Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim mümkünse satışa gidilmez; ancak hangi parçanın kime verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazsa hâkim kendiliğinden dağıtım yapamaz, kura çekilir. Muhdesat iddiası ise davanın esasına girilmeden çözülmesi gereken bir ön sorundur.
Bu yazıda aynen taksimin şartları, kura çekilmesinin zorunluluğu ve usulü, hâkimin kendiliğinden paylaştırma yasağı, muhdesat aidiyetinin tespiti davasının ne zamana kadar açılabileceği, hükümden sonra dava açılabilen istisnai hâller ve hukuki yarar şartı ele alınmaktadır.
Aynen Taksim Ne Zaman Mümkündür?
Ortaklığın giderilmesinde asıl olan aynen taksimdir; satış ancak taksim mümkün değilse gündeme gelir. Paydaşlardan biri aynen taksim talep ediyorsa mahkeme bu talebi öncelikle değerlendirmek zorundadır.
Aynen taksimin mümkün olması için taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünebilmesi ve oluşacak parçaların imar mevzuatına uygun olması gerekir. Bu nedenle hazırlanan taksim projesi ilgili idarenin onayına sunulur; onay verilmezse satış yoluna geçilir.
Değer farkı bulunması aynen taksime engel değildir. Paylar arasındaki fark para ile denkleştirilerek taksim yapılabilir.
Kura Çekilmesi Zorunlu mudur?
Zorunludur. TMK m. 650 uyarınca payların özgülenmesi mirasçıların anlaşmasıyla yapılır; buna olanak bulunmazsa kura çekilir. TMK m. 699 ile birlikte değerlendirildiğinde paylı mülkiyette de aynı kural uygulanır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve daireleri, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde kura çekilmesinin yasal düzenlemelere uygun ve zorunlu olduğunu belirtmiştir (Yargıtay HGK, E. 2011/55, K. 2011/222, T. 27.04.2011; E. 2017/1753; Yargıtay 14. HD, E. 2016/1858, K. 2018/2161, T. 22.03.2018).
Hâkim Kendiliğinden Paylaştırma Yapabilir mi?
Yapamaz. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan bozma nedenlerinden biridir. Paydaşlar arasında açık bir anlaşma bulunmadıkça hâkim, “şu parça davacıya, bu parça davalıya verilsin” biçiminde bir karar veremez (Yargıtay 14. HD, E. 2016/15321, K. 2020/2710, T. 05.03.2020; Yargıtay 6. HD, E. 2010/13357; Yargıtay 14. HD, E. 2013/7400).
Somut sonuç şudur: bilirkişi raporunda parçalar oluşturulmuş olsa dahi, bu parçaların kime verileceği ancak anlaşma ya da kura ile belirlenir. Kura çekilmeden kurulan hüküm bozulur.
Kura Nasıl Çekilir?
Kura, hâkim huzurunda ve duruşmada çekilir. Uygulamada izlenen adımlar şunlardır: kesinleşen taksim projesindeki parçaların numaralandırılması, tarafların duruşmaya davet edilmesi, kura işleminin tutanağa geçirilmesi ve tutanağın hazır bulunanlarca imzalanması.
Duruşmaya gelmeyen paydaşın bulunması kura çekimini engellemez; usulüne uygun davet yapılmışsa işlem yokluğunda sürdürülür. Kura sonucuna itiraz, kurulacak hükme karşı kanun yoluna başvurularak ileri sürülür.
Paydaşlardan Bazısı Taksim, Bazısı Satış İsterse
Aynen taksim talebi tek bir paydaştan gelse dahi mahkeme bu olasılığı araştırmak zorundadır. Davacı satış istemiş olsa bile davalı aynen taksim isteyebilir; taraflar bu bakımdan eşit konumdadır.
Taksimin fiilen ve hukuken mümkün olduğu saptanırsa satışa karar verilemez. Bu nedenle savunmada aynen taksim talebinin açıkça ileri sürülmesi, satışın önlenmesi bakımından belirleyicidir.
Muhdesat Nedir?
Muhdesat, arazi üzerinde bulunan ve arazinin bütünleyici parçası sayılan bina, ağaç, kuyu, sera gibi yapı ve tesislerdir. Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz üzerinde bunlar bir paydaş tarafından yaptırılmışsa, ortaklık giderilirken bunların değerinin kime ait olacağı sorunu doğar.
Muhdesat aidiyetinin tespiti davası, bu yapının hangi paydaşa ait olduğunun mahkemece belirlenmesini sağlar. Tespit edildiğinde satış bedelinden muhdesatın karşılığı önce o paydaşa ödenir, kalan tutar paylar oranında dağıtılır.
Her ekleme muhdesat sayılmaz. Ayırt edici ölçüt, unsurun taşınmaza sürekli biçimde bağlanıp bağlanmadığı ve sökülmesi hâlinde zarar görüp görmeyeceğidir. Sökülüp başka yere taşınabilen tel örgü, taşınabilir sera direği, demonte kümes ya da vidalarla sabitlenmiş prefabrik unsurlar çoğunlukla bütünleyici parça değil, eklenti niteliğinde görülür ve muhdesat kabul edilmez. Bu tür unsurlar için satış bedelinden pay ayrılmaz; sahibi bunları söküp alabilir. Betonarme temele oturan sera, kalıcı su kuyusu ve dikili ağaçlar ise arazinin bütünleyici parçasıdır. Ayrım keşifte teknik bilirkişi tarafından yapılır.
Muhdesat İddiası Ne Zaman İleri Sürülmelidir?
Temel kural nettir: muhdesat iddiası, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken ve esasa ilişkin hüküm verilmeden önce çözümlenmesi gereken bir ön sorundur.
Taraflar muhdesatın aidiyeti konusunda anlaşmıyorsa, mahkemece iddia sahibine HMK m. 165 uyarınca muhdesat aidiyetinin tespiti davası açmak üzere uygun süre verilmeli ve dava açılırsa sonucu beklenmelidir.
Bu süre verilmeden ve uyuşmazlık giderilmeden esastan hüküm kurulması eksik inceleme sayılır ve bozma nedenidir (Yargıtay 14. HD, E. 2016/11155, K. 2019/8474; E. 2016/7747, K. 2019/6058; E. 2021/895, K. 2021/2247).
Mahkemenin, muhdesat iddiasında bulunan paydaşlara hüküm verildikten sonra sebepsiz zenginleşme davası açmaları için muhtariyet vermesi de doğru bulunmamıştır (Yargıtay 14. HD, E. 2017/2296, K. 2019/2496).
Hükümden Sonra Dava Açılabilir mi?
Bu, rakip içeriklerde net bir zaman çizelgesiyle hiç işlenmeyen ve dosyanın kaderini belirleyen noktadır. Cevap kararın kesinleşip kesinleşmediğine bağlıdır.
Kesinleşmemişse Mümkündür
Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleştiğine dair dosyada şerh bulunmadığı hâllerde, hukuki yararı olmak kaydıyla paydaşlarca muhdesatın aidiyetinin tespiti davası hükümden sonra da açılabilir (Yargıtay 8. HD, E. 2015/1424, K. 2017/2605, T. 27.02.2017).
Bilirkişi Raporuna İtiraz Aşamasında
Karardan sonra dosyaya giren bilirkişi raporuna itiraz dilekçesiyle muhdesat iddiasında bulunulması geçerli kabul edilmiş ve bu iddianın araştırılması için dava açmak üzere süre verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır (Yargıtay 14. HD, E. 2014/12691, K. 2015/3040, T. 19.03.2015).
Aynı şekilde, ilk hüküm verildikten sonra bilirkişi raporlarının tebliğ edilmemesi nedeniyle itiraz imkânı bulamadığını belirten davalıların muhdesat iddiası dinlenmiş ve bu kişilere dava açmak üzere süre verilmesi gerektiği ifade edilmiştir (Yargıtay 14. HD, E. 2017/53, K. 2020/6650).
Sonradan Kesinleşen Tespit Kararının Etkisi
Ortaklığın giderilmesine karar verildikten ve dosya kanun yoluna gittikten sonra açılıp kesinleşen bir muhdesat aidiyeti tespiti kararı dikkate alınmış; ilk hükmün bu yeni karar esas alınarak yeniden kurulması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir (Yargıtay 14. HD, E. 2017/3583, K. 2021/417).
Kesinleşmişse Hukuki Yarar Kalmaz
Muhdesat aidiyetinin tespiti davasının açılabilmesi için HMK m. 106 uyarınca güncel hukuki yarar bulunmalıdır. Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşmişse tespit hükmünün etkileyeceği bir uyuşmazlık kalmadığından dava hukuki yarar yokluğundan reddedilir.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Muhdesat Davasının Tarafları ve Usulü
Dava, muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş tarafından, bu iddiayı kabul etmeyen diğer paydaşlara karşı açılır. Aidiyeti kabul eden paydaşlara dava yöneltilmesine gerek yoktur; yöneltilmişse yargılama gideri bakımından sonuç doğurur.
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Harç, muhdesatın zemin bedeli hariç değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.
Muhdesat ile arazi değerinin ayrı ayrı belirlenmesi ve oranlanması bilirkişi incelemesiyle yapılır. Satış hâlinde bedel bu orana göre dağıtılır. Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Muhdesat Üçüncü Kişiye Aitse
Muhdesatın paydaş olmayan bir üçüncü kişi tarafından yapıldığı iddia ediliyorsa, bu kişinin davada yer alması sağlanmalıdır. Aksi hâlde verilecek karar onun hukukunu etkileyeceğinden eksik taraf teşkili gündeme gelir.
Üçüncü kişinin haklarının korunması için ayrıca sebepsiz zenginleşme ve taşkın yapı hükümleri değerlendirilebilir; ancak bu talepler ortaklığın giderilmesi davasında değil, ayrı davada ileri sürülür.
Miras Ortaklığında Durum
Terekedeki taşınmazın paylaşımında da aynı kurallar geçerlidir. TMK m. 642 uyarınca her mirasçı paylaşmayı isteyebilir; TMK m. 650 payların özgülenmesinde anlaşma yoksa kura öngörür.
Mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde ise ayrı bir kurum devreye girer. Bunu miras yoluyla geçen payda önalım hakkı yazısında ele aldım. Mirasçılıktan çıkarma ihtimalleri için mirastan men usulü ve şartları yazısına bakılabilir.
Satış Yoluyla Giderilmede Süreç
Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış, satış memurluğu ya da icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.
Paydaşlar, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını isteyebilir; bu talep tüm paydaşların oybirliğini gerektirir. Aksi hâlde satış herkese açık yapılır.
Satış bedeli, varsa muhdesat tespitine göre önce muhdesat sahibine ödenir, kalan tutar paylar oranında dağıtılır. Bu nedenle muhdesat tespitinin satıştan önce sonuçlanmış olması önem taşır.
Yargılama Giderleri
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, taraf payları oranında paylaştırılır (HMK m. 326/2). Davacı davayı kazansa dahi giderin tamamı davalıya yüklenmez.
Muhdesat aidiyetinin tespiti davasında ise genel kural uygulanır: aidiyeti kabul eden davalı aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerekir.
Toplanması Gereken Belgeler
Tapu kaydı ve çap, kadastro paftası, imar durumu belgesi, veraset ilamı, muhdesatın yapım tarihini gösteren belgeler, yapı ruhsatı, elektrik ve su abonelik kayıtları, fatura ve harcama belgeleri, tanık listesi, keşif ve bilirkişi talebi.
Muhdesatın kim tarafından yaptırıldığının ispatında harcama belgeleri ve abonelik kayıtları çoğu dosyada belirleyici olmaktadır.
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi
Aynen taksim ile satış arasında sıkışan dosyalarda üçüncü bir yol vardır: kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi. Paydaşlardan biri bunu talep ederse hâkim, koşulları varsa taşınmazı sattırmak yerine kat mülkiyetine çevirerek ortaklığı sona erdirebilir. Bu yol taşınmazın elden çıkmasını önler.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10, kat mülkiyetine elverişli taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkimin, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesine karar verebileceğini düzenler.
Aranan koşullar şunlardır: yapının fiilen tamamlanmış ve kullanıma elverişli olması, onaylı mimari projesine uygun bulunması, taşınmazın tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi ve bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısına yetmesi. Bağımsız bölümler paydaş sayısından azsa bu yol uygulanamaz.
Bağımsız bölümlerin değeri paydaşların paylarını tam olarak karşılamayabilir. Aradaki fark denkleştirme bedeliyle kapatılır; fazla değerde bölüm alan paydaş, eksik alan paydaşa para öder. Bölümlerin dağıtımında anlaşma yoksa kura çekilir.
Ruhsatsız ya da projesine aykırı yapılarda bu yol kural olarak işlemez. Aykırılık giderilebilir nitelikteyse mahkemece ilgili paydaşa süre verilmesi, giderilmesi mümkün değilse satışa geçilmesi gündeme gelir.
Talep edilmedikçe hâkim bu yola kendiliğinden karar veremez. Kat mülkiyeti kurulması isteniyorsa bunun dava dilekçesinde ya da cevap dilekçesinde açıkça yazılması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk dava şartı mı?
Zorunlu arabuluculuğun kapsamı son yıllarda genişletilmiş, taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ortaklığın giderilmesi taleplerinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği uygulamada tartışılmakta, kapsam mevzuat değişiklikleriyle zaman içinde genişlemektedir. Dava açmadan önce yürürlükteki düzenlemenin ve güncel uygulamanın mutlaka kontrol edilmesi gerekir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenlemeyle taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak öngörülmüştür.
Uygulamada tartışma, ortaklığın giderilmesi davasının niteliğinden doğar. Bu dava taraflar arasında bir alacak uyuşmazlığı değil, mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik iki taraflı bir davadır ve hâkim taksim ya da satış yollarından birini kendisi belirler. Anlaşma sağlanamayan hâllerde arabuluculuk aşaması çoğu dosyada biçimsel bir adımda kalır.
Kapsam ve istisnalar bakımından kesin bir sonuç ortaya koymak doğru olmaz; mevzuat değişiklikleri ile bölge adliye mahkemesi uygulamaları izlenmelidir. Dava şartı bulunduğu hâlde arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir ve harç ile vekâlet ücreti bakımından kayıp doğar.
Güvenli yaklaşım, dava açmadan önce başvurunun gerekip gerekmediğini kontrol etmek, tereddüt hâlinde arabuluculuk aşamasını tamamlayıp son tutanağı dilekçeye eklemektir.
Muhdesat şerhi mülkiyet sağlar mı?
Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen muhdesat şerhi, yapının kim tarafından yaptırıldığını gösteren bir belirtmedir. Şerh, taşınmazın mülkiyetini şerh sahibine geçirmez ve ona ayni hak kazandırmaz; sağladığı hak kişisel nitelik taşır ve etkisini yalnızca satış bedelinin paylaştırılması aşamasında gösterir. Aradaki fark çoğu dosyada yanlış anlaşılır.
Kadastro çalışmaları sırasında tespit edilen muhdesatlar tutanağın beyanlar hanesine yazılır. Bu kayıt, muhdesatın kime ait olduğu konusunda güçlü bir delil oluşturur; ancak aksi ispatlanabilir niteliktedir ve tek başına bağlayıcı sayılmaz.
Muhdesat şerhi bulunan taşınmaz satıldığında bedel iki aşamada dağıtılır. Bilirkişi önce zeminin, sonra üzerindeki yapının değerini ayrı ayrı belirler ve bunların toplam değere oranını bulur. Satış bedelinden muhdesata düşen oran şerh sahibine ödenir, kalan tutar paydaşlara payları oranında paylaştırılır.
Şerhin bulunması muhdesat aidiyetinin tespiti davası açma ihtiyacını her zaman ortadan kaldırmaz. Paydaşlar şerhe itiraz ediyorsa uyuşmazlık yine mahkemece çözülür.
Muhdesat sahibi, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olmadığından yapıyı tek başına devredemez, üzerinde ipotek kuramaz ve taşınmazın kendisine özgülenmesini isteyemez. Talep edebileceği, yapının parasal karşılığıdır.
Kentsel dönüşüm ve kamulaştırmada muhdesatın değerlendirilmesi
Muhdesat sahibinin hakkı yalnızca ortaklığın giderilmesi davasında sonuç doğurmaz. Taşınmaz kamulaştırıldığında ya da kentsel dönüşüm kapsamına alındığında da yapının değeri ayrıca hesaba katılır; bu değerin karşılığı, mülkiyet zemin malikinde olsa dahi muhdesat sahibine ayrılabilir. Payın alınabilmesi süreçte doğru adımlara bağlıdır.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde taşınmazın üzerindeki yapılar, tesisler ve dikili ağaçlar ayrı ayrı değerlendirilir. Kıymet takdir raporunda muhdesatın bedeli zemin bedelinden ayrı gösterilirse, muhdesat sahibi bu kalemi talep edebilir.
Bedel tespit ve tescil davasında muhdesat sahibinin taraf olarak yer alması ya da davaya katılması önemlidir. Aksi hâlde bedelin tamamı zemin malikine ödenir ve muhdesat sahibi alacağını ancak ayrı bir davayla, tahsil güçlüğü riskiyle birlikte arayabilir.
Kentsel dönüşümde ise anlaşma metinleri ve hak sahipliği tespitleri belirleyicidir. Yapının ruhsatlı olup olmaması, hak sahipliğinin idarece kime tanındığı ve enkaz bedelinin kime ödeneceği başvuru aşamasında netleştirilmelidir.
Yapının kendisi tarafından yaptırıldığını ileri süren kişi, dönüşüm ya da kamulaştırma süreci başlamadan muhdesat aidiyetinin tespitini sağlamışsa konumu belirgin biçimde güçlenir. Süreç ilerledikten sonra yapılan başvurularda ispat yükü ağırlaşır.
40 Soruda Aynen Taksim ve Muhdesat
1. Ortaklığın giderilmesinde asıl olan nedir?
Aynen taksimdir. Satış ancak taksim mümkün değilse gündeme gelir.
2. Aynen taksim için hangi şartlar aranır?
Taşınmazın önemli değer kaybı olmadan bölünebilmesi ve parçaların imar mevzuatına uygun olması gerekir.
3. Taksim projesi kim tarafından onaylanır?
İlgili idarenin onayına sunulur; onay verilmezse satışa geçilir.
4. Paylar eşit değilse taksim yapılamaz mı?
Yapılabilir. Değer farkı para ile denkleştirilir.
5. Parçaların kime verileceğine kim karar verir?
Önce paydaşların anlaşması aranır; anlaşma yoksa kura çekilir.
6. Kura zorunlu mudur?
Zorunludur (TMK m. 650, m. 699).
7. Hâkim kendisi dağıtım yapabilir mi?
Yapamaz. Anlaşma yoksa kendiliğinden özgüleme bozma nedenidir.
8. Kura nerede çekilir?
Hâkim huzurunda ve duruşmada çekilir, tutanağa geçirilir.
9. Duruşmaya gelmezsem kura çekilmez mi?
Usulüne uygun davet yapılmışsa yokluğunuzda da çekilir.
10. Kura sonucuna itiraz edebilir miyim?
Kurulacak hükme karşı kanun yoluna başvurarak ileri sürebilirsiniz.
11. Davalı da aynen taksim isteyebilir mi?
İsteyebilir. Taraflar bu bakımdan eşit konumdadır.
12. Tek bir paydaş taksim isterse ne olur?
Mahkeme taksim olasılığını araştırmak zorundadır.
13. Muhdesat nedir?
Arazi üzerindeki bina, ağaç, kuyu, sera gibi yapı ve tesislerdir.
14. Muhdesat aidiyeti neden önemlidir?
Satış bedelinden muhdesatın karşılığı önce onu yaptıran paydaşa ödenir.
15. Muhdesat iddiası ne zaman ileri sürülmelidir?
Ortaklığın giderilmesi davası sürerken, esasa ilişkin hüküm verilmeden önce.
16. Mahkeme ne yapmalıdır?
HMK m. 165 uyarınca dava açmak için süre vermeli ve sonucu beklemelidir.
17. Süre verilmeden karar verilirse ne olur?
Eksik inceleme sayılır ve karar bozulur.
18. Sebepsiz zenginleşme için muhtariyet verilebilir mi?
Verilmesi doğru bulunmamıştır; sorun dava içinde çözülmelidir.
19. Hükümden sonra dava açabilir miyim?
Karar kesinleşmemişse ve hukuki yararınız varsa açabilirsiniz.
20. Karar kesinleşmişse ne olur?
Güncel hukuki yarar kalmadığından dava reddedilir (HMK m. 106).
21. Bilirkişi raporuna itirazda iddia edilebilir mi?
Edilebilir; bu hâlde dava açmak için süre verilmesi gerekir.
22. Rapor tebliğ edilmediyse ne olur?
İtiraz imkânı bulamayan tarafın iddiası dinlenir ve süre verilir.
23. Sonradan kesinleşen tespit kararı dikkate alınır mı?
Alınır. İlk hükmün bu karara göre yeniden kurulması gerekir.
24. Muhdesat davası kime karşı açılır?
Aidiyeti kabul etmeyen paydaşlara karşı açılır.
25. Kabul eden paydaşa dava açılmalı mı?
Gerek yoktur; açılırsa yargılama gideri bakımından sonuç doğurur.
26. Görevli mahkeme hangisidir?
Asliye hukuk mahkemesidir.
27. Yetkili mahkeme neresidir?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
28. Harç nasıl hesaplanır?
Muhdesatın zemin bedeli hariç değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.
29. Muhdesat değeri nasıl belirlenir?
Muhdesat ve arazi değeri ayrı ayrı belirlenip oranlanır; bilirkişi incelemesi yapılır.
30. Muhdesat üçüncü kişiye aitse ne olur?
O kişinin davada yer alması sağlanmalıdır; aksi hâlde eksik taraf teşkili doğar.
31. Muhdesat tespiti ilamı kesinleşmeden icra edilebilir mi?
Tespit hükümleri kural olarak kesinleşmeden icraya konulamaz.
32. Miras ortaklığında da kura uygulanır mı?
Uygulanır. TMK m. 650 mirasçılar bakımından da aynı kuralı öngörür.
33. Satış nasıl yapılır?
Satış memurluğu ya da icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.
34. Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?
Yapılabilir ancak bu talep tüm paydaşların oybirliğini gerektirir.
35. Satış bedeli nasıl dağıtılır?
Varsa muhdesat karşılığı önce ödenir, kalan tutar paylar oranında dağıtılır.
36. Yargılama giderleri kime yüklenir?
Taraf payları oranında paylaştırılır (HMK m. 326/2).
37. Davayı kazanan giderin tamamını alır mı?
Almaz. Bu dava türünde giderler paylaştırılır.
38. Hangi belgeler toplanmalı?
Tapu, çap, imar durumu, veraset ilamı, yapı ruhsatı, abonelik kayıtları ve harcama belgeleri.
39. Muhdesatı kimin yaptırdığı nasıl ispatlanır?
Harcama belgeleri, abonelik kayıtları ve tanık beyanlarıyla ispatlanır.
40. Taksim kararı sonrası ne yapılır?
Karar kesinleştikten sonra tapuda tescil işlemleri yürütülür.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesinde satışa gitmenin önündeki en güçlü engel, aynen taksim talebidir. Taksim fiilen ve hukuken mümkünse satışa karar verilemez; bu nedenle savunmada talebin açıkça ileri sürülmesi belirleyicidir. Parçaların kime verileceği ise anlaşma yoksa kura ile belirlenir; hâkimin kendiliğinden dağıtım yapması bozma nedenidir.
Muhdesat iddiası, davanın esasına girilmeden çözülmesi gereken bir ön sorundur. Mahkeme HMK m. 165 uyarınca süre vermeli ve tespit davasının sonucunu beklemelidir; bu yapılmadan kurulan hüküm eksik inceleme nedeniyle bozulur.
Hükümden sonra da muhdesat davası açılabilir; ancak bunun sınırı kararın kesinleşmesidir. Kesinleşme sonrası güncel hukuki yarar kalmadığından dava reddedilir. Her dosyanın taşınmaz yapısı ve muhdesat durumu farklıdır. Kendi durumunuz için değerlendirme yapılmasını isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi dışındaki taşınmaz uyuşmazlıkları için Yalova gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kaynakça
Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 642 (paylaşmayı isteme hakkı), m. 644 (elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi), m. 648-650 (paylaşmanın gerçekleşmesi ve payların özgülenmesi), m. 684-685 (bütünleyici parça ve ürünler), m. 693 (paylı malın kullanılması), m. 698-700 (paylı mülkiyette paylaşma ve ortaklığın giderilmesi), m. 722-724 (taşkın yapı)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 (taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki), m. 106 (tespit davası ve hukuki yarar), m. 165 (bekletici sorun), m. 312 (davayı kabul), m. 323 ve m. 326 (yargılama giderleri)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 (sebepsiz zenginleşme)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 (kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi), m. 12 (kat mülkiyeti kurulmasında istenen belgeler)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındaki taşınmaz uyuşmazlıkları)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10 (bedel tespiti ve tescil davası), m. 11 (kıymet takdiri esasları)
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (hak sahipliği ve dönüşüm işlemleri)
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 15-16 (ifraz ve tevhit)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 121 (ortaklığın giderilmesi suretiyle satış)
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/55, K. 2011/222, T. 27.04.2011
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1807, K. 2025/2824, T. 26.05.2025
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/1198, K. 2024/1998, T. 04.04.2024
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4245, K. 2022/7337, T. 30.11.2022
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7478, K. 2021/3498, T. 06.12.2021
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/3583, K. 2021/417
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2021/895, K. 2021/2247
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/53, K. 2020/6650
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/16480, K. 2020/4480, T. 08.07.2020
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/15321, K. 2020/2710, T. 05.03.2020
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/10803, K. 2019/8128, T. 02.12.2019
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/11155, K. 2019/8474
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/8652, K. 2019/6541, T. 10.10.2019
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/7747, K. 2019/6058
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/2296, K. 2019/2496
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/1858, K. 2018/2161, T. 22.03.2018
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/1130, K. 2016/2336, T. 26.02.2016
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/12691, K. 2015/3040, T. 19.03.2015
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/1092, K. 2014/3376, T. 13.03.2014
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/16706, K. 2014/2060, T. 18.02.2014
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/1424, K. 2017/2605, T. 27.02.2017
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/2115, K. 2016/2645, T. 18.02.2016
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/13357
Doktrin ve akademik kaynaklar
- Kemal Oğuzman – Özer Seliçi – Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul
- Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, Barış Yayınları, İzmir
- Mustafa Dural – Turgut Öz, Türk Özel Hukuku: Miras Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul
- Ahmet M. Kılıçoğlu, Miras Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara
- Baki Kuru, İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara
- Hakan Pekcanıtez – Oğuz Atalay – Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul
- Nihat Yavuz, Ortaklığın Giderilmesi Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuz için bir avukattan görüş alınması gerekir.