Devre Mülk Sözleşmesinden Dönme Hakkı

YARGITAY İLGİLİ HUKUK DAİRESİ’NE 

GÖNDERİLMEK ÜZERE

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞI’NA

DAVA TÜKETİCİ MAHKEMESİ SIFATIYLA 

GÖRÜLDÜĞÜNDEN TEMYİZ BAŞVURUMUZ

6502 SAYILI KANUN 73/2 MADDESİ GEREĞİ 

HARÇTAN MUAFTIR.                   

DOSYA NO: 2021/164 E., 2021/898 K.

TEMYİZ EDEN;

DAVACI : [MÜVEKKİL]

VEKİLİ :[VEKİL]

KONU : Temyiz Başvuru Dilekçesidir.

AÇIKLAMALAR:

Devremülk sözleşmelerinin iptali ve yapılan ödemelerin iadesi konulu davamız yerel mahkemece kabul edilmiş, kabul kararı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin bozma ilamıyla kaldırılarak davamızın reddine karar verilmiştir. Verilen karar usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğinden verilen kararın bozulmasını talep etme gereği doğmuştur.

Devremülk sistemleri gittikçe artan mağdur sayısı ile ülkemizin kanayan yarası halini almıştır. Konu hakkında yasal düzenlemeler etraflıca yapılmadığından kötüniyetli satıcılar sistemin boşluklarını kullanarak sayıları yüz binleri bulan mağdur ordusunun oluşmasına sebebiyet vermişlerdir. Yargı kararları ile boşluklar doldurulmaya çalışılsa da işbu dosyada verilen karar gibi hakkaniyetten uzak kararların verilmesiyle mağdurların eli kolu bağlanmakta tüketiciler kötüniyetli şirketlerin oluşturduğu belirsizliğe mahkum edilmektedir. Bu noktada işbu başvuru kapsamında verilen karar yüz binlerce tüketiciyi ilgilendirdiğinden biz de dilekçemizde konuyu olabildiğince geniş çerçeveden ele almaya gayret ettik.

A – BURSA BAM 7. HUKUK DAİRESİ’NİN VERMİŞ OLDUĞU KARAR BİRÇOK YÖNDEN HUKUKA AYKIRIDIR. DAVALILARDAN TERMALDE TERMAL TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN MÜVEKKİLİN  SÖZLEŞMEYE BAĞLI KULLANIM GERÇEKLEŞTİRDİĞİ İDDİASI ASILSIZDIR. SÖZLEŞMEYE UYGUN KULLANIM GERÇEKLEŞTİRİLMEMİŞTİR. 

İşbu davada davalının konaklama belgesi olarak davaya cevap dilekçesinin ekinde sunduğunu belirttiği belgeler tarafımıza tebliğ edilmemiş bu belgelere karşı diyeceklerimiz sorulmamıştır. Dava basit yargılama usulüne tabi bir dava olduğundan cevaba cevap dilekçesi verme hakkımızın bulunmadığı dikkate alındığında davalıların cevap dilekçelerinin ekinde böyle bir belge varsa bunun muhakkak tarafımıza tebliği ile diyeceklerimizin sorulması gerekirdi. YEREL MAHKEMECE BÖYLE BİR USUL İZLENMEMİŞ SUNULAN DELİLLERE KARŞI SAVUNMA YAPMA İMKANI TANINMAMIŞTIR. Fakat gelinen aşamada bu konaklama iddiasının ciddiye alınır bir tarafı olmadığını ve bu iddiaya itiraz ettiğimizi belirtmek isteriz. Şöyle ki;

Davalı Termalde Termal cevap dilekçesinde RCI sisteminde olduğunu iddia ettiği bir otel ismi belirterek müvekkilin burada konakladığı şeklinde bir iddiada bulunmuştur. Bu iddia asılsızdır. Bu iddiaya itiraz ediyoruz.

Davalının iddia ettiği şekilde bir konaklama olmamakla birlikte bu iddianın doğru olduğu var sayıldığı durumda da davalının bu iddiası davamızla ilgisi olmayan bir iddiadır. Zira davalı RCI sisteminden bahsetmişse de müvekkilime bu konuda herhangi bir bilgilendirme yapılmamıştır. Müvekkilim davalılardan devremülk almıştır. Aldığı ve kendisine tapudan hisse devri yapılan devremülk Yalova TERMAL’dedir. Dolayısıyla müvekkilimin konaklama yaptığının VE MUAYENE KOŞULUNUN YERİNE GELDİĞİNİN kabul edilebilmesi için müvekkilimin satın almış olduğu devremülkte kendisine tapuda devri yapılan bağımsız bölümde konaklama yaptığının ispat edilmesi gereklidir. Müvekkilime devri yapılan devremülkün Termal’de yer alan hangi odaya isabet ettiği dahi bilinmemektedir. Davalı müvekkilime tapudan devrettiği odayı teslim etmemiştir. Bu durumda müvekkilin davalılarla ilgisi olmayan bir otelde konaklama yaptığı iddiasına sonuç bağlanması hukuken ve vicdanen mümkün değildir.

Davalı cevap dilekçesinde konaklama iddia ettiği tesisin RCI sistemi kapsamında olduğunu belirtmiştir. Tesisin kendilerine ait olduğunu iddia etmemiştir. Fakat Bursa BAM 7. Hukuk dairesince emsal dosyalarda konaklama iddiası varsa tüketicilerin davalılara ait tesiste konakladığı gerekçesiyle yerel mahkemelerin kabul kararları kaldırılarak davaların reddedildiğini görmekteyiz. Davalıların iddialarını da aşar şekilde verilen bu kararların hukuka aykırı olduğu açıktır.

Yargıtay HGK kararı, Yargıtay 13.Hukuk Dairesi kararları ve benzer mahiyette dosyalara bakan Konya BAM 6. Hukuk Dairesi kararlarında davacının almış olduğu devremülk/devre tatil hangi ünitede hangi tarihler arasında kullanım hakkı tanıyor ise bizzat orasının davacıya kullandırılması gerektiği aksi halde cayma süresinin başlamayacağı, sözleşmenin askıda olduğu içtihat edilmiştir. Yüksek mahkemeler nezdinde tüm kabul bu şekilde olmasına karşın davalıların dava konusu ile ilgisi olmayan bir otelde konaklama yaptığı iddiasına itibar edip bunun tüketicinin cayma süresini başlattığının kabul edilmesi hukuka aykırıdır. Dosyaya davalı tarafından sunulan konaklama belgesi adlı belge tarafımıza tebliğ edilmemiş UYAP ortamında yaptığımız kontrol neticesinde bu belgeye ulaşılmış ve incelenmiştir. Belgeden ve davalı vekilinin beyan dilekçesinden anlaşıldığı kadarıyla konaklama iddiası Kuşadası ilçesinde yer alan bir otele ilişkindir. Fakat bu otelin dava konusuyla hiçbir ilgisi yoktur.

Davalı, müvekkilin RCI sistemi kapsamında Kuşadası’nda bulunan bu otelde konaklama yaptığını belirtmiştir. Bu tamamen davalının sorumluluktan kurtulmak için ileri sürdüğü temelsiz bir iddiadır. Müvekkilim davalılardan ne olduğu belirsiz bir RCI sistemi satın almamıştır. Müvekkilim Yalova’nın Termal ilçesinde bulunan ve davalılar tarafından sistematik şekilde aldatıcı vaatlerle devremülk olduğu belirtilerek satışı yapılan devremülk satın almıştır. Bu satılan yerlerin devremülk olduğu yönetim planlarından belli olduğu gibi Yargıtay ve BAM kararları ile de sabittir. O halde müvekkilimin aldığı devremülkü kullanıp kullanmadığı değerlendirme konusu yapılmalıdır. Müvekkilin dava konusu devremülkü kullanmadığı bu kapsamda muayene koşulu gerçekleşmediği sabit olduğundan cayma süresi de başlamamıştır.

 RCI sistemi nedir? Hangi oteller RCI sistemine dahildir? Bu soruların cevapları belli değildir. Bu konularda davalılar doyurucu açıklamalar yapamamaktadırlar. Davalılar müvekkilime RCI sistemi hakkında bilgilendirme yaptıklarına dair tek bir delil dosyaya ibraz edememişlerdir.

 Davalıların savunduğu gibi RCI sisteminde olduğunu iddia ettikleri herhangi bir otelde konaklama yapılması halinin cayma süresini başlattığının kabul edilmesi halinde ciddi mağduriyetler ve haksızlıklar olacağı muhakkaktır. Bu durumda devremülk alan tüketici ülke sınırları içinde herhangi bir otelde konaklama yaptığında cayma süresi başlayacaktır. Örnek olarak davacı Antalya’da herhangi bir otelde konakladıysa ve davalı bu otelin RCI sisteminde olduğu için davacının cayma süresinin başladığı iddiasında ise kolluk kayıtları dosya arasına alınıp davacının konaklaması sebebiyle cayma hakkının başladığı kabul edilebilecektir. Bu otelin davalılara ait olup olmadığının, RCI sistemine dahil otel olup olmadığının, RCI sisteminin ne olduğunun hiçbir kıymeti olmayacaktır. Bunun adaletsiz olduğu kuşkusuzdur.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da konaklama iddiasının ispatı halinde bu konaklamanın hangi kapsamda yapıldığıdır. Zira davalılar tüketicileri hediye tatil kazandıkları bahanesiyle farklı illerden otobüslerle dava konusu tesise  ya da dava konusu tesisin tanıtımının yapıldığı anlaşmalı oldukları tesise getirmekte ve burada dava dilekçemizde belirttiğimiz saldırgan satış teknikleri ile onlara satış yapmaktadırlar. Bu tanıtımlar gece geç saatlere kadar sürdüğünden farklı illerden gelen mağdurların geç saatte geri dönme imkanı olmadığından davalılar tüketicileri tanıtımın yapıldığı otelde rastgele odalarda misafir etmektedirler. Bu durumda davalıların kullanım iddiası sözleşmelerden birinin imzalandığı güne isabet etmektedir. Bazen de tüketiciler tanıtıma katılmakta fakat o gün sözleşme imzalamamaktadır. Bu durumda da sözleşme imzalamayan kişilerin ikna seansları gece geç saatlere kadar sürdüğünden artık tüketici geldiği şehre geri dönme imkanı olmadığından tanıtımın yapıldığı otelde hediye tatil adı altında konaklatılmaktadır. Hediye tatil iddiamız da dosyalara sunulan hediye tatil formları ile ispatlıdır. TÜM DOSYALARA SUNDUĞUMUZ HEDİYE TATİL FORMLARI İNCELENDİĞİNDE FORMLARIN ARKA SAYFASINDA 9 MADDELİK AÇIKLAMA BÖLÜMÜ YER ALMAKTADIR. BU AÇIKLAMALAR DİKKATLİCE İNCELENDİĞİNDE DAVALILARIN SÖZLEŞME KAPSAMINDA KONAKLAMA İDDİA ETTİKLERİ KUŞADASINDA BULUNAN HLCHOLİDAYCLUB VE EMETTE BULUNAN EMET TERMAL RESORT İSİMLİ OTELLERİN İNTERNET SİTELERİ DE BELİRTİLMEK SURETİYLE, AÇIKLAMALARIN 8.MADDESİNDE BELİRTİLEN TATİLİN HEDİYE TATİL OLDUĞU KOYU RENKLİ OLARAK GÖSTERİLMİŞTİR.

Davamız özelinde konuya bakıldığında davalının sunmuş olduğu konaklama belgesi incelendiğinde belgenin 1 adet ve imzalı olduğu, üzerinde müvekkilin adı soyadının yazdığı, giriş tarihi olarak 22/07/2019 çıkış tarihi olarak da 28/07/2019 tarihlerinin yazılı olduğu anlaşılmaktadır. Konaklama belgesi adlı belgede yer alan imzaya ve iddia edilen konaklamaya da itiraz ederiz. Evrak asılları dosyaya sunulmadan, aslı gibidir dahi yapılmamış bir kağıt parçasına itibar edilerek müvekkillerimizin aleyhine karar verilmesi olanaksızdır. Belgede yazan konaklamanın doğru olduğu var sayıldığında iddia edilen tarihler müvekkilin satın almış olduğu devremülkü kullanma hakkı olduğu dönemlere de isabet etmemektedir. Zira sözleşme incelendiğinde müvekkilin devremülk sözleşmesi kapsamında kullanım hakkının 21. Hafta 25 mayıs-1 Haziran tarihleri arasında konaklama hakkını kapsadığı düzenlenmişken davalıların iddia ettikleri tarihler ise farklıdır.

Konuya ışık tutan emsal mahiyette kararlar şu şekildedir:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/544 E., 2018/1421 K.nolu ilamında ilgili kısımda;

 ”Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.” ifadeleri ile konu açıklanmıştır. Bu kararda tapu devri vaadi yapılmamış olan devre tatil sözleşmesine ilişkin açıklamalar yer almaktadır. Davamızda ise devre tatil sözleşmelerinden daha katı kurallara tabi olan devremülk sözleşmesinin iptali talebi söz konusudur. Devre tatil sözleşmesinde dahi tüketiciye tahsis edilen oda veya bölümün fiilen görüldüğünün gerçek anlamda teslimin sağladığının ispat edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Davamızda ise müvekkile tapuda hisse devri yapılan bir devremülk sözleşmesi vardır. Müvekkile devri yapılan odanın müvekkil tarafından görüldüğünün ve gerçek anlamda teslimin yapıldığının davalılar tarafından ispat edilmesi gereklidir. Dairenizce verilen emsal kararlarda sürekli tapu devri yapılmış olması sebebiyle sözleşmenin geçerli hale geldiği vurgulandığına göre bu tapu devri yapılan odanın müvekkil tarafından kullanıldığının ispat edilmesi gerekmektedir. Tapu devri ile sözleşmeyi geçerli hale getiren oda kullanılmaksızın cayma süresinin başladığını kabul etmek hukuki ve vicdani değildir. Mantığa da aykırıdır. Davalıların müvekkile tapu devri yapılan odayı kullandığına yönelik bir iddiaları dahi yoktur.

13. Hukuk Dairesi  2013/3908 E., 2013/16907 K.nolu ilamda yerel mahkeme tüketicinin açtığı davayı reddetmiş davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay kararı bozmuştur. Kararda ilgili kısımda;

”Konaklama belgesinde, 181 nolu odada 5.6.2011-11.6.2011 tarihleri arasında davacının tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesinde, tatil döneminin 20.02-27.02 olduğu ve 62 nolu ünitenin tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Cayma hakkının kullanılabilmesi için davacının sözleşmeye uygun kullanımının bulunması gerekir. O halde, kullanılan tatilin sözleşmeye uygun olup olmadığının araştırılarak , sözleşmeye uygun kullanım yoksa cayma hakkını kullanma süresinin henüz başlamadığı kabul edilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir. Mahkemece, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri yer almaktadır. Bu emsal kararda tüketici dava konusu tesiste konaklamış olsa dahi tüketiciye satışı yapılan dönemde ve tüketiciye satışı yapılan ünitede konaklama yapılmadıysa bunun cayma süresini başlatmayacağı vurgulanmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/26835 E. ,  2019/4100 K.nolu ilamında;

”Konaklama belgesinde, 123 nolu odada 13.03.2014-16.03.2014 tarihleri arasında davacının tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Söz konusu konaklama belgesi davacı tarafça da kabul edilmekte olup ihtilaf konusu değildir. Somut olayda uyuşmazlık; davacının süresinde cayma hakkını kullanıp kullanmadığına ilişkindir. O halde mahkemece, devre tatil sözleşmesinde davacının tatil dönemi ve tahsis edilen odanın niteliği araştırılarak davacının sözleşmeye uygun kullanımının bulunup bulunmadığı ve davacının konaklama belgesinde geçen kullanım dönemi ile kullandığı oda değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile dava konusu devre tatil tesisinde konaklama olsa dahi bu konaklamanın tüketiciye satılan odada olup olmadığı ve kullanım dönemi olarak tüketiciye kullandırılacağı taahhüt edilen dönemde olup olmadığına göre karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu açıklamalardan hareketle bırakın dava konusu tesiste konaklama yapılmasını dava  konusu tesisle ilgisi olmayan bir otelde konaklama yapıldığı iddiasına itibar edilmesi beklenemez. Üstelik davamızın konusu devre tatil değil daha sıkı şartlara tabi olan devremülk sözleşmesidir. Bu kapsamda müvekkile bir tapu devri yapılmıştır. Bu kararlardan anlaşıldığı üzere müvekkile tapu devri yapılan bağımsız bölümün müvekkilce muayene edildiği ispat edilmedikten sonra müvekkilin cayma hakkı başlamayacaktır. Bu ispat davalılarca yapılsa dahi bu defa müvekkilin dava konusu oda şeklindeki devremülkte hissedar sayısı dikkate alındığında bu odayı fiilen kullanımı mümkün olmadığından mahkemece sözleşme feshedilmelidir.

13. Hukuk Dairesi 2013/25217 E.,  2014/1577 K.nolu ilamında;

” Bunun yanısıra, gerekçeli kararda, davacının devre tatil hakkını 2011 yılında kullanıp tecrübe ve muayene ettiği belirtilmesine rağmen, dosya arasında, sözleşmede daire numarası 5719 olan ve hafta numarası, yatak adedi, dönemi de ayrıntılı şekilde belirtilmiş olan dava konusu devre tatile konu yerin davacı tarafından kullanılıp kullanılmadığına ilişkin yeterli araştırma da yapılmadığı anlaşılmıştır. Devre Tatil sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 6.maddesi gereğince devre tatil sözleşmelerinde cayma süresi on gündür. Bu süre hizmet ediminin tüketiciye ifa edildiği tarihte işlemeye başlayacaktır. Davacının devre tatil hakkını kullanmadığının tespiti halinde süre işlemeye başlamayacak ve sözleşme bu süre içerisinde askıda olacaktır. Mahkemece, davacının bu yöndeki iddiaları üzerinde durularak, gerekli araştırma ve inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile konaklama iddiasının cayma süresini başlatabilmesi için davacıya satılan devre tatilin kullanılmış olduğunun ispat edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2014/43181 E.,  2015/34755 K.nolu ilamında;

”Davacının sözleşmenin askıda kaldığı süre içerisinde davalı şirkete ait …. deki devre mülkleri kullanması taraflar arasında yapılan başka bir anlaşmayı oluşturmakta olup bu hususta davalı tarafça açılmış bir karşı dava da yoktur.” ifadeleri ile dava konusu devremülk dışında başka bir tesiste konaklama yapıldığı iddiası varsa bu durumun yeni bir sözleşme niteliğinde olduğu ve davalı tarafça tüketicinin diğer tesiste konaklamasına ilişkin konaklama bedelini almaya yönelik açılan bir karşı davası yoksa bu durumun dikkate alınmayacağı ifadeleri ile durum bir başka yönüyle açıklığa kavuşturulmuştur. Bu durumda işbu dava bakımından davalının RCI sisteminde olduğunu belirttiği bir tesiste müvekkilin bir otelde konaklama yaptığı iddiasının doğru olduğunu varsaydığımızda dahi durumun cayma süresini başlatmayacağı açıktır.

Hukuk Genel Kurulu 2017/599 E.,  2020/431 K.nolu ilamı ile;

”26. …Taraflar arasındaki sözleşmede devre tatil değişim sistemi çerçevesinde başka tesislerden istifade etme olanağının tanınması da, hayatın olağan akışında tüketicinin öncelikle hak sahibi olmak istediği tesisten yararlanma beklentisi içerisinde olması nedeniyle, sonucu değiştirmeyecektir.” ifadeleri ile başka tesislerde kullanım hakkı tanınmasına bir değer atfedilmemiştir.

B – KONYA BAM 6. HUKUK DAİRESİ KARARLARINDA DEVREMÜLK SATICISI DAVALILARIN ”DAVACI TARAFINDAN TESİSTE KONAKLAMA YAPILDIĞI” BU SEBEPLE CAYMA SÜRESİNİN  BAŞLADIĞI ŞEKLİNDE İDDİALARINA İTİBAR EDİLMEMİŞTİR.

 Konya BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/729 E., 2020/170 K.nolu ilam içeriğinde;

”…Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; .. 15/04/2016 tarihinde G Blok 2. Kat 19 nolu bağımsız bölümün 1/36 hissesi tapuda davacı adına devrettirildiğini, … davacı tarafın sözleşmelerine istinaden 01/02/2016 – 02/02/2016 tarihlerinde müvekkil şirket tesislerindeki %100 tamamlanmış mefruşatı ile birlikte kullanıma hazır dairelerinde konaklama haklarını kullandığını,… müvekkil şirketin sözleşmede asli edimlerini yerine getirmediğini, kabul anlamına gelmemekle davacının tali yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi nedeniyle satış sözleşmesinin iptali ile ödenen bedellerin iadesini istemesi ve mahkemenin buna dayanarak davacının fesih hakkının olduğunu kabul etmesi TMK 2. Maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, alıcı açısından kararlaştırılan bedelin ödenmesi, satıcı açısından hisseli gayrimenkul satış sözleşmesinin 11. Maddesi gereğince ödemesi yapılan dairenin tapuda devrinin sağlanması satıcı tarafından dairenin kullanıma hazır hale gelmesi olduğunu, alıcının hiçbir mülkiyet hakkı olmadığını, alıcının bu yerlerden sadece %50 oranında indirimle faydalanabileceğinin belirtildiğini, davacının dava açma tarihinden bir ay önce dahi müvekkil şirkette konaklama hakkını kullandığını, davacının kötüniyetle haksız çıkar elde etmek amacı ile bu davayı açtığını beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılarak istinaf mahkemesinde yeniden görülmesi, mümkün değilse kararın kaldırılarak yerel mahkemede karar verilmesini talep etmiştir.

(….)

Davalı tarafın sözleşme konusu stüdyo daireyi sözleşmede belirtilen şartlarda davacıya teslim edildiğini, davacı tarafın ise sözleşmeyi feshetmede haklı olduğunu ispatlaması gerekmektedir. İncelenen dava dosyasında davalı tarafın sözleşmeye uygun olarak alım – satım akdine konu daireyi teslim ettiğini iddia etmesine rağmen buna ilişkin yazılı bir belge sunmadığı, keşif sonucu alınan 08/02/2019 tarihli bilirkişi raporu ile sözleşmeye konu dairenin bulunduğu bloğun inşaatının %100 oranında tamamlandığı, eksiksiz olarak mefruşat malzemelerinin bulunduğu, mevcut koşuluyla amacı doğrultusunda kullanılabileceği, ancak tesiste ortak kullanım alanlarındaki sosyal tesislerde market, konferans toplantı bölümü, vb bölümlerin bulunduğu sosyal tesis A blokun kullanıma hazır olduğu, termal havuz, sauna, tuz odası, hamam vb bölümlerin bulunduğu, sosyal tesisler B blokun % 95 oranında tamamlandığı henüz kullanımda olmadığı, inşaat çalışmalarının devam ettiği, bu nedenle taşınmazın sözleşmede belirtilen şekilde teslim ettiğine ilişkin iddiasını ispatlayamadığı, sonuç ve kanaatine varıldığından; davalının, davacı tarafın süreye uymadığı, taşınmazın muayene ve tecrübe edilerek satın alındığı, cayma hakkının süresinde kullanılmadığı, sosyal donatılar yönünden taşınmazın tam olarak müşterilerin hizmetine sunulduğu ve sözleşmede belirtildiği şekilde dava konusu taşınmazın konaklamaya hazır bir şekilde teslim edildiğine ilişkin istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, davacının davalının temerrüdü sebebiyle sözleşmeyi feshetmede haklı olduğunun kabulü gerekir.” şeklinde tespitlere yer verilmiştir. (ek: Konya BAM kararı)

Konya BAM 6. Hukuk Dairesi 2018/234 E., 2019/248 K.nolu ilam içeriğinde;

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı 20/09/2011 tarihinde ödeme yaptığını ve sözleşmenin bu tarihte akdedildiğini iddia ettiğinden 6502 sayılı TKHK geçici 1.maddesi gereğince

4077 sayılı mülga hükümlerinin uygulanmasının kanuna uygun olacağını, davacı ödemeleri ….’a yaptığını iddia etmiş olsa da davacıya tapu tescilinin ipotek karşılığında yapıldığını, davacının maliki olduğu hisse üzerinde hala müvekkili firma lehine ipotek mevcut olduğunu, davacı tesisten faydalanmadığını iddia etmiş ise de tesisi kullandığına dair belgelerin mevcut olduğunu, davacının tesisten faydalandıktan sonra sözleşmeyi feshetmesinin kötüniyetli olduğunu, cayma ve fesih hakkının süresinde yapılmadığını, açıkladığı nedenlerle yetki ve görev itirazının reddine, davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

(…)

İlk derece mahkemesi tarafından davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan hisseli gayrimenkul satış sözleşmesinin (05747 nolu sözleşmenin) iptali ile 8.497,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacıya tapuda devredilen hissenin (Afyonkarahisar İli İhsaniye İlçesi …. Mahallesi 821 nolu parselde A-B Blok 4. Kat 41 nolu bağımsız bölümdeki 1/33 hissesi) tapu kaydının iptali ile davalı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

(…)

 Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesi davacının ödemelerini ispat ettiğini kabul etmiş ise de müvekkil firmanın ticari defterlerinde ödemeye ilişkin kaydın bulunmadığını, davacının ödemelerini ispat edemediğini, davacı dava dilekçesinde 8.494,50 TL olarak talep etmesine rağmen ıslah talebi olmaksızın ilk derece mahkemesi tarafından 8.497,00 TL olarak talebin kabul edildiğini, davacı tesisten faydalanmadığını iddia etmiş ise de kullanma belgelerinin mevcut olduğunu, davacının tesisten faydalandıktan sonra sözleşmeyi feshetmesinin kötü niyetli davranış olduğunu, cayma ve fesih hakkının süresinde olmadığını, istinaf başvurularının usul ve esastan kabulü ile yerel mahkemenin 20/09/2018 tarihli ilamının istinaf incelemesi sonucunda kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

(…)

Devre mülk sözleşmesi, tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşmedir. Fiili teslim ve kullanıma kadar sözleşme askıda olup cayma hakkı da teslimden itibaren başlar. Tecrübe ve muayene koşulu gerçekleşmediği sürece tüketici her zaman sözleşmeyi feshedebilir.

(…)

Tapu devri gerçekleşen sözleşme yönü ile de davalının sözleşmeyle üstlendiği edimini sözleşmeye

uygun bir biçimde yerine getirip getirmediğinin tespiti önem arzetmektedir.

Somut olayda; 20/09/2011 tarih 05747 sayılı sözleşmeye konu bağımsız bölüm hissesinin davacı adına tapuda devrinin sağlandığı ne var ki icra edilen keşif neticesinde alınan 07/08/2018 tarihli bilirkişi raporu ile eldeki davada sözleşmeye konu olan tesisin davacıya yüzme havuzu, fitness, sauna vb. üniteleri barındıracak olan sosyal tesisleri ile birlikte fiilen teslim edilmediği, ayrıca davacı ile davalı şirket arasında imzalanan ‘paylı taşınmaz pay kullanımı ve taşınmazın işletme’ sözleşmesi başlıklı sözleşmenin 7. maddesinde alıcının işletmede bulunan sosyal tesislerden, termal tesis alanında bulunan yüzme havuzu, aqua park, özel aile banyoları, kür tedavi merkezi, fizik tedavi üniteleri, güzellik salonları, fitness center, masaj salonu, sauna, bitki banyoları, çamur banyoları, Türk hamamları gibi hizmet veren ünitelerden %50 indirimli olarak faydalanabileceği, ‘gayrimenkul satış sözleşmesi’ başlıklı sözleşmenin 7. maddesinde de hisseli gayrimenkulün sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde anahtar teslimi suretiyle teslim edileceği belirtildiğinden mahkemece, sözleşmenin feshi ile davacıya devri gerçekleştirilen tapunun, sebepsiz zenginleşmeye neden olmaması ve sözleşmenin tüm sonuçları ile ortadan kalkması nedeniyle Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/2041 Esas 2018/12503 Karar, 2016/13666 Esas 2018/7450 Karar, 2018/1224 Esas 2018/6479 Karar, 2015/32168 Esas 2015/29570 Karar sayılı ilamları doğrultusunda taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptaline, davalı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davalının istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddi gerektiği sonuç ve kanaatiyle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Konya BAM kararlarında tüketicinin konaklama yapması durumunun cayma süresini başlattığı şeklinde davalı savunmasına itibar edilmemiştir. Üstelik kararlara konu olayda dava konusu devremülk tesisinde konaklama yapılması durumuna dahi değer atfedilmemiştir. Bursa BAM kararlarında ise dava konusu tesiste değil başka bir otelde dahi konaklama yapıldığı iddiası doğruluğu araştırılmaksızın cayma süresinin başlattığı kabul edilmiştir. Bu büyük çelişkinin giderilmesi gereklidir.

C – BURSA BAM KARARINDA YER ALAN DİĞER HUKUKA AYKIRILIKLAR. 

BURSA BAM KARARINDA BELİRTİLDİĞİ GİBİ CAYMA SÜRESİNİN DOLDUĞU VAR SAYILSA DAHİ SÖZLEŞMELER İLERİ SÜRDÜĞÜMÜZ FESİH SEBEPLERİ DİKKATE ALINARAK FESHEDİLMELİDİR. KURULAN SÖZLEŞMELER BİRÇOK YÖNDEN HUKUKA AYKIRIDIR. BU BAŞLIKTA AÇIKLADIĞIMIZ HUSUSLARIN HER BİRİ ESASLI BİRER FESİH SEBEBİDİR.

1 – DAVALILARIN EDİMLERİNİ İFA ETMESİ FİİLEN İMKANSIZDIR

Bu bahiste Bursa BAM 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/161 E., 2021/840 K. nolu ilamında ve diğer emsal kararlarında istikrarlı şekilde belirtilen hususlar bağlamında davamız değerlendirildiğinde de davamızın kabul edilmesi gerektiği açıktır. Zira kararda da vurgulandığı üzere;

”Davacı adına yapılan pay devri nedeniyle devir yapılan bağımsız bölümün beyanlar hanesini ve aynı bağımsız bölümün diğer maliklerini de gösterir şekilde tapu kayıt örneği getirtilip davacıya pay devri yapılan bağımsız bölümde (özellikle, belirli bir alana sahip taşınmaz üzerinde bulunan münferit bağımsız bölümün 7/3650 hisse payı ile beş yüzü aşkın kişiye devredildiğine dair kayıt bulunduğu hususundaki bazı emsal tapu örnekleri) kaç kişiye pay verildiği, sözleşmedeki kullanım süresine göre aynı bağımsız bölüm üzerinde tüm pay sahiplerinin bir yıl içinde tatil hakkını kullanmalarının ve davalının tatil sağlama edimini ifa imkanının fiilen mümkün olup olmadığı belirlenmelidir.

Mevcut tapu kaydına göre, davacının taşınmazı sözleşmede gösterilen süre ile kullanmasına engel bir durumun bulunmamasının saptanması halinde ise,   devre ilişkin dayanak sözleşme örneği, yönetim planı gibi belgeler getirtilerek, devri yapılan bağımsız bölümün bulunduğu tesisin hangi parsel sayılı taşınmaz üzerine kurulduğu, inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, tesisin faaliyete geçip geçmediği, iskan ruhsatının bulunup bulunmadığı araştırılarak gerektiğinde keşif yapılıp, tapu devrinin sözleşmeye uygun olup olmadığı,  sözleşmede devri taahhüt edilen  taşınmaz ile tapu pay devri yapılan bağımsız bölümün nitelik ve mahiyeti değerlendirilerek sözleşmede amaçlanan bir haftalık tatil hizmetinin yine sözleşme kapsamında ifa edilebilir olup olmadığı, yönetim planında belirlenen sosyal donatıların, ücretli-ücretsiz hizmetlerin kullanılabilir olup olmadığı ve diğer fesih koşulları değerlendirilerek bir karar verilmelidir. ”

Kararda belirtilen ilk aşamanın olayımıza tatbiki halinde davamızın kabul edilmesi gerektiği ortadadır. Zira müvekkile türlü aldatma yöntemleri ile satışı sağlanan devremülkün fiili olarak kullanımı mümkün değildir. Zira tapu kayıtları incelendiğinde müvekkile devredilen odanın müvekkil haricinde yüzlerce kişiye hisseli olarak devredildiği görülmektedir. Müvekkile devredilen devremülkte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereği müvekkilin her yıl 15 günden az olmayacak şekilde tatil yapma hakkı olması gerekirken fiili olarak bu devremülkte yılda 1 gün dahi kullanım mümkün değildir. Müvekkil bu oda şeklindeki bağımsız bölümde yüzlerce kişiyle müşterek malik olarak hissedardır. Bilindiği üzere bir yılda 52 hafta vardır. Kanunda 15 günden kısa süreli devremülk olamaz. Fakat sözleşmelerde bu temel kurala aykırı olarak 1 haftalık kullanım hakkı öngörülen sözleşmeler yapılmıştır. Bunun da ayrı bir usulsüzlük olduğunu belirtmekle sözleşmelerde bir devremülk sahibi hissedarın 1 hafta kullanım hakkı olduğu dikkate alındığında bağımsız bölüm en fazla 52 kişiye devredilmesi/satılması gereklidir. Fakat tapu kayıtlarına bakıldığında aynı oda şeklindeki devremülk yüzlerce kişiye satılmıştır.  Bu durum müvekkile satılan devremülkün fiilen kullanımının imkansız olduğunu göstermektedir. Tüm hissedarlar devremülkü kullanmak istediğinde kullanım imkansızlığı ortaya çıkmaktadır. Bu da davamızın SÖZLEŞMELERİN FESHİ YÖNÜNDEN KABULÜNÜN haklı gerekçesini açıkça ortaya koymaktadır. BU FESİH SEBEBİ SÖZLEŞMENİN KURULUŞ AŞAMASINA İLİŞKİN BİR FESİH SEBEBİ DEĞİLDİR. SÖZLEŞMENİN DEVAMINDA İFA İMKANSIZLIĞI DEVAM ETMEKTEDİR. BU SEBEP TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEYLE BAĞLI TUTULMASI HALİNDE TÜKETİCİNİN MAHVINA SEBEBİYET VERECEK ESASLI BİR FESİH SEBEBİDİR. MÜVEKKİL BİR SENE TATİL HAKKINI KULLANSA BİR SONRAKİ SENE BU HAKKINI KULLANAMAYACAKTIR. SÖZLEŞMENİN DEVAMI SÜRESİNCE BU BELİRSİZLİĞE TÜKETİCİNİN MAHKUM EDİLMESİ TÜKETİCİNİN CEZALANDIRILMASI KÖTÜNİYETLİ DAVALILARIN İSE ÖDÜLLENDİRİLMESİ MAHİYETİNDE OLACAKTIR.

Sözleşmelerin tapu devri ile geçerli hale geldiği kabul edilse dahi kanundaki sözleşmenin kurucu şartlarından biri olan en az 15 gün süreli olarak kullanım hakkı sağlanması durumum dava konusu edilen sözleşmelerde yer almadığı için sözleşmeler feshedilmelidir. Aksi halde davalılar bağımsız bölüm şeklindeki bir odanın 1/1.000.000 hissesinin tapuda devrini yapıp tüketiciye herhangi bir otelde hediye tatil adında 1 gün konaklama yaptırıp tüm sorumluluktan kurtulabilecektir. Dairenin konaklama iddiası olan emsal dosyalarda verdiği kararlar kötüniyetli davalıların 1 odayı 1 milyon kişiye satıp bu 1 milyon kişiye adının ya da kime ait olduğunun önemli olmadığı bir otelde 1 gün konaklama yaptırarak tüm sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır. Bunun adil olmadığı ortadadır.

Davalıların kaotik bir sistem kurdukları ve vatandaşları mağdur ettikleri açılan on binlerce dava ile sabittir. Bu durum görmezden gelinemez. Devremülk mağduriyetleri sürekli artan oranda mağdur sayısı ile kronikleşen bir sorun halini almıştır. Devremülk sistemine dahil olan insanlar genelde orta/düşük gelir grubuna dahil olup tatile gitme imkanına sahip olmayan insanlardır. Davalılar bu insanlara esasında bir hayal satmışlardır. Bunu yaparken devremülk sisteminin temel ilkelerine  birçok yönden aykırı olan sözleşmelerle tüketicileri mağdur etmişlerdir. Bu sorun büyük bir sorundur ve çözümü de siz değerli yargıçların verdiği adalete uygun kararlara bağlıdır.

Devremülk sözleşmeleri katı kurallara tabidir. En basiti 15 günden kısa süreli devremülk olamaz. Bu başlı başına bir fesih sebebidir. Davalılar müvekkile 15 günden kısa süreli devremülk satmışlardır. Bu durum kanuna aykırı olduğuna göre bu sözleşmeler feshedilmelidir. Davalılar bir odanın 500’de 1 hissesinin tapu devrini yaptı ve sözleşme geçerli hale geldi diye bu büyük kanunsuzluk, bu esaslı fesih sebebi görmezden gelinemez. Tüketici satın aldığı tesise gidip kendi döneminde 15 gün tatil hakkı kullanamayacaksa bu devremülk sözleşmesi ile onu bağlı tutarak onu adeta cezalandırmak adalete uygun değildir. Kaldı ki müvekkil kendisine ait bağımsız bölümün hangi odaya isabet ettiğini dahi bilmemektedir. Davalılar yönetmelik gereği müvekkilime kat planı vaziyet planı ve mahal listesinin birer örneğini vermek zorundadır. Fakat bu belgelerin hiçbiri müvekkilime verilmemiştir. Bu belgeler verilmediği için müvekkil hangi tarihler arasında hangi odada tatil yapacağını bilmemektedir. Bu tüketicinin yerinde herkes olabilirdi. Davalılar tüketiciye ”şu oda şu tarihler arasında senindir” dahi dememektedir. Davalılar ”illaki bize müracaat edeceksin, biz sana tesis müsaitse uygun bir oda vereceğiz” demektedirler. Cevap dilekçelerinde de bunu belirtir açıklamalar vardır. O halde müvekkil neden devremülk almıştır? Odası ve dönemi belli değilse neden toplu şekilde azımsanmayacak bir miktarı davalılara ödemiştir?

Bazı dosyalarda keşif yapılmaktadır. Yapılan keşifte dava konusu tesiste davalıların çalışanının gösterdiği oda gezilmektedir. Bu odanın devredilen oda olup olmadığı dahi belli değildir. Mahkeme dosya arasına projeleri celp etmediği ve keşfe fen bilirkişisi götürmediği için yapılan keşifte de davalının gösterdiği bir oda gezilmektedir. Yani tüketici davalılara teslim edildiği gibi dosyalar da davalıların insiyatifine terk edilmektedir. İşte zaten yönetmelik bunun için kat planı, mahal listesi ve vaziyet planının tüketiciye verilmesini zorunlu kılmaktadır. Bu sayede tüketici hangi katta, binanın ne tarafında hangi odayı satın aldığını bilmektedir. Teslim ancak bu şekilde yapılır. Yargıtay da zaten bu sebeple tüketiciye aldığı odanın gerçek anlamda tesliminin sağlandığının ispat edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Davalı bu belgeleri mahkeme dosyalarına dahi sunmamaktadır. Öyle anlaşılmaktadır ki bu belgeler hiç oluşturulmamıştır. Sözleşme tapu devri ile geçerli hale gelmişse bile bu eksiklikler tüketici için katlanılmaz eksikliklerdir. Tüketici bunlarla mücadele edebilecek zaman bilgi birikimi ve enerjiye sahip değildir. Bunca fesih sebebi varken davanın reddedilmesi ile tüketiciyi bunlarla mücadele etmeye zorlamak adalete uygun değildir.  Bu durum tüketicinin davalılara teslim edilmesi demektir. Davalılar nereyi gösterirse tüketici orada konaklama yapacaktır sonucu ortaya çıkmaktadır. Oysaki bilindiği üzere devremülk sistemi böyle bir sistem değildir. Herkesin odası bellidir. Herkes kendi döneminde odasına gider 15 günden kısa süreli olmayacak şekilde konaklama yapar. Davalılar hiçbir üyeye böyle imkan tanımamışlardır. Davalılar esasında cevap dilekçelerinde ”konaklama için müracaat edip de konaklama yapmayan bir üyenin olmadığını” belirterek bu durumu ikrar etmişlerdir. Gerçek bir devremülk sisteminde tüketici satıcı şirketin insiyatifine terk edilemez.

2 – KURULAN SÖZLEŞMELER 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA AÇIKÇA AYKIRIDIR. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde yer alan 57. vd. maddelerinde yer alan bir çok hususun eldeki dava konusu devremülk bakımından eksiklik olarak göze çarptığı görülmektedir. Zikredilen yasanın 58. maddesinde ”Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.” denmekte iken eldeki dava konusu edilen taşınmazda böyle bir belirlemenin yapılmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.

3 – SÖZLEŞMELERİN 15 GÜNDEN KISA SÜRELİ OLMASI FESİH SEBEBİDİR.

Aynı yasanın 59. maddesinde ise ”Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha kısa süreli olmaması gerekir.” denmek suretiyle devre mülk hakkının minimum 15 gün olması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Fakat müvekkil ile davalıların yaptığı sözleşmeden de anlaşıldığı üzere müvekkile tanınan hakkın 7 gün olduğu görülmektedir. Tapu kayıtlarında da böyle bir belirlemenin yapılmadığı açıkça ortadadır. Bu durum da davalılar ile yapılan sözleşmelerin iptali için tek başına bir sebeptir.

Bu hususta BURSA BAM 7. HUKUK DAİRESİ’nin güncel kararlarının tümünde;

”Devremülk hakkının kurulabilmesi için tapu sicil muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup devremülk hakkının yılın belli dönemlere ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir” ifadesi yer almaktadır. Bu ifade tüm kararlarda yer almaktadır. Fakat sözleşmelerin hiç biri 15 günlük değildir. BURSA BAM 7. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu kararlarda isabetli olarak devremülk sözleşmesinin 15 günden kısa süreli olması durumunda sözleşmenin kurulamayacağı belirtilmiş olmasına karşın kararların devamında bu hususa hiç temas edilmeksizin konaklama iddiası olan dosyalarda kararlar kaldırılarak ya davalar reddedilmiş ya da yerel mahkemeye iade edilmiştir. Bu durum ciddi bir çelişkidir. Bu husus da esaslı bir fesih sebebidir. Zira tüketiciler sözleşmelerin esaslı unsurlarının neler olduğunu bilmeden devremülk aldığına olan inançla bu sözleşmeleri imzalamaktadırlar. Tüketici lehine yorum ilkesi de dikkate alındığında sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olan bu durum sözleşmelerde yer almadığından sözleşmelerin feshedilmesi gerekirken tüketiciyi bir tacir gibi sorumlu tutmak hukuka aykırıdır.

Tüm bu açıklamalardan hareketle davalıların konaklama iddiasında bulundukları davalarımızın soyut ve hiçbir hukuki temeli olmayan savunmalar muvacehesinde BURSA BAM 7. HUKUK DAİRESİNCE reddedilmesinin hatalı bir uygulama olduğunu yinelemek isteriz.

4 – MÜVEKKİLE TAPU DEVRİ YAPILAN DEVREMÜLK TANITIMI YAPILAN DEVREMÜLK DEĞİLDİR. 

Müvekkile davalı GEO TURİZM tarafından kat irtifakı tapusu devredilmiştir. Tanıtımda ve tanıtım broşürlerinde tapuda devri yapılan taşınmaz değil bunun yukarı kısmında bulunan 424 ada 47 parsel sayılı taşınmazda yer alan büyük ters S şeklindeki binada yer alan devremülk müvekkile gösterilmiş iken devredilen yer ise daha farklı bir yerde olan apart şeklindeki yerdir.  Davalılar tüketicilere 424 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan büyük otelden tanıtım yapmakta fakat 424 ada 23,24,25,26 ve 27 parseller üzerinde kurulmuş apartlardan tapu devri yapmaktadırlar. TANITILAN ODA İLE DEVREDİLEN ODA BİRBİRİNDEN FARKLIDIR VE DEVREDİLEN ODA SÖZLEŞMEYİ İMZALAYAN ŞİRKET TARAFINDAN DEĞİL DİĞER DAVALI TARAFINDAN DEVREDİLMİŞTİR. Dosyaya ibraz edilen tanıtım broşürleri incelendiğinde müvekkile devri taahhüt edilen devremülkün müvekkile kat irtifakı tapu devri yapılan taşınmazda değil başka bir taşınmazda yer aldığı açıkça anlaşılmaktadır.  (Delil: Dosyada Mübrez Tanıtım Broşürleri)

5 – AYRICA TAPU DEVRİ YAPILAN TAŞINMAZIN YÖNETİM PLANI İNCELENDİĞİNDE DE BURADA BELİRTİLEN BİRÇOK ÖZELLİK TAŞINMAZDA YER ALMAMAKTADIR. 

Müvekkile devredilen tapunun yönetim planı incelendiğinde yönetim planının ücretli ve ücretsiz donatılar maddelerinde Türk hamamları, buhar odası, sauna, açık karma havuzları, termal su havuzları, jakuzi, aquapark, tuz odaları, valeybol basketbol tenis sahaları, fitness salonu, çocuk oyun parkları, yürüyüş ve koşu parkurları, piknik barbeküleri, sağlık terapi ve masaj merkezleri, SPA, tedavi amaçlı termal havuzlar, çamur banyoları, çamaşırhane, kafeterya ve restorantlar, alışveriş ve eğlence merkezleri, hobi odaları, yamaç paraşütü, tekne turu, buz pateni salonu, kreş, çamaşırhane, sinema dahil birçok sosyal aktiviteden bahsedilmiştir. Fakat halihazırda bu tesiste yönetim planında sayılanların yer almadığı bilinmektedir.

Müvekkilin DAVA KONUSU DEVREMÜLKÜ muayene etmediği ve cayma süresinin başlamadığı dikkate alındığında davanın açılması ile cayma hakkının kullanıldığı dikkate alınarak davamızın kabulü gerekir. Aksi kanaat oluşması halinde dosyada taşınmazın yönetim planı yer aldığı gibi tüm hissedarları gösterir tapu kaydı da dosya arasındadır. Dolayısıyla BAM kararlarında vurgulanan devri yapılan taşınmazın tüm hissedarlar tarafından yıl içinde taahhüt edilen şekilde kullanılmasının mümkün olmadığı tapu kayıtları ile sabit olduğundan davalıların savunmalarına itibar edilmemesi gereklidir.

SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasını ve davamızın kabulüne karar verilmesini bilvekale arz ve talep ederiz. 07/09/2021

BAŞVURAN VEKİLİ

İle ilgili. Şeytan’dan nefret ediyorum  

-e imza

                     TC

                   BURSA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ                                                                                                                                                                T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A 

       7. HUKUK DAİRESİ                                                                               EK    KARAR

ESAS NO : 2021/164 Esas

KARAR NO : 2021/898

BAŞKAN : [ÇIKARILDI]

ÜYE : [ÇIKARILDI]

ÜYE : [ÇIKARILDI]

KATİP : [ÇIKARILDI]

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : YALOVA 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

                                (TÜKETİCİ MAHKEMESİ SIFATIYLA)

ESAS NO : 2020/187

KARAR NO : 2020/325

KARAR TARİHİ : 16/10/2020

İSTİNAF BAŞVURU TARİHİ : 17/11/2020(Kuşadası Otel- Geo Turizm)

01/12/2020(Termalde Termal)

DAVACI : [MÜVEKKİL]

VEKİLİ : [VEKİL]

DAVALI : 1 -GEO TUR. İNŞ. OTO KİRALAMA ve DAN. HİZ. TİC. A. Ş.

VEKİLİ :

DAVALI : 2 -KUŞADASI OTEL İŞL.TUR. İNŞ. TİC. A. Ş.

VEKİLİ : 

DAVALI : 3 -TERMALDE TERMAL OTEL İŞL. TUR. İNŞ. PAZ. A. Ş

VEKİLİ : 

DAVANIN KONUSU : Devre mülk sözleşmesinin feshi,

B.A.M. KARAR TARİHİ : 27/05/2021

EK KARAR YAZIM TARİHİ : 11/10/2021

TEMYİZ TARİHİ : 07/09/2021

Dairemizce verilen 27/05/2021 tarih ve 2021/164-2021/898 sayılı kesin ilam davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

 Davacı vekili 27/05/2021 tarihli karara karşı 07/09/2021 tarihinde temyiz başvurusunda bulunmuştur.

Dosyanın UYAP sisteminden incelenmesinde davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine Dairemizce yapılan inceleme sonucunda 27/05/2021 tarih ve 2021/164 – 2021/898 sayılı kararla davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılarak davanın reddine dair yeniden hüküm kurulmuş ve dava değerine göre de hükmün HMK 362/1.a maddesine göre kesin olduğu belirtilmiştir.

Dairemizce yeniden hüküm kurulan somut olayda iptali istenen sözleşme değeri 10.875,00.-TL sı olup karar tarihi olan 2021 yılı temyiz inceleme sınırı olarak belirlenen    78.630,00.-TL’sının altında olduğundan kesinlik sınırları içinde kalmaktadır. HMK’nun 362/1.a hükmü gereğince kesinlik sınırı içinde kalan kararlara karşı temyiz yasa yoluna başvurulamayacağından talebin reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Dairemizce verilen kararın kesin olması nedeniyle davacının temyiz talebinin  HMK’nun 366 maddesi yollamasıyla 346 maddesi uyarınca REDDİNE,

2-Kararın bir örneğinin gideri yatırılan avanstan karşılanmak suretiyle taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK’nun 366. maddesi yollamasıyla HMK 346. maddesi uyarınca ret kararının tebliğinden itibaren bir hafta içinde Yargıtay’da temyiz yolu açık olmak üzere 11/10/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan

Üye

Üye

Katip

Yargıtayda temyiz süreci

T.C.

YARGITAY

 3. Hukuk Dairesi

ESAS NO : 2021/8911

KARAR NO: 2022/2169

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ

TARİHİ : 27/05/2021

NUMARASI : 2021/164-2021/898

DAVACI : [MÜVEKKİL] VEK. [VEKİL]

DAVALILAR : 1-GEO TURİZM İNŞ. OTO KİRALAMA VE DAN. HİZ. TİC. A.Ş. VEK. AV. ZEHRA ZOR

                           2-KUŞADASI OTEL İŞLETMELERİ TUR. İNŞ. TİC. A.Ş.

                           3-TERMALDE TERMAL OTEL İŞLETMECİLİĞİ TUR. İNŞ. PAZ. A.Ş. (ESKİ ÜNVAN:TERMAL SARAY OTEL İŞL. TUR. İNŞ. PAZ. A.Ş.)

İLK DERECE

MAHKEMESİ : YALOVA 4. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ

TARİHİ : 16/10/2020

NUMARASI : 2020/187-2020/325

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde sözleşmenin iptali, bedel ve tapunun iadesi davasının yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne, dair verilen karara karşı davalılar tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 16/10/2020 tarih ve 2020/187-2020/325 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

                               Y A R G I T A Y      K A R A R I

Davacı, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak davalıya ait olduğu belirtilen Köy İçi [ADRES ÇIKARILDI]dresindeki yere, içinde başka birçok mağdurun olduğu otobüsle getirildiğini, burada davalıların çalışanları tarafından tesisin kendilerine ait olduğu, tesiste birçok özellik olduğu, tesisin devre mülk tesisi olduğu ve inşaat bittiğinde birçok özelliğinin olacağının belirtildiğini, burada psikolojik baskı ve yıldırma ile sözleşme imzalatıldığını, bu esnada bir an olsun davalının çalışanları tarafından yalnız  bırakılmadığını, sürekli baskının etkisi üzerinde olup bununla birlikte aynı ortamda bulunan diğer mağdurlar ile iletişim kurmasına da imkan tanınmadığını, davalıların bu şekilde gelişen olaylar sonucunda haricen düzenlenen 19/03/2017 tarih ve İP01-1872 numaralı “Yalova Thermal Palace Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile Yalova İli, Termal İlçesi, Killi Orman Mevkii, G22D14C2D Pafta, 424 Ada, 23, 25 ve 27 Parsellerinin 7/3650 hissesinin satışı konusunda 21.750,00 TL bedelin ödenmesinin kararlaştırıldığını bu sözleşme kapsamında 200,00 TL peşin ödeme gerçekleştirdiğini ve kalan miktar için toplam 45 adet senet verdiğini, ancak söz konusu yerin teslimin gerçekleşmediğini belirterek akdedilen 19/03/2017 tarih ve İP01-1872 numaralı Yalova Termal Palace Hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi adlı harici satım sözleşmesinin iptaline, sözleşme kapsamında davalılara ödenen toplam 10.875,00 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşmenin iptali sebebiyle “Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür.” ilkesi de dikkate alınarak davalı Geo Turizm A.Ş. tarafından devredilen tapunun iptali ile davalı GEO A.Ş. adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı GEO Turizm İnş. Oto Kiralama ve Dan. Hiz. Tic. A.Ş.; sadece tapu veren olarak belirtildiğini, tapunun şirket tarafından verilmiş olmasının farklı ticari meselelerle ilgili olduğunu, şirket kayıtları incelendiğinde davacı yan ile  arasında imza edilen bir sözleşme bulunmadığını, tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. A.Ş.; taraflarınca imzalanmış sözleşme olmadığını, kendilerine husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Davalı Termalde Termal Otel İşletmeciliği Turizm İnş. Paz. A.Ş.; hisseli gayrimenkul satışlarında amacın üyeleri, RCI olarak adlandırılan ve bünyesindeki şirket tarafından satışı yapılan dava konusu tesis niteliklerini haiz on binlerce tesis barındıran değişim sistemine dahil etmek ve bir hafta tatil kullandırma olduğunu, tatil haftasının hissenin verildiği daireye özgü olmadığını, davacı ile imzalanan sözleşmede yazılı haftanın nitelik, kişi sayısı ve dönem  olarak belirlendiğini, ancak  belli bir daire ya da blokta kullandırılacağına ilişkin bir taahhüt bulunmadığını, davacı tatilini ister ise hisse sahibi olduğu tesiste, ister ise  RCI sistemine kayıtlı otellerde kullanılabileceğini, davacının  RCI sistemi içerisinde olan tesislerden biri olan Kuşadası Holiday Leisure Clup’ta konakladığını, sözleşmeye bağlı kullanım gerçekleştiğini, davacı tarafın konaklamasını yaptığını, sözleşmeyi benimsediğinin sabit olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile; Yalova Thermal Palace hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olarak adlandırılan 19/03/2017 tarihli İP01 1872 sözleşme numaralı sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile iptaline, 10.875,00 TL nin dava tarihi olan 04/07/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, Yalova ili Termal ilçesi Akköy köyü, 424 ada, 27 parsel sayılı taşınmazda davacı adına kayıtlı olan 7/3650 hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile davalı Geo Turizm A.Ş. adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş, karara karşı davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalı tarafın teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkının da yönetmelik gereğince kullanımdan on dört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun’un  2/1. maddesinde düzenlenen “dürüstlük kuralına” aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin  bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren  bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile  Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 16/10/2020 tarih ve 2020/187 – 2020/325 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik  olarak  incelenmiştir.

Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve  tapunun iadesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).

Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.

Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa  7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.

6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.

6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.

Taraflar arasında imzalanan Yalova Thermal Palace Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde “İş bu sözleşmenin konusu Kuşadası Otel İşletmeleri Turizm İnşaat Ticaret Anonim Şirketi’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii G22D14C2D pafta 424 ada 23,25 ve 27  parsellerin  7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar.” şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği  anlaşılmaktadır.

Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin  anılan yasa hükmü ile TMK’nun 706, TBK’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde  noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği,  9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı  düzenlemesi getirilmiştir.   

Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı Termalde Termal … Şti. ile arasında 19.03.2017 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı Kuşadası Otel … Şti’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı ve 25.04.2017 tarihinde ise davacıya diğer davalı Geo Turizm … Şti tarafından 424 ada 27 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.04.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan

 M. DUMAN

Üye

 H. ÖZDEMİR

Üye

 H. KANIK

Üye

 E. ATEŞ

Üye

 İ. ULUKUL

                        T.C.

                     BURSA                               

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ                                                                                                                                                     T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

           7. HUKUK DAİRESİ                                                                                                                                                                                 K A R A R 

DOSYA NO: 2022/1193 

KARAR NO: 2022/1072

BAŞKAN : [ÇIKARILDI]

ÜYE : [ÇIKARILDI]

ÜYE : [ÇIKARILDI]

KATİP : [ÇIKARILDI]

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : YALOVA 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 

BU NO: 2020/187

KARAR NO: 2020/325

KARAR TARİHİ : 16/10/2020

İSTİNAF BAŞVURU TARİHİ : 17/11/2021 ( Kuşadası Otel- Geo Turizm)

01/12/2020 ( Termalde Termal )

DAVACI : [MÜVEKKİL] –

VEKİLİ : [VEKİL] – [UETS] UETS

DAVALILAR : 1-KUŞADASI OTEL İŞLETMELERİ TURİZM İNŞAAT TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

2-GEO TURİZM İNŞAAT OTO KİRALAMA VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

DAVALI : TERMALDE TERMAL OTEL İŞLETMECİLİĞİ TURİZM İNŞAAT PAZARLAMA ANONİM ŞİRKETİ-

DAVANIN KONUSU : Devre Mülk Sözleşmesinin Feshi

BAM VAKA TARİHİ: 31/05/2022

KARAR YAZIM TARİHİ : 02/06/2022

Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi sonucu kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına dair Dairemizce verilen 27/05/2021 tarih 2021/164-2021/898 sayılı kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi ve Yagıtay 3. HD. 14/03/2022 tarih 2021/8911-2022/2169 sayılı ilamıyla bozularak Dairemize iade edilmesi üzerine duruşma açılarak yapılan yargılama sonunda:

GEREĞİ  DÜŞÜNÜLDÜ: 

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile davalı Termalde şirketi arasında  imzalanan sözleşme gereğince davalıya 10.875,00.-TL ödendiğini, sözleşmenin 634 sayılı Yasa’ya aykırı olduğunu, resmi şekilde yapılmadığını, devredilen tapunun hisse satışı olup, tanıtım ve broşürlerde reklam yapılan nitelikte olmadığı gibi çok fazla kişiye aynı yerin satılması nedeniyle herkesin 1 hafta kullanmasının mümkün olmayacağını belirterek geçersiz sözleşmenin feshi, ödenen 10.875,00-TL’nin ödeme tarihinden avans faizi ile tahsiline, tapunun eski malikine iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı GEO Tur. İnş. Oto Kir. ve Dan. Hiz. Tic. A.Ş vekili cevap dilekçesinde, sözleşmenin tarafı olmadıklarını, tefrik ile görevsizlik kararı verilmesini, aksi halde sözleşmenin diğer davalı ile imzalandığını, kendileriyle hukuki bağın bulunmadığını belirterek  pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı Termalde Termal Otel işl. A.Ş  vekili cevap dilekçesinde, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, tapu devri ile sözleşmenin geçerlilik kazandığını, davalının tapu devri ile sözleşmede belirtilen nitelikte tatil hizmeti sunmayı taahhüt ettiğini, sözleşme serbestisi kapsamında uyuşmazlığın değerlendirilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde,  tefrik ile görevsizlik kararı verilmesini, aksi halde sözleşmenin diğer davalı ile imzalandığını, kendileriyle hukuki bağın bulunmadığını belirterek  pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin TMK 706, TBK 213 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması gerektiği, sözleşmenin bir hafta konaklama imkanı tanıması nedeniyle 634 sayılı Yasa’nın 57. maddesine aykırı tapu devri yapıldığı, yapılacak keşfin dosyaya bir şey katmayacağı, tapu devri yapan davalı tarafın sözleşmeyle bağlantılı devir yaptığına dair delil bulunmadığı, yönetim planının Kuşadası tarafından tapuya verildiği, davalının sağlayıcı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı GEO Tur. İnş. Oto Kir. ve Dan. Hiz. Tic. A.Ş vekili istinaf  dilekçesinde, cevap dilekçesindeki savunmalarını tekrarla, yorum yoluyla organik bağ bulunduğunun ileri sürülmesinin hukuka aykırı olduğunu, her bir şirketin bağımsız tüzel kişinin bulunduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde, cevap dilekçesindeki savunmalarını tekrarla, yorum yoluyla organik bağ bulunduğunun ileri sürülmesinin hukuka aykırı olduğunu, her bir şirketin bağımsız tüzel kişinin bulunduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı Termalde Termal Otel işl. A.Ş vekili istinaf dilekçesinde, sözleşmeye bağlı kullanım gerçekleştiğini, tapu devrinden 3 yıl sonra açılan davada TMK 2. maddesine aykırılık oluşturduğunu, tapu devri ile sözleşmenin geçerli hale geldiğini, davacının tatil hakkının kullanılmasının engellendiğini ispat etmediğini, sözleşmenin tatil hakkı kullandırma amacını taşıdığını, anahtar teslimi taahhüdünün bulunmadığını, tarafların hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olarak vasıflandırdığı sözleşmeyi mahkemenin devre mülk olarak kabul etmesinin sözleşme serbestliğine aykırı olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davacı  vekili istinaf başvurusuna karşı verdiği  cevap dilekçesinde, davalıların istinafa başvuru sebep ve gerekçelerinin yerinde olmadığını, davalı şirketlerin hukuki ve fiili olarak menfaat birlikteliği içinde olduklarını, sözleşmenin devre mülk sözleşmesi niteliğinde olduğunu, 634 sayılı Yasa’ya uygun devir yapılmadığını, yüzlerce kişiye aynı odanın satılmasının kullanımı fiilen imkansızlaştırdığını, reklam ve tanıtımı yapılan ve yönetim planında bulunan tesislerin hali hazırda bulunmadığını belirterek davalıların istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dairemizce yapılan istinaf incelemesi sonucunda 27/5/2021 tarih ve 2021/164 – 2021/898 sayılı karar ile davacının yaptığı devre mülk sözleşmesinin tapu devri ile geçerli hale geldiği, davalılar arasında organik bağ olduğu, dava konusu uyuşmazlıkta ilk derece mahkemesinin görevine ve yetkisine yapılan itirazların yerinde olmadığı, davacının 22/7/2019-28/7/2019 tarihleri arasında tesisi kullandığı, tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeye dayalı olarak davalıya ait tesislerde tatil yapan davacının tesiste konaklaması nedeniyle davalının teslim edimini yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkının da  ilgili yönetmelik gereğince kullanımdan on dört gün sonra sona erdiği, davacının davalılara ait tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesinin Türk  Medeni Kanun’ un  2/1. maddesinde düzenlenen “dürüstlük kuralına” aykırı olup geçerli bir fesih olmadığı, davacı tarafından geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir  nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davalıların istinaf talebi kabul edilmiş ve yeniden hüküm kurularak davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir.

Dairemiz kararına karşı davacı vekili temyiz kanun yoluna başvurmuş, 11/10/2021 tarihli ek karar ile iptali istenen sözleşme değerinin 10.875,00.-TL olduğu, bu miktarın karar tarihi olan 2021 yılı için temyiz inceleme sınırı olarak belirlenen  78.630,00.-TL’sının altında olduğu için kesinlik sınırları içinde kaldığı açıklanarak HMK’nun 362/1.a hükmü gereğince temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili ek karara karşı temyiz başvurusunda bulunmuş, temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay 3. HD’si 14/3/2022 tarih ve 2021/8911 – 2022/2169 sayılı bozma ilamı ile davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu, dava dilekçesindeki taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek kararın kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebinin esasa yönelik  olarak  incelendiği, sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edildiği, davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22/7/2019-28/7/2019 tarihlerini kapsayan konaklamasının zilyetliğin devri anlamını taşımadığı gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu açıklanarak Dairemiz kararı bozulmuştur.

Bozma kararından sonra yapılan duruşmada Dairemizce önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.

Dairemiz ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlık öncelikle ilk derece mahkemesinin istinaf incelemiş sonucu veriler kararın kesin olup olmadığı, bu karara karşı temyiz yolunun açık olup olmadığı hususundadır.

Uyuşmazlık devre mülk sözleşmesinden kaynaklanmakta olup dava değeri 21.750,00.-TL’dır. Bozma ilamında ayrıntılı açıklama yapılmadan sadece  dava dilekçesindeki taleplere göre kararın kesin olmadığı belirtilerek uyuşmazlığın esasının incelenmesine geçilmiştir. Dava dilekçesindeki talep esas itibariyle devre mülk sözleşmesinin iptali ile sözleşme nedeniyle ödenen bedel, verilen belgeler ve sözleşmenin doğal sonucu olarak da davacı üzerindeki tapu kaydının önceki malike iadesine ilişkindir.

6100 sayılı HMK’nun 362.maddesinde temyiz edilmeyen kararlar düzenlenmiş olup, miktar ve değeri temyiz sınırını geçmeyen malvarlığına ilişkin istinaf mahkemesince verilen kararların temyiz edilemeyeceği belirtilmiş, HMK m.362/1-a hükmünde, HUMK m.427,II hükmünden farklı olarak taşınır ve taşınmaz mal ayırımı yapılmadığından temyiz sınırını geçmeyen taşınmaz mal davalarına ilişkin istinaf mahkemesi kararları da bu kapsamda kabul edilmiştir. Bozmaya konu olayda, ayni hak devri taraflar arasında düzenlenen sözleşme nedeniyle yapılmış olup, bu sözleşmenin iptali ile bunun doğal sonucu olarak tapunun eski malike iadesini içeren istem, taşınmaz malvarlığına dayalı olarak kabul edilse dahi HMK 362/1-a hükmünde bu hususta bir ayırım bulunmadığından iptali istenen sözleşme ve dava değeri karar tarihi itibariyle kesinlik sınırı olan 78.630,00.-TL miktarın altında kalan davada verilen karar kesindir. Aynı nitelikte ve aynı talepleri içeren Dairemizce verilen 27/05/2021 T, 2021/118-935 sayılı  karara karşı davacı vekilinin temyiz yoluna başvurması üzerine miktar itibariyle ( dava değeri 30.475,00.-TL olup, tapunun davalıya iadesi talebinin de bulunduğu ve konaklama yapılması nedeniyle TMK’nun 2. maddesine göre fesih isteminin haklı olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kaldırılarak davanın reddine dair yeniden kurulan hüküm ) kesin olduğu belirtilerek verilen ek kararın da temyiz edilmesi üzerine Y. 3. HD. 16.12.2021 T, 2021/8241-13177 sayılı ilamı ile temyiz isteminin reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle ek karar onanmıştır. İş bu kararda ise daha önce verilen kararların aksine kararın neden  kesin olmadığına ilişkin açık bir gerekçe yazılmayarak dava dilekçesinde sözleşmenin  ve  tapunun iptali ile bedel iadesi istendiği açıklanarak   dava dilekçesindeki taleplere göre kararın kesin olduğunun kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.

Ayrıca, taraflar arasındaki sözleşmenin 634 sayılı KMK’nunda  düzenlenen özelliklerde bir devre mülk olmadığı, mevcut yasal düzenleme içinde ve uygulama tarafından ayni hak içermesi sonucu devre mülk olarak nitelendirildiği gerekçeli kararda açıklanarak atipik  sözleşmelerde olduğu gibi uygun olan hükümlerin uygulanması suretiyle çözüme gidildiği belirtildiğinden HMK 362 hükmünde belirtilen istisna kapsamında da kabul edilemez.

Tüm bu nedenler gözetildiğinde Dairemizce verilen karar kesin olup temyiz isteminin reddine dair ek karar yerindedir. Y.3. Hukuk Dairesi’nin verdiği karar daha önce aynı dairenin verdiği kararlarla çelişir nitelikte olup bu kararlardan dönme gerekçeleri ayrıntılı olarak açıkça belirtilmeden kararın kesin olmadığı gerekçesiyle ek kararın kaldırılmasına karar verildiğinden bu karara karşı direnilmesine karar vermek gerekmiştir.

Direnme kararına konu olan bozma ilamında davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde konaklamasının  zilyetliğin devri anlamını taşımadığı açıklanmıştır.

Dairemizin daha önceki kararında gerekçede açıklanan ve bozma ilamı gerekçesine de aynen alınan açıklamalarda da görüleceği üzere, dava konusu uyuşmazlığı oluşturan sözleşme niteliği itibariyle atipik bir sözleşme olup,  “Timeshare” (zaman paylaşımlı yararlanma hakkı) olarak adlandırılan ve son yıllarda önemli bir yükseliş göstererek turizm sektöründe ulusal ve uluslararası seviyede dinamik bir alanı oluşturan “devreli tatil sistemleri” ülkemizde de daha çok, sıkı koşullara (şekil, taşınmazın niteliği vb.) bağlı, sahibine aynî hak sağlayan “devre mülk sözleşmeleri” ve devre mülk sözleşmelerine göre daha kolay hayata geçirilen ve fakat yalnızca şahsi  hak doğuran “devre tatil sözleşmeleri” şeklinde uygulanmaktadır (HGK 14.10.2018 T, 2018/13-544 E, 2018/1421 K sy.ilam). “Devreli tatil” sistemlerinin alt başlıklarındaki ayrımın temelinde hak sahibine mutlak nitelikte ayni hak veya nisbi nitelikte alacak hakkı sağlanması yatmaktadır. Sistemin gerek dünya ve gerek Türkiye uygulaması da bu yöndedir. Dünya turizm sektöründe Hukukumuzda taşınmazlardan kısmi süreli-dönemsel yararlanma hakkı tanıyan devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Tüketici hukukunda ise, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmış, daha sonra ise, bu hususta yönetmelik çıkartılarak paylı mülkiyet payına bağlı sınırlı ayni hakka dayanan ve tapuda resmi biçimde yapılması gereken devre mülk sözleşmeleri ile ilgili olarak da bir düzenleme getirilmiştir.

Devre tatil sözleşmeleri ilk defa 26/10/1994 tarihli 94/47/AT sayılı yönerge ile AB mevzuatında düzenlenmiş, söz konusu yönergenin gelişen devre tatil sistemlerinin ihtiyaçlarına cevap verememesi üzerine 2008/122/AT sayılı 2008/122/AT sayılı Devre Tatil, Uzun Süreli tatil Ürünü, Yeniden Satım ve Değişim Sözleşmelerine ilişkin Avrupa Parlamentosu ve Konseyi Direktifi ile ilga edilmiştir. 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un genel gerekçesinde, kanun değişikliğine gidilmesinin en temel amaçlarından birisinin AB’nin son dönemde çıkardığı ve henüz mevzuata aktarılmamış olan 2008/122/AT sayılı Devre Tatil, Uzun Süreli Tatil Ürünü, Yeniden Satım ve Değişim Ürünü Sözleşmeleri ile diğer sözleşmelerin iç hukuka aktarılması olduğu açıklanmış ve sonucunda Türk Hukuku’nda devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerine ilişkin hükümler  getirilerek bunların uygulanması ile ilgili yönetmelik çıkarılmıştır.

6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk Ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması Ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.

6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır.

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeler uygulamada özellikle taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu devre mülk sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar konusunda yeterli açıklıkta bulunmamaktadır. KMK’nun 65. maddesinde devre mülk hakkına uygulanacak hükümlerin sırasına ilişkin getirilen düzenlemede tüketicinin korunması hakkındaki kanunlara bir atıfta bulunulmaması bu yasaların uygulanmasını engellemeyeceğinden uyuşmazlıkların yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda 634 sayılı Kanun’dan sonra yürürlüğe giren 4077 sayılı Kanun ve bu kanunu yürürlükten kaldıran 6502 sayılı TKHK ile bu kanunlara göre çıkartılan yönetmelik hükümleri ve devre mülk hakkının ayni hak devrini içermesi nedeniyle bu husustaki diğer yasal mevzuat doğrultusunda çözümlenmesi gerekmekte olup, uygulamada  bu doğrultuda verilen kararlarla şekillenerek taraflar arasında yapılan sözleşmenin ayni hak içermesi nedeniyle devre mülk olduğu benimsenmiştir. Ancak yapılan sözleşmenin içeriği, tapuda yapılan bir bağımsız bölümdeki hisse devirleri ve bir haftalık kullanım hakkı taşıdığı gözetildiğinde 634 sayılı KMK ‘nunda düzenlenen kapsamda bir devre mülk olmadığı anlaşılmaktadır. Somut olayda değerlendirme yapıldığında bu tür bir sözleşmeye doğrudan doğruya uygulanması gereken bir yasal düzenleme olmaması nedeniyle benzer hükümlerin uygulanması ile uyuşmazlığın çözümüne gidilmesi gerektiği açıktır.

Taraflar arasındaki sözleşmelerin bir haftalık kullanım hakkını içerdiği, daire numarası bildirilmeden hisse devri yapılacağının taahhüt edildiği, ilk sözleşmelerde olmasa bile yararlanma dönem ve niteliğini değiştiren ek sözleşmeler ile protokollerde RCİ sisteminden bahsedildiği ve buna ilişkin hükümler konulduğu, bu husustaki ihtilaflar konusunda çok sayıda dosyanın bulunduğu ve bu dosyaların çoğunda somut olaydaki davacı gibi RCİ sistemi içindeki yerlerde birden fazla kez olmak üzere konuklamalar yapıldığı  incelenen dosyalardan anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık konusu sözleşme ve aynı şekilde yapılan sözleşmeler kapsamında tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden kaynaklanan yararlanma hakkının sözleşmenin yapıldığı yerde değil başka bir tesiste kullanan tüketicinin artık bu sistemi benimsediği ve fiili teslimin gerçekleştiğinin kabulü hukuka ve adalete uygun olacaktır. Aksi takdirde, bu tür sözleşme yapan ve hiçbir şekilde yararlanmayan tüketici ile defalarca tatil hakkından yararlanan tüketicinin aynı şekilde değerlendirilmesi gibi bir sonuç ortaya çıkabileceği gibi, sözleşme serbestisi içinde düzenlenen iki taraflı bir sözleşmede taraf yararlarının hakkaniyete uygun değerlendirilmemesi söz konusu olabilecektir.

Somut olayda, Dairemizin önceki kararında da açıklandığı üzere taraflar arasında düzenlenen 19/3/2017 tarihli devre mülk sözleşmesinde RCİ sistemi açıkça düzenlenmemiş ise de, satışı yapılan taşınmaza ilişkin 27/3/2015 tarihli yönetim planının 11. maddesinde RCI (Uluslararası Tatil Değişim Hizmet Sistemi) sistemi kapsamında satıcı tarafından dönem ve yer değişikliği yapılabileceği düzenlenmiş, davacı sözkonusu maddede yapılan düzenleme doğrultusunda sözleşme ile kazandığı konaklama hakkını Yalova ili Termal ilçesinde yapılacak tesis yerine RCI sistemine dahil tesislerden olduğu davalı tarafında da kabul edilen “ HLC  Holiday and Leisure Clup” isimli tesiste  22/7/2019-28/7/2019 tarihleri arasında tesisi kullanmıştır. Tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeye dayalı olarak davalıya ait tesislerde tatil yapan davacının tesiste konaklaması nedeniyle davalının teslim edimini yerine getirdiği sabittir.

Dava dilekçesinde sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu iddia edilmiştir. Yasal düzenlemeler ve Yargıtay uygulamaları ile şekillenen devre mülk sözleşmelerinin niteliğine göre davacının RCI sistemini kabul ederek konaklama yapması da gözetildiğinde zilyetliğin devrinin konaklama ile gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. Konaklama ile davalı teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da yönetmelik gereğince kullanımdan on dört gün sonra sona ermiştir. Davacının davalılara ait tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla feshedilmesini istemesi TMK’nun  2/1 maddesinde düzenlenen “dürüstlük kuralına” aykırıdır. Aynı şekilde davalı tarafından kullanıma hazır ettiği yeri tüketicinin kullanmama hakkını seçerek kullanmadığı halde dahi sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 3 yıl içinde kullanılmayan cayma hakkının bu tarihten sonra kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması olup (TMK m.2) hukuk düzeninin korumayacağını içeren başka uyuşmazlıklarla ilgili (YHGK. 19.4.2017 T, 2017/13-637 E, 2017/757 K) kararlar mevcut olduğu dikkate alındığında davacının konaklama tarihinden sonraki 14 günlük sürede cayma hakkını kullanmaması nedeniyle sözleşme geçerli şekilde kurulmuş kabul edileceğinden davacı ancak sözleşmenin iptali için haklı fesih sebeplerine dayanarak sözleşmenin feshini isteyebilecektir. Davacının sözleşme tarihinden sonraki sebeplere dayanarak sözleşmenin iptalinin gerektiğine ilişkin bir iddiası bulunmamaktadır. Davacının sözleşme kapsamında RCI sistemi dahilindeki tesislerde konaklama yapması, konaklamaya itiraz etmeyerek sözleşme ile amaçlanan tatil yapma hakkının ücretsiz olarak davacı tarafından kullanması nedeniyle sözleşme konusu tesisin fiilen teslim koşulunun yerine getirilmediği iddiası hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular karşısında Dairemizin önceki kararı usul ve yasaya uygun olup, bozma ilamında da, söz konusu delillerin birlikte değerlendirilmesi sonucu sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmadığı açıklanan, daha sonra da 6502 sayılı TKHK’nun 50/9, yönetmeliğin 15/3 hükmüne göre değerlendirme yapılması gerektiği gerekçesiyle verilen bozma kararı yerinde görülmediğinden Dairemiz kararında bu yönden de direnilmesine, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına, davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:Gerekçesi  yukarıda  açıklandığı üzere;

1-Yargıtay 3.HD’nin 14/03/2022 tarih 2021/8911 – 2022/2169 sayılı bozma ilamına karşı DİRENİLMESİNE, 

2-a)Davanın Reddine,

b)Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının talep halinde ilk derece mahkemesince iadesine,

c)Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan bu konuda  karar verilmesine yer olmadığına,

d)Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince 3.262,50.-TL vekalet ücretinin  davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

3-İstinaf kanun yoluna başvuran davalılar tarafından yatırılan istinaf başvuru ve karar harçlarının talep halinde ilk derece mahkemesince davalılara iadesine,

4-İstinaf başvuru aşamasında davalı Kuşadası şirketi tarafından yapılan 17,75.-TL, Termalde  şirketi tarafından yapılan 17,75.-TL ve davalı Geo Turizm şirketi tarafından yapılan 17,50.-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

5-Karar tebliğ, harç iade ve gider avansı işlemlerinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,

6-Davacı tarafından istinaf ve temyiz aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

7-Yargıtay HGK’nun 2021/2-96 -2021/205 sayılı kararı gereğince istinaf aşamasında yapılan duruşma nedeniyle davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına

8-Karar tebliğ işlemlerinin Dairemizce yapılmasına,

Dair Davacı Vekili [VEKİL], Davalı Geo  Vekili Av. Ertan YAKAR, Davalı Kuşadası vekili Av.Furkan KANTAR davalı Termalde vekili Av. Yıldırım HACIOĞLU’nun yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtayda temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 31/05/2022

Gülay ÖZTÜRK

Başkan

27744

Mehtap İŞKAR

Üye

37477

Yeşim UZUN

Üye

41001

Cemile ZENGİN

Katip

167640

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU BAŞKANLIĞINA

GÖNDERİLMEK ÜZERE

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞINA

DAVA TÜKETİCİ MAHKEMESİ SIFATIYLA 

GÖRÜLDÜĞÜNDEN TEMYİZ BAŞVURUMUZ

6502 SAYILI KANUN 73/2 MADDESİ GEREĞİ 

                                                                HARÇTAN MUAFTIR. 

DOSYA NO:2022/1193 E., 2022/1072 K.

TEMYİZ EDEN;

DAVACI : [MÜVEKKİL]

VEKİLİ :[VEKİL]

[ADRES]

Çiftlikköy/ YALOVA

KONU : Temyiz Başvuru Dilekçesidir.

AÇIKLAMALAR:

Devremülk sözleşmesinin iptali ve yapılan ödemelerin iadesi konulu davamız yerel mahkemece kabul edilmiş, kabul kararı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin bozma ilamıyla kaldırılarak davamızın reddine karar verilmiştir. Daha sonrasında tarafımızca temyiz başvurusu yapılmış olup Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/8911 E.- 2022/2169 K. Sayılı ilamıyla temyiz başvurumuz kabul edilmiş, karar bozulmuş ve dosyamız Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 2022/1193 E.- 2022/1072 K. Sayılı ilamıyla vermiş olduğu hükümde direnmiştir. Verilen karar usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğinden verilen kararın bozulmasını talep etme gereği doğmuştur.

Bursa BAM 7. Hukuk Dairesi’nin direnme kararı birçok yönden hukuka aykırıdır. Karar zorlama yorumlar ve varsayımlar üzerine bina edilmiştir. Daire daha önce kendi vermiş olduğu yerleşik kararlarla da çelişkili şekilde bir gerekçe yazmıştır. Aşağıda detayları ile anlatılacağı üzere verilen kararın gerekçesinde yazılanlar devremülk dolandırıcılığı sistemlerine yol gösterici mahiyette zorlama ve hukuk içinde izahı olmayan gerekçelerdir. Tüketici yargısal olarak zayıf olan ve hukuken korunması gereken tarafken bu durum hiçe sayılmıştır. Hukuk sistemimize yerleşen tüketici lehine yorum ilkesi görmezden gelinmiştir. Davalıların kötüniyetli olduğu somut delillerle ortada iken BAM yazdığı gerekçede müvekkilin hakkını kötüye kullandığını yazmıştır. Bursa BAM 7. H.D. tarafından davalıların mevzuatta olmayan de facto uygulamaları hukuki şemsiye altına alınmıştır. Hukukun yasak ettiği işlemler zorlama yorumlarla yasal zemini varmış gibi kabul edilmiştir. Amiyane tabirle ” o da uyanık olsaydı da yapmasaydı” , ” şimdiye kadar aklı neredeydi” dercesine adalet sistemimiz açısından büyük bir uygulama problemleri silsilesi ortaya çıkaracak mahiyette karar verilmiştir. Kararın bu haliyle hukuk aleminde var olması durumunda yerel mahkeme kararları bu karar doğrultusunda şekillenecek ve büyük bir mağduriyet sarmalı ortaya çıkacaktır. Bu karara itiraz ediyoruz. Bu karar hukuk sistemimiz açısından kabul edilemez bir karardır. Temyiz gerekçelerimiz aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Devremülk sistemleri gittikçe artan mağdur sayısı ile ülkemizin kanayan yarası halini almıştır. Konu hakkında yasal düzenlemeler etraflıca yapılmadığından kötüniyetli satıcılar sistemin boşluklarını kullanarak sayıları yüz binleri bulan mağdur ordusunun oluşmasına sebebiyet vermişlerdir. Yargı kararları ile boşluklar doldurulmaya çalışılsa da işbu dosyada verilen karar gibi hakkaniyetten uzak kararların verilmesiyle mağdurların eli kolu bağlanmakta tüketiciler kötüniyetli şirketlerin oluşturduğu belirsizliğe mahkum edilmektedir. Bu noktada işbu başvuru kapsamında verilen karar yüz binlerce tüketiciyi ilgilendirdiğinden biz de dilekçemizde konuyu olabildiğince geniş çerçeveden ele almaya gayret ettik.

A – BAM 7. H.D. TARAFINDAN VERİLEN KARAR KESİN NİTELİKTE DEĞİLDİR VE KARARA KARŞI TEMYİZ  YOLU AÇIKTIR.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. HD vermiş olduğu direnme kararında da dosyanın bedel itibariyle kesinlik sınırı altında kaldığına ilişkin hüküm kurmuştur. HMK’nın Temyiz edilemeyen kararlar başlıklı 362.maddesi’nin b bendinde ”Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar.” ifadesi ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan ve taşınmazın aynına ilişkin olan davaların temyiz edilemeyen kararların istisnasını oluşturduğu ve bu kararlarda temyiz yolunun açık olduğu belirtilmiştir. Bu bilgiden hareketle verilen hükmün kesin olmadığı ve temyiz yolunun açık olduğu sabittir. Kaldı ki Bursa BAM direnmiş olduğu ilk kararında açıkça “. .. Uyuşmazlığın taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlık niteliğinde kabulü ile uyuşmazlığın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde çözülmesi hususunda kesin yetki kuralı uygulanacak olup…” ifade etmiş ve iş bu dosyamızda da yetki ve görev yönünden yapılan itirazları reddetmiştir. Bu husus davamızın taşınmazın aynına ilişkin olduğunun Bursa BAM tarafından da kabul edildiğinin göstergesidir. Yargıtay Dairesince de bu husus göz önüne alınarak “Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik  olarak  incelenmiştir. ” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Mahkeme kararın kesin olduğuna dair gerekçesinde ”taraflar arasındaki sözleşmenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen özelliklerde bir devremülk olmadığını” bu sebeple HMK’nın 362.madde hükmündeki istisna kapsamında olmadığını yazmıştır. Bu gerekçe açık hatalıdır. Zira hukukumuzda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen devremülk sözleşmesi dışında başka bir devremülk sözleşmesi müessesesi yoktur. Yargıtay’ın tüm daireleri ve Bursa BAM 7. H.D. dahil tüm Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında sözleşmede mülkiyet devri ifadesinin yer alması halinde bunun devremülk sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerektiği açıklanmıştır.

Emsal olarak Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/2046 E.,  2019/892 K. nolu ilamında;

”Oysa ki taraflar arasında imzalanan devremülk satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde ‘İş bu sözleşmenin konusu- … Termal Turistik İşletmeler İnş. Taş. San. Tic. Ltd. Şti.’ne ait … İli, … İlçesi, … Kasabası, hudutları içerisinde kaim tapunun … Kasabası pafta no:… ada no:…. parsel no:… kayıtlı taşınmazın üzerinde yapılmakta olan binalardan. … blok …. bağımsız bölümün 1/36 payının 1/52 payının haricen satışı sözleşmesidir. Bu harici satış sözleşmesine konu bölümün tapusu inşaatın tamamlanması ve tapu dairesinin gerekli işlerin bitimini takiben alıcı adına devir edilecektir.’ şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı …” ifadelerinden de tapu devri taahhüt edilen sözleşmelerin devremülk sözleşmesi mahiyetinde olduğu hüküm altına alınmıştır. Benzer mahiyette birçok emsal içtihat bulunmaktadır.

Bursa BAM 7. Hukuk Dairesi’nin tüm ilamlarında da (yüzlerce karar) taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin devremülk sözleşmesi olduğu kabul edilmiş tapu devrinin yapılmaması sözleşmelerin iptali için en önemli sebep olarak kabul edilmiştir. Örnek olarak Daire’nin 2018/189 E. nolu ilamında ”…Taraflar arasında imzalanan sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olup, her ne kadar satış vaadi olarak başlık atılmış ise de devre mülk sözleşmesi niteliğinde olduğu, bilindiği üzere bu tür sözleşmeler resmi şekil şartına tabidir.” ifadeleri ile bu durum açıklığa kavuşturulmuştur.

Ayrıca dava konusu taşınmazın yönetim planı incelendiğinde madde 16’da devremülk sözleşmesinden bahsedilmiştir.

BAM 7.H.D. tarafımızca yapılan temyiz başvurusunun reddi kararında da uyuşmazlığın devremülk sözleşmesinden kaynaklandığını belirtmiştir.

Bu hususlar göz ardı edilerek işbu davamız kapsamındaki sözleşmenin atipik olduğunun belirtilmesi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen devremülk sözleşmesi niteliğinde olmadığının gerekçe gösterilmesi açık bir hukuksuzluktur.

Kaldı ki 6502 sayılı kanunda yapılan 24/3/2022 tarihli değişiklik ile kanunu dolanmak suretiyle hareket eden kötüniyetli şirketlerin önünü kesmek için ”23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz.” hükmü ile Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen devremülk sözleşmesi dışında başka adlarla devremülk sözleşmesi yapılamayacağı hükme bağlanmıştır. Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 2.maddesinin 3.fıkrasında bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıyan devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışların tamamı devre tatil sözleşmesi olarak adlandırılmıştır. Yani devre mülk sözleşmelerinin bir devre tatil sözleşmesi türü olduğu yönetmelikte belirtilmiştir. 6502 sayılı kanunda da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında  mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamayacağı hükme bağlandığına göre BAM 7.HD’nin kararının gerekçesinde belirtildiği gibi dava konusu sözleşmenin atipik bir sözleşme olduğu bu sebeple 634 sayılı KMK kapsamında bir devremülk sözleşmesi olmadığı bundan dolayı da HMK’nın temyize ilişkin ilgili maddesinin kapsamına girmediği şeklindeki yorum kabul edilemez.

Bu gerekçelerle istinaf mahkemesince temyiz başvurusunun kesinlik sınırı altında kaldığına yönelik direnme kararı hukuka aykırıdır.

 B –  DAVALILARDAN TERMALDE TERMAL TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN MÜVEKKİLİN  SÖZLEŞMEYE BAĞLI KULLANIM GERÇEKLEŞTİRDİĞİ İDDİASI ASILSIZDIR. BU KONUDA BAM 7. H.D. TARAFINDAN VERİLEN KARAR VE GEREKÇESİ HUKUKA AYKIRIDIR.

Cevap süresi içinde değinilmeyen konaklama savunmasını kabul anlamına gelmemek kaydıyla gelinen aşamada bu konaklama iddiasının ciddiye alınır bir tarafı olmadığını ve bu iddiaya itiraz ettiğimizi belirtmek isteriz.

Yargıtay HGK kararı, Yargıtay 3. ve 13.Hukuk Dairesi kararları ve benzer mahiyette dosyalara bakan BAM ilgili Hukuk Dairesi kararlarında davacının almış olduğu devremülk/devre tatil hangi ünitede hangi tarihler arasında kullanım hakkı tanıyor ise bizzat orasının belirlenen dönemde davacıya kullandırılması gerektiği aksi halde cayma süresinin başlamayacağı, sözleşmenin askıda olduğu içtihat edilmiştir. Yüksek mahkemeler nezdinde tüm kabul bu şekilde olmasına karşın davalıların dava konusu ile ilgisi olmayan bir otelde konaklama yapıldığı iddiasına itibar edilip bunun tüketicinin cayma süresini başlattığının kabul edilmesi hukuka aykırıdır. Belgeden ve davalı vekilinin beyan dilekçesinden anlaşıldığı kadarıyla konaklama iddiası Kuşadası ilçesinde yer alan bir otele ilişkindir. Fakat bu otelin dava konusuyla hiçbir ilgisi yoktur.

Davalı, müvekkilin RCI sistemi kapsamında Kuşadası’nda bulunan bu otelde konaklama yaptığını belirtmiştir. Bu tamamen davalının sorumluluktan kurtulmak için ileri sürdüğü temelsiz bir iddiadır. Müvekkilim davalılardan ne olduğu belirsiz bir RCI sistemi satın almamıştır. Müvekkilim Yalova’nın Termal ilçesinde bulunan ve davalılar tarafından sistematik şekilde aldatıcı vaatlerle devremülk olduğu belirtilerek satışı yapılan devremülk satın almıştır. Bu satılan yerlerin devremülk olduğu yönetim planlarından belli olduğu gibi Yargıtay ve BAM kararları ile de sabittir. O halde müvekkilimin aldığı devremülkü kullanıp kullanmadığı değerlendirme konusu yapılmalıdır. Müvekkilin dava konusu devremülkü kullanmadığı bu kapsamda muayene koşulu gerçekleşmediği sabit olduğundan cayma süresi de başlamamıştır.

RCI sistemi nedir? Hangi oteller RCI sistemine dahildir? Bu soruların cevapları belli değildir. Bu konularda davalılar doyurucu açıklamalar yapamamaktadırlar. Davalılar müvekkilime RCI sistemi hakkında bilgilendirme yaptıklarına dair tek bir delil dosyaya ibraz edememişlerdir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin direnme kararının gerekçesinde  ” Taraflar arasındaki sözleşmelerin bir haftalık kullanım hakkını içerdiği, daire numarası bildirilmeden hisse devri yapılacağının taahhüt edildiği, ilk sözleşmelerde olmasa bile yararlanma dönem ve niteliğini değiştiren ek sözleşmeler ile protokollerde RCİ sisteminden bahsedildiği ve buna ilişkin hükümler konulduğu, bu husustaki ihtilaflar konusunda çok sayıda dosyanın bulunduğu ve bu dosyaların çoğunda somut olaydaki davacı gibi RCİ sistemi içindeki yerlerde birden fazla kez olmak üzere konaklamalar yapıldığı incelenen dosyalardan anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık konusu sözleşme ve aynı şekilde yapılan sözleşmeler kapsamında, tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden kaynaklanan yararlanma hakkının sözleşmenin yapıldığı yerde değil başka bir tesiste kullanan tüketicinin artık bu sistemi benimsediği ve fiili teslimin gerçekleştiğinin kabulü hukuka ve adalete uygun olacaktır” ifadelerini kullanmıştır. Bu gerekçe neresinden tutsak elimizde kalan adaletten uzak bir gerekçedir. Bir defa ” ilk sözleşmelerde olmasa bile yararlanma dönem ve niteliğini değiştiren ek sözleşmeler ile protokollerde RCİ sisteminden bahsedildiği ve buna ilişkin hükümler konulduğu” ifadesi ile BAM tarafsızlığına gölge düşürmüştür. Zira bu ifade ilk sözleşmelerde yapılan usulsüzlüğün sonradan giderildiğini belirten ve bunun hoş görülmesi gereken bir usulsüzlük olduğunu açıklayan bir ifadedir. Fakat gerçek şu ki müvekkilin davalılarla yalnızca 1 sözleşmesi vardır ve bu sözleşmesinde RCI sisteminden hiç bahsedilmemiştir. Sözleşme incelendiğinde bu durum anlaşılmaktadır. Kaldı ki RCI sistemine ilişkin hükümler konulduğu belirtilen sözleşmelerde de RCI sisteminin ne olduğu hangi otellerin bu sisteme dahil olduğu sistemin özelliklerinin ne olduğu vs hiçbir açıklama yer almamaktadır. Davalılar RCI sistemi deyip adeta suya yazı yazmıştır ama ilginçtir ki ne olduğunu bir türlü izah edemedikleri ve kimsenin ne olduğunu anlamadığı bu  sözde sistem ile tüm usulsüzlüklerinin üzeri örtülmüştür.

” bu husustaki ihtilaflar konusunda çok sayıda dosyanın bulunduğu ve bu dosyaların çoğunda somut olaydaki davacı gibi RCİ sistemi içindeki yerlerde birden fazla kez olmak üzere konaklamalar yapıldığı incelenen dosyalardan anlaşılmaktadır.” şeklindeki gerekçede müvekkilin RCI sistemindeki yerlerde konaklama yaptığı belirtilmiştir. RCİ sistemi içindeki yerlerde olarak ifade edilen yerler nerelerdir? BAM 7. HD davalıların bu yerlere ilişkin bir açıklaması olmamasına rağmen bu yerlerin nereler olduğunu hangi bilgi ya da belgeden hareketle çıkarmıştır? Davalıların iddia ettiği konaklamanın yapıldığı yerin bu yerlerden olduğu neye göre tespit edilmiştir? BAM 7. HD dosyada yer almadığı gibi hiçbir dosyada da bulunmayan bu sistemle ilgili bilgileri nasıl tespit etmiştir? BAM 7. HD bu gerekçeyi hiçbir makul ve anlaşılabilir temeli olmayan bir varsayıma dayalı olarak yazmıştır. Zira dosyada bu konuda hiçbir bilgi belge yokken davalıların iddialarını dahi aşar mahiyette olan bu açıklamaların hukuk içinde izahı yoktur.

Somut olayda müvekkilin yaptığı sözleşmede RCI sisteminden bahsedilmediği de dikkate alındığında Bölge Adliye Mahkemesinin kararında direnmesi tarafımızca anlaşılamamıştır.

  Davalının savunduğu gibi RCI sisteminde olduğu iddia edilen herhangi bir otelde konaklama yapılması halinin cayma süresini başlattığının kabul edilmesi halinde ciddi mağduriyetler ve haksızlıklar olacağı muhakkaktır. Bu durumda devremülk alan tüketici ülke sınırları içinde herhangi bir otelde konaklama yaptığında cayma süresi başlayacaktır. Örnek olarak davacı Antalya’da herhangi bir otelde konakladıysa ve davalı bu otelin RCI sisteminde olduğu için davacının cayma süresinin başladığı iddiasında ise kolluk kayıtları dosya arasına alınıp davacının konaklaması sebebiyle cayma hakkının başladığı kabul edilebilecektir. Bu otelin davalılara ait olup olmadığının, RCI sistemine dahil otel olup olmadığının, RCI sisteminin ne olduğunun hiçbir kıymeti olmayacaktır. Bunun adaletsiz olduğu kuşkusuzdur.

Davalının sunduğu konaklama belgesi incelendiğinde 1 adet konaklama belgesi olduğu ve Kuşadası ilçesinde bulunan bir otelde konaklama yapıldığı iddiasının yer aldığı anlaşılmaktadır. Davalının konaklama iddiasının doğru olduğu var sayıldığı durumda davalının bu iddiası dikkate alınmamalıdır. Zira davalı RCI sisteminden bahsetmişse de müvekkilime bu konuda herhangi bir bilgilendirme yapılmamıştır.

Davalı vekilinin iddiası Kuşadası ilçesinde yer alan bir otele ilişkindir. Fakat bu otelin dava konusuyla ve davalılarla hiçbir ilgisi yoktur. Davalılar da bu otelin kendilerine ait olduğunu belirtmemişler otelin RCI kapsamında bir otel olduğunu belirtmişlerdir. Fakat bu konuda hiçbir delil yoktur. BAM ise davalıların iddialarını da aşar şekilde bu otelin davalılara ait olduğunu ve davacının konaklaması sebebiyle davanın reddinin gerektiğini belirtmiştir.

Konaklama iddia edilen otel müvekkilime tapuda hisse devri yapılmak suretiyle satılan devremülkte değil Aydın iline bağlı Kuşadası ilçesinde bulunmaktadır. Davalılar tüketicileri hediye tatil kazandıkları bahanesiyle farklı illerden otobüslerle dava konusu tesise yada anlaşmalı oldukları otellere getirmekte ve burada dava dilekçemizde belirttiğimiz saldırgan satış teknikleri ile onlara satış yapmaktadırlar. Tanıtımlar 424 ada 47 parsel sayılı otel yada anlaşmalı diğer otellerde yapılmaktadır. Fakat tapu devri 23,24,25,26 ve 27 parsel sayılı taşınmazdan yapılmaktadır. Dava dosyasına sunduğumuz tanıtım broşürlerinden bu husus ispatlıdır.

Buna ek olarak dava dilekçemiz ekinde dosyaya sunduğumuz hediye tatil formu dikkate alındığında  davalılar hediye tatil kazandığından bahisle tuzağa düşürdükleri tüketicilere hediye tatil formu adlı belge verip formda yazan otellerde hediye tatil adı altında tüketicileri konaklatmaktadır. DOSYAYA SUNDUĞUMUZ HEDİYE TATİL FORMLARI İNCELENDİĞİNDE FORMLARIN ARKA SAYFASINDA 9 MADDELİK AÇIKLAMA BÖLÜMÜ YER ALMAKTADIR. BU AÇIKLAMALAR DİKKATLİCE İNCELENDİĞİNDE DAVALILARIN SÖZLEŞME KAPSAMINDA KONAKLAMA İDDİA ETTİKLERİ KUŞADASINDA BULUNAN HLCHOLİDAYCLUB VE EMETTE BULUNAN EMET TERMAL RESORT İSİMLİ OTELLERİN İNTERNET SİTELERİ DE BELİRTİLMEK SURETİYLE, AÇIKLAMALARIN 8.MADDESİNDE BELİRTİLEN TATİLİN HEDİYE TATİL OLDUĞU KOYU RENKLİ OLARAK GÖSTERİLMİŞTİR.

 Yargıtay’ın hediye tatil kapsamında yapılan konaklamanın muayene koşulunu sağlamadığına ilişkin kararını sunuyoruz:

 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi  2015/14642 E.  ,  2016/22901 K. Sayılı ilamında;

“…Somut olayda davacının, davalı şirketin temsilcileri tarafından gezi amaçlı götürüldüğü sırada daha önceden düşünmediği ve devre tatil satın almak amacıyla gitmediği halde, yapılan tanıtımlar üzerine hazırlıksız bulunduğu bir sırada sözleşme imzalamış olduğu anlaşılmakla, bu sözleşmenin kapıdan satış şeklinde yapıldığının kabulü gerekir. Bu tip satışlar, tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan cayma hakkı, ancak hizmetin ifasından sonra, başka bir ifade ile tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup bu süre içinde sözleşme askıdadır.

Her ne kadar, dosya içinde davacı tarafından tesisin 2 Haziran ve 5 Haziran 2016 tarihleri arasında kullanılmış olduğuna dair belge mevcut ise de, DAVACININ BU KULLANIMININ HEDİYE TATİL HAKKI KAPSAMINDA OLDUĞU ANLAŞILMAKLA davacı yönünden hizmet ifasının gerçekleştiği kabul edilemez. Buna göre davacının, sözleşmeye uygun kullanımı bulunmadığından cayma hakkını kullanma süresi henüz başlamamış olmakla cayma hakkını kullanması mümkündür. Hal böyle olunca; mahkemece, sözleşmenin feshi ve ödenen bedelin iadesine karar verilmesi gerekirken,…”

Davalının sunmuş olduğu konaklama belgesi adlı belge müvekkilden başka kimselerin isimlerini ve imzalarını ihtiva etmektedir. Yani iddia edilen konaklama müvekkilim tarafından da gerçekleştirilmemiştir. Belgede yazan konaklamanın doğru olduğu var sayıldığında iddia edilen tarihler müvekkilin satın almış olduğu devremülkü kullanma hakkı olduğu dönemlere de isabet etmemektedir. Tekrar etmek gerekirse konaklama iddiası müvekkile tapuda devri yapılmak suretiyle satılan Yalova ilinin Termal ilçesinde yer alan devremülkte değil Aydın’ın Kuşadası ilçesinde yer alan bir otele ilişkindir. Dilekçemizde açıklanan sebeplerle bu belgenin cayma süresini başlatmayacağı açıktır.

Konuya ışık tutan emsal mahiyette diğer kararlar şu şekildedir:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/544 E., 2018/1421 K.nolu ilamında ilgili kısımda;

 ”Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.” ifadeleri ile konu açıklanmıştır. Bu kararda tapu devri vaadi yapılmamış olan devre tatil sözleşmesine ilişkin açıklamalar yer almaktadır. Davamızda ise devre tatil sözleşmelerinden daha katı kurallara tabi olan devremülk sözleşmesinin iptali talebi söz konusudur. Devre tatil sözleşmesinde dahi tüketiciye tahsis edilen oda veya bölümün fiilen görüldüğünün gerçek anlamda teslimin sağladığının ispat edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Davamızda ise müvekkile tapuda hisse devri yapılan bir devremülk sözleşmesi vardır. Müvekkile devri yapılan odanın müvekkil tarafından görüldüğünün ve gerçek anlamda teslimin yapıldığının davalılar tarafından ispat edilmesi gereklidir. BAM 7.HD tarafından verilen emsal kararlarda sürekli tapu devri yapılmış olması sebebiyle sözleşmenin geçerli hale geldiği vurgulandığına göre bu tapu devri yapılan odanın müvekkil tarafından kullanıldığının ispat edilmesi gerekmektedir. Tapu devri ile sözleşmeyi geçerli hale getiren oda kullanılmaksızın cayma süresinin başladığını kabul etmek hukuki ve vicdani değildir. Mantığa da aykırıdır. Davalıların müvekkile tapu devri yapılan odayı kullandığına yönelik bir iddiaları dahi yoktur.

13. Hukuk Dairesi  2013/3908 E., 2013/16907 K.nolu ilamda yerel mahkeme tüketicinin açtığı davayı reddetmiş davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay kararı bozmuştur. Kararda ilgili kısımda;

”Konaklama belgesinde, 181 nolu odada 5.6.2011-11.6.2011 tarihleri arasında davacının tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesinde, tatil döneminin 20.02-27.02 olduğu ve 62 nolu ünitenin tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Cayma hakkının kullanılabilmesi için davacının sözleşmeye uygun kullanımının bulunması gerekir. O halde, kullanılan tatilin sözleşmeye uygun olup olmadığının araştırılarak , sözleşmeye uygun kullanım yoksa cayma hakkını kullanma süresinin henüz başlamadığı kabul edilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir. Mahkemece, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri yer almaktadır. Bu emsal kararda tüketici dava konusu tesiste konaklamış olsa dahi tüketiciye satışı yapılan dönemde ve tüketiciye satışı yapılan ünitede konaklama yapılmadıysa bunun cayma süresini başlatmayacağı vurgulanmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/26835 E. ,  2019/4100 K.nolu ilamında;

”Konaklama belgesinde, 123 nolu odada 13.03.2014-16.03.2014 tarihleri arasında davacının tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Söz konusu konaklama belgesi davacı tarafça da kabul edilmekte olup ihtilaf konusu değildir. Somut olayda uyuşmazlık; davacının süresinde cayma hakkını kullanıp kullanmadığına ilişkindir. O halde mahkemece, devre tatil sözleşmesinde davacının tatil dönemi ve tahsis edilen odanın niteliği araştırılarak davacının sözleşmeye uygun kullanımının bulunup bulunmadığı ve davacının konaklama belgesinde geçen kullanım dönemi ile kullandığı oda değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile dava konusu devre tatil tesisinde konaklama olsa dahi bu konaklamanın tüketiciye satılan odada olup olmadığı ve kullanım dönemi olarak tüketiciye kullandırılacağı taahhüt edilen dönemde olup olmadığına göre karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu açıklamalardan hareketle bırakın dava konusu tesiste konaklama yapılmasını dava  konusu tesisle ilgisi olmayan bir otelde konaklama yapıldığı iddiasına itibar edilmesi beklenemez. Üstelik davamızın konusu daha sıkı şartlara tabi olan devremülk sözleşmesidir. Bu kapsamda müvekkile bir tapu devri yapılmıştır. Bu kararlardan anlaşıldığı üzere müvekkile tapu devri yapılan bağımsız bölümün müvekkilce muayene edildiği ispat edilmedikten sonra müvekkilin cayma hakkı başlamayacaktır. Bu ispat davalılarca yapılsa dahi bu defa müvekkilin dava konusu oda şeklindeki devremülkte hissedar sayısı dikkate alındığında bu odayı fiilen kullanımı mümkün olmadığından mahkemece sözleşme feshedilmelidir.

13. Hukuk Dairesi 2013/25217 E.,  2014/1577 K.nolu ilamında;

” Bunun yanısıra, gerekçeli kararda, davacının devre tatil hakkını 2011 yılında kullanıp tecrübe ve muayene ettiği belirtilmesine rağmen, dosya arasında, sözleşmede daire numarası 5719 olan ve hafta numarası, yatak adedi, dönemi de ayrıntılı şekilde belirtilmiş olan dava konusu devre tatile konu yerin davacı tarafından kullanılıp kullanılmadığına ilişkin yeterli araştırma da yapılmadığı anlaşılmıştır. Devre Tatil sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 6.maddesi gereğince devre tatil sözleşmelerinde cayma süresi on gündür. Bu süre hizmet ediminin tüketiciye ifa edildiği tarihte işlemeye başlayacaktır. Davacının devre tatil hakkını kullanmadığının tespiti halinde süre işlemeye başlamayacak ve sözleşme bu süre içerisinde askıda olacaktır. Mahkemece, davacının bu yöndeki iddiaları üzerinde durularak, gerekli araştırma ve inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile konaklama iddiasının cayma süresini başlatabilmesi için davacıya satılan devre tatilin kullanılmış olduğunun ispat edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2014/43181 E.,  2015/34755 K.nolu ilamında;

”Davacının sözleşmenin askıda kaldığı süre içerisinde davalı şirkete ait …. deki devre mülkleri kullanması taraflar arasında yapılan başka bir anlaşmayı oluşturmakta olup bu hususta davalı tarafça açılmış bir karşı dava da yoktur.” ifadeleri ile dava konusu devremülk dışında başka bir tesiste konaklama yapıldığı iddiası varsa bu durumun yeni bir sözleşme niteliğinde olduğu ve davalı tarafça tüketicinin diğer tesiste konaklamasına ilişkin konaklama bedelini almaya yönelik açılan bir karşı davası yoksa bu durumun dikkate alınmayacağı ifadeleri ile durum bir başka yönüyle açıklığa kavuşturulmuştur. Bu durumda işbu dava bakımından davalının RCI sisteminde olduğunu belirttiği bir tesiste müvekkilin bir otelde konaklama yaptığı iddiasının doğru olduğunu varsaydığımızda dahi durumun cayma süresini başlatmayacağı açıktır.

Hukuk Genel Kurulu 2017/599 E.,  2020/431 K.nolu ilamı ile;

”26. …Taraflar arasındaki sözleşmede devre tatil değişim sistemi çerçevesinde başka tesislerden istifade etme olanağının tanınması da, hayatın olağan akışında tüketicinin öncelikle hak sahibi olmak istediği tesisten yararlanma beklentisi içerisinde olması nedeniyle, sonucu değiştirmeyecektir.” ifadeleri ile başka tesislerde kullanım hakkı tanınmasına bir değer atfedilmemiştir.

BAM 7. H.D. tarafından verilen kararda ”Ancak yapılan sözleşmenin içeriği, tapuda yapılan bir bağımsız bölümdeki hisse devirleri ve bir haftalık kullanım hakkı taşıdığı gözetildiğinde 634 sayılı KMK’da düzenlenen kapsamda bir devremülk olmadığı anlaşılmaktadır.” gerekçesi yer almaktadır. Bu gerekçe kanunu ve yönetmeliği taca atmaktan öte bir anlam ifade etmemektedir. Zira daire tarafından davalıların yaptığı usulsüzlükler sözleşmenin atipik bir sözleşme olduğu belirtilerek davalıların hukuk tanımaz tavrı onaylanmaktadır. Davalılar hem tapu devirlerini hukuka aykırı olarak usulsüz yapmaktadırlar, hem kanunen 14 günden kısa süreli satış yapmaları yasak olmasına rağmen 7 günlük kullanım hakkı sağlayan sözleşmeler yapmaktadırlar hem de mahkemece bu usulsüzlükleri yaptıkları için adeta ödüllendirilmektedirler. Bunu hiçbir vicdan kabul etmez. Bunun hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu izahtan varestedir. Kararın kesin olmadığına ilişkin açıklamalarımızda belirttiğimiz üzere; 6502 sayılı kanunun 50/2.maddesinin 2. cümlesi ”23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz.” hükmü ile Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen devremülk sözleşmesi dışında başka adlarla devremülk sözleşmesi yapılamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu husus da dikkate alındığında mahkemenin gerekçesi yersizdir.

BAM gerekçesinin devamında ”Aksi takdirde bu tür sözleşme yapan ve hiçbir şekilde yararlanmayan tüketici ile defalarca tatil hakkından yararlanan tüketicinin aynı şekilde değerlendirilmesi gibi bir sonuç ortaya çıkabileceği gibi,…” ifadesi yer almaktadır. Bu gerekçe de çok tutarsızdır ve bu gerekçenin hukuken kabulü mümkün değildir. Zira mahkemeden beklenen daha çok haklı ile daha az haklının mukayesesi değil haklıya hakkını vermesidir.

Gerekçenin devamı da dosya kapsamına aykırıdır. Zira gerekçede müvekkilin tesisi kullandığı ve bu iddiaya itiraz etmediği yazılmışsa da müvekkil tesisi kullanmadığı gibi davanın aşamalarında bu iddiaya itiraz ettik. Kaldı ki davalının konaklama iddiasına itiraz etme yükümlülüğümüz de yoktur. Zira dava basit yargılama usulüne göre incelenip bu usulde replik ve düplik dilekçesi verme hakkı yoktur. Davalının bu savunmasına itiraz edilmese dahi hukuken bu iddianın kabul edildiği anlamı çıkmaz. Bu basit hukuk mantığı dahi BAM tarafından hatalı olarak aleyhimize değerlendirilmiştir.

BAM gerekçede devamen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/13-637 E.- 2017/757 K nolu ilamına atıf yapmış ve üzerinden 3 yıl geçtikten sonra tüketicinin sözleşmenin iptalini talep edemeyeceğini belirtmiştir. BAM kararında gerekçe gösterilen bu karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/544 E. , 2018/1421 K.nolu ilamı kapsamında karar düzeltme yoluyla ”Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir. ” ifadeleriyle kaldırılmıştır. BAM bu kaldırılmış karara atıf yaparak az evvel de belirttiğimiz üzere sırf kararını desteklemek için dava dosyasıyla çelişkili hususları kararına yazmıştır.

C – İDDİA EDİLEN KONAKLAMANIN MÜVEKKİLİN KENDİ TATİL DÖNEMİNDE VE KULLANIM HAKKI SÜRESİNDE OLMAMASI DA BU KONAKLAMANIN DİKKATE ALINMAMASI GEREKTİĞİNİ ORTAYA KOYMAKTADIR. 

Yargıtay istikrarlı kararlarında konaklama iddiasının dikkate alınabilmesi için tüketicinin kendi aldığı devremülkü kullandığının davalılarca net bir şekilde ispat edilmesi gerektiğine vurgu yapmıştır. Dosyamızda yaptığımız Temyiz başvurusunda karar verilmiş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/8913 E. 2022/2170 K. nolu ilamında; teslimin var olduğunun kabul edilmesi için kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesinin yeterli olmadığı bununla birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri de gerektiği ancak bu durumda teslimin veya devirin gerçekleşmiş kabul edilebileceği, davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemdeki konaklamasının zilyetliğin devri anlamını taşımadığı gerekçe gösterilerek BAM tarafından konaklama sebebiyle verilen davanın reddi kararı bozulmuştur. Bu nedenlerle BAM tarafından verilen direnme kararının da bozulması gerekmektedir.

D – DAVALILAR MÜVEKKİLDEN CAYMA HAKKI OLDUĞUNU KASITLI OLARAK SAKLAMIŞTLARDIR. BU SEBEPLE CAYMA SÜRESİ BAŞLAMAMIŞTIR.

Yönetmeliğin 8/2 maddesinde, “Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.” hükmü yer almaktadır. Müvekkil cayma formu kendisine verilmediği için bu haktan haberdar olmamıştır. Eğer müvekkil böyle bir haktan haberdar olsa idi daha en başında bu sözleşmeden cayıp bu kadar sıkıntıyı yaşamamış olurdu.  Adı geçen yönetmeliğin Eksik Bilgilendirme başlıklı 10.maddesi satıcının yukarıda belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi halinde tüketicinin 14 günlük cayma süresiyle bağlı olmadığı hükmünü haizdir.

Yönetmeliğin açık hükmüne rağmen kötüniyetli davalılar bilinçli olarak müvekkile cayma hakkından hiç bahsetmemişlerdir. Bu durumda müvekkil kendi devremülkünde dahi konaklamış olsa cayma süresinin başladığının kabul edilmesi hukuka aykırı bir sonuç olacaktır. Bu durum karşısında müvekkilin arkadaşları olduğu iddia edilen kişilerin dava konusuyla ilgisi olmayan başka bir şehir de bulunan başka bir otelde yapıldığı iddia edilen konaklamanın cayma süresini başlattığının kabul edilmesi davalıların kanuna aykırı hareket etmelerine yargılama makamlarınca verilen bir onay olarak algılanacaktır. Davalılar on binlerce kişiyi yaptıkları usulsüzlüklerle mağdur etmelerinin yanında bir de bu usulsüzlüklerinin yargılama makamlarınca tescil edilmesi karşısında hiç kimseye cayma hakkından bahsetmeyeceklerdir. Zira bu usulsüzlük yargıdan onay almış olacaktır. Buna müsaade edilmemesi gerektiği açıktır.

E – CAYMA SÜRESİNİN DOLDUĞU VAR SAYILSA DAHİ DAVAMIZ İLERİ SÜRDÜĞÜMÜZ FESİH SEBEPLERİ DİKKATE ALINARAK KABUL EDİLMELİDİR.

1 – ÖNCELİKLE DAVA KONUSU SÖZLEŞME GEÇERSİZ OLDUĞUNDAN DAVAMIZIN KABULÜ GEREKLİDİR.

Dava konusu sözleşme adi yazılı şekilde tanzim edilmiş olup, kanuni şekil şartı olan resmi şekilde tanzim edilmemiştir. Bu durumda taraflar arasında akdedilen sözleşmenin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır.

2 – DAVALILARIN EDİMLERİNİ İFA ETMELERİ FİİLEN İMKANSIZDIR.

Müvekkile türlü aldatma yöntemleri ile satışı sağlanan devremülkün fiili olarak kullanımı mümkün değildir. Zira tapu kayıtları incelendiğinde müvekkile devredilen odanın müvekkil haricinde yüzlerce kişiye hisseli olarak devredildiği görülmektedir. Müvekkile satılan devremülkte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereği müvekkilin her yıl 15 günden az olmayacak şekilde tatil yapma hakkı olması gerekirken fiili olarak bu devremülkte yılda 1 gün dahi kullanım mümkün değildir. Müvekkil bu oda şeklindeki bağımsız bölümde yüzlerce kişiyle müşterek malik olarak hissedardır. Bilindiği üzere bir yılda 52 hafta vardır. Kanunda 15 günden kısa süreli devremülk olamaz. Fakat sözleşmelerde bu temel kurala aykırı olarak 1 haftalık kullanım hakkı öngörülen sözleşmeler yapılmıştır. Bunun da ayrı bir usulsüzlük olduğunu belirtmekle sözleşmelerde bir devremülk sahibi hissedarın 1 hafta kullanım hakkı olduğu dikkate alındığında bağımsız bölüm en fazla 52 kişiye devredilmesi/satılması gereklidir. Fakat tapu kayıtlarına bakıldığında dava konusu devremülk tesisinde 87 adet bağımsız bölüm olup her bir oda şeklindeki bağımsız bölüm/devremülk yüzlerce kişiye satılmıştır.  Öyle ki gelinen aşamada bir odanın 7/36500 payı satıldığından aynı odada binlerce kişinin malik olduğu odalar bulunmaktadır. UYAP sistemi üzerinden müvekkilin maliki olduğu Yalova ili Termal ilçesi 424 ada 27 parsel sayılı taşınmazda bulunan 1. kat 6 nolu bağımsız bölümün hissedarları gösterir tapu kaydının incelenmesi halinde durum açıklığa kavuşacaktır.  Bu durum müvekkile satılan devremülkün fiilen kullanımının imkansız olduğunu göstermektedir. Tüm hissedarlar devremülkü kullanmak istediğinde kullanım imkansızlığı ortaya çıkmaktadır. Bu da davamızın SÖZLEŞMELERİN FESHİ YÖNÜNDEN KABULÜNÜN haklı gerekçesini açıkça ortaya koymaktadır. BU FESİH SEBEBİ SÖZLEŞMENİN KURULUŞ AŞAMASINA İLİŞKİN BİR FESİH SEBEBİ DEĞİLDİR. SÖZLEŞMENİN DEVAMINDA İFA İMKANSIZLIĞI DEVAM ETMEKTEDİR. BU SEBEP TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEYLE BAĞLI TUTULMASI HALİNDE TÜKETİCİNİN MAHVINA SEBEBİYET VERECEK ESASLI BİR FESİH SEBEBİDİR. MÜVEKKİL BİR SENE TATİL HAKKINI KULLANSA BİR SONRAKİ SENE BU HAKKINI KULLANAMAYACAKTIR. SÖZLEŞMENİN DEVAMI SÜRESİNCE BU BELİRSİZLİĞE TÜKETİCİNİN MAHKUM EDİLMESİ TÜKETİCİNİN CEZALANDIRILMASI KÖTÜNİYETLİ DAVALILARIN İSE ÖDÜLLENDİRİLMESİ MAHİYETİNDE OLACAKTIR.

Sözleşmelerin tapu devri ile geçerli hale geldiği kabul edilse dahi kanundaki sözleşmenin kurucu şartlarından biri olan en az 15 gün süreli olarak kullanım hakkı sağlanması durumum dava konusu edilen sözleşmelerde yer almadığı için sözleşmeler feshedilmelidir. Aksi halde davalılar bağımsız bölüm şeklindeki bir odanın 1/1.000.000 hissesinin tapuda devrini yapıp tüketiciye herhangi bir otelde hediye tatil adında 1 gün konaklama yaptırıp tüm sorumluluktan kurtulabilecektir. Bursa BAM 7. HD.’nin konaklama iddiası olan emsal dosyalarda verdiği kararlar kötüniyetli davalıların 1 odayı 1 milyon kişiye satıp bu 1 milyon kişiye adının ya da kime ait olduğunun önemli olmadığı bir otelde 1 gün konaklama yaptırarak tüm sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır. Bunun adil olmadığı ortadadır.

Davalıların kaotik bir sistem kurdukları ve vatandaşları mağdur ettikleri açılan on binlerce dava ile sabittir. Bu durum görmezden gelinemez. Yalova’da sadece 2022 yılında açılan dava sayısı 1500’ün üzerindedir. Devremülk mağduriyetleri sürekli artan oranda mağdur sayısı ile kronikleşen bir sorun halini almıştır. Devremülk sistemine dahil olan insanlar genelde orta/düşük gelir grubuna dahil olup tatile gitme imkanına sahip olmayan insanlardır. Davalılar bu insanlara esasında bir hayal satmışlardır. Bunu yaparken devremülk sisteminin temel ilkelerine  birçok yönden aykırı olan sözleşmelerle tüketicileri mağdur etmişlerdir. Bu sorun büyük bir sorundur ve çözümü de siz değerli yargıçların verdiği adalete uygun kararlara bağlıdır.

Devremülk sözleşmeleri katı kurallara tabidir. En basiti 15 günden kısa süreli devremülk olamaz. Bu başlı başına bir fesih sebebidir. Davalılar müvekkile 15 günden kısa süreli devremülk satmışlardır. Bu durum kanuna aykırı olduğuna göre bu sözleşmeler feshedilmelidir. Davalılar bir odanın 500’de 1 hissesinin tapu devrini yaptı ve sözleşme geçerli hale geldi diye bu büyük kanunsuzluk, bu esaslı fesih sebebi görmezden gelinemez. Tüketici satın aldığı tesise gidip kendi döneminde 15 gün tatil hakkı kullanamayacaksa bu devremülk sözleşmesi ile onu bağlı tutarak onu adeta cezalandırmak adalete uygun değildir. Kaldı ki müvekkil kendisine ait bağımsız bölümün hangi odaya isabet ettiğini dahi bilmemektedir. Davalılar yönetmelik gereği müvekkilime kat planı vaziyet planı ve mahal listesinin birer örneğini vermek zorundadır. Fakat bu belgelerin hiçbiri müvekkilime verilmemiştir. Bu belgeler verilmediği için müvekkil hangi tarihler arasında hangi odada tatil yapacağını bilmemektedir. Bu tüketicinin yerinde herkes olabilirdi. Davalılar tüketiciye ”şu oda şu tarihler arasında senindir” dahi dememektedirler. Davalılar ”illaki bize müracaat edeceksin, biz sana tesis müsaitse uygun bir oda vereceğiz” demektedirler. Cevap dilekçelerinde de bunu belirtir açıklamalar vardır. O halde müvekkil neden devremülk almıştır? Odası ve dönemi belli değilse neden toplu şekilde azımsanmayacak bir miktarı davalılara ödemiştir?

Yönetmelik kat planı, mahal listesi ve vaziyet planının tüketiciye verilmesini zorunlu kılmaktadır. Bu sayede tüketici hangi katta, binanın ne tarafında hangi odayı satın aldığını bilmektedir. Teslim ancak bu şekilde yapılır. Yargıtay da zaten bu sebeple tüketiciye aldığı odanın gerçek anlamda tesliminin sağlandığının ispat edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Davalı bu belgeleri mahkeme dosyalarına dahi sunmamaktadır. Öyle anlaşılmaktadır ki bu belgeler hiç oluşturulmamıştır. Sözleşme tapu devri ile geçerli hale gelmişse bile bu eksiklikler tüketici için katlanılmaz eksikliklerdir. Tüketici bunlarla mücadele edebilecek zaman bilgi birikimi ve enerjiye sahip değildir. Bunca fesih sebebi varken davanın reddedilmesi ile tüketiciyi bunlarla mücadele etmeye zorlamak adalete uygun değildir. Bu durum tüketicinin davalılara teslim edilmesi demektir. Davalılar nereyi gösterirse tüketici orada konaklama yapacaktır sonucu ortaya çıkmaktadır. Oysaki bilindiği üzere devremülk sistemi böyle bir sistem değildir. Herkesin odası bellidir. Herkes kendi döneminde odasına gider 15 günden kısa süreli olmayacak şekilde konaklama yapar. Davalılar hiçbir üyeye böyle imkan tanımamışlardır. Davalılar esasında cevap dilekçelerinde ”konaklama için müracaat edip de konaklama yapmayan bir üyenin olmadığını” belirterek bu durumu ikrar etmişlerdir. Gerçek bir devremülk sisteminde tüketici satıcı şirketin insiyatifine terk edilemez.

3 –  HİSSE OLARAK MÜVEKKİLE SÖZLEŞMEDE VAAT EDİLENDEN ÇOK DAHA KÜÇÜK BİR ALANA TEKABÜL EDEN YERİN DEVREDİLMİŞ OLMASI  DAVAMIZIN KABULÜNÜ GEREKTİRİR.

Davalıların satışını yaptıkları parsellerin her biri üzerinde 1 bina yer almaktadır.  23, 24, 25 ve 27 parseller üzerinde yer alan binalarda 15’er oda 26 parsel üzerinde yer alan binada ise 30 oda yer almaktadır. Bu odaların her birinin arsa payı 15 oda olan binalar için 1/15, 30 oda olan bina için 1/30’dur. Yani 27 parselin içinde yer alan her bir oda arsa üzerinde 1/15 paya sahiptir. Davalılar bu 1/15 payın 7/3650 hissesini müvekkile devretmiştir. Bu da arsa üzerinde 0.06 metrekarelik bir alana tekabül etmektedir.

Sözleşmede 424 ada 23, 25 ve 27 parsellerinin 7/3650 hissesinin müvekkile devri taahhüt edilmiştir. Fakat müvekkile devri yapılan tapu kaydı incelendiğinde parsellerden biri üzerinde yer alan yapının odalarından birinin 7/3650 hissesi müvekkile devredilmiştir. Bu şekilde müvekkile parselin 7/3650’sinin tapusunun verilmesi taahhüt edilmişken parselin 1/15’inin 7/3650’si devredilmek suretiyle müvekkile devri taahhüt edilen bağımsız bölümün 1/15’inin kendisine devredildiği ortaya çıkmaktadır. Üstelik gelinen aşamada aynı odaların 7/36500 hisseleri satılmaktadır. Bu da bir odanın 5.214 kişiye satılması anlamına gelmektedir. Tesiste yer alan tüm odalarda aynı durum söz konusudur. Aynı odanın 5214 kişiyle yıl içinde kullanılmasının mümkün olmadığı izahtan varestedir. Bu da davalıların yapmış olduğu tapu devrinin esasında bir aldatmacadan ibaret olduğunu gözler önüne sermektedir. Bu da davamızın kabul edilmesini gerektiren önemli sebeplerden bir tanesidir.

Emsal dosyalarda aynı odada yapılan keşif üzerine alınan bilirkişi raporları dikkate alındığında bu husus ispatlıdır. Kaldı ki tapu kayıtları da incelendiğinde bu durum kolaylıkla anlaşılabilmektedir. Bu hususta düzenlenen örnek bir bilirkişi raporu ektedir. (ek-1: bilirkişi raporu)

4 – KURULAN SÖZLEŞMELER 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA AÇIKÇA AYKIRIDIR. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde yer alan 57. vd. maddelerinde yer alan bir çok hususun eldeki dava konusu devremülk bakımından eksiklik olarak göze çarptığı görülmektedir. Zikredilen yasanın 58. maddesinde ”Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.” denmekte iken eldeki dava konusu edilen taşınmazda böyle bir belirlemenin yapılmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Kanuni bir zorunluluk olan bu belirmenin yapılmaması büyük bir belirsizliği beraberinde getirmektedir. Zira hiçbir devremülk sahibi satın almış olduğu devremülkteki devre sayısı ve bu devrelerin sürelerini bilmemektedir.

5 – SÖZLEŞMELERİN 15 GÜNDEN KISA SÜRELİ OLMASI FESİH SEBEBİDİR.

Aynı yasanın 59. maddesinde ise ”Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha kısa süreli olmaması gerekir.” denmek suretiyle devre mülk hakkının minimum 15 gün olması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Fakat müvekkil ile davalıların yaptığı sözleşmeden de anlaşıldığı üzere müvekkile tanınan hakkın 7 gün olduğu görülmektedir. Tapu kayıtlarında da böyle bir belirlemenin yapılmadığı açıkça ortadadır. Bu durum da davalılar ile yapılan sözleşmelerin iptali için tek başına bir sebeptir.

Bu hususta BURSA BAM 7. HUKUK DAİRESİ’nin güncel kararlarının tümünde;

”Devremülk hakkının kurulabilmesi için tapu sicil muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup devremülk hakkının yılın belli dönemlere ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir” ifadesi yer almaktadır. Bu ifade tüm kararlarda yer almaktadır. Fakat sözleşmelerin hiç biri 15 günlük değildir. BURSA BAM 7. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu kararlarda isabetli olarak devremülk sözleşmesinin 15 günden kısa süreli olması durumunda sözleşmenin kurulamayacağı belirtilmiş olmasına karşın kararların devamında bu hususa hiç temas edilmeksizin konaklama iddiası olan dosyalarda kararlar kaldırılarak ya davalar reddedilmiş ya da yerel mahkemeye iade edilmiştir.

Bu durum ciddi bir çelişkidir. Bu husus da esaslı bir fesih sebebidir. Zira tüketiciler sözleşmelerin esaslı unsurlarının neler olduğunu bilmeden devremülk aldığına olan inançla bu sözleşmeleri imzalamaktadırlar. Tüketici lehine yorum ilkesi de dikkate alındığında sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olan bu durum sözleşmelerde yer almadığından sözleşmelerin feshedilmesi gerekirken tüketiciyi bir tacir gibi sorumlu tutmak hukuka aykırıdır.

Tüm bu açıklamalardan hareketle davalıların konaklama iddiasında bulundukları davalarımızın soyut ve hiçbir hukuki temeli olmayan savunmalar muvacehesinde BURSA BAM 7. HUKUK DAİRESİNCE reddedilmesinin hatalı bir uygulama olduğunu yinelemek isteriz.

6 – MÜVEKKİLE TAPU DEVRİ YAPILAN DEVREMÜLK TANITIMI YAPILAN DEVREMÜLK DEĞİLDİR. 

Müvekkile davalı GEO TURİZM tarafından kat irtifakı tapusu devredilmiştir. Tanıtımda ve tanıtım broşürlerinde tapuda devri yapılan taşınmaz değil bunun yukarı kısmında bulunan 424 ada 47 parsel sayılı taşınmazda yer alan büyük ters S şeklindeki otel müvekkile gösterilmiş iken devredilen yer ise 27 parselde olan apart şeklindeki binada bulunan odalardan birinin payıdır.  Davalılar tüketicilere 424 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan büyük otelden tanıtım yapmakta fakat 424 ada 23,24,25,26 ve 27 parseller üzerinde kurulmuş devremülklerden tapu devri yapmaktadırlar. TANITILAN OTEL İLE DEVREDİLEN ODA BİRBİRİNDEN FARKLIDIR VE DEVREDİLEN ODA SÖZLEŞMEYİ İMZALAYAN ŞİRKET TARAFINDAN DEĞİL DİĞER DAVALI TARAFINDAN DEVREDİLMİŞTİR. Dosyaya ibraz edilen tanıtım broşürleri incelendiğinde müvekkile devri taahhüt edilen devremülkün müvekkile kat irtifakı tapu devri yapılan taşınmazda değil başka bir taşınmazda yer aldığı açıkça anlaşılmaktadır.  (Delil: Dosyada Mübrez Tanıtım Broşürleri)

7 – AYRICA TAPU DEVRİ YAPILAN TAŞINMAZIN YÖNETİM PLANI İNCELENDİĞİNDE DE BURADA BELİRTİLEN BİRÇOK ÖZELLİK TAŞINMAZDA YER ALMAMAKTADIR. 

Müvekkile devredilen tapunun yönetim planı incelendiğinde yönetim planının ücretli ve ücretsiz donatılar maddelerinde Türk hamamları, buhar odası, sauna, açık karma havuzları, termal su havuzları, jakuzi, aquapark, tuz odaları, voleybol basketbol tenis sahaları, fitness salonu, çocuk oyun parkları, yürüyüş ve koşu parkurları, piknik barbeküleri, sağlık terapi ve masaj merkezleri, SPA, tedavi amaçlı termal havuzlar, çamur banyoları, çamaşırhane, kafeterya ve restorantlar, alışveriş ve eğlence merkezleri, hobi odaları, yamaç paraşütü, tekne turu, buz pateni salonu, kreş, çamaşırhane, sinema dahil birçok sosyal aktiviteden bahsedilmiştir. Fakat halihazırda bu tesiste yönetim planında sayılanların yer almadığı bilinmektedir.

Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporları dikkate alındığında tesiste yönetim planında belirtilen birçok özelliğin yer almadığı tespitlidir. (ek-1: bilirkişi raporu)

8 – DAVALILAR YASA VE YÖNETMELİK GEREĞİ MÜVEKKİLE VERMELERİ ZORUNLU OLAN BELGELERİ VERMEMİŞLERDİR. BU NEDENLE MÜVEKKİL HANGİ DEVREMÜKLERİ ALDIĞINI, KENDİSİNE AİT YERLERİN HANGİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İSABET ETTİĞİNİ, TESİSİN ÖZELLİKLERİNİ BİLMEMEKTEDİR.

Yönetmeliğin 14/1. maddesi ”Ayni hakka konu bir taşınmazın veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkının ön ödemeli satılması durumunda, satıcı veya sağlayıcı tarafından, Ek-5’te yer alan bilgilere ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin verilmesi zorunludur.” hükmünü ihtiva etmektedir. Bu hükümden anlaşılmaktadır ki sözleşmenin kurulması esnasında müvekkile yönetmeliğin Ek-5. maddesinde yazılı olan bilgilerin ve bu bilgilere ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin verilmesi zorunludur.Bunlar verilmediği için müvekkil ne aldığını bilmemektedir. Büyük bir belirsizlik ve karmaşa vardır.

Ayrıca 6502 Sayılı Yasa 50/4. Maddesinde davalıların sözleşme kurulmadan en az bir gün önce müvekkile üye bilgilendirme formu vermesi gerekli idi.

Fakat müvekkile yönetmeliğin Ek-5. maddesinde yer alan bilgilerin tamamına yakını verilmediği gibi ayrıca diğer belgelerin de hiç biri verilmemiştir. Yönetmeliğin bu maddelerinin amacının tüketicinin almış olduğu devremülkün tüm özelliklerini bilmesini ve buna göre bu devremülkü almayı kabul veya ret etmesini sağlamaya yönelik olduğu kuşkusuzdur. Fakat davalılar bilinçli olarak müvekkille yaptıkları sözleşmede bu hususların hiçbirine temas etmemiş ve dava konusu edilen devremülke ilişkin bu bilgilendirmelerin hiçbirini yerine getirmemiştir. Müvekkil halen daha hangi devremülkü aldığı bilgisine sahip değildir. Oysa ki yönetmeliğin 14/1 ve Ek-5 bölümlerinde yer alan bilgi ve belgeler ve 6502 Sayılı Yasa kapsamındaki üye bilgilendirme formu sözleşme anında müvekkile teslim edilseydi müvekkil bunları inceleyip gerekli muayeneleri yaparak karar verebilecekti.

Yönetmeliğin 14/8. maddesinde ”Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin yerine getirildiğine ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.” denmek suretiyle zikredilen bilgi ve belgelerin verildiğini ispat yükümlülüğünün davalıya ait olduğunun belirtildiği görülmektedir.

Yönetmeliğin ön bilgilendirme başlıklı 5. maddesinde ”(1) Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. (2) Ön bilgilendirme formunun, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur. (3) Ön bilgilendirme formunun; … d) Ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için ise Ek-5’te, yer alan bilgileri içermesi zorunludur.” hükmünü havidir.

Yönetmeliğin Ek-5 bölümünde yer alan ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN ÖN BİLGİLENDİRME FORMU’nda ise ön bilgilendirme formunda yer alması gereken bilgiler sıralanmışken  bu bilgilendirmelerin hiçbiri müvekkile yapılmamıştır. Sırf bu belirsizlik ve karmaşa sebebiyle dahi sözleşmeler iptal edilmelidir.

Kaldı ki Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/870 E. no’lu dosyası kapsamında yaptığımız içtihatların birleştirilmesi talepli başvurumuza dairece yazılan üst yazıda;

”Sözleşme konusu yapılan tesiste eksiklik bulunduğunun veya sözleşmeye aykırılık bulunduğunun  keşfen tespiti halinde de, Dairemizce fiili teslim olgusu kabul edilmemekte, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi’nin 2019/729 – 2020/170 sayılı kararına benzer karar verilmektedir. ” ifadeleri ile tesiste eksiklik olması halinde fiili teslim olgusuna itibar edilmediği belirtilmiştir. Dosya kapsamında yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda ücretli ve ücretsiz donatıların büyük çoğunluğunun dava konusu devremülkte bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu durum dava konusu edilen devremülklerin noksanlıklarının en somut tespitlerinden  biridir. Bu husus dikkate alındığında BAM 7. HD’nin kendi görüşüne göre davayı kabul etmesi gerekirken yine her zaman olduğu gibi kendi içinde tutarsızlığa düşmüştür. BAM işbu davanın gerekçeli kararında benzer dosyalardaki konaklama durumuna atıf yapmak suretiyle kanaate varmıştır. Fakat bu konuda yüzlerce bilirkişi raporu alınmış ve tesisteki eksiklikler benzer dosyalarda alınan raporlar ile tespit edilmiştir. Fakat BAM bu raporlara kararda hiç temas etmemiştir.

(ek-2:BAM 7.HD görüş yazısı)

Müvekkilin DAVA KONUSU DEVREMÜLKÜ muayene etmediği ve cayma süresinin başlamadığı dikkate alındığında davanın açılması ile cayma hakkının kullanıldığı dikkate alınarak davamızın kabulü gerekir. Aksi kanaat oluşması halinde dosyada taşınmazın yönetim planı yer aldığı gibi tüm hissedarları gösterir tapu kaydı da dosya arasında olduğu gibi UYAP sisteminden mevcut güncel kayıtlarda çıkarılabilir. Dolayısıyla devri yapılan odanın odadaki tüm hissedarlar tarafından yıl içinde taahhüt edilen şekilde kullanılmasının fiilen mümkün olmadığı tapu kayıtları ile sabit olduğundan karar bozulmalıdır.

SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-) Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/1193 E., 2022/1072 K.nolu BAM kararının bozulmasına ve davamızın kabulüne karar verilmesini,

2-) Yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini bilvekale arz ve talep ederiz.01/09/2022

DAVACI VEKİLİ

İle ilgili. Şeytan’dan nefret ediyorum  

-e imza

ek-1: Emsal bilirkişi raporları

ek-2: BAM 7.HD görüş yazısı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu süreci

TC

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU 

T Ü RK M İ LLET İ ADINA

YARGITAY İ LÂ MI

Bu Numaralar: 2022/3-1272

Karar No: 2023/1142

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

TARİHİ : 31.05.2022

SAYISI : 2022/1193 E., 2022/1072 K.

DAVACI : [MÜVEKKİL] vekili [VEKİL]

DAVALILAR : 1-Kuşadası Otel İşletmeleri Turizm İnşaat Ticaret Anonim Şirketi

2-Geo Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri

Ticaret Anonim Şirketi

3-Termalde Termal Otel İşletmeciliği Turizm İnşaat Pazarlama

Anonim Şirketi

DAVA TARİHİ : 04.07.2020

KARAR : Davanın reddine

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.03.2022 tarihli ve

2021/8911 Esas, 2022/2169 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyiz talebi ek karar ile reddedilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi ek kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda ek karar kaldırılarak hüküm esas yönünden bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; uyuşmazlığın niteliği gereğince süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz başvurusunun kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak götürüldüğü tesiste saldırgan satış yöntemleri sonucunda 19.03.2017 tarihli, adi yazılı “Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi”ni imzaladığını, sözleşme bedelinin ödendiğini, tapu devrinin gerçekleştiğini, ancak müvekkiline devri vaat edilen taşınmazdan başka bir dairenin devredildiğinin anlaşıldığını, devredilen taşınmaz çok fazla kişiye satıldığından kullanılmasının mümkün olmadığını, davalıların sözleşmenin kurulması aşamasında mevzuat gereği müvekkiline vermesi zorunlu olan belgeleri vermediğini, cayma hakkının müvekkiline açıklanmadığını, tam tersine sözleşmeden dönerse ödemelerinin tümüyle yanacağının söylendiğini, tesisin vaat edilen özellikleri taşımadığını, sözleşmenin resmî şekilde yapılmamakla geçersiz ve Kat Mülkiyeti Kanuna da aykırı olduğunu, devre mülkün kullanıma hazır bir şekilde müvekkiline teslim edilmediğini ve muayene imkânının sağlanmadığını ileri sürerek taraflar arasındaki devre mülk sözleşmesinin iptaline, sözleşme kapsamında müvekkili tarafından ödenen toplam 10.875,00 TL’nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, sözleşmenin iptali sebebiyle taşınmazın tekrar GEO A.Ş. adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Geo Turizm İnş. Oto Kiralama ve Dan. Hizmetleri A.Ş. (GEO A.Ş.) vekili; müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını belirterek davanın öncelikle sıfat yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini savunmuştur.

2. Davalı  Kuşadası Otel İşl.Turizm İnş. Tic. A.Ş. vekili; sözleşmede taraf olmayan müvekkilinin diğer şirketlerle ayrı tüzel kişiliklere sahip olduğunu, haksız ve mesnetsiz davanın reddi gerektiğini belirtmiştir.

3. Davalı Termalde Termal Otel İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. (Termalde A.Ş.) vekili; sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının RCI sistemine kayıtlı tesislerden birinde tatil yaptığını, sözleşmedeki edimlerin ifa edildiğini ve tapu devrinin gerçekleştiğini, bu nedenle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin iyiniyetle bağdaşmayacağını savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin Tüketici Mahkemesi sıfatıyla verdiği 16.10.2020 tarihli ve 2020/187 Esas, 2020/325 Karar sayılı kararı ile;  taraflar arasında tapuya kayıtlı bir taşınmazdaki hissenin satışı yönünde yapılan harici sözleşmenin resmî şekli haiz olmamakla geçerli sayılamayacağı, sonradan resmî senetle tapu devri yapılmış olmasının bu durumu ortadan kaldırmadığı, sözleşmenin davacıya bir hafta konaklama imkânı veren bir devre mülk sözleşmesi niteliği taşıdığı, oysa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50 nci, Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 8 inci maddesi gereği on beş günden az bir süre için imzalanan devre mülk sözleşmesinin resmî senede eklenip tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmekle kurulacağı, taraflar arasındaki sözleşmenin bu hususları sağlamadığı için esasen kurulamadığı, kullanım hakkının gerçekleşmesinin sözleşmeyi geçerli hâle getirmeyeceği, davalıların emsal içtihatlara göre müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini iade yükü altında bulundukları gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, 10.875,00 TL sözleşme bedelinin ödeme tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiliyle davacıya ödenmesine, dava konusu hisseli tapu kaydının iptali ile davalı GEO A.Ş. adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde tüm davalıların vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 27.05.2021 tarihli ve 2021/164 Esas, 2021/898 Karar sayılı kararı ile; Mahkemece sözleşmenin geçersiz ve davacının iptal talebinin haklı olduğu yönünde verilen kararın dosya kapsamına uygun olmadığı, davalı tarafça sunulan konaklama belgelerinden davacının 22.07.2019-28.07.2019 tarihleri arasında anlaşmalı tatil köyünde devre mülk hakkını kullandığının anlaşıldığı, buna göre davalının teslim edimini yerine getirdiğinin açık olduğu, cayma hakkının süresinde kullanılmadığı, davacının davalılara ait tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı iddiasıyla feshetmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu,  dayanılan fesih sebepleri yalnızca sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olup sözleşme geçerli hâle geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, tüm bunlar karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulünün hatalı olduğu gerekçesiyle, davalı vekillerinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

 2. Karara karşı davacı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi 11.10.2021 tarihli ek kararla, miktar yönünden kesinlik sınırı altında kaldığından temyiz dilekçesinin reddine hükmetmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen ek kararına karşı asıl karara dair temyiz itirazlarıyla birlikte, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik  olarak  incelenmiştir.

Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve  tapunun iadesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).

Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.

Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa  7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.

6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.

6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.

Taraflar arasında imzalanan Yalova Thermal Palace Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde “İş bu sözleşmenin konusu Kuşadası Otel İşletmeleri Turizm İnşaat Ticaret Anonim Şirketi’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii G22D14C2D pafta 424 ada 23,25 ve 27  parsellerin  7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar.” şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır.

Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin  anılan yasa hükmü ile TMK’nun 706, TBK’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde  noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği,  9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı  düzenlemesi getirilmiştir.

Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı Termalde Termal … Şti. ile arasında 19.03.2017 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı Kuşadası Otel … Şti’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı ve 25.04.2017 tarihinde ise davacıya diğer davalı Geo Turizm … Şti tarafından 424 ada 27 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.04.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek ve kararın miktar yönünden kesin nitelikte olduğu belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kararın kesin nitelikte olmadığını, müvekkilinin başka bir tesiste konaklamak suretiyle hakkından faydalandığı iddiasının süresinde dile getirilmediği, bu iddia ispatlanacak olsa dahi hediye kapsamında tatil verildiğinin kabul edilmesi gerektiği, asıl çözümlenmesi gereken şeyin müvekkiline zilyetliğin teslim edildiğinin kabul edilip edilemeyeceğinden ibaret olduğu, emsal içtihatlara göre cayma süresinin zilyetlik teslim edilmediğinden henüz başlamadığı, sözleşmenin geçersiz olduğu, karşı tarafın edimlerinin ifa etmesinin fiilen mümkün olmadığı, sözleşmenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na da aykırı nitelik taşıdığı, tanıtımı yapılan oda ile devre konu odanın aynı olmadığı, yönetim planında yer alan pek çok özelliğin fiilen tesiste bulunmadığı, sözleşme sırasında verilmesi zorunlu belgelerin verilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Dairece devre mülk sözleşmesi olarak nitelendirilen taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ile bedel/tapu devri şeklindeki karşılıklı edimlerin iadesinin istendiği davada,

1- Kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362/1 inci maddesi uyarınca kesin nitelikte olup olmadığı,

2- Kararın kesin olmadığı sonucuna varılacak olur ise; davacının bir başka tesiste konaklamasının 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50/9 uncu maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3 üncü maddesi anlamında zilyetliğin devri niteliğinde sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre resmî devir ile geçerli hâle gelen sözleşmede fiili teslimin de sağlandığı ve sözleşmenin iptali için haklı neden sunulamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 318, 319, 361, 362 nci maddeleri.

2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 50/9 ve 73/4 üncü maddeleri.

3.  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 ve devam eden maddeleri.

4.  Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 2/3, 4/ğ, 15 inci maddeleri.

2. Değerlendirme

(1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:

1. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 361 inci maddesine göre bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinden verilen temyizi kabil nihai kararlar ile hakem kararlarının iptali talebi üzerine verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir.

2. Kanun koyucu 362 nci maddede ise temyizi mümkün olmayan kararları sıralamıştır. Buna göre miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 362 nci madde uyarınca temyiz edilemez.

3. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

4. Ne var ki somut olayda, iptali istenen sözleşmede sözleşmenin geçerli olduğu süre boyunca uygulanacak nitelikte aylık aidat ödenmesi gibi düzenlemeler mevcut olup bu hâliyle dava konusu talep ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde bir muarazanın giderilmesi niteliği de taşıdığından yalnızca sözleşme bedeli üzerinden değerlendirme yapılarak kararın miktar itibarıyla kesinlik sınırı altında olduğu sonucuna varılamaz.

5. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; neredeyse tüm dava türlerinin temelinde bir muarazayı giderir şekilde tespit hükmü içerdiği, bu durumun dava konusu işe değeri para ile ölçülemez iş niteliği kazandırmadığı, üstelik somut olayda taraflar arasında aidat ödemelerine ilişkin bir ihtilafın da bulunmadığı, mahkemenin davanın kabulü yönünde vereceği hükmün aslolarak gösterilen dava değeri kadar bir alacaktan ibaret olduğu, kabul kararının aynı anda ifa kuralı gereğince zorunlu bir sonucu olarak tesis edilmesi gereken tapu iptal yönündeki hükmün de kesinlik sorununu ortadan kaldırmayacağı, herhangi bir tapu iptal ve tescil davasında dahi kural olarak taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre istemin kesinlik sınırı altında kalıp kalmadığının tespit edilmesi gerektiği, hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesinin bozma öncesi kesin olarak karar vermesinde ve ek kararla temyiz dilekçesini reddetmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, bu nedenlerle direnme kararına ilişkin temyiz başvurusunun miktar yönünden reddine karar verilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

6. Bu sebeple birinci uyuşmazlık yönünden kararın kesin nitelikte olmadığı sonucuna 29.11.2023 tarihli ikinci görüşmede oy çokluğuyla varılarak işin esasına ilişkin ikinci uyuşmazlığın incelenmesine geçilmiştir.

(2) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:

7. İşin esası yönünden uyuşmazlığın incelenebilmesi için konuyla ilgili kavram ve mevzuat hükümlerinin ortaya konulması gerekir. 

8. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşme Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Daire tarafından ön ödemeli devre mülk satışı olarak nitelendirilmiştir.

9. Konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her birinin yararına bu yapı ya da bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulursa buna devre mülk hakkı denir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C. 1. s. 291).

10. Bu tanım devre mülk hakkını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 nci maddesinde yer alan ifadedir. Kanun koyucu 634 sayılı Kanun’da devre mülk hakkının en az on beş gün süre ile tesis edilmesini zorunlu kıldığından (md. 59) somut olayda taraflar devre mülk sisteminin süre kısıtlamasından kurtulmak ve hak sahiplerine bir haftalık tapu güvencesi sağlamak amacıyla başvurulan müşterek mülkiyet tapusunun devri yöntemini kullanmışlarsa da gerek aşamalardaki nitelendirme gerekse anlatım kolaylığı bakımından taraflar arasındaki sözleşme devre mülk sözleşmesi olarak anılacaktır.

11. Devre mülk hakkı konusu, taraflardan birinin tüketici olduğu sözleşmeler bakımından, daha kapsamlı, özel hükümler içeren 6502 sayılı Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği çerçevesinde incelenir.

12. 6502 sayılı Kanun uyarınca; bir yıldan uzun süre için kurulan ve bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren devre mülk, paylı mülkiyet satışı, hisseli gayrimenkul sözleşmesi gibi çeşitli isimler altında imzalanan her türlü sözleşme devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmiştir (md. 50). Anılan maddenin başlığı devre tatil sözleşmeleri olarak kaleme alınmış olmakla birlikte içeriğine bakıldığında kanun koyucunun tüketiciye devreli tatil imkânı sağlayan her türlü sözleşmenin, mahiyetine uyduğu ölçüde, bu hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekliliğine işaret ettiği görülecektir.

13. Yine, 14.01.2015 tarihli Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre de devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulmaları ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanımaları hâlinde devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmektedir.

14. Yargılamada, taraflar arasındaki sözleşmenin ön ödemeli devre tatil/devre mülk sözleşmesi niteliğini haiz olduğu belirlenmiştir.

15. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’un devre tatil sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde önemli değişikler yapılmış ve 1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla, bu tarihten sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için; ön ödemeli (inşaatı devam eden) devre tatil satışı yapılması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında, tüketicilerle tapu devrine dayalı devre tatil hakkı sunan sözleşme kurulması yasaklanmış, devre mülk sözleşmesi dışındaki devre tatil sözleşmelerinin (şahsi hak sağlayan sözleşmeler) en fazla on yıllık süre için kurulabileceği düzenleme altına alınmıştır.

16. Ne var ki somut uyuşmazlık 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önceki dönemde imzalanmış bir sözleşmeye ilişkin olduğundan o tarihte yürürlükte olan mülga düzenlemeler üzerinden uyuşmazlık incelenmelidir.

17. Kanunda ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için bir tanım bulunmamaktaysa da Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin mülga 4/ğ maddesinde ön ödemeli devre tatil sözleşmesi “Tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

18. Gerek Bölge Adliye Mahkemesi gerekse Özel Daire sözleşmeden cayma ve haklı fesih koşullarının oluşmadığı konusunda hemfikir olduğundan gelinen aşamada yalnızca ön ödemeli devreli tatil sözleşmeleri açısından dönme ile ilgili düzenlemelere temas edilmelidir. 

19. Kelime anlamı olarak “irade açıklamasının geri alınması” şeklinde tanımlanabilecek olan dönme (Türk Hukuk Lûgatı, s. 315), sözleşme hukukunda tarafların karşılıklı olarak ifa yükümlülüklerinden kurtulmaları ve geriye etkili olarak ilişkiye son verdiğinden daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteme imkânı sağlar. 

20.  Borçlar hukukunda sözleşmeden dönme; genel hükümlerde, alacaklının temerrüdü (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 111), borçlunun temerrüdü (md.125) ve aşırı ifa güçlüğü (md. 138) düzenlemelerinde yer alır. Yine bu kavramla alıcının ayıptan doğan seçimlik hakları (md. 227), satış sözleşmesinde alıcının temerrüdü gibi (md. 235) özel hükümlerde de karşılaşılır.

21. Devre tatil/devre mülk sözleşmeleri açısından ise 6502 sayılı Kanun’un 50 nci maddesinin mülga dokuzuncu fıkrası ile tüketiciye ön ödemeli satış sözleşmelerine dair genel hükümlerden ayrı bir dönme hakkı tanınmıştır. Bu maddeyle amaçlanan, sözleşme bedelini henüz karşı taraf edimini ifa etmeye başlamadan ödeyen ve bu suretle satıcının bir anlamda finansmanını sağlayan tüketicinin daha etkin bir biçimde korunmasını sağlamaktır.

22. Anılan fıkra “Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder” şeklindedir. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’a eklenen 4/A maddesinin dördüncü fıkrası ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması imkânı ortadan kaldırılmış ve bu yasağa paralel olarak 50 nci maddenin dokuzuncu  fıkrası da 8 inci madde ile mülga edilmiştir.

23. Kanun koyucu bu düzenleme ile tüketiciye, ön ödemeli sözleşme ile devraldığı devre mülkün devir ve teslim anına kadar, herhangi bir gerekçe göstermesine gerek duymaksızın sözleşmeden dönebilme hakkı tanımış, ancak caymadan farklı olarak bu hak kullanılırken, kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olan karşı tarafın da bundan dolayı zarara uğrayabileceğini gözeterek zararın bir kısmına tüketicinin katlanması gerekliliğine işaret etmiştir.

24. Kanunda bahsi geçen “devir ve teslim anı”ndan ne anlaşılması gerektiği konusunda Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği daha ayrıntılı bir düzenleme taşımaktadır. Yönetmelik’in “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlıklı mülga 15/3 üncü maddesinin ikinci cümlesine göre “Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır”.

25. Zilyetlik ve devrine ilişkin 6502 sayılı Kanun’da hüküm bulunmadığından konuyla ilgili genel hükümleri içeren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) göz önünde bulundurulmalıdır. 4721 sayılı Kanun’da zilyetliğin bir şey üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma hâli olarak tanımlandığı ve taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde “hakkın fiilen kullanılmasının” zilyetlik sayıldığı (TMK, md. 973), zilyetliğin devri için ise “şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi”nin  arandığı (md. 977) dikkatten kaçırılmamalıdır.

26. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.

27. Türk Medeni Kanunu’ndaki anlatımdan hareket edildiğinde ve bilhassa devre mülk hakkının devre mülk sisteminin hukuki niteliği gereği müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifaktan oluştuğu da gözetildiğinde; devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.

28. Konu ile ilgili bu açıklamalardan sonra taraflar arasındaki uyuşmazlığın ne şekilde tezahür ettiği ortaya konulmalıdır.

29. Davacı ile eski unvanı Termal Saray Otel İşl. Turz. İnş. Paz. A.Ş. Ltd. Şti. olan davalı Termalde A.Ş. arasında 19.03.2017 tarihinde “Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” imzalandığı, bu sözleşmede üç parsel üzerinde bulunan tesisten belli bir hissenin davacıya satışının kararlaştırıldığı, sözleşmeye konu daire tipinin “Stüdyo” olarak belirtildiği, konaklamanın 2+1 kişilik olacağının açıklandığı, 25.05.2017 tarihinde kat irtifakı kurulu olan, mesken niteliğindeki 1. kat 8 numaralı bağımsız bölümün 7/3650 hissesinin davacıya devredildiği anlaşılmaktadır.

30. Yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere sözleşmeye konu taşınmazın zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiği ispat edilmelidir. Ne var ki davalı tarafça bizatihi sözleşmeye konu yerin davalının kullanımına teslim edildiğine dair hiçbir delil sunulmamış, cevap dilekçesinde davacının RCI sistemi kapsamında bir başka tesisten istifade etmiş olmasının teslim şartının gerçekleştiğini gösterdiğini savunarak bu ilişkin olarak konaklama belgesini sunmuş ve Bölge Adliye Mahkemesi teslimin gerçekleştiği gerekçesiyle yazılı şekilde karar vermiştir. Oysa bir başka tesiste gerçekleşen konaklamanın, sunulan evrakta da açıkça yazılı olduğu üzere sözleşmeye bağlı bir hediye tatil hakkı olarak sunulduğu, davalının bir anlamda tüketiciyi sözleşme yapmaya ikna etmek için kullandığı bu yöntemin davalıyı teslim borcundan kurtarmayacağı ve zilyetliğin devri anlamı taşımadığı açıktır.

31. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararına uymak gerekirken yazılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

32.  Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

VII. KARR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca direnme kararını veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

 (I) numaralı uyuşmazlık bakımından oy çokluğuyla,

(II) numaralı uyuşmazlık bakımından oy birliğiyle,

29.11.2023 tarihinde yapılan ikinci görüşmede kesin olarak karar verildi.

 Birinci Başkanvekili

Adem Albayrak

 Kesin

(“Karşı Oy”)

11.H.D. Bşk.

 Abdullah Yaman

 Kesin 

9.H.D. Bşk.

Doç. Dr. Seracettin Göktaş

  Kesin

1.H.D. Bşk.

 Öznur Kakillioğlu

5.H.D. Bşk.

 Ümran Görmez

7.H.D. Bşk.

 Hikmet Onat

3.H.D. Bşk.

 Ömer Kerkez

Üye

 Rıza Sarıtaş

Üye

 Ali İnceman

Üye

 Çetin Durak

Üye

 Gülşen Heybet

  Kesin 

Üye

 Mehmet Erol

Üye

 Zeki Gözütok

 Kesin 

(“Karşı Oy”)

Üye

 Doğan Korkmaz

  Kesin 

Üye

 Muzaffer Gürkanlı

Üye

 Mehmet Cebeci

 Kesin 

Üye

 İlhan Kara

Üye

 Nadir Meral

Üye

 Feyzullah Taşkın

Üye

 Cengiz Balıkçı

Üye

 Mustafa Taner Uyar

  Kesin 

Üye

 Yunus Yılmaz

 Kesin 

Üye

 Fikret Demir

 Kesin

Üye

 Şerafettin Özyürür

Üye

 Süleyman Yıldırım

Karşılaştırıldı. MD.

Yz. İş MD. 

“KARŞ I O Y”

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne dair verilen karara yönelik istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince karar kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafça temyizi üzerine kararın kesin olduğu gerekçesiyle temyiz talebi ek karar ile reddedilmiştir. Bu kararın da temyizi üzerine Yargıtay tarafından yapılan inceleme sonucu kararın kesin olmadığı kabul edilerek ek karar kaldırılmış ve bölge adliye mahakmesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Ek kararın kaldırılması gerekçesi olarak da davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik  olarak incelendiği belirtilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince önceki karar gerekçeleri yanında kararın kesin olduğu da belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme kararının temyiz incelemesi sırasında bölge adliye mahkemesinin direnme öncesi verdiği hükmün kesin olup olmadığı ön sorun olarak tartışılmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nin miktar veya değeri kırk bin Türk Lirasını (bu tutar dâhil) geçmeyen davalara ilişkin kararları verildiği anda kesin olup temyiz edilemez (HMK 362/1-a). Alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda, bu kırk bin Türk Liralık kesinlik sınırı alacağın tamamına göre belirlenir. Alacağın tamamının dava edilmiş olması hâlinde, kararda asıl talebinin kabul edilmeyen bölümü kırk bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın temyiz hakkı yoktur. Ancak, karşı taraf temyiz yoluna başvurduğu takdirde, diğer taraf da düzenleyeceği cevap dilekçesiyle kararı temyiz edebilir (HMK 362/2). Maddedeki parasal sınır 6763 sayılı Kanun’la HMK’ya eklenen ek 1 inci madde gereğince 2017 ve sonrası yıllarda yeniden değerlendirme oranında artırılmakta olup Bölge Adliye Mahkemesi kararları yönünden 2021 yılı için temyiz kesinlik sınırı 78.630,00 TL’dir.

Maddedeki temyiz kesinlik sınırı hükmünde HUMK döneminde olduğu gibi taşınmazın aynından doğan davalar için bir istisna getirilmemiş, bu davaları kapsayacak şekilde kesinlik sınırı düzenlemesi yapılmıştır. Diğer bir ifadeyle HMK 362 nci maddedeki temyiz kesinlik sınırı taşınmazın aynından doğan davalar için de geçerlidir.

Davacı bedelini peşin olarak ödediği devremülk sözleşmesinin iptali talebinde bulunmuş olup, uyuşmazlık konusunun değeri sözleşme bedeli olan 10.875,00 TL’dir. Davacının sözleşmenin iptali yanında buna bağlı olarak ödediği bedelin kendisine iadesi ve kendi adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tescilini istemesi uyuşmazlık değerinin 10.875,00 TL’den fazla olduğu anlamına gelmemektedir. Zira sözleşmenin iptali talebine bağlı olarak tarafların verdiklerini birbirlerine iade etmesinin istenmesi, sözleşmenin iptali sonucuna bağlı olarak hükmedilmesi istenen unsurlar olup her birisi için ayrı bir dava değeri bulunduğu  kabul edilerek bunların toplamı üzerinden temyiz kesinlik sınırı belirlenmesi gerektiği sonucuna varılamaz.

Taraflar arasndaki sözleşmede ileriye dönük edim olarak yıllık 470,00 TL veya 690,00 TL aidat ödeneceği ve bu miktarların yıllara göre artırılacağı belirtilmiş ise de bunlar sözleşmeden cayılmayarak ayakta olması hâlinde istenebilecek ve ileriki yıllar işletilme giderleri için kararlaştırılan bedeller olup  bu aidatların da uyuşmazlığa dahil olduğu olduğu düşünülemez. Zira taraflar araındaki uyuşmazlık bu aidatların istenip istenemeyeceği noktasında olmayıp, 10.875,00 TL bedelli sözleşmenin iptali koşulları bulunup bulunmadığına ilişkindir. Bu durumda ileriki yıllar için sözleşmede aidat ödenmesi hükmü olduğu için miktara bakılmaksızın temyiz incelemesi yapılabileceği şeklinde bir sonuca da varılamayacaktır.

Somut uyuşmazlıkta iptali istenen sözleşme bedeli 10.875,00 TL olup  bu  miktar 2021 yılı için 78.630,00 TL olan temyiz kesinlik sınırının altındadır. Bu durumda bölge adliye mahkemesinin ek karar ile temyiz talebini reddetmesi yerinde olduğu hâlde, özel daire tarafından bu ek karar kaldırılarak esastan temyiz incelemesi yapılıp bozma kararı verilmesi yerinde olmadığı için, hükmün kesin olduğu ve temyiz incelemesi yapılarak bozma kararı verilemeyeceğine  de değinilerek direnme kararı verilmesi isabetli olmuştur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle ön sorun bulunduğu kabul edilerek direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, bozmaya konu bölge adliye mahkemesi kararı kesin olmadığı için temyiz incelemesi yapılarak karar verilmesinde kanuna aykırılık olmadığı kabul edilmek suretiyle  ön sorun bulunmadığı yönünde oluşan Değerli Çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.

Birinci Başkanvekili       Üye

     Adem Albayrak    Zeki Gözütok

Devre mülk nedir? adlı makalemiz için tıklayınız.

Devre mülk cayma hakkı adlı makalemiz için tıklayınız.

Devremülk Tapu İptal Davası adlı makalemiz için tıklayınız.

Devre mülk devre tatil farkı adlı makalemiz için tıklayınız.

Ofisimizle iletişime geçmek için tıklayınız.