Devremülk nedir? sorusuna verilecek cevaplara geçmeden önce paylaşımlı faydalanma sistemlerine değinmek gerekir. Dünyada paylaşımlı yararlanma hakkı olarak ortaya çıkan devreli sistemler temelde ikiye ayrılır. Bunlardan ilki katı şekil şartları öngören ve mülkiyet devri şartına bağlı devremülk hakkıdır. İkincisi ise buna nispeten daha yumuşak şekil şartlarına bağlı ve mülkiyet devri gerektirmeyen devre tatil hakkıdır. Her iki sistem de ülkemizde son dönemlerde oldukça popülerdir. Bu makalemizde devremülk nedir? konusunu irdeleyeceğiz.
Otelde devremülk aldım, tapum geçersiz mi oldu?
Hayır. 2026 düzenlemesi geçmişe yürümez ve mevcut tapuları kendiliğinden iptal etmez. Ancak satın aldığınız hakkın baştan itibaren sorunlu olduğunu ileri sürdüğünüz bir davada bu düzenleme lehinize bir dayanak oluşturur.
Şimdi yeni devremülk alabilir miyim?
Konut niteliği taşıyan bir yapıda kurulmuş devremülk satın alınabilir. Otel, tatil köyü ve benzeri turizm tesislerinde ise yeni devremülk kurulamayacağından bu tür bir satış teklifiyle karşılaşırsanız temkinli olmanız gerekir. Tapu kaydını ve yapının niteliğini satın almadan önce mutlaka inceleyiniz.
Elimdeki devremülkü satabilir miyim?
Mevcut devremülk hakkı devredilebilir niteliğini korur. Ancak uygulamada devremülklerin ikinci el piyasası çok sınırlıdır; alıcı bulmak çoğu zaman mümkün olmamaktadır. Aidat yükümlülüğü de devir gerçekleşene kadar devam eder.
Devremülk hakkı doğru kullanılması halinde çok faydalı ve fonksiyonel bir haktır. Ne var ki bu hak kötüniyetli satıcı ve sağlayıcı şirketler ve şahıslar tarafından kullanılmakta ve vatandaşlar mağdur edilmektedir.
Devremülk nedir?
Devre mülk, oturulmaya müsait olan bir bina veya bağımsız bölümün yılın belli dönemlerinde kullanılmak üzere dönemlere ayrılması ve bu dönemlerin her birinde paydaşlarca kullanılmasına olanak sağlayan bir çeşit sınırlı aynı haktır.
Devremülk hakkı kişinin yapı ya da bağımsız bölümdeki hissesine bağlı bir hak olup bu hak 7 günden kısa süre için kurulamaz. Aksi halde Devremülk Tapu İptal Davası açılır.
Bir binada birden fazla bağımsız bölüm varsa bunlardan biri üzerinde devremülk hakkı kurmak için diğer kat maliklerinin rızasına gerek yoktur. Fakat binanın yönetim planında aksi kararlaştırılabilir. Bu hak Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ile kurulur.
Devremülk nedir? sorusuna cevap aranırken hangi mevzuata bakılması gerektiği de bilinmelidir. Devremülk hakkı temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Konu hakkındaki detaylı düzenlemeler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘nda düzenlenmiştir. Ayrıca bu kanuna dayalı olarak çıkarılan Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde de konu hakkında düzenlemeler mevcuttur. Devremülk Nedir? sorusunun cevabı da bu mevzuat hükümlerine dayalı olarak tespit edilebilecektir.
Ön ödemeli devremülk satışı yapılabilir mi?
6502 sayılı kanun ile ön ödemeli devremülk satışı yasaklanmıştır. Fakat kanuna eklenen geçici 3.maddenin 2.fıkrası ile bu yasağın yürürlük tarihi ertelenmiştir. Bu kapsamda yasağın başlangıç tarihi 24/03/2027 tarihine ertelenmiştir. Belirtilen tarihe kadar ön ödemeli devremülk satışı yasal olarak mümkündür. Fakat bu tarihten sonra ön ödemeli devremülk satışı hapis cezası ile cezalandırılacaktır.
Dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimlerle yapılan sözleşmeler devremülk müdür?
Devremülk nedir? sorusu kadar hangi sözleşmeler devremülk olarak kabul edilir sorusu da önemlidir. Kötüniyetli devremülk dolandırıcılığı yapan şirket veya şahıslar uyuşmazlığı farklı zeminlere taşımak için gayret etmektedirler. Bunun için sözleşmeleri farklı bir sözleşme olarak isimlendirmektedirler. Örneğin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi, hisseli tapu sözleşmesi gibi isimler bunlardan bazılarıdır. Bu sayede 6502 sayılı kanunun ve yönetmeliğin tüketicilere sağladığı kolaylıklardan tüketicinin istifade etmesini engellemeyi amaçlamaktadırlar.
Yönetmelikte birçok sözleşme devre tatil olarak kabul edilmiştir. Bunun için sözleşmenin aşağıdaki şartları sağlaması gerekir.
- Sözleşmenin tapu devir vaadi içermesi.
- Bir yıldan uzun süre için kurulması.
- Birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması.
Bu şartları sağlayan sözleşme ne adla adlandırılırsa adlandırılsın devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilecektir. Devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılması sonucu değiştirmez.
Bunun pratikte karşılığı ne adla olursa olsun bu sözleşmelere 6502 sayılı kanun ve yönetmelik uygulanır. Bu da tüketicinin kanun ve yönetmelikte tanınan hakları kullanabileceği anlamına gelir.
Devremülk sözleşmesi yönetmeliğin tanımına göre bir devre tatil sözleşmesi türüdür. Devre tatil sözleşmesi ile benzer ve farklı yönleri vardır.
Bir sözleşmenin devre mülk mü yoksa devre tatil mi olduğunun tespiti önemlidir. Çünkü devremülk sözleşmesinin feshi davasında uygulanacak hukuk kurallarının ne olacağını buna göre belirlenecektir. Devre mülk hakkının kurulması katı kurallara tabidir. Satıcı şirketler bu kurallara genellikle riayet etmemektedirler. Mahkemelerce sözleşmelerin devre mülk olarak nitelendirilmesi devremülk mağdurlarına ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Devremülk Sözleşmesi şekil şartı nedir?
Tapu yada noterde yapılmayan devremülk sözleşmeleri geçersizdir. Fakat sonradan tapu devri yapılmışsa durum aşağıdaki şekildedir.
Devremülk sözleşmesinde şekil şartına aykırılığın sonuçları nelerdir?
Haricen yapılması halinde devremülk sözleşmesi geçersizdir. Sözleşmeden sonra tapu devri yapılmamışsa sözleşme halen geçersiz demektir. Bu sebeple tüketici mahkemesinde devremülk sözleşmesi iptal davası açılır. Devremülk sözleşmesi iptal davası ile sözleşme tüm sonuçlarıyla birlikte iptal ettirilecektir. Bu sayede sözleşme için yapılan tüm ödemelerin iadesi mümkündür.
Haricen yapılan devremülk sözleşmesinden sonra Tapu devri yapılması durumu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Yargıtay 3. ve 13. Hukuk Daireleri, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. ve 14. Hukuk Daireleri, İstanbul ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Daireleri istikrarlı şekilde taraflar arasında haricen yapılan devremülk sözleşmesinden sonra tapu devrinin yapılması halinde başta geçersiz olan sözleşmenin tapu devrinden sonra geçerli hale geleceğini kabul etmektedir.
Bu konuda verilen kararlar bizce hatalıdır. Zira devremülk sözleşmelerinin kurulması için birçok husus bir arada bulunması gerekir. Yalnızca tapuda hisse devri yapılması sebebiyle sözleşmeyi geçerli kabul etmek hakkaniyete aykırıdır. Mahkemece verilen tapunun gerçekten devremülk hakkının kuruluşuna özgü şartları sağlayıp sağlamadığı araştırılmalı gelişigüzel herhangi bir tapudan verilen hisse devri tek başına sözleşmenin kurulması için yeterli kabul edilmemelidir.
Konu hakkında daha önce açılan Devremülk Tapu İptal Davası hakkında Bursa Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi 2022/1918 E., 2023/2034 K.nolu kararında durum şu şekilde açıklamıştır.
”…Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin istikrar kazanan içtihatları da bu yöndedir. (Y.13. HD’si 2016/14228- 2016/18433 ;2016/30487 – 2017/9755; 2017/3973 – 2018/1117 ve 23.5.2019 T, 2019/2239- 2019/6480 sy. kararları). Somut olayda da davalı Geo Turizm A.Ş. tarafından davacıya yapılan 2 adet tapu devri ile sözleşme geçerli hale gelmiştir.”
Sözleşmenin devremülk olduğu nasıl belirlenir?
Devremülk nedir? sorusuna cevap ararken hangi sözlemeler devremülk sözleşmesidir sorusuna da cevap aramak gerekir. Birçok sözleşme tüketiciye tanıtılırken devremülk sözleşmesi olarak tanıtılmaktadır. Fakat daha sonra bu tanıtımlarda anlatılanlar inkar edilmektedir. Bu sebeple hangi sözleşmelerin hukuken devremülk mahiyetinde olduğu belirlenmelidir.
Devremülk sözleşmesinin iptali davası açmadan önce tesis hakkında detaylı bilgi sahibi olmak gerekir. En başta yönetim planı incelenmelidir. Zira tesisin yönetim planı tesisle ilgili detayların düzenlendiği en temel argümanlardan biridir. Yönetim planında devremülk sözleşmesinden bahsedilmesi mahkeme açısından bu sözleşmenin devremülk olarak nitelendirilmesini sağlayacak bir delildir.
Ayrıca satıcı ile yapılan sözleşmeler detaylıca incelenmelidir. Sözleşmelerde tapu devir vaadi varsa bu sözleşme devremülk sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/2046 E., 2019/892 K. No’lu ilamında;
”Bu harici satış sözleşmesine konu bölümün tapusu inşaatın tamamlanması ve tapu dairesinin gerekli işlerin bitimini takiben alıcı adına devir edilecektir şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı …” ifade edilerek tapu devri taahhüt edilen sözleşmenin devremülk sözleşmesi mahiyetinde olduğu hüküm altına alınmıştır.
Bursa BAM 7. ve 14. Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatları da bu yöndedir.
”…Taraflar arasında imzalanan sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olup, her ne kadar satış vaadi olarak başlık atılmış ise de devre mülk sözleşmesi niteliğinde olduğu, bilindiği üzere bu tür sözleşmeler resmi şekil şartına tabidir.” (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2018/189 E. nolu ilamı)
2026’da devremülk mevzuatında ne değişti?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın düzenlemesiyle devremülk kurulabilecek yapılar bakımından önemli bir sınırlama getirilmiştir. Bu değişiklik, devremülk kavramının uygulamadaki en tartışmalı alanını doğrudan ilgilendirmektedir.
Turizm tesislerinde devremülk kurulamaz
Konaklama hizmeti verilen otel, tatil köyü ve benzeri turizm tesislerinde artık devremülk kurulması mümkün değildir. Bu tür yapılarda devremülk tapusu düzenlenemez ve hisseli tatil satışı yapılamaz.
Bir yapının turizm tesisi sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüt doğması hâlinde tapu müdürlükleri Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerinden görüş almaktadır. Böylece tapu müdürlüklerinin farklı yorumlarla işlem yapmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Devremülk yalnızca konut nitelikli yapılarda kurulabilir
Devremülk hakkı bundan böyle yalnızca konut niteliği taşıyan yapılarda kurulabilmektedir. Kat mülkiyetine konu meskenler, bağımsız konutlar ve yaşam alanı olarak kullanılan yapılar dışındaki taşınmazlarda devremülk sistemi uygulanamaz.
Kullanım süresi 7 günden kısa olamaz
Devremülk kullanım süreleri 7 günden kısa belirlenemez. Uygulamada karşılaşılan üç günlük, dört günlük paylaştırmalar bu düzenlemeyle açıkça hukuka aykırı hâle gelmiştir.
Bu değişiklik mevcut devremülkleri etkiler mi?
Düzenleme geçmişe yürümemektedir; hâlihazırda kurulmuş devremülkleri kendiliğinden geçersiz kılmaz. Elinizdeki devremülk tapusu bu düzenleme nedeniyle iptal olmaz.
Ancak devam eden davalar bakımından önemli bir sonucu vardır. Satıcıların otel konseptli tesislerde “devremülk tapusu” vaadiyle yaptığı satışların hukuka aykırılığı artık mevzuat düzeyinde teyit edilmiştir. Sözleşmenin kuruluşundaki ayıbı ve satıcının kötüniyetini ortaya koyarken bu düzenlemeye atıf yapılması yerinde olur.
Uzun yıllardır tartışılan “aldığım şey gerçekten devremülk mü, yoksa otelde süreli kullanım hakkı mı” sorusu da böylece netleşmiştir. Vatandaşlar tapulu devremülk aldığını düşünürken, satın alınan hakkın çoğu zaman yalnızca belirli süreli kullanım hakkı olduğu ortaya çıkmaktaydı.
Sıkça sorulan sorular (SSS)
Devremülk mantığı nedir?
Devre mülk mantığı bir bina ya da bağımsız bölümün en az 7 günlük belli dönemlere ayrılmasıdır. Her bir dönemin farklı kişiler tarafından kullanılması mantığı üzerine kurulu bir sistemdir.
Devremülk tapusu kaç yıllıktır?
Devremülkün tapusu için bir yıl sınırlaması yoktur ve tapu ömür boyu geçerlidir. Devre mülk tapusunun maliki vefat ettiğinde bu tapu mirasçılarına intikal eder.
Devre mülk sistemi nasıl işliyor?
Devremülk nedir? sorusu kadar sistemin nasıl işlediği sorusu da sistemin anlaşılması için önemlidir. Devre mülk sisteminde daire ya da bina belli dönemlere ayrılmaktadır. Her bir dönemin maliki satın aldığı dönemin tarih aralığında devre mülkünü kullanmaktadır. Devremülk sahibi isterse hakkını bir başkasına kullandırır.
Devre mülk karlı yatırım mı?
Devre mülkün karlı bir yatırım olup olmadığı sorusuna verilebilecek net bir cevap yoktur. Bu sorunun cevabı hangi projeden devre mülk alındığına göre değişir. Fakat günümüzde devre mülk yatırımının çeşitli sebeplerle zarar ettiren bir yatırım olduğu söylenebilir. Zira insanlar genel olarak farklı yerlerde tatil yapmak istemektedirler. Devre mülk sisteminde yılın hep aynı döneminde ve aynı odada tatil yapma zorunluluğu olduğunda tercih edilmemektedir. Ayrıca devre mülk sistemlerinde yüksek aidat ve bakım giderlerinin var olması da bu yatırımı dezavantajlı hale getirir. Geçen zamanda devre mülkün yıpranması da bir başka dezavantajlı yöndür.
Devre mülk ömür boyu mu?
Devremülk satın alınan dönemde ömür boyu tatil yapma hakkı tanır. Ayrıca hak sahibinin vefatı halinde mirasçıları onların da vefatı halinde bu hak onların da mirasçılarına geçer. Bu hak sonsuza kadar devam eder. Devre mülk yıkıldığında da toprak üzerinde devre mülk hakkı sahibinin hakkı var olmaya devam eder.
Devremülkte aidat ödenir mi?
Devre mülklerde aidat ödeme zorunluluğu vardır. Aidat miktarı devre mülk satış sözleşmesinde yazar. Bu miktar her yıl sözleşmeden kararlaştırılan miktarda artırılır.
Devre mülk aidatı fahiş oranda artırılırsa ne yapılabilir?
Devremülk aidatları genelde satıcı firmalar tarafından fahiş oranda artırılmaktadır. Bu durumda devre mülk sahipleri isterlerse genel hükümlere göre devre mülk sözleşmesinin iptalini talep edebilirler. Bunun yanında sadece aidatın fazladan yapılan artış kısmının iptali açısından da tüketici hakem heyetine başvuru hakkı vardır. Bu durumda hakem heyeti bilirkişi raporu aldırarak fazla aidatı iptal eder.
Devre mülk sahibi ölürse ne olur?
Bu durumda devre mülkün tüm hakları mirasçılara intikal eder. Devre mülkün hakları ile birlikte tüm borçları da mirasçılara intikal eder.
Devre mülk vergisi var mı?
Devremülk sahibi tapuyu devraldıktan sonra emlak vergisi ödeme yükümlülüğü altına girer. Bu yükümlülük devre mülkün iptal edilmesi halinde sona erer. Fakat iptal durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmelidir.
Tapusuz devre mülklerde aidat ödeme zorunluluğu var mı?
Devre mülk sözleşmelerinde tapu devri yapılmazsa sözleşme geçersizdir. Bu durumda sözleşme geçersiz olduğundan aidat ödeme yükümlülüğü yoktur. Fakat devre tatil sözleşmelerinde tapu devri yapılma zorunluluğu olmadığından devre tatil sözleşmelerinde tapu olmasa dahi aidat ödeme yükümlülüğü vardır. Bir sözleşmede tapu devir vaadi varsa bu sözleşme devre mülk sözleşmesidir. Bu şekilde sözleşmenizin niteliğini belirleyebilirsiniz.
Devre mülk aidatını ödemezsem ne olur?
Devremülk aidatı ödenmezse devre mülkü işleten şirket hakkınızda icra takibi başlatarak cebri icra yoluyla aidatı tahsil eder. Bu aidatları ödememek için devre mülk tapu iptal davası açılması gerekir.
Devre mülkü kullanmazsam aidatını ödemek zorunda mıyım?
Devre mülk ayni hak sağladığı için kullanılmasa bile aidat ödeme yükümlülüğü devam eder. Fakat Yönetmeliğin 17/A maddesine göre devre tatillerde durum farklıdır. Bu maddeye göre tüketici, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinden kaynaklanan tatil hakkını belirli bir dönem için kullanmayacağını tatilin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce sağlayıcıya yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirirse, o dönem için tüketiciden yıllık gider payı, aidat, katılım bedeli, genel idari masraf ve benzeri herhangi bir isim altında bir bedel talep edilemez.
Devremülk dolandırıcılığı nedir?
Bu konuda vatandaşlar çok sık dolandırılmaktadırlar. Devre mülk dolandırıcılığı hakkında çok dikkatli olmak gerekir. Bu konuda zaman zaman vatandaşları ulusal basın aracılığıyla bilgilendirmekteyiz.
Anadolu Ajansında yayımlanan röportajımız için tıklayınız.
NTV Haberde yayımlanan röportajımız için tıklayınız.
Devre mülk cayma hakkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk Tapu İptal Davası adlı makalemiz için tıklayınız.
Devre mülk devre tatil farkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk ve devre tatil sözleşmesinden dönme hakkı adlı makalemiz için tıklayınız.
Devre tatil nedir adlı makalemiz için tıklayınız.
Devremülk cayma ihtarnamesi örneği için tıklayınız.
Yalova avukat, hukuk ve danışmanlık ofisimiz ile iletişime geçmek için tıklayınız.
DEVREMÜLK DAVALARI HAKKINDA ANADOLU AJANSINA VERDİĞİMİZ RÖPORTAJI İZLEYEBİLİRSİNİZ.