Devremülk Tapu İptal Davası hakkında bu makalemizde mahkemelerin uygulamalarının neler olduğunu inceleyeceğiz. Bunu yaparken takip ettiğimiz davalarda verilen emsal kararlara da atıf yapacağız. Ayrıca pratikte karşılaşılabilecek sorunlar ve çözüm yollarını da irdeleyeceğiz.
Devremülk Tapu iptal davası aşamaları nelerdir?
Devremülk tapu iptal davasında birkaç aşama vardır. Öncelikle dava açmadan önce muhatap şirketlere ihtar göndererek devremülk sözleşmesinden cayma hakkını kullanmak gerekir. Aynı durum devre tatil sözleşmesi bakımından da geçerlidir. Dava açılmadan önce devre tatil sözleşmesinden de cayma hakkını kullanmak gerekir. Devamında arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Bundan sonraki aşamada mahkemede dava açarak işleme devam edilmelidir.
Devremülk Tapu iptal davası cayma hakkını kullanmak şart mıdır?
Davayı açmadan önce cayma hakkını kullanmak şart değildir. Fakat cayma hakkının kullanılması devremülk tapu iptal davasında çok faydalı olacaktır. Çünkü Bursa Bölge Adliye mahkemesinin 7. ve 14. Hukuk Dairelerinin her ikisi de verdiği emsal kararlarda buna dikkat etmektedir. Cayma hakkının kullanılması bu dairelerce tek başına davanın kabulü için yeterli görülmüştür. Cayma hakkına ilişkin detayların yer aldığı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk Tapu iptal davası dava şartı arabuluculuk kapsamında mıdır?
Devremülk iptal davasının dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığı tartışmalıdır. Bu konuda mevzuatta iki farklı düzenleme mevcuttur. Bilindiği üzere 6502 sayılı kanunda 22/7/2020 tarihinde 7251 sayılı kanunla yapılan değişiklikle tüketici hukuku bakımından dava şartı arabuluculuk uygulanmaya başlamıştır. Arabuluculuğun dava şartı olması sebebiyle bu kapsamdaki bir uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur.
6502 sayılı kanunun 73/A maddesinin 1.fıkrasının d bendinde bu durum düzenlenmiştir. Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Bu bakımdan incelendiğinde devremülk tapu iptal davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
Öte yandan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nda 28/3/2023 tarihinde 7445 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile 18/B maddesi kanuna eklenmiştir. Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk başlıklı 18/B maddesinin 1.fıkrasının c bendi 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Bilindiği üzere devremülk hakkı 634 sayılı KMK ile düzenlenmiştir. Bu anlamda devremülk tapu iptal davası Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan bir uyuşmazlıktır.
Bu açıklamalar dikkate alındığında devremülk iptal davası bakımından dava şartı arabuluculuk olup olmadığı tartışmalı hale gelmiştir. O halde ileride hak kaybına sebebiyet verilmemesi açısından dikkatli olmak gereklidir. Devremülk tapu iptal davası açılmadan önce arabuluculuk süreci başlatılarak arabuluculuk yolunun tüketilmesi faydalı olacaktır.
Hakem heyeti parasal sınırı altında kalan devremülk Tapu iptali davasında görev ?
6502 sayılı kanunun 68.maddesi Tüketici Hakem Heyetini düzenleme altına almıştır. Belli sınırın altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetlerine başvuru zorunludur. Kanunda belirtilen parasal sınırlar her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. 2026 yılı için 186.000 Türk Lirası altında bulunan uyuşmazlıklarda İlçe veya İl Tüketici Hakem Heyetlerine başvuru yapılması zorunludur. Bunun yerine dava açılması halinde mahkemece dava usulden reddedilecektir. Bu sınır her yılbaşında yeniden değerleme oranında arttığı için başvuru tarihindeki güncel tutarın teyit edilmesi gerekir.
Devremülk iptal davası açısından bu sınırın altında bir bedelle devremülk sözleşmesi imzalanmışsa ne olacaktır? Bilindiği üzere tüketici hakem heyetleri tapu iptal kararı veremezler. Bu sebeple sözleşme bedeli tüketici hakem heyeti sınırlarının altında kalsa dahi tüketici mahkemesine müracaat edilmelidir. Hakem heyetine müracaat edilmesi halinde hakem heyeti yalnızca sözleşmeleri iptal etmekle yetinmelidir. Tapu iptal talebi bakımından dosyada karar vermemelidir. Bizce en doğru olan hakem heyetinin başvuruyu almamasıdır. Başvuru alındıysa bile mahkeme yolu tüketiciye gösterilmeli ve dosyadan el çekilmelidir.
Devremülk Tapu iptal davası görevli Mahkeme hangisidir?
Mahkemenin görevi konusu davaya Tüketici Mahkemesi, Asliye Hukuk Mahkemesi gibi mahkemelerden hangisinin bakacağıyla ilgilidir. Devremülk tapu iptal davası bakımından görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Tüketici Mahkemesi kurulmayan yerlerde davaya Asliye Hukuk Mahkemesi Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakmalıdır. Konu hakkında Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin 7. ve 14. Hukuk Daireleri birçok emsal kararda bu hususa temas etmiş ve görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu artık yerleşmiş bir içtihat halini almıştır.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşme taşınmazın müşterek mülkiyet payı devrini içeren devre mülk sözleşmesi olup, bu sözleşmenin kullanma süresi ile ayni hak sağlaması davacı tüketicinin korunması hakkındaki kanunda tanımlanan tüketici tanımı dışına çıkarmaz. Ayrıca tatil amaçlı taşınmaz mal satışları da bu yasa kapsamında olup, devre mülk sözleşmesi de tatil amaçlı taşınmaz mallardan olduğundan sözleşmenin varlığı, geçerliliği ve diğer koşullarının tüketici mahkemesinde tartışılarak değerlendirilmesi gerektiğinden görev itirazı yerinde değildir. (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7.Hukuk Dairesi 2022/3223 E., 2023/1076 K.)
Devremülk Tapu iptal davası yetkili Mahkeme hangisidir?
Yetkili mahkeme konusu davaya Yalova, İstanbul, İzmir, Ankara gibi hangi yerdeki mahkemenin bakacağıyla ilgilidir. Devremülk tapu iptal davası taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Verilecek karar mülkiyet değişikliğine sebebiyet verecek niteliktedir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesine göre taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu sebeple tapu iptali istenen devremülkün tapusu nerede ise o yer mahkemesi davaya bakacaktır. Devremülkün bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğu için hakim görevli olup olmadığını kendiliğinden inceleyecektir. Yetkisiz bir yerde dava açılırsa davada yetkisizlik sebebiyle davanın reddine karar verilecektir.
Yerleşik Yargıtay Uygulamaları doğrultusunda, 6100 sayılı HMK’nun 12/1 maddesi gereğince devre mülk sözleşmelerinden sonra tüketici adına tapu devri de yapılması halinde söz konusu uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlık niteliğinde kabul edildiğinden kesin yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde çözülmesi gerektiğinden yetki itirazı da yerinde değildir. (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7.Hukuk Dairesi 2023/662 E., 2023/1174 K.)
Devremülk Tapu iptal davası iptal sebepleri
Devremülk iptal davasında iptal sebepleri tek tek dava dilekçesinde belirtilmelidir. Davanın kabul edilmesini gerektiren sebepler aşağıdaki gibidir.
- DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Devremülk sözleşmesinin iptali davalarında çoğunlukla tapu devrine dayanak sözleşmeler yasaya aykırı olarak haricen yapılmaktadır. Sözleşmeler adi yazılı şekilde tanzim edilmiş ve kanuni şekil şartı olan resmi şekilde tanzim edilmemiştir. Bu durumda taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu husus bir iptal sebebi olarak ileri sürülmelidir. Devremülk sözleşmesinden sonra tapu devri yapılması halinde sözleşme geçerli hale geldiğinden bu durumda bu fesih sebebine dayanmak anlamsız olacaktır.
Devremülk sistemlerinde çoğunlukla farklı geçiş sözleşmeleri yapılarak paket değişimi yapılmaktadır. Her bir sözleşme ile farklı bir devremülk satışı yapılmaktadır. Ayrıca her sözleşmede tapu devri vaat edilmektedir. Fakat yalnızca 1 adet tapu devri yapılmaktadır. Ya da sözleşme sayısı kadar tapu devri yapılmamaktadır.
Sonraki sözleşmeler kapsamında devri taahhüt edilen devremülklere ilişkin ise çoğunlukla herhangi bir tapu devri yapılmamaktadır. Yapılan tapu devirleri de güven kazanmaya ve mahkemeleri yanıltmaya yönelik devirlerdir. Davalılarla yapılan her bir devremülk sözleşmesi için sonraki her sözleşmede oda tipi genişlediğine göre yeni oda tipine göre yeni tapu devri yapılması gerekli iken böyle bir devir de yapılmamaktadır.
Davacıya sonradan satılan devremülke uygun yeni bir tapu devri yapılmaması halinde tüketicinin yeni sözleşme yapmasının hiçbir anlamı olmayacaktır. Davalılar yeni sözleşme kapsamında davacıya almış olduğu yeni oda tipine göre yeni bir tapu devri yapmadıktan sonra tüketiciyi koruma altına alan hiçbir hukuki müessese yoktur. Davacı sonraki sözleşmede 1+1 daire tipinde ve 4+1 kişilik yeni devremülkler satın almış olduğuna göre davalılar ellerinde böyle bir daire varsa bunun tapu devrini davacıya yaparak tüketicinin hukuki statüsünü belirlemelidir.
Kaldı ki davalılar benzer dosyalarda alınan bilirkişi raporlarına itiraz dilekçelerinde tüketicilerin şirkete başvuru yapmadıkları için yeni sözleşme için tapu devri yapılmadığını belirtmişlerdir. Buradan tüketicilere her bir sözleşme için tapu devri vaadi yapıldığı anlaşılmaktadır. Devremülk sözleşmesinin feshi davasında bu hususlar da ileri sürülmelidir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/2046 E., 2019/892 K.nolu ilamında; ilk tapu devrinden daha sonra yapılan ve sonraki sözleşme kapsamında tapu devri yapılmayan sözleşmenin resmi şekil şartına uygun yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğundan davanın sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle kabulü gerektiği belirtilmiştir. Bu da tapu devri yapılmayan kullanım hakkının genişletilmesini içeren sözleşmelerin ve farklı seri numaralı sözleşmelerin her halükarda feshedilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
- DEVRE MÜLK CAYMA HAKKI KULLANILMIŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
“Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır”. (Yönetmeliğin 8/2). Adı geçen yönetmeliğin Eksik Bilgilendirme başlıklı 10.maddesi satıcının yukarıda belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi halinde tüketicinin 14 günlük cayma süresiyle bağlı olmadığı hükmünü haizdir.
Devremülk sözleşmesinin feshi davalarında karşılaşılan durumlardan biri de devremülklerin kullanıma hazır şekilde tüketicilere teslim tesellüm yapılmamasıdır. Bu şekilde tüketiciye muayene imkanı sağlanmamaktadır. Bu sebeple cayma süresi başlamamaktadır.
Yönetmelik 15/3’de ”Devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.” hükmü yer almaktadır.
Cayma hakkı tüketiciye tanınan bir kolaylıktır. Mahkemeye cayma ihtarı ibraz edilerek süresinde cayma hakkı kullanıldığı belirtilmelidir.
- İFA İMKANSIZLIĞI İPTAL SEBEBİDİR.
Ülkemizde devremülk sistemlerinin çoğu termal tesisler kurulmak suretiyle satışa sunulmaktadır. Doyumsuz satıcılar kurdukları bu sistemi normalde satılması gerekenin çok üstünde kişiye satarak haksız menfaat elde etmektedirler. Öyle ki bir oda 3650 paya bölünerek bu payların 520 kişiye satıldığı birçok devre mülk sistemi mevcuttur. Hatta güncel durum itibarıyla bir odanın 36500 paya bölünmesi ve odanın 5200 kişiye satılması şeklinde uygulamalar sık karşılaşılan durumlardır. Her bir devre mülk sahibine 1 hafta tatil hakkı vaat edilerek aynı odanın 520 veya 5200 kişiye satılması hukuka açık bir aykırılıktır. Zira bu durumda bir ifa imkansızlığı söz konusudur. Her bir devre mülk sahibi hakkını kullanmak istese 10 yılda ya da 100 yılda bir ancak sıra gelmektedir. Bu da devremülk tapu iptali için önemli bir iptal sebebidir.
Tüketiciye satılan devre mülkte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereği tüketicinin her yıl 7 günden az olmayacak şekilde tatil yapma hakkı olması gerekirken fiili olarak bu devre mülklerde hissedar sayısı dikkate alındığında yılda 1 gün dahi kullanım mümkün değildir.
Tüketici bu oda şeklindeki bağımsız bölümde yüzlerce kişiyle müşterek malik olarak hissedardır. Sözleşmelerde bir devremülk sahibi hissedarın 1 hafta kullanım hakkı olduğu dikkate alındığında bağımsız bölüm en fazla 52 kişiye devredilmesi/satılması gereklidir. Fakat tapu kayıtları incelendiğinde aynı oda şeklindeki devremülk yüzlerce kişiye hisseli olarak satılmıştır. Bu durum tüketiciye satılan devremülklerin fiilen kullanımlarının imkansız olduğunu göstermektedir.
Bu da devre mülk sözleşmesinin iptali için tek başına bir sebeptir. Bu nedenle devre mülk sözleşmesinin feshi davasında iptal sebebi olarak ileri sürülmesi gereken önemli donelerden biridir.
Öyle ki bu fesih sebebi sözleşmenin kuruluş aşamasına ilişkin bir fesih sebebi değildir. Sözleşmenin devamında ifa imkansızlığı devam etmektedir. Bu sebep tüketicinin sözleşmeyle bağlı tutulması halinde tüketicinin mahvına sebebiyet verecek esaslı bir fesih sebebidir. Tüketici bir sene tatil hakkını kullansa bir sonraki sene bu hakkını kullanamayacaktır. Sözleşmenin devamı süresince bu belirsizliğe tüketicinin mahkum edilmesi tüketicinin cezalandırılması demektir. Ayrıca kötüniyetli satıcıların ise ödüllendirilmesi mahiyetinde olacaktır.
Gelinen aşamada devremülk tapu iptal davası konulu benzer dosyalarda yapılan keşifler üzerine alınan tüm bilirkişi raporlarında zikredilen ifa imkansızlığı tespit edilmiştir. Bu emsal raporların dava dilekçesine eklenmesi çok önemlidir. Çünkü devre mülk sözleşmesinin feshi davasında bu raporlar mahkeme için emsal teşkil etmektedir.
- HİSSE OLARAK TÜKETİCİYE SÖZLEŞMEDE VAAT EDİLENDEN ÇOK DAHA KÜÇÜK BİR ALANA TEKABÜL EDEN PAYIN DEVREDİLMİŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Devre mülk sözleşmesinin feshi davalarında sık karşılaşılan konulardan biri de sözleşmelerde belirtilen parsellerinin 7/3650 hissesinin tüketiciye devrinin taahhüt edilmesi durumudur. Fakat bu parsellerin her biri üzerinde 1 bina yer almaktadır. Örneğin 23, 24, 25 ve 27 parseller üzerinde yer alan binalarda 15’er oda 26 parsel üzerinde yer alan binada ise 27 oda yer almaktadır.
Bu odaların her birinin arsa payı 15 oda olan binalar için 1/15, 30 oda olan bina için 1/30’dur. Yani 536 metrekare olan 23 parselin içinde yer alan her bir oda arsa üzerinde 1/15 paya sahiptir. Böylece her bir odanın arsadaki payı 35 metrekaredir. Sözleşmelerde parsellerin 7/3650’si olan 1,01 metrekarenin devri taahhüt edilmiştir. Davalılar bu 35 metrekarenin 7/3650 payı olan 0.06 metrekaresini tüketicilere devretmiştir. Bu husus tapu kayıtlarıyla da anlaşılmaktadır. Tesiste yer alan tüm odalarda aynı durum söz konusudur. Bu da devre mülk sözleşmesinin iptali için bir sebeptir. Haliyle devremülk tapu iptal davası da aynı gerekçeyle kabul edilmelidir.
- DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİN 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA AÇIKÇA AYKIRI OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Devre Mülk Hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümünde düzenlenmiştir. Bu kanunun 57. vd. maddelerinde belirtilen birçok husus piyasadaki devre mülklerde yoktur. Zikredilen yasanın 58. maddesinde ”Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.” ifadeleri yer almakta iken böyle bir belirlemenin yapılmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Kanuni bir zorunluluk olan bu belirlemenin yapılmaması büyük bir belirsizliği beraberinde getirmektedir. Zira hiçbir devremülk sahibi satın almış olduğu devremülkteki devre sayısı ve bu devrelerin sürelerini bilmemektedir. Bu da devremülk tapu iptal davasında ileri sürülmesi gereken önemli bir iptal sebebidir.
- SÖZLEŞMELERİN 15 GÜNDEN KISA SÜRELİ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Aynı yasanın değişikliğe uğrayan 59. maddesinde ise ‘‘Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha kısa süreli olmaması gerekir.” ifadeleriyle devre mülk hakkının minimum 15 gün olması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Fakat sözleşmelerde tanınan hakkın 7 gün olduğu görülmektedir. Yasa değişikliği ile süre 7 güne indirilmişse de çoğu sözleşmenin imzalandığı tarihte kanundaki süre 15 gündür. Bu sebeple devre mülk sözleşmesinin feshi davasında bu iptal sebebine dayanmak faydalı olacaktır.
- TAPU DEVRİ YAPILAN DEVREMÜLK İLE TANITIMI YAPILAN DEVREMÜLKÜN FARKLI OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Devremülk tapu iptal davalarında sık karşılaşılan bir durumda tanıtılan yerle tapu verilen yerin başka olmasıdır. Devre mülk sözleşmesinin feshi davasında bu hususa da temas edilmelidir.
- DEVRE MÜLKÜN YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ÖZELLİKLERİN EKSİK OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Devremülk tapu iptal davası açısından devre mülkün yönetim planlarının incelenmesi çok önemlidir. Devre mülk sözleşmesinin iptali açısından bu çok önemlidir. Kayıtlar incelendiğinde ücretli ve ücretsiz donatılar maddelerinde sayılan özelliklerin tesislerde bulunmadığı görülecektir.
Türk hamamları, buhar odası, sauna, açık karma havuzları, termal su havuzları, jakuzi, aquapark, tuz odaları, voleybol basketbol tenis sahaları, fitness salonu, çocuk oyun parkları, yürüyüş ve koşu parkurları, piknik barbeküleri, sağlık terapi ve masaj merkezleri, SPA, tedavi amaçlı termal havuzlar, çamur banyoları, çamaşırhane, kafeterya ve restoranlar, alışveriş ve eğlence merkezleri, hobi odaları, yamaç paraşütü, tekne turu, buz pateni salonu, kreş, çamaşırhane, sinema dahil birçok sosyal aktiviteden bahsedilmektedir. Fakat halihazırda tesislerde yönetim planında sayılanların yer almadığı bilinmektedir.
Devremülk sözleşmesinin feshi açısından benzer dosyalarda yapılan keşifler üzerine düzenlenen raporların dosyaya sunulması çok önemlidir. Çünkü emsal bilirkişi raporlarında ücretsiz ve ücretli donatılardan hangilerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
- TÜKETİCİ ALEYHİNE DEVREMÜLKÜ KULLANAMAMA SONUCUNU DOĞURABİLECEK MAHİYETTE MADDELERİN YAZILMIŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Yapılan sözleşmelerde çoğunlukla tüketicilere hiçbir bilgilendirme yapılmamaktadır. Satıcının tüketiciye devretmeyi taahhüt ettiği devremülk konusunda keyfi değişiklik yapmasına imkan tanıyabilecek maddeler yazılmaktadır. Bu da tüketici aleyhine bir belirsizliğe yol açmaktadır. Bazı sözleşmelerde tüketici devremülkü hiç kullanamama gibi bir sonuçla karşı karşıya kalmaktadır. Sözleşmede bu maddelerin bulunması devremülk tapu iptal davasının kabulünü gerektiren bir diğer sebeptir.
Konu hakkında Bursa BAM 7. Hukuk Dairesi’nin verdiği 2021/345 E., nolu emsal kararda ”Tüketicinin imzaladığı sözleşmede, tatil hakkının nerede ve hangi koşullarda kullanacağının satıcı-sağlayıcının inisiyatifine bırakılması genel işlem koşulu olup, tüketici yönünden bağlayıcı olmadığı gibi, bu şarta dayalı olarak sözleşmenin belirgin olmaması, tüketici yönünden muğlak olması nedeniyle iptalini talep edebilecektir.” ifadeleri ile durum açıklığa kavuşturulmuştur. BAM 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/580 E.nolu ilamı da benzer mahiyettedir.
- TÜKETİCİYE VERİLMESİ ZORUNLU OLAN BELGELERİN VERİLMEMESİ İPTAL SEBEBİDİR.
6502 Sayılı Yasa 50/4. maddesi satıcılara bazı yükümlülükler yüklemiştir. Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye üye bilgilendirme formu verilmesi bunlardan biridir.
Fakat bu bilgilerin tamamına yakını verilmediği gibi ayrıca diğer belgelerin de hiçbiri verilmemektedir. Yönetmeliğin bu maddelerinin amacı tüketicinin almış olduğu devremülkün tüm özelliklerini bilmesini sağlamaktır. Buna göre bu devremülkü almayı kabul veya ret edecektir. Fakat satıcılar bilinçli olarak sözleşmede bu hususların hiçbirine temas etmemektedir.
Yönetmelikte ön bilgilendirme formunda yer alması gereken bilgiler sıralanmışken bu bilgilendirmelerin hiçbiri de yapılmamaktadır. Sırf bu belirsizlik ve karmaşa sebebiyle dahi devremülk tapu iptal davası kabul edilmelidir.
- TESİSTEKİ PROJEYE AYKIRILIKLAR İPTAL SEBEBİDİR.
Tesislerin çoğu projeye aykırı ve imar kirliliği oluşturur mahiyettedir. Projede otopark olan yerler fiilen havuz olan birçok devremülk vardır. Bu hususlara vakıf olmak için konuyla ilgili iyi araştırma yapmak gereklidir. Bu konuda daha önce açtığımız ve takip ettiğimiz birçok dava vardır. Davalarda birçok devremülk hakkında bilirkişi raporlarıyla tüm eksiklikler kalem kalem raporlanmıştır. Bu sebeple açtığımız devremülk sözleşmesinin feshi davaları kabul edilmektedir.
- AİDATLARIN FAHİŞ ORANDA ARTIRILMASI İPTAL SEBEBİDİR.
Birçok tesis on binlerce üyeden fahiş aidat artışları yaparak haksız kazanç elde etmektedir. Bu sebep de devremülk tapu iptal davasında fesih sebebi olarak ileri sürülmelidir.
Devremülk Tapu iptal davasında davacı taraf kimdir?
Devre mülk sözleşmesinin feshi davasında aktif dava ehliyeti çok önemlidir. Tapu devri kime yapıldı ise davada davacı taraf olarak o kişi yer almalıdır.
tapu devri adına yapılan diğer davalı sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili açılacak davada taraf haline gelmiştir. Davacı Abdullah’ın ise sözleşmeyi devretmesi nedeniyle sözleşmeye dayalı dava açma hak ve yetkisi sona erdiğinden aktif dava ehliyeti bulunmadığından Y.13. Hd. 19.4.2018 T, 2016/21480-2018/4743 sy.k; Y.13. HD. 15.2.2018 T, 2016/23661-2018/1813 sy.k) davacı Abdullah hakkındaki davanın usulden reddine karar verilmelidir. (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 2021/1353 E., 2022/783 K.)
Devremülk Tapu iptal davasında davalı taraf kimdir?
Davada sözleşmelere imza atan ve kaşe basan şirketler ile tapu devri yapan şirketler davaya dahil edilmelidir. Tapu devri yapan şirket dahil edilmeden dava açılması halinde mahkemece ek dava açıp birleştirmek için süre verilmektedir. Sözleşmenin tarafı olan şirket davaya dahil edilmediği takdirde ise davanın reddine karar verilmektedir.
Devremülk Tapu iptal davasında yargılama usulü
Davada basit yargılama usulü uygulanır. Basit yargılama usulünde davanın açılması ile davanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağı başlar. Bu sebeple dava açılırken deliller eksiksiz dosyaya ibraz edilmelidir.
2026 yılında devremülk mevzuatında neler değişti?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın düzenlemesiyle konaklama hizmeti verilen otel, tatil köyü ve benzeri turizm tesislerinde devre mülk kurulması yasaklanmıştır. Devre mülk artık yalnızca konut niteliği taşıyan yapılarda kurulabilmekte ve kullanım süreleri 7 günden kısa olamamaktadır. Bir yapının turizm tesisi sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüt doğması halinde tapu müdürlükleri Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerinden görüş almaktadır.
Bu düzenleme geçmişe yürümemekte, hâlihazırda kurulmuş devre mülkleri kendiliğinden geçersiz kılmamaktadır. Ancak devam eden dosyalar bakımından şu sonucu doğurmaktadır: satıcıların otel konseptli tesislerde devre mülk tapusu vaadiyle yaptığı satışların hukuka aykırılığı artık mevzuat düzeyinde teyit edilmiştir. Sözleşmenin kuruluşundaki ayıp ve satıcının kötüniyeti ortaya konulurken bu düzenlemeye atıf yapılması yerinde olacaktır.
Ayrıca 31/7/2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile hukuk davalarında duruşmalar arası süre üç ayla sınırlandırılmıştır. Bu düzenlemenin keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren devremülk dosyalarının süresini kısaltması beklenmektedir.
Devremülk Tapu iptal davası hakkında sıkça sorulan sorular
Devremülk tapu iptal davası ne kadar sürer? Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiğinden ilk derece yargılaması genellikle bir ilâ iki yıl arasında sürmektedir. İstinaf aşaması bu süreye eklenir. Duruşma aralıklarının üç ayla sınırlandırılmasının süreleri kısaltması beklenmektedir.
Tapu devri yapılmışsa dava açılabilir mi? Evet. Tapu devri yapılmış olması dava açılmasına engel değildir; yalnızca sözleşmenin şekil şartına aykırılığı sebebine dayanma imkanını ortadan kaldırır. Yukarıda sayılan diğer iptal sebepleri geçerliliğini korur.
Ödediğim taksitleri geri alabilir miyim? Sözleşmenin iptaline karar verilmesi halinde ödenen bedellerin iadesi de talep edilebilir. Bu talebin dava dilekçesinde açıkça yer alması gerekir.
Senet imzaladım ve hakkımda icra takibi başlatıldı, ne yapmalıyım? Bu durumda menfi tespit davası ve icra takibinin durdurulması talebi gündeme gelir. Devremülk iptal davası ile birlikte değerlendirilmesi gereken ayrı bir süreçtir.
Hakem heyetine mi mahkemeye mi başvurmalıyım? Tapu iptali talebiniz varsa tüketici mahkemesine başvurmalısınız. Tüketici hakem heyetleri tapu iptaline karar veremez.
Sonuç
Devremülk tapu iptal davası, devre mülk sözleşmesinin feshi, devre mülk sözleşmesinin iptali davaları davanın açılmasından önce ihtar ve arabuluculuk ile başlayan bir süreçtir. Devamında birçok aşama da vardır. Devremülk davalarında davayı kazanmak kadar satıcıya ödenen paranın iadesi de önemli bir aşamadır. Davanın sonunda paranın tahsil edilmesi için en önemli konu karşı taraftaki şirketlerin belirlenmesidir. Zira devremülk satıcısı şirketler bilinçli olarak bu işi paravan şirketler aracılığıyla yapmaktadırlar. Bu şekilde dava sayısı arttıkça şirketi fiilen iflas ettirerek sorumluluktan kurtulmayı amaçlamaktadırlar. Bu noktada ofisimizin açtığı yüzlerce davadan edindiği bilgi birikimi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Devre mülk nedir? adlı makalemiz için tıklayınız.
Devre mülk cayma hakkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk cayma ihtarnamesi örneği için tıklayınız.
Devre mülk devre tatil farkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk ve devre tatil sözleşmesinden dönme hakkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devre tatil nedir adlı makalemiz için tıklayınız.
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer hizmetlerimiz için Yalova gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Yalova avukat, hukuk ve danışmanlık ofisimizle iletişime geçmek için tıklayınız.
DEVREMÜLK DAVALARI HAKKINDA ANADOLU AJANSINA VERDİĞİMİZ RÖPORTAJI İZLEYEBİLİRSİNİZ.