Taşınmaza verilen zararın tazmini davalarında iki soru diğer her şeyin önüne geçer: davalı kim ve tazminat neye göre hesaplanacak? Arsaya moloz dökülmesinde eylemi yapan idareyse rejim tümüyle değişir; sitede ortak alandan sızan suda ise davanın yönetime mi kat maliklerine mi açılacağı konusunda içtihat ikiye ayrılmaktadır.
Bu yazıda moloz ve hafriyat dökülmesinde kamulaştırmasız el atma ile haksız fiil ayrımı, eski hâle getirme bedelinin rayiç değerle sınırlanması, yararların denkleştirilmesi indirimi, site ortak alanından kaynaklanan zararlarda husumet tartışması ve dava sırasında taşınmazın satılması hâlinde taraf teşkili ele alınmaktadır.
Arsaya Moloz Dökülmesinde İlk Ayrım
Zararın tazmini bakımından belirleyici ilk olgu, molozu veya hafriyatı kimin döktüğüdür. Eylem bir idare tarafından yapılmış ve müdahale kalıcı nitelik taşıyorsa kamulaştırmasız el atma hükümleri işler. Özel kişi tarafından yapılmışsa haksız fiil hükümleri uygulanır.
Bu ayrımın sonucu yalnızca görevli mahkemeyi değil, talep sonucunu ve elde edilecek tutarı da değiştirir.
İdare Döktüyse: Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin döktüğü hafriyat sonucu zeminde çöküntü oluşan ve kullanılamaz hâle gelen taşınmaz için fiilen kamulaştırmasız el atma hükümleri işletilmiş; taşınmazın dava tarihindeki piyasa değerinin idareden tahsiline ve taşınmazın idare adına tesciline karar verilmiştir (Yargıtay 5. HD, E. 2012/27015, K. 2013/4209, T. 12.03.2013).
Demiryolu inşaatı sırasında tarlaya kalıcı olarak taş ve moloz dökülmesi de kamulaştırmasız el atma sayılmış; eski hâle getirme bedelinin arazi değerinden fazla olması nedeniyle arazi bedelinin ödenmesine ve taşınmazın idare adına tesciline hükmedilmiştir (Yargıtay HGK, E. 2014/664, K. 2016/312, T. 16.03.2016; Yargıtay 5. HD, E. 2015/4546, K. 2015/19084, T. 02.11.2015).
Buradaki mantık şudur: taşınmaz fiilen kullanılamaz hâle geldiyse malike bedel ödenir ve mülkiyet idareye geçer. Malik hem bedeli alıp hem tapuyu elinde tutamaz.
Özel Kişi Döktüyse: Haksız Fiil
Moloz dökme eylemi haksız fiil sayıldığında zarar gören maddi tazminat, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talep edebilir. Ancak tazminatın hesabında üç sınır vardır.
Birinci Sınır: Rayiç Değer Tavanı
Tazminat gerçek zararla sınırlıdır. Eski hâle getirme davalarında hem eski hâle getirme bedeli hem taşınmazın sürüm yani rayiç değeri belirlenmeli ve hangisi daha az ise o miktara hükmedilmelidir. Zarar miktarı taşınmazın sürüm değerini geçemez (Yargıtay 4. HD, E. 2012/13576, K. 2012/16815, T. 13.11.2012; E. 2016/6091, K. 2019/380, T. 29.01.2019).
Somut sonuç: molozun kaldırılması taşınmazın değerinden pahalıya mal oluyorsa, hükmedilecek tutar taşınmazın değeriyle sınırlı kalır.
İkinci Sınır: Yararların Denkleştirilmesi
Taşınmaz kullanılamaz hâle geldiği için rayiç bedele hükmedilmesi durumunda tapu kaydı davacıda kalmaya devam eder. Bu nedenle yararların denkleştirilmesi ilkesi uyarınca tazminat miktarından uygun oranda indirim yapılması gerekir (Yargıtay 4. HD, E. 2017/418, K. 2017/1825, T. 22.03.2017).
Bu, rakip içeriklerde hiç işlenmeyen ve davacının beklentisini doğrudan etkileyen bir noktadır: tam rayiç bedel alınamaz, tapunun elde kalmasının karşılığı düşülür.
Üçüncü Sınır: Değer Kaybının Gerçekliği
Dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmesi, molozun ve zeminin durumunu kayıt altına alır; delil tespiti masraflarının hangi davada isteneceğini ayrı bir yazıda ele aldım.
Molozların kaldırılması hâlinde taşınmazda gerçekten bir değer kaybı oluşup oluşmayacağı uzman bilirkişi heyetiyle saptanmalıdır (Yargıtay 1. HD, E. 2011/5662, K. 2011/7884, T. 05.07.2011). Taşınmazın eski hâline getirilmesiyle değer kaybının ortadan kalkacağı hâllerde ayrıca değer kaybı tazminatı reddedilebilmektedir (Yargıtay 4. HD, E. 2022/910, K. 2024/9676, T. 15.10.2024).
Yani eski hâle getirme ve değer kaybı kalemleri birlikte istenirken, mükerrer tazminat riski gözetilmelidir.
Ecrimisil Talebi
Moloz dökülerek taşınmazın bir bölümünün işgal edilmesi hâlinde, zarar gören malik ayrıca ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep edebilir. Bu talep, tazminat ve el atmanın önlenmesi taleplerinden bağımsızdır ve işgalin sürdüğü dönemi kapsar.
Ecrimisil hesabı taşınmazın niteliğine, konumuna ve işgal edilen alanın büyüklüğüne göre bilirkişi marifetiyle yapılır. Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Düşük Bedelle Satmak Zorunda Kalma
Taşınmazına moloz dökülen malikin, taşınmazı piyasa değerinin altında satmak zorunda kalması hâlinde aradaki farkı ayrı bir zarar kalemi olarak isteyip isteyemeyeceği konusunda doğrudan bir emsal bulunmamaktadır. Bu noktada net bir cevap yoktur.
Uygulamada izlenebilecek yol, farkı bağımsız bir kalem olarak değil, taşınmazdaki değer kaybı içinde talep etmektir. Değer kaybı bilirkişi raporuyla saptandığında, satış bedeliyle rayiç bedel arasındaki fark bu tespiti destekleyen bir olgu olarak sunulabilir.
Site Ortak Alanından Sızan Su: Dava Kime Açılır?
Çatı, teras, ana pis su gideri, temiz su boruları veya su deposu gibi ortak alanlardan bir bağımsız bölüme sızan su nedeniyle oluşan zararlarda husumet konusunda Yargıtay kararlarında iki farklı yaklaşım bulunmaktadır. Bu ayrımı bilmeden açılan dava yıllar sonra husumetten reddedilebilir.
Birinci Görüş: Kat Malikleri Davalıdır
Yargıtay 18., 11., 7. ve 4. Hukuk Dairelerinin çok sayıda kararına göre husumet site yönetimine değil doğrudan kat maliklerine yöneltilmelidir. Gerekçeler şunlardır:
KMK m. 19 uyarınca her kat maliki anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Ortak yerlerdeki arıza ve bozulmalardan doğan zararlardan, zarar gören davacı da dâhil olmak üzere tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.
634 sayılı Kanun’da bina veya site yönetimlerinin ayrı bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle site yönetimi aleyhine açılan davaların pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Dilekçede kat maliklerine izafeten yönetimin davalı gösterilmesi temsilcide hata sayılmakta ve davanın gerçek davalılara yöneltilmesi zorunlu tutulmaktadır (Yargıtay 18. HD, E. 2011/10184, K. 2012/296, T. 19.01.2012; E. 2013/19497, K. 2014/4095, T. 06.03.2014).
İkinci Görüş: Site Yönetimi de Davalı Olabilir
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında site yönetiminin davalı gösterilebileceği kabul edilmektedir. KMK m. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; bu temsil görevi kapsamında pasif husumet ehliyetinin bulunduğunun kabulü zorunlu görülmektedir.
Ortak alanlardaki arızalardan kaynaklanan tazminat ve itirazın iptali davalarında, mahkemelerin tüzel kişilik bulunmadığı gerekçesiyle verdiği husumet ret kararları bozulmuş; işin esasına girilmesi emredilmiştir (Yargıtay 17. HD, E. 2015/4937, K. 2017/11228, T. 04.12.2017; E. 2016/1460, K. 2019/1490, T. 14.02.2019; Yargıtay HGK, E. 2021/282, K. 2022/299).
Pratikte Ne Yapmalı?
Bu konuda uygulama birliği bulunmadığı için güvenli yol, davayı tüm kat maliklerine yöneltmek ve site yönetimini de davalı olarak göstermektir. Böylece hangi görüş benimsenirse benimsensin taraf teşkili sağlanmış olur.
Toplu yapılarda ayrıca KMK m. 72 gözetilir: zarar gören ortak yer yalnızca belirli bir bloktaki kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmişse, zarardan yalnızca o bloktaki kat malikleri sorumludur. Bu, davalı sayısını önemli ölçüde azaltır.
Sürelerin ve taraf teşkilinin kaçırılması hak kaybına yol açar. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Dava Sırasında Taşınmazın Satılması
Dava devam ederken dava konusu taşınmazın davacı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi HMK m. 125/2 kapsamındadır: devralan kişi görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden devam eder.
Taşınmazı devreden önceki malikin mülkiyetten kaynaklanan hakkı kalmadığından davada taraf sıfatı sona erer. Mahkemece güncel tapu kayıtları getirtilerek yeni malikin davacı sıfatıyla davaya dâhil edilmesi zorunludur. Yeni malike davaya devam edip etmeyeceği sorulmalı; devam ederse esas hakkında karar verilmeli, devam etmezse aktif dava ehliyeti yokluğundan dava reddedilmelidir (Yargıtay 14. HD, E. 2018/3631; Yargıtay 7. HD, E. 2025/2182; Yargıtay 5. HD, E. 2024/1580; Yargıtay 1. HD, E. 2014/19345).
Bu, taşınmazını satan davacı bakımından ciddi bir risktir: satış, açılmış davanın kaybedilmesine yol açabilir. Satış öncesinde alıcıyla davaya devam konusunda anlaşılması ya da alacağın devri yoluna gidilmesi değerlendirilmelidir.
Davalı Taraf Satarsa
Dava konusu davalı tarafından devredilirse HMK m. 125/1 uygulanır ve davacıya seçimlik hak tanınır: davayı devralan kişiye karşı sürdürmek ya da davayı tazminat davasına dönüştürmek.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaza verilen zarara ilişkin genel haksız fiil davalarında ise görev asliye hukuk mahkemesindedir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında fiilî el atma varsa adli yargı, imar planından kaynaklanan hukuki el atma varsa idari yargı görevlidir. Bu ayrımın baştan doğru yapılması, yılların kaybedilmemesi anlamına gelir.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve taşınmazın aynına ilişkin taleplerde bu yetki kesindir.
Zamanaşımı
Haksız fiilden doğan tazminat taleplerinde zamanaşımı, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrenmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıldır (TBK m. 72).
Zararın miktarı keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan hesaplanamıyorsa belirsiz alacak davası tercih edilebilir; bu seçim zamanaşımının kesilmesi bakımından da sonuç doğurur.
Süregelen el atma hâllerinde süre, el atmanın sona erdiği tarihten işlemeye başlar. Ecrimisil talepleri bakımından ise geriye dönük olarak beş yıllık dönem istenebilir.
Toplanması Gereken Deliller
Delil tespiti talebi, tapu kaydı ve çap, imar durumu belgesi, kadastro paftası, olay öncesi ve sonrası fotoğraf ve uydu görüntüleri, hafriyat ruhsatı ve döküm sahası izinleri, belediye ve çevre müdürlüğü yazışmaları, tanık listesi, keşif ve bilirkişi incelemesi.
Su sızıntısı dosyalarında ayrıca: yönetim plan ve karar defteri, arıza bildirimleri, teknik servis raporları, sigorta poliçesi ve eksper raporu, bağımsız bölümdeki hasarın tespiti.
Delil tespiti, zarar delillerinin kaybolmasını önlediği için dava açılmadan önce yapılması en etkili adımdır.
Sigorta İlişkisi
Konut ve işyeri sigortası poliçelerinde su baskını ve komşuluk sorumluluğu teminatları bulunabilir. Zarar öncelikle poliçe kapsamında talep edilir; sigortacı ödemesini yaptıktan sonra sorumluya rücu eder.
Poliçe teminatının bulunması, zarar görenin doğrudan sorumluya dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak mükerrer tahsili önlemek için ödenen tutar tazminattan düşülür.
Bu değerlendirme dosyanın kendi verilerine göre değişir; delil durumu ve zararın yapısı sonucu belirler.
Taşınmaz malikinin kusursuz sorumluluğu ve komşuluk hukuku
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 730, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını taşkın biçimde kullanmasından doğan zararlardan kusuru aranmaksızın sorumlu tutulmasını öngörür. Zarar gören, malikin kusurunu ispatlamak zorunda kalmadan tazminat isteyebilir; taşkın kullanım ile zarar arasındaki nedensellik bağını göstermesi yeterlidir. İspat yükündeki bu hafifleme davanın seyrini değiştirir.
Kusursuz sorumluluğun dayandığı düşünce, mülkiyet hakkının sağladığı yararla birlikte bu haktan doğan rizikonun da malike ait olmasıdır. Malik, taşınmazını kiraya vermiş ya da kullanımı bir başkasına bırakmış olsa dahi sorumluluktan kural olarak kurtulamaz.
Aynı Kanunun 737. maddesi, herkesin taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmasını emreder. Maddede kazı ve yapı çalışmaları, kötü kullanım ile duman, buğu, kurum, toz, koku çıkarma ve gürültü yapma gibi davranışlar örnek olarak sayılmıştır.
Bu çerçevede tazmini istenebilecek zararlar geniştir: taşınmazın değerinde meydana gelen düşüş, kullanımın engellenmesi nedeniyle uğranılan yoksun kalınan kazanç, temizlik ve eski hâle getirme masrafları, yapıda oluşan hasarın onarım bedeli.
Malikin sorumluluğu yanında, taşkınlığı fiilen gerçekleştiren kiracı ya da yüklenici de haksız fiil hükümlerine göre sorumludur. Zarar gören dilerse her ikisine birlikte dava açabilir; iç ilişkideki paylaşım rücu davasına konu olur.
Gürültü, duman, koku ve titreşim gibi taşkınlıklar
Her rahatsızlık hukuka aykırı taşkınlık sayılmaz. Ölçüt, etkinin olağan kabul edilebilir sınırı aşıp aşmadığıdır. Sınırın nerede olduğu ise soyut biçimde değil, taşınmazın konumu, niteliği ve yörenin yerleşmiş âdetleri dikkate alınarak her olay için ayrı ayrı belirlenir. Aynı gürültü iki farklı çevrede farklı sonuç doğurabilir.
Sanayi bölgesindeki bir yapı için olağan sayılan makine gürültüsü, konut alanında taşkınlık oluşturabilir. Aynı biçimde, lokanta bacasından çıkan koku ile fırın faaliyetinden doğan sıcaklık ve duman, çevredeki yapılaşmanın niteliğine göre farklı değerlendirilir.
Değerlendirmede ölçüm sonuçları belirleyici delildir. Çevre mevzuatındaki gürültü sınır değerlerinin aşıldığını gösteren ölçüm tutanakları, belediye ve çevre birimlerinin denetim raporları ile keşif sırasında alınan bilirkişi tespitleri birlikte incelenir.
Titreşim iddialarında yapıdaki çatlakların titreşimden mi yoksa zemin ya da proje hatasından mı kaynaklandığı ayrıca araştırılır. İnşaat mühendisi bilirkişi incelemesi bu noktada zorunlu hâle gelir.
Zarar gören iki talebi birlikte ileri sürebilir: taşkınlığın sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi ve geçmişte doğan zarar için tazminat. Taşkınlık sürüyorsa yalnızca tazminatla yetinmek kalıcı çözüm sağlamaz; el atmanın önlenmesi talebinin dilekçeye eklenmesi gerekir.
Yangın ve su baskınında sorumluluk ile kurtuluş kanıtı
Komşu bağımsız bölümden çıkan yangın ya da su baskınında sorumluluk, zararın kaynaklandığı yerin kime ait olduğuna göre belirlenir. Kaynak bağımsız bölüm içindeyse malik ve duruma göre kiracı, ortak tesisat ya da çatı gibi ortak yerlerdeyse kat malikleri arsa payları oranında sorumlu tutulur.
Yapının bakım eksikliğinden ya da yapım bozukluğundan doğan zararlarda yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin hükümler devreye girer. Bu sorumluluk da kusura bağlı değildir; malikin özenli davrandığını ileri sürmesi tek başına sonuç doğurmaz.
Sorumluluktan kurtulmanın yolu, zararın kendi hâkimiyet alanından değil dışarıdan gelen bir sebepten kaynaklandığının kanıtlanmasıdır. Deprem, sel gibi öngörülemeyen ve önlenemeyen olaylar ile zarar görenin ya da üçüncü kişinin ağır kusuru nedensellik bağını kesebilir.
Mücbir sebep savunması çoğu dosyada başarısız olur; çünkü aşırı yağış ya da şiddetli soğuk gibi olaylar bölgede öngörülebilir nitelikteyse, tesisatın buna karşı korunmamış olması bakım eksikliğine işaret eder.
Konut ve işyeri poliçelerindeki üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı, sigortalının komşularına verdiği zararı belirlenen limit içinde karşılar. Sigortacı ödemeyi yaptıktan sonra kusurlu üçüncü kişilere rücu edebilir; teminatın varlığı zarar görenin doğrudan sorumluya başvurmasını engellemez.
40 Soruda Taşınmaza Verilen Zararın Tazmini
1. Arsama moloz döküldü, ne yapabilirim?
El atmanın önlenmesi, eski hâle getirme ve tazminat talep edebilirsiniz; eylemi kimin yaptığı yolu belirler.
2. Molozu belediye döktüyse ne olur?
Müdahale kalıcıysa kamulaştırmasız el atma hükümleri işleyebilir.
3. Kamulaştırmasız el atmada ne alırım?
Taşınmazın dava tarihindeki piyasa değeri idareden tahsil edilir.
4. Tapum bende kalır mı?
Kalmaz. Bedele hükmedilmesi hâlinde taşınmaz idare adına tescil edilir.
5. Eski hâle getirme mi, bedel mi istemeliyim?
İkisi de hesaplanır; hangisi az ise ona hükmedilir.
6. Tazminatın üst sınırı var mı?
Vardır. Zarar taşınmazın sürüm değerini geçemez.
7. Rayiç bedele hükmedilirse tam alır mıyım?
Almazsınız. Tapu sizde kaldığı için yararların denkleştirilmesi indirimi yapılır.
8. Değer kaybı ayrıca istenebilir mi?
Eski hâle getirmeyle kayıp ortadan kalkıyorsa ayrıca hükmedilmeyebilir.
9. Değer kaybı nasıl belirlenir?
Uzman bilirkişi heyetiyle, molozun kaldırılması hâlinde kayıp kalıp kalmayacağı saptanır.
10. Ecrimisil isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. İşgal edilen alan için haksız işgal tazminatı talep edilir.
11. Ecrimisil kaç yıl geriye gider?
Geriye dönük beş yıllık dönem istenebilir.
12. Arsayı ucuza satmak zorunda kaldım, farkı isteyebilir miyim?
Bu noktada doğrudan emsal bulunmamaktadır; fark, değer kaybı içinde talep edilebilir.
13. Sitede ortak alandan su sızdı, kime dava açarım?
İçtihat ikiye ayrılmıştır; güvenli yol tüm kat maliklerini ve yönetimi birlikte davalı göstermektir.
14. Site yönetiminin tüzel kişiliği var mı?
634 sayılı Kanun’da ayrı tüzel kişilik öngörülmemiştir.
15. Yönetime dava açarsam reddedilir mi?
Bir görüşe göre husumet yokluğundan reddedilir; diğer görüşe göre yönetici vekil sıfatıyla davalı olabilir.
16. Kat malikleri hangi oranda sorumludur?
Arsa payları oranında sorumludur (KMK m. 19).
17. Zarar gören de sorumluluğa katılır mı?
Ortak yer zararlarında zarar gören malik de kendi arsa payı oranında katlanır.
18. Toplu yapıda tüm bloklar sorumlu mu?
Ortak yer yalnızca bir bloğa tahsisliyse yalnızca o bloktaki malikler sorumludur (KMK m. 72).
19. Kiracı sorumlu tutulabilir mi?
Zarar kiracının kusurundan doğuyorsa kiracı ile malikin birlikte sorumluluğu gündeme gelir.
20. Yöneticiye rücu edilebilir mi?
Yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan ihmali varsa rücu gündeme gelebilir.
21. Dava sırasında taşınmazı satarsam ne olur?
Devralan davacı yerine geçer; devam etmezse dava aktif ehliyet yokluğundan reddedilir.
22. Satıştan önce ne yapmalıyım?
Alıcıyla davaya devam konusunda anlaşmak ya da alacağın devri yoluna gitmek değerlendirilmelidir.
23. Davalı taşınmazı satarsa ne olur?
HMK m. 125/1 uyarınca davacıya seçimlik hak tanınır.
24. Görevli mahkeme hangisidir?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk, genel haksız fiilde asliye hukuk mahkemesidir.
25. Kamulaştırmasız el atmada hangi yargı görevli?
Fiilî el atmada adli yargı, imar planından doğan hukuki el atmada idari yargı görevlidir.
26. Yetkili mahkeme neresidir?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
27. Zamanaşımı süresi nedir?
Öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde on yıldır (TBK m. 72).
28. El atma sürüyorsa süre ne zaman başlar?
Süregelen el atmada süre, el atmanın sona erdiği tarihten işler.
29. Delil tespiti şart mı?
Şart değildir ancak zarar delillerinin kaybolmasını önlediği için en etkili ilk adımdır.
30. Keşif yapılır mı?
Yapılır. Zararın niteliği ve miktarı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
31. Hangi belgeler toplanmalı?
Tapu, çap, imar durumu, fotoğraflar, hafriyat ruhsatı, belediye yazışmaları ve tanık listesi.
32. Su sızıntısında hangi belgeler gerekir?
Yönetim karar defteri, arıza bildirimleri, teknik servis raporu, sigorta poliçesi ve eksper raporu.
33. Sigorta zararı karşılar mı?
Poliçe teminatı kapsamındaysa karşılar; sigortacı sonra sorumluya rücu eder.
34. Sigorta ödeme yaparsa dava açamaz mıyım?
Açabilirsiniz; ancak ödenen tutar tazminattan düşülür.
35. Manevi tazminat istenebilir mi?
Kişilik hakkı ihlali koşulları gerçekleşmişse istenebilir.
36. İhtiyati tedbir alınabilir mi?
Dökümün durdurulması ve zararın büyümesinin önlenmesi için tedbir talep edilebilir.
37. Molozu ben kaldırıp masrafı isteyebilir miyim?
Masrafın gerçek ve zorunlu olduğunu ispatlamanız koşuluyla talep edilebilir.
38. Birden fazla kişi zarar verdiyse ne olur?
Müteselsil sorumluluk gündeme gelir; her birinin kusuru ayrı değerlendirilir.
39. Arabuluculuk zorunlu mu?
Ticari nitelikteki tazminat talepleri ve kanunda öngörülen hâllerde dava şartıdır.
40. Dava ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi süreçleri nedeniyle uzayabilir; dosyanın kapsamına göre değişir.
Sonuç
Taşınmaza verilen zararda ilk belirlenmesi gereken, eylemi kimin yaptığıdır. İdare kalıcı biçimde el atmışsa kamulaştırmasız el atma hükümleri işler ve taşınmazın bedeli alınırken mülkiyet idareye geçer. Özel kişi eyleminde ise haksız fiil hükümleri uygulanır; ancak tazminat rayiç değerle sınırlıdır ve tapu davacıda kaldığı için yararların denkleştirilmesi indirimi yapılır.
Site ortak alanından kaynaklanan zararlarda husumet konusunda Yargıtay daireleri arasında görüş ayrılığı bulunmaktadır. Bu nedenle davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi ve yönetimin de davalı gösterilmesi, hangi görüş benimsenirse benimsensin taraf teşkilini güvenceye alır.
Dava sırasında taşınmazın satılması, davacı bakımından davanın kaybedilmesine yol açabilecek bir risktir; satış öncesinde bu husus mutlaka değerlendirilmelidir. Her dosyanın zarar yapısı ve delil durumu farklıdır. Kendi durumunuz için değerlendirme yapılmasını isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Kaynakça
Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683 (mülkiyet hakkının içeriği), m. 730 (taşınmaz malikinin sorumluluğu), m. 737 (komşuluk hukuku), m. 683/2 (el atmanın önlenmesi), m. 995 (kötü niyetli zilyedin sorumluluğu)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49 (haksız fiil), m. 50-52 (zararın ve tazminatın belirlenmesi), m. 61-62 (müteselsil sorumluluk), m. 69 (yapı malikinin sorumluluğu), m. 72 (zamanaşımı)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 (ortak yerler), m. 19 (anagayrimenkulün bakımı ve korunması), m. 20 (ortak giderlere katılma), m. 35 (yöneticinin görevleri), m. 38 (yöneticinin sorumluluğu), m. 39-40, m. 72 (toplu yapılarda ortak yerler)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 (taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki), m. 125 (dava konusunun devri), m. 400-406 (delil tespiti)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10, Geçici m. 6 (kamulaştırmasız el atma)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 2 (tam yargı davası)
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/664, K. 2016/312, T. 16.03.2016
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/282, K. 2022/299
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2022/910, K. 2024/9676, T. 15.10.2024
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2020/2257, K. 2022/10776, T. 26.09.2022
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2016/6091, K. 2019/380, T. 29.01.2019
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2017/418, K. 2017/1825, T. 22.03.2017
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E. 2012/13576, K. 2012/16815, T. 13.11.2012
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2015/4546, K. 2015/19084, T. 02.11.2015
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2012/27015, K. 2013/4209, T. 12.03.2013
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2012/16181, K. 2012/19049, T. 09.10.2012
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/16049, K. 2019/8465, T. 02.10.2019
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2014/8312, K. 2014/17155, T. 24.12.2014
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/5487, K. 2022/8657, T. 29.12.2022
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/9536, K. 2022/1920, T. 09.03.2022
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2011/9836, K. 2011/12363, T. 07.12.2011
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2011/5662, K. 2011/7884, T. 05.07.2011
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2016/1460, K. 2019/1490, T. 14.02.2019
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2015/4937, K. 2017/11228, T. 04.12.2017
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2015/19234, K. 2016/4083, T. 31.03.2016
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/10961, K. 2016/7726, T. 12.05.2016
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/19497, K. 2014/4095, T. 06.03.2014
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/10184, K. 2012/296, T. 19.01.2012
- Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2012/11804, K. 2013/10440, T. 21.05.2013
- Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2012/5643, K. 2013/4210, T. 06.03.2013
- Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2020/9167, K. 2021/4128, T. 28.04.2021
- Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2019/5157, K. 2019/7788, T. 27.11.2019
- Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2019/4903, K. 2019/8704, T. 18.12.2019
- Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2017/730, K. 2018/8496, T. 28.12.2018
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2013/3148, K. 2013/5316, T. 09.05.2013
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2010/1316, K. 2010/3172, T. 23.03.2010
Doktrin ve akademik kaynaklar
- Kemal Oğuzman – Özer Seliçi – Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul
- Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, Barış Yayınları, İzmir
- Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara
- Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara
- Mustafa Reşit Karahasan, Türk Eşya Hukuku: Komşuluk Hukuku, Beta Yayınevi, İstanbul
- Süleyman Sapanoğlu, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, Bilge Yayınevi, Ankara
- Ali Haydar Karahacıoğlu, Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuz için bir avukattan görüş alınması gerekir.