ise ürün veya hizmet tanıtımı yapan, çoğu zaman üçüncü kişilere kiralanabilen ticari yüzeydir. Yargı, ilkini işyeri kullanımının doğal uzantısı sayarken, ikincisini ortak alandan ayrıca gelir elde etme girişimi olarak görür.

Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Bir işyeri bağımsız bölümünün maliki veya kiracısı, kendi bağımsız bölümünün dış sınırlarını aşmayan, makul ölçülerde ve diğer maliklerle kiracılara rahatsızlık vermeyen bir tanıtım levhası asabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2009/297, K. 2009/2577, T. 16.03.2009 kararında bu üç ölçütü birlikte arar: sınırı aşmamak, makul ölçüde olmak, rahatsızlık vermemek. Üçünden biri karşılanmıyorsa tabela hukuka aykırı hâle gelir.

Reklam panosunda tablo değişir. Cepheye asılan bir bilbord, ışıklı totem ya da giydirme branda, ait olduğu bağımsız bölümün tanıtımını aşarak ortak yüzeyi ticari bir mecraya çevirir. Buradaki fayda tüm kat maliklerine değil tek kişiye akar. Bu nedenle reklam panosu için kural olarak KMK m. 19 çerçevesinde dörtte beş yazılı rıza aranır; kat malikleri kurulu isterse panonun kullanımını bedele bağlayabilir ve elde edilen geliri ortak gidere aktarabilir.

Ölçüyü somutlaştırmak gerekirse: 90 santimetre yüksekliğinde, dükkânın kepenk kasası hizasında kalan ve tabliye hattını aşmayan bir kutu harf tabela ile, iki kat boyunca uzanıp birinci kat dairelerin pencere altına kadar çıkan ışıklı bir pano hukuken aynı kategoride değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/3856, K. 2015/17942, T. 07.12.2015 ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/8538, K. 2011/12044, T. 28.11.2011 kararlarında, tabelanın ait olduğu bağımsız bölümün tavan tabliye sınırını aşması hâlinde el atmanın önlenmesine hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yönetim planındaki tabela ve levha yasakları ne kadar bağlayıcı

Yönetim planı, KMK m. 28 uyarınca anagayrimenkulün yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şeklini gösteren sözleşmedir ve bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. İçinde tabela yasağı varsa, bu yasak kanundan doğan bir yükümlülük gücündedir.

Yönetim planında “cephelere hiçbir surette levha, tabela, pano asılamaz” ya da “cephe rengi ve tabela ölçüleri yönetim kurulunun onayına tabidir” gibi kayıtlar sıkça yer alır. Böyle bir kayıt varsa, işyeri maliki makul ölçüde tabela asma savunmasını ileri sürse dahi yasak kaydı önce gelir. Yönetim planı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterildiği için, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi de bu kayıtla bağlıdır; “ben bilmiyordum” savunması kabul görmez.

Buna karşılık yönetim planındaki hüküm, kanunun emredici düzenlemelerini aşamaz. Yönetim planına konulan bir madde ile KMK m. 19’daki dörtte beş rıza şartı hafifletilemez, örneğin “ortak alan değişikliklerine yönetici tek başına izin verir” biçiminde bir kayıt geçersiz sayılır. Yönetim planının değiştirilmesi ise KMK m. 28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkündür.

Mesken bağımsız bölüm ile işyeri bağımsız bölüm farkı

KMK m. 24, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde sinema, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda işletmeleri açılamayacağını düzenler. Bu yasak mutlak olup rıza ile aşılamaz.

Maddenin ikinci fıkrası, mesken bağımsız bölümlerde başka türden bir işyeri açılabilmesini kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karara bağlar. Bir avukatlık bürosu, muhasebe ofisi ya da terzi atölyesi için oybirliği aranırken; pastane, lokanta veya bar için hiçbir çoğunluk yeterli değildir. Kütükte “dükkân” olarak yazılı bağımsız bölümlerde ise bu yasaklar geçerli olmaz.

Tabela tartışmasının bu ayrımla doğrudan bağı vardır. Kütükte işyeri olarak kayıtlı zemin kat dükkânının maliki, tabela asma konusunda mesken malikine göre daha güçlü bir konumdadır; tanıtım levhası işyeri kullanımının doğal parçası sayılır. Ancak bu üstünlük tabelanın kendi bağımsız bölüm sınırında kalması şartına bağlıdır. Dükkân, üst kattaki mesken bağımsız bölümlerin cephesine taştığı anda üstünlük ortadan kalkar; üst kat malikinin katlanma yükümlülüğü yoktur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2010/6981, K. 2010/11081, T. 19.07.2010 kararında da projeye ve yönetim planına aykırı kullanımın giderilmesi gereği vurgulanmıştır.

Sundurma, kepenk ve dış cephe değişikliğinde dörtte beş yazılı rıza

KMK m. 19/2 açıktır: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Sundurma, tente, kepenk kasası, cam balkon, klima ünitesi, cephe boyası hep bu maddenin kapsamındadır.

Aynı maddenin birinci fıkrası, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur olduğunu söyler. İki fıkra birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo şudur: ortak yerde yapılacak her fiziksel değişiklik hem nitelikli çoğunluğun yazılı onayını hem de mimari bütünlüğe uygunluğu gerektirir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2106, K. 2018/7792, T. 03.12.2018 kararı, dörtte beş yazılı rıza alınmadan yapılan imalatların kaldırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Bir örnek üzerinden bakalım. On altı bağımsız bölümlü bir binada dörtte beş oran, on üç kat malikinin yazılı onayı demektir (16 x 0,80 = 12,8; küsurat yukarı tamamlanır). Onayın on üç kişiden gelmesi de yetmez, bu kişilerin kat maliki olması gerekir; kiracıların imzası hesaba katılmaz. Bir bağımsız bölüm paylı mülkiyete konuysa paydaşların tamamının iradesi aranır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/787, K. 2013/8743, T. 21.05.2013 ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3410, K. 2018/6205, T. 02.10.2018 kararlarında, gerekli çoğunluğun rızası bulunmayan ve onaylı projeye aykırı imalatların kal edilerek eski hâle getirilmesine hükmedilmiştir.

Rıza aranmayan tek istisna KMK m. 19/2’nin son cümlesindedir: bağımsız bölümlerdeki ısıtma sisteminin doğalgaza dönüştürülmesi gibi belirli işlemler ve zorunlu onarımlar farklı bir rejime tabidir. Estetik ya da ticari amaçlı hiçbir imalat bu istisnaya sığmaz.

Rızanın yazılı olması şartı ve sessiz kalmanın rızaya dönüşmemesi

Kanun rızanın yazılı olmasını arar. Sözlü onay, telefonda verilen izin, apartman grubunda atılan mesaj ya da yıllarca ses çıkarmama hâli KMK m. 19 anlamında geçerli rıza sayılmaz. Yazılı rıza ya kat malikleri kurulu karar defterindeki imzalarla ya da ayrı bir muvafakatname ile ispatlanır.

Sessiz kalma sorunu uygulamada en çok savunma olarak ileri sürülen konudur. Davalı taraf tipik olarak şunu söyler: bu sundurma sekiz yıldır duruyor, kimse itiraz etmedi, artık dava açılamaz. Bu savunmanın hukuki karşılığı zayıftır. El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayanan bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı devam ettiği sürece dava hakkı da devam eder. Geçen süre, ancak Türk Medeni Kanunu m. 2 çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması iddiasını destekleyen bir olgu olarak tartışılabilir, tek başına rıza yerine geçmez.

Buna karşılık, uzun süre sessiz kalmanın hiçbir sonucu yok da denemez. Mahkemeler, imalatın niteliği bakımından katlanılabilir olduğu, kaldırılmasının aşırı masraf doğuracağı ve davacının fiilen bir zarar görmediği durumlarda menfaat dengesini gözetebiliyor. Yine de tabela ve sundurma gibi kolayca sökülebilen imalatlarda bu değerlendirme davalı lehine sonuç vermez; sökme maliyeti düşüktür ve ihlal süreklidir.

Önceki malikin verdiği muvafakat yeni maliki bağlar mı

Ortak yerde yapılan bir imalata eski malikin verdiği yazılı muvafakat, kural olarak kişisel nitelikte bir izindir ve tapuya şerh edilmedikçe yeni maliki bağlamaz. Yeni malik, KMK m. 19’a aykırı duran imalatın kaldırılmasını kendi mülkiyet hakkına dayanarak isteyebilir.

Bunun iki istisnası vardır. Birincisi, muvafakatin bir irtifak hakkı kurulacak biçimde tapu siciline işlenmiş olması; bu hâlde hak ayni nitelik kazanır ve herkese karşı ileri sürülür. İkincisi, muvafakatin yönetim planına derç edilmiş olmasıdır; yönetim planı külli ve cüzi halefleri bağladığı için yeni malik de kayda tabi olur.

Pratik bir senaryo: 2019 yılında zemin kat dükkânına sundurma izni veren dört kat malikinden üçü 2023-2025 arasında dairelerini satmış olsun. Yeni malikler dörtte beş çoğunluğun kendileri açısından hiç oluşmadığını ileri sürebilir. Burada kritik nokta şudur: dörtte beş rıza, imalatın yapıldığı andaki malik topluluğuna göre hesaplanır ve o an usulüne uygun alınmışsa imalat baştan hukuka uygun doğar. Ancak rıza baştan eksik veya sözlüyse, malik değişikliği eksikliği gidermez; aksine dava açma iradesi taşıyan yeni bir malik ortaya çıkarır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2009/254, K. 2009/287, T. 24.06.2009 kararı, ortak yer kullanımında maliklerin iradesinin usulüne uygun biçimde ortaya konması gereğine işaret eder.

El atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davasında talep sonucu

Dava dilekçesindeki talep sonucu üç ayaklı kurulmalıdır: müdahalenin men’i, projeye aykırı imalatın kaldırılması (kal) ve taşınmazın onaylı mimari projesine uygun eski hâle getirilmesi. Üçü ayrı ayrı yazılmazsa infaz aşamasında icra dairesi hangi işlemi yapacağını belirleyemez.

Talep sonucunun somutluğu, kararın uygulanabilirliğini doğrudan etkiler. “Davalının müdahalesinin önlenmesine” biçimindeki soyut bir hüküm fıkrası ile “davalı tarafından binanın kuzey cephesine, 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin balkon duvarına monte edilen ışıklı tabelanın sökülmesine ve duvarın boya bütünlüğüyle birlikte eski hâline getirilmesine” biçimindeki hüküm arasında infaz kabiliyeti bakımından uçurum vardır. Dilekçede imalatın konumu, ölçüsü, hangi bağımsız bölümü etkilediği ve hangi ortak yere temas ettiği tek tek anlatılmalıdır.

Dava dilekçesine eklenmesi gereken belgeler: tapu kayıtları, onaylı mimari proje, yönetim planı, varsa kat malikleri kurulu kararları, imalatın yapıldığı tarihi gösteren fotoğraf ve yazışmalar, gönderilmiş ihtarnameler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2682, K. 2018/1606, T. 28.02.2018 kararında, aykırılığın saptanması hâlinde projeye uygun eski hâle getirmeye karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bir imalatın yalnızca ortak alana değil komşu bağımsız bölümün duvarına, tesisatına veya izolasyonuna zarar verdiği durumlarda ayrıca tazminat gündeme gelir. Cephe delinmesi, su yalıtımının bozulması ya da alt kat tavanına sızıntı gibi hâllerde taşınmaza verilen zararın tazmini yazısında anlattığım kurallar devreye girer.

Görevli mahkeme: sulh hukuk, ecrimisil eklendiğinde durum

KMK m. 33 uyarınca kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Tabela ve sundurma nedeniyle açılan el atmanın önlenmesi ile eski hâle getirme davası, kat mülkiyeti ilişkisinden doğduğu için dava değerine bakılmaksızın sulh hukukta görülür.

Bu kural, genel el atmanın önlenmesi davalarındaki asliye hukuk görevinden ayrılır. HMK m. 2, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda asliye hukuku görevli kılsa da, KMK m. 33 özel bir görev kuralı getirdiği için kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda sulh hukuk öne geçer. Ayrım şuradan çıkar: taraflar aynı anagayrimenkulün kat malikleri ya da bunlardan birinin kiracısı ise sulh hukuk, uyuşmazlık kat mülkiyeti ilişkisi dışındaki üçüncü kişilerle ise asliye hukuk.

Ecrimisil eklendiğinde tablo karmaşıklaşır. Ortak yerin izinsiz işgali nedeniyle istenen ecrimisil, kat mülkiyeti ilişkisinden doğduğu ölçüde yine sulh hukukta talep edilebilir. Ancak talebin niteliği haksız fiilden doğan tazminata kayıyorsa ve dava, kat mülkiyeti ilişkisi dışında kalan bir zarar kalemine dayanıyorsa asliye hukuk görevli hâle gelebilir. Bu konuda içtihat tam olarak yeknesak değildir; güvenli yol, ecrimisil talebini el atmanın önlenmesi davasına eklemek yerine ayrı dava olarak açmak ya da dilekçede kat mülkiyeti ilişkisine dayandığını açıkça vurgulamaktır.

Görev kuralı kamu düzenindendir; taraflar anlaşarak değiştiremez ve mahkeme her aşamada resen dikkate alır. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlanır, dosya iki hafta içinde talep üzerine görevli mahkemeye gönderilir; süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır.

Keşif ve bilirkişi incelemesinde neyin tespiti istenir

Mahkeme, mahallinde keşif yapıp inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden rapor alır. Raporun cevaplaması gereken sorular önceden dilekçeyle belirlenmelidir: imalat onaylı projede var mı, bağımsız bölüm sınırlarını aşıyor mu, tavan tabliye hattını geçiyor mu, ortak yere temas ediyor mu, kaldırılması binaya zarar verir mi.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2943, K. 2019/5576, T. 07.10.2019 kararı, bilirkişi incelemesi yaptırılmadan sonuca gidilemeyeceğini ortaya koyar. Keşif talebinde bulunurken belediyeden onaylı mimari projenin celbi de istenmelidir; proje dosyaya gelmeden bilirkişi karşılaştırma yapamaz ve rapor eksik kalır.

Bilirkişi raporuna itiraz süresi HMK m. 281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren iki haftadır. İtiraz dilekçesinde genel ifadeler yerine somut eksiklikler gösterilmelidir: hangi ölçüm yapılmamış, hangi belge incelenmemiş, hangi soru cevapsız kalmış. Rapora süresinde itiraz edilmezse, ek rapor veya yeni bilirkişi talebi çoğu zaman reddedilir ve dosya mevcut rapor üzerinden karara bağlanır.

Uygulamada sık rastlanan bir hata, keşifte fotoğraf çekilmesine ve ölçü alınmasına dikkat edilmemesidir. Dava sürerken davalı imalatı kısmen küçültürse, keşif anındaki durum ile dava tarihindeki durum farklılaşır. Bunun önüne geçmek için dava açılmadan önce HMK m. 400 ve devamı uyarınca delil tespiti yaptırmak yerinde olur.

KMK m. 33 ve yirmi günlük süre: hâkimin müdahalesi

KMK m. 33, kat maliklerinden birinin ya da yöneticinin, kanuna veya yönetim planına aykırı davranan kat malikine karşı sulh hukuk mahkemesine başvurmasına imkân tanır. Hâkim, aykırılığın giderilmesi için ilgiliye yirmi günden az olmamak üzere süre verir; süreye uyulmazsa yaptırım uygulanır.

Yirmi günlük süre, mahkemeye başvurmadan önce karşı tarafa verilmesi zorunlu bir süre değildir; hâkimin karar verirken tanıdığı uyum süresidir. Yine de dava açmadan önce noter ihtarnamesiyle makul bir süre vermek iki yönden faydalıdır: karşı tarafın kötüniyeti belgelenir ve davalı kendiliğinden imalatı kaldırırsa yargılama gideri riski azalır.

Maddenin son fıkrası, hâkimin kararına aykırı davranan kişiye ilgilinin başvurusuyla idari para cezası verilmesini öngörür. Ayrıca KMK m. 25, çekilmezlik derecesinde borç ve yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikine karşı bağımsız bölümün devri davasını düzenler; bu ağır yaptırım için aykırılığın tekrarlanmış ve mahkeme kararıyla saptanmış olması aranır.

Ortak yerdeki izinsiz imalat aynı zamanda imar mevzuatına aykırılık oluşturuyorsa belediye mühürleme yoluna gidebilir. Mührün kırılması ayrı bir suç oluşturur ve bu konudaki ayrıntıları mühür bozma suçu ve cezası yazısında inceledim.

Apartman yöneticisinin temsil ve dava ehliyetinin sınırı (KMK m. 35)

KMK m. 35, yöneticinin görevlerini sayar: kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması ve bakımı, ortak giderlerin toplanması, anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü. Yönetici yetkisini kanundan alan bir temsilcidir; bu yetki ortak yerlerin yönetimiyle sınırlıdır.

Ortak alanların korunması, bakımı ve yönetimi ile ilgili olarak üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda yöneticinin hem aktif hem pasif dava ehliyeti bulunur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/9680, K. 2022/10156, T. 11.10.2022 kararı bu çerçeveyi çizer. Asansör bakım sözleşmesinden doğan alacak, aidat takibi, ortak alan temizlik hizmeti bedeli gibi konularda yönetici doğrudan taraf olabilir.

Sınır, mülkiyet hakkının özüne dokunan davalarda başlar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2009/2621, K. 2009/3577, T. 23.03.2009 ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/8315, K. 2015/569, T. 19.01.2015 kararlarında, KMK m. 35 uyarınca yetki verilmiş olsa dahi yöneticinin ana yapının aynını ilgilendiren davaları açamayacağı, bu davaların doğrudan kat malikleri tarafından açılması gerektiği belirtilmiştir.

Tabela ve sundurma davası bu ayrımın tam kenarındadır. İmalat yalnızca ortak yeri etkiliyorsa, kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilen yönetici dava açabilir. İmalat aynı zamanda belirli bağımsız bölüm maliklerinin kişisel kullanım alanına tecavüz ediyorsa, o malikler davada bizzat davacı olarak yer almalıdır. Güvenli uygulama, her iki sıfatı birleştirmek: dilekçede hem yetkilendirilmiş yönetici hem de doğrudan etkilenen kat malikleri davacı gösterilir.

Yöneticinin dava açması için kat malikleri kurulu kararı şartı

Yöneticinin kat maliklerini temsilen dava açabilmesi için ya kat malikleri kurulundan açık bir yetki kararı alması ya da yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunması gerekir. Yetkisiz açılan dava, aktif husumet yokluğundan reddedilme riski taşır ve yargılama giderleri davacı tarafta kalır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2008/9589, K. 2008/10043, T. 2008 ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/17723, K. 2017/1918, T. 12.04.2017 kararları, yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından açıkça yetkilendirilmesi ya da yönetim planında hüküm bulunması kaydıyla dava açabileceğini ortaya koyar. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2013/1863, K. 2013/6564, T. 09.04.2013 kararı da avukat tutulması ve dava açılması konusunda KMK m. 35 uyarınca açık yetki kararı alınmasının temsil itirazlarını bertaraf ettiğini gösterir.

Yetki kararının nasıl yazıldığı da önemlidir. Karar defterine “yöneticiye gerekli hukuki işlemleri yapma yetkisi verilmiştir” biçiminde soyut bir ibare düşmek yerine, dava konusu somutlaştırılmalıdır: hangi bağımsız bölüm malikine karşı, hangi imalat nedeniyle, hangi talepleri içeren davanın açılacağı ve vekil tayin yetkisi tek tek yazılmalıdır. Toplantı ve karar yeter sayısına da dikkat edilmelidir; KMK m. 30 uyarınca kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Vekâletnamenin biçimi ayrı bir tuzaktır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2010/665, K. 2010/8855, T. 21.06.2010 kararında, gerçek kişi adına verilen şahsi vekâletname ile yönetimin temsil edilemeyeceği belirtilmiştir. Vekâletnamede yöneticinin apartman yönetimini temsilen hareket ettiği açıkça yazılmalı ve dava dilekçesinin başlık kısmında bu temsil ilişkisi gösterilmelidir.

Site ve apartman yönetiminin tüzel kişiliği yoktur: taraf ehliyeti ile dava ehliyeti ayrımı

Türk hukukunda apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmaz. Yönetim bir dernek, şirket ya da vakıf değildir; kat maliklerinin oluşturduğu bir topluluğun organıdır. Tüzel kişilik olmadığı için yönetimin kural olarak genel bir taraf ehliyeti de yoktur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8469, K. 2023/3412, T. 28.11.2023 ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1220, K. 2020/50, T. 23.01.2020 kararları bu kuralı açıkça ortaya koyar. Buradan çıkan pratik sonuç şudur: dava dilekçesinin davacı hanesine “X Apartmanı Yönetimi” yazmak, karşı tarafa taraf ehliyeti itirazı için hazır bir gerekçe sunar.

Taraf ehliyeti ile dava ehliyeti kavramlarını karıştırmamak gerekir. HMK m. 50 uyarınca taraf ehliyeti, medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olmaktır; kim davada taraf olabilir sorusunun cevabıdır. HMK m. 51 uyarınca dava ehliyeti ise medeni hakları kullanma ehliyetine bağlıdır; taraf olan kişinin davayı bizzat yürütüp yürütemeyeceğini gösterir. Apartman yönetiminde sorun ilkindedir: yönetim, hak süjesi olmadığı için kural olarak taraf sıfatını taşımaz. Yöneticinin belirli konularda dava açabilmesi ise kanundan doğan bir temsil yetkisinin ürünüdür, yönetime tüzel kişilik kazandırmaz.

Doğru yazım biçimi şudur: davacı olarak kat malikleri tek tek gösterilir ve “kat maliklerini temsilen yönetici [ad soyad]” ibaresi eklenir. Dava yönetime karşı açılacaksa da aynı mantık işler; husumet, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilir.

Husumetin yöneltilmesi: malik mi, kiracı mı, yönetici mi

Davanın kime karşı açılacağı, imalatı kimin yaptığına ve kaldırma yetkisinin kimde olduğuna göre belirlenir. Tabelayı kiracı asmışsa hem kiracıya hem malike, sundurmayı malik yaptırmışsa yalnızca malike husumet yöneltmek gerekir. Yanlış kişiye açılan dava esasa girilmeden reddedilir.

Güvenli uygulama, hem bağımsız bölüm malikini hem de fiilen işletmeyi yürüten kiracıyı birlikte davalı göstermektir. Malik, bağımsız bölümünde kiracının yaptığı aykırılıktan KMK m. 18 uyarınca sorumludur; kiracı ise fiilen imalatı yapan ve kaldırma imkânına sahip olan kişidir. İkisi birlikte davalı olduğunda hüküm, tahliye ya da devir gibi ihtimallerden bağımsız olarak infaz kabiliyeti kazanır.

Kat maliki sayısı fazla ve imalat sadece ortak yeri etkiliyorsa, davanın yetkilendirilmiş yönetici eliyle açılması usul ekonomisi sağlar. Buna karşılık imalat belirli dairelerin balkonuna, penceresine ya da manzarasına dokunuyorsa, o dairelerin malikleri davada mutlaka yer almalıdır; aksi hâlde kişisel mülkiyet ihlaline dayalı talepler karşılıksız kalır.

Belediye idari para cezası ve cezaların şahsiliği ilkesi

Ortak alandaki ruhsatsız imalat belediyece tespit edildiğinde, encümen çoğu zaman tüm kat maliklerine ya da yönetime topluca idari para cezası keser. Anayasa m. 38 ve 3194 sayılı İmar Kanunu m. 42 karşısında bu uygulama tartışmalıdır; ceza ancak aykırılığı fiilen gerçekleştiren kişiye uygulanabilir.

Danıştay 6. Daire, E. 2002/3435, K. 2003/7049, T. 22.12.2003 kararı, ortak alandaki bir aykırılık nedeniyle bütün kat maliklerine topluca ceza kesilmesinin hukuka aykırı olduğunu ortaya koyar. Danıştay 6. Daire, E. 2019/11126, K. 2020/10449, T. 05.11.2020 kararında ise İmar Kanunu’ndaki yapı sahibi kavramının yalnızca tapu malikini değil, mevzuata aykırı yapıyı fiilen yapan kişiyi işaret ettiği; idarenin aykırılığın kim tarafından gerçekleştirildiğini araştırmadan tüm maliklere ceza uygulayamayacağı belirtilmiştir.

Savunmanın omurgası şudur: sundurmayı ya da tabelayı zemin kattaki işletme yaptırmıştır, üst kat malikleri imalata rıza göstermemiş, aksine el atmanın önlenmesi davası açmıştır. Dava dosyası, tebliğ edilmiş ihtarnameler ve kat malikleri kurulu kararları bu iddianın en güçlü delilidir. İdari para cezalarının genel işleyişini ve tebliğ usulünü idari para cezası nedir ve nasıl uygulanır yazısında ayrı ayrı anlattım.

İdari para cezasına karşı neden her malikin ayrı dava açması daha güvenli

Encümen kararı her bir malike ayrı ayrı tebliğ edildiği ve cezaların şahsiliği ilkesi her malik bakımından ayrı bir hukuki durum yarattığı için, iptal davasının her malik adına ayrı ayrı ya da toplu dilekçede tüm maliklerin davacı gösterilmesiyle açılması daha güvenlidir. Tek yönetici imzasıyla açılan dava husumet itirazına açıktır.

Bunun üç gerekçesi var. Birincisi, dava açma süresi tebliğ tarihinden işlemeye başlar ve tebliğ tarihleri malikten malike değişir; tek dilekçe ile hareket edildiğinde erken tebliğ alan malik bakımından süre kaçırılabilir. İkincisi, her malikin savunması farklıdır: kimi imalata hiç rıza göstermemiş, kimi rıza göstermiş, kimi bağımsız bölümünü sonradan satın almıştır. Üçüncüsü, dava reddedilirse vekâlet ücreti ve yargılama gideri riski her malik bakımından ayrı doğar.

Öte yandan kat malikleri kurulu yöneticiye özel yetki verirse, yönetici de bu davayı kat maliklerini temsilen açabilir. Yargıtay 19. Ceza Dairesi, E. 2018/2553, K. 2018/13407, T. 18.12.2018 kararı, anagayrimenkulü ilgilendiren idari para cezalarına karşı dava açma veya itiraz etme konusunda yöneticinin aktif husumet ehliyetini KMK m. 35/f’deki tebligatı kabul görevine dayandırmaktadır. Yine de riski dağıtmak açısından maliklerin tamamının davacı gösterildiği bir dilekçe tercih edilmelidir.

Kabahatler Kanunu kapsamındaki idari para cezalarında başvuru yolu ve süresi ile İmar Kanunu m. 42’ye dayalı cezalarda idari yargı yolu birbirinden ayrıdır. Hangi merciye başvurulacağı cezanın dayanağına göre değişir ve yanlış mercie yapılan başvuru süre kaybına yol açar. Sürelerin kaçırılması hak kaybı doğurur; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Yöneticinin temsil yetkisinin bulunmadığı davalar: mülkiyet ve kişisel tazminat

Kat maliklerinin kişisel haklarının ihlali nedeniyle açılacak tazminat davalarında yönetimin temsil yetkisi yoktur. Taşınmazdaki değer kaybı, kullanım engeli, kira geliri kaybı ve manevi tazminat taleplerinde her kat malikinin davacı sıfatıyla bizzat yer alması gerekir.

Anayasa Mahkemesi, Bireysel Başvuru, B. 2015/19703, T. 11.06.2018 kararı, kişisel hakların ihlaline dayalı taleplerde bireysel dava zorunluluğuna işaret eder. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2015/26184, K. 2017/11699, T. 29.11.2017 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/2993, K. 2025/1520, T. 16.04.2025 kararlarında ise ortak alandaki ayıplı imalatlar ve tazminat talepleri için yönetimin açtığı davaların aktif husumet yokluğundan reddedildiği görülmektedir.

Somut bir senaryo kuralım. Zemin kattaki işletmenin izinsiz sundurması nedeniyle birinci kat dairenin salonu gün ışığı almıyor, dairenin kirası piyasa değerinin altına düşmüş olsun. Bu dairenin maliki iki ayrı talep ileri sürer: ortak yere yapılan izinsiz imalatın kaldırılması ve kendi kişisel zararının tazmini. İlkini yetkilendirilmiş yönetici de talep edebilir; ikincisini yalnızca dairenin maliki isteyebilir. Yönetici kira kaybını dava ederse dava usulden reddedilir ve tazminat için yeniden dava açmak gerekir.

Ortak alandaki yapısal kusurun bağımsız bölümlere sızıntı, rutubet ve yalıtım sorunu biçiminde yansıdığı durumlarda talebin hukuki niteliği ayıp hükümlerine kayabilir. Yüklenici sorumluluğunun devrede olduğu bu ihtimalleri konutta gizli ayıp, su izolasyonu ve tesisat yazısında ele aldım.

Karşılaştırma tablosu: hangi talep, hangi davacı, hangi mahkeme

Aşağıdaki tablo, ortak alan uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan taleplerin kim tarafından, hangi mahkemede ve hangi dayanakla ileri sürüleceğini özetler. Doğru davacı ve doğru mahkeme seçimi, esasa girilmeden alınacak ret kararlarının önüne geçer.

Bu konuda içtihat birliği bulunmayan noktalar

Ortak alan uyuşmazlıklarının bir kısmında yargı kararları arasında tam bir yeknesaklık yok. Tabelanın makul ölçüsü, ecrimisil talebinde görevli mahkeme, uzun süre sessiz kalmanın etkisi ve kısmi kal kararının mümkün olup olmadığı gibi başlıklarda farklı yönde uygulamalarla karşılaşmak mümkün.

Birinci tartışma makul ölçü ölçütünde. Kararlar tabelanın makul ölçülerde olması gerektiğini söylüyor ancak sabit bir santimetre ya da metrekare sınırı vermiyor. Ölçü, binanın cephe genişliği, kat yüksekliği, dükkânın vitrin ölçüsü ve çevredeki uygulama gibi değişkenlere göre bilirkişi tarafından belirleniyor. Aynı büyüklükteki bir tabela bir binada kabul edilirken diğerinde aşırı bulunabiliyor.

İkinci tartışma ecrimisilin görev boyutunda. Ortak yerin izinsiz kullanımından doğan ecrimisilin kat mülkiyeti ilişkisine mi yoksa genel haksız fiil rejimine mi tabi olduğu, dolayısıyla sulh hukukun mu asliye hukukun mu görevli sayılacağı tartışmalı. Talep ayrı dava olarak açıldığında bu risk azalıyor.

Üçüncü tartışma kısmi kal meselesinde. Bir imalatın tamamı değil, yalnızca bağımsız bölüm sınırını aşan kısmı hukuka aykırı ise mahkemenin kısmi kaldırmaya hükmedip hükmedemeyeceği kararlar arasında farklılık gösteriyor. Bazı kararlar imalatın bölünebilir olduğu hâllerde kısmi kal yolunu açıkken, bazıları projeye aykırılığı bütün olarak değerlendirip tamamen kaldırmaya gidiyor.

Dördüncü tartışma, ortak alandan yalnızca bir bağımsız bölümün yararlandığı imalatlarda bedel karşılığı kullanım kararının geçerliliği. Kat malikleri kurulunun, cephenin bir bölümünü bedel karşılığı bir işletmeye tahsis etmesi ortak yerlerin nitelik değişikliğine yol açıyorsa, bunun için basit çoğunluk yetmeyeceği yönünde görüşler var. Ortak yerlerin fiilen bölüşülmesi ihtimalinde ise mülkiyetin yapısı gündeme gelir; benzeri sorunları ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve muhdesat yazısında ayrıntılandırdım.

Dava açmadan önce yapılacak hazırlık ve maliyet planlaması

El atmanın önlenmesi davası, hazırlığı iyi yapıldığında hızlı ilerleyen bir davadır. Dava açılmadan önce tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları temin edilmeli; imalatın mevcut hâli tarihli fotoğraflarla belgelenmeli, mümkünse delil tespiti yaptırılmalıdır.

Maliyet kalemleri üç başlıkta toplanır: harç ve gider avansı, keşif ve bilirkişi ücreti, vekâlet ücreti. El atmanın önlenmesi davası maktu harca tabi olduğu için başlangıç maliyeti nispi harçlı davalara göre düşüktür. Ancak keşif yapılması zorunlu olduğundan, keşif harcı, bilirkişi ücreti ve hâkim ile yazı işleri müdürünün yol gideri avans olarak yatırılır. Ecrimisil talebi eklendiğinde harç nispi hâle gelir ve maliyet talep edilen tutara göre artar.

Süre planlaması bakımından gerçekçi bir beklenti kurmak gerekir. Keşif tarihinin belirlenmesi, bilirkişi raporunun sunulması ve rapora itirazların değerlendirilmesi çoğu dosyada bir yılı aşan bir yargılama süresi doğurur. İhtiyati tedbir yoluyla imalatın dava süresince kaldırılmasını istemek mümkünse de, mahkemeler nihai sonucu doğuran tedbir taleplerine temkinli yaklaşır. Bu hesap ve strateji dosyanın kendi verilerine göre değişir. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

50 Soruda Ortak Alana Tabela, Sundurma ve El Atmanın Önlenmesi

1. Dükkân sahibi tabelasını üst kat dairenin balkon duvarına asabilir mi?
Asamaz. Tabela ancak kendi bağımsız bölümünün dış sınırları içinde kalabilir; üst kat balkon duvarına montaj KMK m. 19 ve m. 16 kapsamında haksız el atmadır.

2. Ortak alana müdahale davası hangi mahkemede açılır?
Kat mülkiyetine tabi binalarda anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görev kuralı 634 sayılı Kanun m. 33’ten doğar ve dava değerine bakılmaz.

3. Sundurma yapmak için kaç kişinin onayı gerekir?
Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Bu oran KMK m. 19/2’de düzenlenmiştir ve küsurat yukarı tamamlanır.

4. Kiracının imzası dörtte beş rıza hesabına dahil edilir mi?
Edilmez. KMK m. 19 yalnızca kat maliklerinin rızasını arar; kiracının onayı ya da itirazı çoğunluk hesabını değiştirmez.

5. Apartman yönetimi kendi adına dava açabilir mi?
Açamaz. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı için taraf ehliyeti yoktur; dava kat maliklerini temsilen yönetici tarafından açılır.

6. Yönetici dava açmak için kurul kararı almak zorunda mı?
Kural olarak evet. KMK m. 35 çerçevesinde açık bir yetki kararı ya da yönetim planında hüküm bulunmadan açılan dava husumet yokluğundan reddedilebilir.

7. Kat malikleri kurulu yetki kararı nasıl yazılmalı?
Kararda davalının kimliği, dava konusu imalat, talep edilecek hususlar ve vekil tayin yetkisi açıkça belirtilmelidir. Genel ifadeler itiraza açık kalır.

8. Yönetici mülkiyet hakkına ilişkin dava açabilir mi?
Açamaz. Ana yapının aynını ilgilendiren davalar KMK m. 35 uyarınca yetki verilmiş olsa dahi doğrudan kat malikleri tarafından açılmalıdır.

9. Tabela ile reklam panosu arasındaki hukuki fark ne?
Tabela işletmenin kendi tanıtımını yapar ve işyeri kullanımının uzantısı sayılır; reklam panosu ortak yüzeyi ticari mecraya çevirdiği için KMK m. 19 kapsamında dörtte beş rıza gerektirir.

10. Yönetim planında tabela yasağı varsa ne olur?
Yasak uygulanır. Yönetim planı KMK m. 28 uyarınca tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlar; makul ölçü savunması yasak kaydını aşamaz.

11. Daireyi sonradan aldım, yönetim planı beni bağlar mı?
Bağlar. Yönetim planı külli ve cüzi halefleri de bağlar ve tapu kütüğünde gösterildiği için bilinmediği savunması dinlenmez.

12. Mesken olarak kayıtlı dairede pastane açılabilir mi?
Açılamaz. KMK m. 24 mesken bağımsız bölümlerde pastane, lokanta, fırın gibi işletmeleri yasaklar ve bu yasak oybirliğiyle bile aşılamaz.

13. Mesken dairede avukatlık bürosu açmak için ne gerekir?
Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karar gerekir. KMK m. 24/2 mesken bağımsız bölümde işyeri açılmasını oybirliği şartına bağlamıştır.

14. Sekiz yıldır duran sundurma için hâlâ dava açabilir miyim?
Açabilirsiniz. El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için TMK m. 683 uyarınca zamanaşımına tabi değildir.

15. Yıllarca ses çıkarmamak rıza sayılır mı?
Sayılmaz. KMK m. 19 rızanın yazılı olmasını arar; sessiz kalma yalnızca hakkın kötüye kullanılması tartışmasında bir olgu olarak değerlendirilebilir.

16. Eski malikin verdiği izin beni bağlar mı?
Kural olarak bağlamaz. İzin tapuya irtifak olarak şerh edilmemiş ya da yönetim planına işlenmemişse kişisel nitelik taşır ve yeni malike geçmez.

17. Sözlü verilen onay geçerli mi?
Geçerli değildir. KMK m. 19/2 yazılı rıza aradığı için sözlü izin, mesaj ya da tanık beyanı rıza yerine geçmez.

18. Dava dilekçesinde neyi talep etmeliyim?
Müdahalenin men’i, projeye aykırı imalatın kaldırılması ve onaylı mimari projeye uygun eski hâle getirme birlikte talep edilmelidir; üçü ayrı ayrı yazılmazsa infaz sorunu doğar.

19. Onaylı mimari projeyi nereden temin ederim?
İlgili belediyenin imar müdürlüğünden talep edebilir ya da dava dilekçesinde mahkemeden projenin belediyeden celbini isteyebilirsiniz.

20. Keşif ve bilirkişi zorunlu mu?
Fiilen zorunludur. İmalatın projeye aykırılığı ve bağımsız bölüm sınırını aşıp aşmadığı ancak mahallinde keşif ve teknik bilirkişi raporuyla saptanabilir.

21. Bilirkişi raporuna kaç günde itiraz edilir?
Raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilir. Süre HMK m. 281’de düzenlenmiştir ve kaçırılırsa ek rapor talebi genellikle reddedilir.

22. Dava açmadan önce delil tespiti yaptırmalı mıyım?
Yaptırmanız yerinde olur. HMK m. 400 ve devamındaki delil tespiti, davalının imalatı sonradan değiştirmesi riskine karşı mevcut durumu belgelendirir.

23. KMK m. 33’teki yirmi günlük süre nedir?
Hâkimin, aykırılığı gideren işlemi yapması için ilgiliye tanıdığı en az yirmi günlük süredir. Dava öncesi zorunlu bir bekleme süresi değildir.

24. İhtarname göndermek zorunlu mu?
Zorunlu değildir ama faydalıdır. İhtarname karşı tarafın kötüniyetini belgeler ve davalı imalatı kendiliğinden kaldırırsa yargılama gideri riskini azaltır.

25. Mahkeme kararına uymayan kat malikine ne olur?
KMK m. 33/son uyarınca ilgilinin başvurusuyla idari para cezası uygulanır. Aykırılık çekilmezlik derecesine ulaşırsa KMK m. 25’teki devir davası gündeme gelebilir.

26. Cam balkon yaptırmak için de dörtte beş rıza gerekir mi?
Gerekir. Cam balkon dış cephede görsel ve fiziksel değişiklik yarattığı için KMK m. 19 kapsamındadır; proje tadilatı da ayrıca gerekebilir.

27. Klima dış ünitesi ortak alana takılabilir mi?
Ortak cepheye montaj yine KMK m. 19 kapsamındadır. Uygulamada zorunlu ihtiyaç ve estetik bütünlüğün korunması ölçütleri birlikte değerlendirilir.

28. Balkon kime aittir, ortak alan mı?
Balkonun kullanımı bağımsız bölüme aittir; dış duvarı, korkuluğu ve tabliyesi cephe niteliği taşıdığı için KMK m. 4 anlamında ortak yerdir.

29. Tabela belediyeden izin alınarak asıldıysa dava düşer mi?
Düşmez. Belediye izni idari bir işlemdir; kat maliklerinin özel hukuktan doğan rıza şartını ortadan kaldırmaz.

30. Davayı malike mi kiracıya mı açmalıyım?
Güvenli yol ikisini birlikte davalı göstermektir. Malik KMK m. 18 uyarınca sorumludur, kiracı ise imalatı fiilen kaldırma imkânına sahiptir.

31. Dava sürerken dükkân el değiştirirse ne olur?
Dava, HMK m. 125 çerçevesinde devam eder. Taşınmazın devri hâlinde davacı, davayı yeni malike yöneltmeyi ya da tazminata dönüştürmeyi seçebilir.

32. Ortak alanı işgal edene ecrimisil isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. TMK m. 995 uyarınca kötüniyetli zilyet, haksız kullanımdan doğan tazminattan sorumludur; talep payınız oranında değerlendirilir.

33. Ecrimisil talebi görevi değiştirir mi?
Değiştirebilir. Talep kat mülkiyeti ilişkisine dayandığı ölçüde sulh hukukta kalır; genel haksız fiil rejimine kayarsa asliye hukuk gündeme gelir ve bu konuda içtihat yeknesak değildir.

34. El atmanın önlenmesi davasında harç ne kadar?
Dava maktu harca tabidir. Ecrimisil eklendiğinde harç talep edilen tutar üzerinden nispi hâle gelir ve maliyet artar.

35. İhtiyati tedbirle tabela hemen kaldırılabilir mi?
Talep edilebilir ancak mahkemeler nihai sonucu doğuran tedbirlere temkinli yaklaşır. Yaklaşan somut bir zarar tehlikesi varsa kabul şansı artar.

36. Belediye tüm kat maliklerine ceza kesebilir mi?
Kesmemesi gerekir. Anayasa m. 38 ve 3194 sayılı Kanun m. 42 uyarınca ceza aykırılığı fiilen gerçekleştiren kişiye uygulanır; toplu ceza hukuka aykırıdır.

37. İdari para cezasının iptali için nereye başvurulur?
İmar Kanunu m. 42’ye dayalı encümen cezalarında idare mahkemesi görevlidir. Kabahatler Kanunu kapsamındaki cezalarda başvuru yolu farklıdır.

38. Ceza iptali davasını yönetici açabilir mi?
Kat malikleri kurulundan özel yetki alınmışsa açabilir. Riski dağıtmak için maliklerin tamamının davacı gösterildiği bir dilekçe tercih edilmelidir.

39. Her malik neden ayrı dava açmalı?
Tebliğ tarihleri, savunmalar ve süreler malikten malike değişir. Cezaların şahsiliği ilkesi her malik bakımından ayrı bir hukuki durum yarattığı için ayrı dava daha güvenlidir.

40. Yönetim adına verilen vekâletname nasıl olmalı?
Vekâletnamede apartman yönetimini temsilen hareket edildiği açıkça yazılmalıdır. Gerçek kişi adına verilen şahsi vekâletname ile yönetim temsil edilemez.

41. Taraf ehliyeti ile dava ehliyeti arasındaki fark ne?
Taraf ehliyeti HMK m. 50 uyarınca davada taraf olabilme yeteneğidir; dava ehliyeti HMK m. 51 uyarınca davayı bizzat yürütebilme yeteneğidir. Apartman yönetiminde eksiklik ilkindedir.

42. Kat maliki değer kaybı tazminatını yöneticiye açtırabilir mi?
Açtıramaz. Kişisel zarara ilişkin talepler her kat malikinin kendi davasıdır; yönetici bu davalarda davacı sıfatı kazanamaz.

43. Sığınağı depo yapan komşuya ne yapılabilir?
Ortak yerin amaç dışı kullanımı nedeniyle el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılabilir; dayanak KMK m. 16 ve m. 19’dur.

44. Bahçeyi tek başına kullanan zemin kat maliki durdurulabilir mi?
Bahçe ortak yer ise durdurulabilir. Bağımsız bölüme eklenti olarak tapuda gösterilmişse kullanım hakkı ilgili malike aittir.

45. Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı kaç?
KMK m. 30 uyarınca kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

46. Kurul kararına itiraz süresi ne kadar?
KMK m. 33 uyarınca kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açılabilir.

47. Projeye aykırı imalatın sadece taşan kısmı kaldırılabilir mi?
Bazı kararlar bölünebilir imalatlarda kısmi kaldırmayı mümkün görürken, bazıları projeye aykırılığı bütün olarak değerlendirir; uygulama tam olarak yeknesak değildir.

48. Kararın icrası nasıl olur?
Kesinleşen ilam icra dairesine verilir ve imalat borçlu masrafıyla kaldırılır. Hüküm fıkrasının somut olması infazın hızını doğrudan etkiler.

49. Dava ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi aşaması nedeniyle çoğu dosyada bir yılı aşar. İtiraz ve ek rapor talepleri süreyi uzatır.

50. Dava açmadan önce hangi belgeleri toplamalıyım?
Tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, tarihli fotoğraflar ve gönderilmiş ihtarnameler asgari belge setidir.

Sonuç

Ortak alandaki izinsiz imalat davaları, hukuki dayanağı güçlü ama usul hataları karşısında kırılgan davalardır. KMK m. 19’daki dörtte beş yazılı rıza şartı, m. 33’teki görev ve süre kuralı ile m. 35’teki temsil sınırı bir arada okunmadığında, esasa hiç girilmeden alınan ret kararlarıyla karşılaşmak mümkün. Tabelanın tavan tabliye hattını aşıp aşmadığı ya da sundurmanın onaylı projede yer alıp almadığı teknik bir sorudur ve keşif ile bilirkişi olmadan cevaplanamaz.

Davacı sıfatının doğru kurulması, tabela ve sundurma dosyalarında en çok hata yapılan noktadır. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı için dilekçe başlığına yönetim adını yazmak, karşı tarafa hazır bir itiraz gerekçesi verir. Ortak yeri ilgilendiren talepler için kurul kararıyla yetkilendirilmiş yönetici, kişisel mülkiyet ihlali ve tazminat talepleri için ise etkilenen kat maliklerinin bizzat davacı olması gerekir. Belediye tarafından kesilen idari para cezasına karşı ise cezaların şahsiliği ilkesine dayanarak her malik adına ayrı ayrı hareket etmek, tek dilekçeyle riski toplamaktan daha güvenlidir.

Bu yazıda anlatılanlar genel çerçeveyi çizer; her binanın yönetim planı, onaylı projesi ve malik yapısı farklıdır. Hangi talebin kim tarafından, hangi mahkemede ileri sürüleceği dosyanın kendi belgelerine bakılarak belirlenir. Kendi durumunuza uygun bir değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.

Kat mülkiyeti dışındaki taşınmaz uyuşmazlıkları için Yalova gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynakça

Mevzuat

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 16, 18, 19, 20, 24, 25, 28, 30, 33, 35.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 683, 705, 995, 1025.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 50, 51.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 50, 51, 125, 281, 400.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 32, 42.

5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 27, 28.

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 38.

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama, Danıştay Karar Arama ve Anayasa Mahkemesi Kararlar Bilgi Bankası üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2009/297, K. 2009/2577, T. 16.03.2009.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2010/6981, K. 2010/11081, T. 19.07.2010.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/8538, K. 2011/12044, T. 28.11.2011.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/787, K. 2013/8743, T. 21.05.2013.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/3856, K. 2015/17942, T. 07.12.2015.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2106, K. 2018/7792, T. 03.12.2018.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2682, K. 2018/1606, T. 28.02.2018.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3410, K. 2018/6205, T. 02.10.2018.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2943, K. 2019/5576, T. 07.10.2019.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2009/254, K. 2009/287, T. 24.06.2009.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1220, K. 2020/50, T. 23.01.2020.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2008/9589, K. 2008/10043, T. 2008.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8469, K. 2023/3412, T. 28.11.2023.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/17723, K. 2017/1918, T. 12.04.2017.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2013/1863, K. 2013/6564, T. 09.04.2013.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/9680, K. 2022/10156, T. 11.10.2022.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2010/665, K. 2010/8855, T. 21.06.2010.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2015/26184, K. 2017/11699, T. 29.11.2017.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2009/2621, K. 2009/3577, T. 23.03.2009.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/8315, K. 2015/569, T. 19.01.2015.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/2993, K. 2025/1520, T. 16.04.2025.

Yargıtay 19. Ceza Dairesi, E. 2018/2553, K. 2018/13407, T. 18.12.2018.

Danıştay 6. Daire, E. 2002/3435, K. 2003/7049, T. 22.12.2003.

Danıştay 6. Daire, E. 2019/11126, K. 2020/10449, T. 05.11.2020.

Anayasa Mahkemesi, Bireysel Başvuru, B. 2015/19703, T. 11.06.2018.

Doktrin ve akademik kaynaklar

Mustafa Reşit Karahasan, Türk Eşya Hukuku, Mülkiyet ve Sınırlı Ayni Haklar.

Şeref Ertaş, Eşya Hukuku.

Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku.

Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku.

Süleyman Sapanoğlu, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi ve Uygulaması.

Hakan Pekcanıtez, Oğuz Atalay, Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.