Kentsel Dönüşüm 2026: Süreç, Haklar ve Devlet Destekleri

Deprem riski taşıyan bir binada oturan ya da eski bir apartmanda hissedar olan herkes için kentsel dönüşüm soyut bir şehircilik başlığı olmaktan çıkmış, doğrudan mülkiyeti ilgilendiren bir hukuk sürecine dönüşmüştür. Sürecin omurgası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Tespitten yıkıma, karar yeter sayısından tahliyeye kadar her aşamanın kendine ait bir süresi, bir yetkili makamı ve bir itiraz yolu bulunur.

Bu yazının birinci bölümünde tespit ve itiraz mekanizmasını, malik çoğunluğunun nasıl hesaplandığını, karara katılmayan paydaşın arsa payına ne olduğunu, tahliye ve yıkım takvimini, kiracının konumunu, hisseli ve mirasçılı tapularda işleyişi, yurt dışındaki malike tebligatı, arsa payı ile şerefiye dağıtımını, sözleşme tiplerinin farkını ve idari yargı yolunu sırayla anlatıyorum.

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki ya da can ve mal güvenliği bakımından tehlike oluşturan yapıların tasfiye edilip yerlerine sağlıklı ve depreme dayanıklı yapılar üretilmesini amaçlayan hukuki süreçtir. Temel dayanağı, 16/5/2012 kabul tarihli ve 31.05.2012 günlü, 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur.

Bu Kanunun kendine özgü yanı, klasik imar mevzuatından farklı olarak mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden araçlar içermesidir. Bir yapının riskli olduğu usulüne uygun biçimde tespit edildiğinde, artık maliklerin binayı olduğu gibi kullanmaya devam etme serbestisi kalmaz. Yıkım zorunluluğu doğar, malikler arasında karar alma yöntemi kanunla belirlenir, karara katılmayan paydaşın payı için özel bir tasfiye mekanizması çalışır.

Uygulamanın ayrıntıları, 15.12.2012 günlü ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Tespit başvurusunun nasıl yapılacağı, itirazın kime ve hangi sürede verileceği, itirazı inceleyecek heyetin nasıl kurulacağı gibi pratik soruların cevabı bu Yönetmelikte yer alır. Kanun ile Yönetmeliği birlikte okumadan sürecin hangi aşamasında olduğunuzu doğru tespit etmek zordur.

Kurumsal yapı da 2023 sonrasında değişti. 16 Ekim 2023 günlü ve 32341 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 153 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu. Ardından 7 Kasım 2023 kabul tarihli, 9 Kasım 2023 günlü ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanunun 2, 3, 4, 5, 6, 6/A, 7, 8 ve geçici 1 inci maddelerini değiştirdi; metne Ek Madde 2, 3 ve 4’ü ekledi. İnternette dolaşan pek çok anlatım hâlâ bu değişiklik öncesindeki metne göre kurulmuş durumda, dolayısıyla okuduğunuz her kaynağın hangi tarihli metne dayandığına bakmanız gerekir.

Sürecin mali yüzünde de kanuni bir kolaylık var. 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesi, Kanun kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tescilleri noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi ile veraset ve intikal vergisinden ve döner sermaye ücretinden müstesna tutuyor; bu kapsamda kullanılan krediler de banka ve sigorta muameleleri vergisinden bağışık. Bu muafiyet, dönüşüm sözleşmelerinin maliyet hesabında çoğu zaman gözden kaçan ama küçümsenmeyecek bir kalemdir. Muafiyetin kapsamı Kanun kapsamındaki işlemlerle sınırlı olduğundan, dönüşümle ilgisi kurulamayan yan işlemler için aynı bağışıklığın istenmesi kabul görmez; bu ayrımın sözleşme hazırlanırken netleştirilmesi, sonradan tahakkuk edecek harçlarla karşılaşmayı önler.

Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?

Kentsel dönüşüm şartları üç ayrı hukuki kategori üzerinden kurulur: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Bunların hangisinin uygulandığı, kimin başvurduğunu, kimin karar verdiğini ve maliklerin elindeki itiraz araçlarını değiştirir. Bir taşınmaz aynı anda birden fazla kategoriye girebilir; bu durumda süreç paralel iki hat üzerinden yürüyebilir.

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel yöntemlerle belirlenen tek tek yapıları anlatır. Burada muhatap doğrudan binadır. Tespit, maliklerin başvurusuyla ve masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Yani bir apartmanın riskli yapı olarak nitelendirilmesi için idarenin kendiliğinden harekete geçmesini beklemek şart değildir; tek bir malik dahi süreci başlatabilir.

Riskli alan ise parsel ölçeğini aşan, bölgesel bir tanımdır. Zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar bu kapsamda değerlendirilir ve riskli alan Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Bu, bireysel malikin kontrolü dışında gelişen bir idari işlemdir ve alan içinde kalan sağlam yapıları da etkileyebilir.

Rezerv yapı alanı, dönüşüm uygulamaları sırasında yeni yerleşim yeri olarak kullanılmak üzere ayrılan alanları ifade eder ve Başkanlıkça belirlenir. Rezerv alan kavramı, dönüşüm sürecinin lojistiğiyle ilgilidir: hak sahiplerinin nakli, geçici yerleşim ve finansman dengesinin kurulması gibi işlevleri vardır.

Tabloda görülen ayrım pratikte şu sonucu doğurur: riskli yapı sürecinde teknik bir rapora ve onun idari denetimine itiraz edersiniz; riskli alan ve rezerv alan uygulamalarında ise doğrudan bir idari işlemin hukuka uygunluğunu tartışırsınız. İkisinin usulü ve muhatabı farklıdır, bu yüzden hangi hattın içinde olduğunuzu en baştan netleştirmek gerekir.

Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerce ya da kanuni temsilcilerince, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Kat maliklerinin tamamının katılımı ya da yönetim kurulu kararı aranmaz; paydaşlardan biri kendi başına başvurabilir ve rapor tüm yapıyı bağlar. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ya idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından da yapılabilir. İlgili kurum riskli yapı olarak gördüğü yerlerle ilgili malikinden tespit yaptırmasını talep edebileceği gibi kendisi de bu tespiti yaptırabilir. Masrafları daha sonra maliklerden tahsil eder.

Başvuru için genel olarak yapının tapu kaydını gösteren belge, başvuranın kimlik belgesi ve yapıya erişimi sağlayacak bilgiler istenir. Lisanslı kuruluş binada yerinde inceleme yapar; taşıyıcı sistem üzerinde beton karot numunesi alınması, donatı tespiti, röleve çalışması ve zemin verilerinin değerlendirilmesi gibi işlemler yürütülür. Bu çalışmaların hepsi yıkıcı olmayan yöntemlerle tamamlanmaz; taşıyıcı elemanlardan numune alınması normaldir ve komşu maliklerin bu incelemeye engel olma hakkı yoktur. Zorluk çıkarılması halinde yönetmelik 7-c hükmüne göre mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izinle cebren ilgili kolluk marifetiyle işlem yapılır.

Masrafın kime ait olduğu sık tartışılan bir konudur. Kanunun kurduğu düzen açık: gideri tespiti yaptıran malik üstlenir. Bu, tek başına başvuran paydaşın parasını hiç geri alamayacağı anlamına gelmez; dönüşüm sürecinde ortak gider niteliğindeki harcamaların paydaşlar arasında paylaştırılması, aralarındaki iç ilişkiye ve varsa yaptıkları anlaşmaya göre ayrıca değerlendirilir. Ancak başvuru anında lisanslı kuruluşun muhatabı, ücreti ödeyen kişidir.

Rapor tamamlandığında lisanslı kuruluş sonucu idareye bildirir. İdare raporu inceleyip yapının riskli olduğunu kabul ederse, durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir. Bu belirtme, taşınmazı almak isteyen üçüncü kişiler için uyarı işlevi görür; alım satımı kendiliğinden imkânsız kılmaz ama alıcı, taşınmazı yıkım yükümlülüğüyle birlikte devraldığını bilerek satın alır. İdareden kasıt belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleridir.

Belirtmenin ardından tapu müdürlüğü, riskli yapı kaydını maliklere ve varsa ayni hak sahiplerine bildirir. İşte bu bildirim, itiraz süresinin ve sonraki tüm takvimlerin başlangıç noktasıdır. Bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, ilerideki uyuşmazlıklarda en çok tartışılan başlıklardan biridir; tebligat parselindeki bir aksaklık, malikin bütün itiraz haklarını fiilen tüketebilir.

Rapor olumsuz çıkarsa, yani yapı riskli bulunmazsa, süreç o aşamada durur. Bu durumda tespit masrafını yapan malik, aynı yapı için kısa aralıklarla yeni bir tespit yaptırmayı düşünebilir; ancak yapının fiziki durumunda ya da zemin verilerinde bir değişiklik olmadıkça sonucun farklı çıkması beklenmez. Daha verimli yol, ilk raporun teknik yetersizliklerini somut biçimde ortaya koymak ve bunları belgeleyerek yeni bir başvuru hazırlamaktır.

Kat maliklerinden birinin başvurusuyla başlayan tespitin, diğer maliklerin haberi olmadan yürüyebileceğini de eklemek gerekir. Lisanslı kuruluşun binaya girmesi ve numune alması için tüm maliklerin muvafakati aranmadığından, çoğu malik süreci ancak tapu kütüğüne işlenen belirtmenin bildirimiyle öğrenir. Bu bildirimi aldığında elinde 15 günlük itiraz süresi vardır ve o güne kadar geçen hazırlık dönemini kaçırmış olur; dolayısıyla eski bir binada oturan malikin tapu kaydını düzenli aralıklarla kontrol etmesi kendi lehinedir.

Riskli yapı raporuna itiraz nasıl yapılır?

Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi 15 gündür. Süre, tespitin malike tebliğinden ya da tebligatın yapılamadığı hâllerde muhtarlıkta ilan edilmesinden itibaren işler. İtiraz, Uygulama Yönetmeliğinin 7 nci maddesi uyarınca bir dilekçeyle Müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye verilir. Sürenin geçirilmesi, teknik denetim yolunu kapatır.

İtiraz dilekçesinin teknik bir mahiyeti olması beklenir. Raporun neresinin hatalı olduğunu, hangi verinin eksik ya da yanlış değerlendirildiğini somut biçimde göstermek gerekir. Yapının eski olduğunu, taşınmak istemediğinizi ya da müteahhitle anlaşamadığınızı yazmak itirazın kabulüne yol açmaz; incelenen konu, yapının riskli olup olmadığına dair bilimsel değerlendirmedir. Karot sayısı, numune alınan noktaların dağılımı, kullanılan yönetmelik ve hesap yönteminin uygunluğu gibi başlıklar itirazın gerçek konusudur.

İtirazı teknik heyet inceler. Heyet 7 üyeden oluşur: üniversitelerden görevlendirilen 4 öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıktan 3 üye. Bu bileşim, 6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 9 uncu maddesinde düzenlenmiştir. Heyetin akademisyen ağırlıklı kurulması, incelemenin idari değil teknik bir denetim olarak tasarlandığını gösterir.

Heyet itirazı yerinde bulursa riskli yapı tespiti iptal edilir; tapu kütüğüne işlenen belirtme kaldırılır ve yapı bakımından süreç durur. Heyet itirazı reddederse tespit kesinleşir ve yıkım aşamasına geçilir. Heyetin ret kararı, malikin elindeki hukuki imkânların bittiği anlamına gelmez; bu noktadan sonra idari yargı yolu gündeme gelir ve o başlığı aşağıda ayrıca anlattım.

Pratikte en sık yapılan hata, itirazın süresinde ama yanlış makama verilmesidir. Belediyeye, kaymakamlığa veya doğrudan lisanslı kuruluşa verilen dilekçeler, evrakın havalesi sırasında gün kaybettirir. Dilekçenin muhatabını Yönetmeliğe göre belirlemek ve kayıt altına aldırmak, sonradan sürenin kaçırıldığı iddiasıyla karşılaşmamak için gereklidir.

Rapor risksiz çıkarsa itiraz mümkün mü?

İtiraz yolu yalnızca riskli çıkan raporlara özgü değildir. Yapının risksiz olduğuna dair rapora karşı da, malik olduğunu belgeleyen kişi il müdürlüğüne dilekçeyle başvurabilir; itirazı aynı teknik heyet inceler. Komşu maliklerden biri tespiti yaptırmış ve sonuç beklentinizin aksine risksiz çıkmışsa süreci bu yolla yeniden açtırmak mümkündür.

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur?

Kentsel dönüşümde tek bir malikin itirazı, uygulama kararını engellemez. 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinde eskiden hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu aranıyordu. Bu ibare, 7471 sayılı Kanunun 10 uncu maddesiyle salt çoğunluk olarak değiştirildi ve değişiklik 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.

Bu tek cümlelik değişikliğin pratik etkisi çok büyüktür. Eski düzende, hisse toplamının üçte birine sahip bir grup malik kararı bloke edebiliyordu; sekiz daireli bir apartmanda eşit paylı üç malikin karşı çıkması yeterliydi. Yeni düzende ölçü, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Aynı apartmanda beş malikin anlaşması karar için yeterli hâle gelir, kalan üç malikin muhalefeti uygulamayı durdurmaz.

Çoğunluğun kişi sayısına göre değil hisse oranına göre hesaplandığını atlamamak gerekir. Arsa payları eşit değilse, daire sayısı çoğunlukta olan grup hisse bakımından azınlıkta kalabilir. On bağımsız bölümlü bir yapıda tek başına yüksek arsa payına sahip bir dükkân maliki, sayıca daha kalabalık konut malikleriyle arasındaki dengeyi tersine çevirebilir. Karar yeter sayısı tartışmasına girmeden önce yapılacak ilk iş, tapu kayıtlarından her bağımsız bölümün arsa payını çıkarmaktır.

İncelediğim rakip içeriklerin azımsanmayacak bir kısmı, hâlâ üçte iki çoğunluk kuralını yürürlükteki hüküm gibi anlatıyor. Bazıları başlığına güncel yılı yazdığı hâlde metnini değişiklik öncesindeki kurala göre kurmuş. Bu yüzden konuyla ilgili okuduğunuz her yazının hangi tarihli mevzuata dayandığına bakın: 9 Kasım 2023 öncesinde yazılmış ve güncellenmemiş bir anlatım, bugünkü hukuki durumu yansıtmaz ve sizi yanlış bir strateji kurmaya sürükleyebilir.

Salt çoğunluk kuralı, azınlıkta kalan malikin haklarını ortadan kaldırmaz. Karara katılmayan paydaşın payı bedelsiz alınmaz; aşağıda anlattığım rayiç değer tespiti ve açık artırma mekanizması devreye girer. Ayrıca azınlıkta kalan malik, projenin içeriğine, arsa payı dağılımına ve kendisine önerilen bağımsız bölüme ilişkin itirazlarını ayrı hukuki yollarla ileri sürebilir. Çoğunluk kararı, uygulamanın başlamasını sağlar; paylaşımın adil olup olmadığını tek başına belirlemez.

Karara katılmayan malikin arsa payına ne olur?

Karara katılmayan malikin arsa payı, 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesindeki özel usule göre tasfiye edilir. Payın rayiç değeri tespit ettirilir, bu değer üzerinden anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Malike, kararı kabul etmesi için önce 15 günlük süre verilir; bu süre içinde katılırsa tasfiye işlemi başlamaz.

Sürecin ilk adımı, malike yapılan bildirimdir. Anlaşma sağlanamayan paydaşa, çoğunluğun aldığı karar bildirilir ve karara katılması için 15 gün süre tanınır. Bu bildirimin içeriği önemlidir: malikin neyi kabul edip etmediğini bilebilmesi için karara konu projenin ve kendisine düşecek payın anlaşılır biçimde ortaya konması beklenir. Süre içinde olumlu yanıt verilmezse, arsa payının satışı gündeme gelir.

Rayiç değer tespiti, satışın taban fiyatını belirler. Bu değerlendirme, taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu ve emsal değerleri dikkate alınarak yapılır. Açık artırma ise herkese açık bir ihale değildir; satış, uygulama kararına katılan diğer paydaşlar arasında gerçekleştirilir. Yani muhalif kalan malikin payı, üçüncü kişilere değil, projede anlaşmış olan komşularına geçer.

Pay bu şekilde satılamazsa, Kanun ikinci bir mekanizma öngörür: rayiç bedeli ödenmek kaydıyla pay, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir. Böylece uygulamanın tek bir paydaş yüzünden kilitlenmesi engellenir. Malik açısından sonuç, mülkiyetin kaybı ama bedelin tahsilidir; bedelsiz bir el atma değildir.

Uygulamada en çok tartışılan nokta, rayiç değerin gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığıdır. Değer tespitine yönelik itirazlar ve bunların hukuki sonuçları, payın satışından sonra da gündeme gelebilir. Bu aşamada süreler kısa ve sonuçlar geri döndürülmesi güç olduğundan, kendisine 15 günlük bildirim ulaşan bir malikin durumunu vakit geçirmeden bir avukata danışması yerinde olur.

Bir ayrıntı daha var: payın satışa çıkarılabilmesi için önce çoğunluk kararının usulüne uygun alınmış olması gerekir. Toplantının nasıl çağrıldığı, kimin katıldığı, oyların hisse oranlarıyla nasıl hesaplandığı tutanağa açıkça geçirilmemişse, sonraki tüm işlemler bu eksiklik üzerinden tartışılır. Karara katılmayan malikin ilk savunması çoğu zaman payının değerine değil, çoğunluğun hiç oluşmadığına yöneliktir. Bu yüzden toplantı tutanağının, ekindeki tapu kayıtlarının ve bildirimlerin dosyalanması, çoğunluğu oluşturan paydaşların da kendi lehine bir tedbirdir.

Satış süreci adım adım nasıl işler?

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir; tapuya elektronik posta adresi bildirilmişse ayrıca bu adrese de gönderilir. Teklif kabul edilmezse kararı alan malikler satış talebinde bulunur. Talep, İstanbul’da ilçe belediyesine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır.

Satışa esas bedel, müdürlük bünyesinde kurulan en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenir; satışı ayrı bir Satış Komisyonu yürütür. Satış uygun görüldüğünde payın tapu kütüğüne, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve devredilemeyeceği yönünde belirtme konur. Satışın yeri ve zamanı, muhtarlıkta on beş gün ilan ve e-Devlet bildirimi ile tebliğ edilir; elektronik tebligatta bildirim, adrese ulaşmayı izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.

Açık artırmaya kimler katılabilir?

İlk satışa yalnızca salt çoğunluğu oluşturan paydaşlar katılabilir. İlk satışta sonuç alınamazsa işlem tekrarlanır ve bu kez üçüncü kişiler de katılabilir; ancak bunun için satıştan önce, salt çoğunluk kararını ve bu karara göre yapılan sözleşmeyi kabul ettiklerini yazılı olarak beyan etmeleri ve payın rayiç bedelinin yüzde onu tutarında nakit teminatı ilgili muhasebe birimine yatırmaları şarttır. Bedel yatırıldıktan sonra pay tapuda yeni malik adına tescil edilir.

Tam muvafakat neden aranır?

Salt çoğunluk kuralı süreci başlatır; bitirmez. Ruhsat, kat irtifakı ve yapı kullanma izni gibi işlemler için taşınmazda tam muvafakat aranır. Bu da karara katılmayan payların açık artırmayla satılıp tapuda yeni malik adına tescil edilmesiyle sağlanır. Uygulamada satış tamamlanmadan projenin kilitlenmesinin sebebi budur.

Tahliye ve yıkım süreci nasıl işler?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde yıkım zorunluluğu doğar. 6306 sayılı Kanunun 5 inci maddesi uyarınca maliklere, yapıyı kendilerinin yıktırması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse yapı İdarece yıkılır ya da yıktırılır ve masraf maliklerden tahsil edilir.

Sürecin işleyişi kademelidir. Önce yapının tahliyesi istenir; içindeki malikler, kiracılar ve diğer kullanıcılar taşınır. Ardından yıkım ruhsatı alınır, altyapı bağlantıları kesilir ve fiziki yıkım gerçekleştirilir. Tahliye ile yıkım arasındaki bu koordinasyon, ortak gider ve güvenlik bakımından önemlidir; boşaltılmamış bir yapıda yıkıma başlanamaz.

Yapının süresinde tahliye edilmemesi hâlinde idarenin elinde etkili bir araç bulunur: elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması. Bu kesinti, tahliyeyi fiilen zorunlu kılan bir idari tedbirdir ve yapı içinde kalmakta direnen kullanıcıların dirençini kısa sürede kırar. Kesinti kararı yapının tamamına yönelik olduğundan, tahliyeye razı olmuş malikler de bu sonuçtan etkilenir; bu da malikler arasında ayrı bir baskı dinamiği yaratır.

90 günlük üst sınır, maliklerin lehine düzenlenmiş bir azami süredir. İdare bu sürenin tamamını vermek zorunda değildir; yapının durumuna göre daha kısa bir süre belirlenebilir. Sürenin bitiminde yıkımın idarece yapılması, maliklerin herhangi bir hak kaybına uğradığı anlamına gelmez ama masrafın kendilerine yükleneceğini ve zamanlamanın kontrollerinden çıkacağını gösterir. Yıkımı kendi organize eden malikler, hurda değerinin değerlendirilmesi ve şantiye takviminin projeyle uyumlu kurulması bakımından avantajlıdır.

Tahliye aşamasında yapının içindeki eşyanın akıbeti de düzenlenmelidir. Boşaltılan bağımsız bölümlerde kalan eşya için depolama çözümü bulunması, taşınma sırasında oluşan hasarın kimin üzerinde kalacağı ve depo masrafının kim tarafından karşılanacağı, müteahhitle yapılan sözleşmede yazılı değilse tahliye günü tartışmaya dönüşür. Aynı biçimde, binada bulunan ortak tesisatın, asansörün ve varsa jeneratörün hurda değerinin nasıl paylaşılacağı da baştan belirlenmeye değer bir kalemdir.

Tahliye aşamasında anlaşarak binayı boşaltan hak sahiplerine yardım yapılması imkânı da 6306 sayılı Kanunun 5 inci maddesine dayanır. Bu yardımın hangi kalemlerden oluştuğunu, tutarının nasıl belirlendiğini ve başvurunun nasıl yapıldığını izleyen bölümde ayrıca anlatıyorum.

Kiracının hakları ve tahliyesi

Riskli yapıda oturan kiracı, sürecin tarafı olmadığı hâlde sonuçlarından doğrudan etkilenir. Kiracı, riskli yapı tespitine karşı malikler gibi itiraz edemez ve uygulama kararında oy hakkı bulunmaz. Buna karşılık tahliye edilmesi hukuki bir usule bağlıdır ve anlaşarak tahliye eden kiracılar da 6306 sayılı Kanunun 5 inci maddesi kapsamındaki yardımlardan yararlanabilir.

Kira sözleşmesinin akıbeti ilk sorudur. Kiralananın yıkılması, kira ilişkisinin konusunun ortadan kalkması sonucunu doğurur; sözleşme, kiralananın yok olmasıyla sona erer. Kiraya veren malikin, yıkım sebebiyle sözleşmeyi sürdürememesi kural olarak kusurlu bir davranış sayılmaz, çünkü yıkım kanundan doğan bir zorunluluktur. Kiracının, sözleşmenin kalan süresine dayanarak binada oturmaya devam etme hakkı bulunmaz. Sözleşmede erken tahliye, depozitonun iadesi ve peşin ödenen kiranın mahsubu için açık bir kayıt bulunması bu tartışmayı kısaltır; bu kayıtların nasıl yazıldığını gayrimenkul kira sözleşmesi örnekleri yazısında madde madde gösterdim.

Bu, kiracının hiçbir talep hakkı olmadığı anlamına gelmez. Peşin ödenmiş ve karşılığı kullanılmamış kira bedelleri, alınmış depozito ve kiralanana kiracı tarafından yapılmış faydalı masraflar bakımından malikle kiracı arasında bir hesaplaşma yapılması gerekir. Kiracının işyeri kiracısı olduğu hâllerde tablo daha da karmaşıklaşır; taşınmanın işletmeye verdiği zarar, sözleşmedeki özel hükümlere ve kiraya verenin sürece dair bilgilendirme davranışına göre değerlendirilir.

Tahliye pratikte iki yoldan biriyle gerçekleşir. İlki ve tercih edilmesi gereken yol, kiracının anlaşarak binayı boşaltmasıdır; bu durumda hak sahiplerine sağlanan yardımlardan yararlanma imkânı doğar ve süreç uzamaz. İkincisi, kiracının binayı boşaltmaması hâlinde idarenin tahliye ve altyapı kesintisi araçlarını devreye sokmasıdır. Yıkım kararı kesinleştikten sonra taşınmazda oturmaya devam eden kişinin konumu, hukuken kira hakkına dayanan bir kullanma değildir; bu noktadan sonra doğan uyuşmazlıklarda fuzuli işgalden tahliye ve ecrimisil tartışmaları gündeme gelebilir.

Kiracıya sağlanan yardımın tutarı konusunda dikkatli olmak gerekir. Kanun bir rakam belirlemez; yardım tutarı ve süresi Cumhurbaşkanı kararları ile Bakanlık ve Başkanlık uygulamalarıyla yıl yıl ve il bazında belirlenir. İstanbul özelinde 27 Şubat 2026 günlü ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar gibi ayrı düzenlemeler de bulunur. İnternette dolaşan tutarların büyük kısmı kaynak göstermiyor ve birbirini tutmuyor; bu yazıda doğrulayamadığım bir tutarı aktarmıyorum. Güncel rakam için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yayımladığı resmî duyurular ile ilgili Cumhurbaşkanı kararının Resmî Gazete metni esas alınmalıdır.

Bir başka pratik kural, kira yardımı ile faiz desteğinden aynı anda yararlanılamamasıdır. Hak sahibi bu ikisinden birini tercih eder. Kiracı bakımından da malik bakımından da bu tercih, dönüşüm süresince katlanılacak barınma ve finansman maliyetini doğrudan etkiler; başvuru yapılmadan önce iki seçeneğin kendi dosyanız üzerinden karşılaştırılması gerekir.

Hisseli tapuda ve veraset intikali tamamlanmamış taşınmazda süreç

Hisseli tapularda ve mirasçılara geçmiş ancak intikali yapılmamış taşınmazlarda dönüşüm süreci teknik olarak aynı işler, ama karar yeter sayısının hesaplanması güçleşir. Çoğunluk, hisseleri oranında paydaşlar üzerinden hesaplandığından, tapuda görünmeyen mirasçıların payları da tabloya girmelidir. İntikal yapılmadan bu hesabı sağlıklı kurmak çoğu zaman mümkün olmaz.

Miras bırakanın ölümüyle terekedeki taşınmaz, mirasçılara elbirliği mülkiyeti hâlinde geçer. Tapuda hâlâ ölen kişinin adı yazıyor olsa da malik artık mirasçılardır. Elbirliği mülkiyetinde paydaşların payları soyut olduğundan, salt çoğunluk hesabında kimin ne kadar oy ağırlığı taşıdığı belirsiz kalır. Bu belirsizliği gidermenin yolu, veraset ilamı alınıp mirasçılık belgesine dayalı intikal işleminin tapuda yapılmasıdır. İntikalden sonra elbirliği mülkiyeti isteğe bağlı olarak paylı mülkiyete de çevrilebilir; bu, her mirasçının payı üzerinde bağımsız hareket edebilmesini sağlar.

Mirasçılardan bir kısmının sürece katılmak istememesi ya da ulaşılamaması sık karşılaşılan bir tablodur. Bu durumda önce intikalin tamamlanması, ardından karara katılmayan payların Kanunun 6 ncı maddesindeki tasfiye usulüne tabi tutulması gündeme gelir. Bir başka ihtimal, paydaşlar arasındaki uyuşmazlığın dönüşümden bağımsız olarak ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve muhdesat tartışmasına dönüşmesidir; ancak riskli yapı tespiti kesinleşmişse yıkım yükümlülüğü bu davanın sonucunu beklemez.

Hisseli tapularda ikinci bir dikkat noktası, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkıdır. Dönüşüm süreci başlamış bir taşınmazda pay satışları hızlanır; müteahhitler ya da yatırımcılar tek tek paydaşlarla anlaşarak pay toplamaya çalışır. Böyle bir satışta diğer paydaşların hakkı ve bu hakkın miras yoluyla geçmiş paylardaki özel durumu için miras yoluyla geçen payda önalım hakkı yazısındaki ayrımlara bakmanız yararlı olur.

Üçüncü nokta, mirasçılar arasında küçük ya da kısıtlı bulunmasıdır. Küçüğün payını ilgilendiren sözleşmelerde vesayet makamının izni aranabilir; bu izin alınmadan yapılan işlemler geçerlilik tartışmasına açık hâle gelir. Aynı biçimde, taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa, malik olmayan eşin rızası gündeme gelebilir. Bu ihtimaller, dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce tapu kaydının tüm beyanlar ve şerhler hanesiyle birlikte incelenmesini zorunlu kılar.

Riskli Yapı Tespitinin Tebliği

Riskli yapılar tebliği için riskli yapı tespit tutanağı riskli olduğu tespit edilen yapıya asılır, yapı maliklerine e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Sürecin hızlandırılması için yurt içinde ya da yurt dışında yaşayan ayrımı yapılmadan düzenleme yapılmıştır. Riskli yapı tespitinin muhtarlıkta ilan edilmesi de bu mantığın bir parçasıdır: malike ulaşılamadığında ilan, bildirim yerine geçer ve süreler işlemeye başlar. Böylece malike hiçbir şekilde ulaşılamıyorsa bile süreç işlemeye devam eder.

Yurt dışında yaşayan yada uzun süre yapıya gelmeyen kişilerin hak kaybına uğramaması için muhtarla sürekli iletişim halinde olması, e devletten ve tapu kayıtlarından sık sık kontrol yapması ve başkanlığın internet sitesini takip etmesi ya da güvendiği kişilere ya da bir avukata vekalet vererek sürecin takibini sağlaması ilerde hak kaybına uğramaması açısından önemlidir. Hak sahibi vekalet işlemini bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan düzenletir. Yalnızca genel yetki içeren bir belgeyle riskli yapı tespiti başvurusu yapılabilir, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması, pay devri ya da ipotek tesisi gibi işlemler için bu yetkilerin metinde açıkça sayılması gerekir.

Yurt dışındaki malikin bir başka riski, kendisine tanınan sürelerin kendisinden habersiz geçmesidir. Muhtarlıkta yapılan bir ilan, fiilen başka bir ülkede yaşayan kişiye ulaşmaz ama hukuken sonuç doğurur. Türkiye’de taşınmazı bulunan ve uzun süre yurt dışında kalacak olan malikler için en güvenli yöntem, adres kayıt sistemindeki bilgileri güncel tutmak ve taşınmazın bulunduğu yerde kendisine bildirim yapılabilecek bir temsilci bırakmaktır.

Arsa payı, şerefiye ve bağımsız bölüm dağıtımı

Dönüşümde en çok anlaşmazlık, yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin kime düşeceği konusunda çıkar. Dağıtımın çıkış noktası, eski yapıdaki arsa paylarıdır. Arsa payı ne kadar yüksekse, yeni yapıdaki hak da o oranda büyür. Şerefiye ise kat, cephe, manzara ve konum farklarını dengelemek için kullanılan düzeltme katsayısıdır.

Arsa payı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme özgülenen arsa oranını gösterir ve tapuda kayıtlıdır. Kural, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı belirlenmesidir. Eski yapılarda bu orantı çoğu zaman gözetilmemiş, paylar daire sayısına eşit bölünmüş ya da rastgele dağıtılmıştır. Zemin kattaki küçük bir dairenin, üst kattaki geniş bir daireyle aynı arsa payına sahip olması yaygın bir tablodur ve dönüşüm gündeme geldiğinde bu eşitsizlik doğrudan paraya dönüşür.

Bu durumda malikin elindeki araç arsa payı düzeltme davasıdır. Dava, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız biçimde belirlenmiş arsa paylarının yeniden düzenlenmesini amaçlar ve tüm kat maliklerine karşı açılır. Değerlendirme, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerler üzerinden yapılır; sonradan oluşan değer artışları kural olarak dikkate alınmaz. Dönüşüm süreci başladıktan sonra açılan bu tür davalar, hem uygulamayı geciktirdiği hem de kanıt toplamayı zorlaştırdığı için, arsa payı dengesizliği fark edilir edilmez değerlendirilmesi gereken bir seçenektir.

Şerefiye çalışması, yeni yapıda hangi malikin hangi bağımsız bölümü alacağını belirler. Bağımsız bölümlerin her biri için kat, cephe, güneş alma durumu, gürültü, otopark ve asansöre yakınlık gibi ölçütlerle bir katsayı üretilir; malikin hak ettiği değer bu katsayılara bölünerek karşılığı bulunur. Şerefiye tablosunun kim tarafından, hangi ölçütlerle ve hangi verilerle hazırlandığı sözleşmede yazılı değilse, tablo sonradan tartışmaya açılır. Kur’a çekilecekse kur’anın usulünün de sözleşmede düzenlenmesi gerekir.

Malikler açısından pratik öneri şudur: şerefiye tablosunu imzalamadan önce kendi bağımsız bölümünüzün katsayısını, benzer konumdaki diğer bölümlerle karşılaştırın ve farkın gerekçesini yazılı olarak isteyin. Tablo bir kez kabul edildikten sonra itiraz etmek çok daha zordur; imzalanmış bir şerefiye tablosuna dayanılarak yapılan dağıtımın sonradan bozulması, ancak açık bir hesap hatası ya da tablonun dayandığı verilerin gerçeğe aykırılığı gösterilebildiğinde mümkün olur.

Bağımsız bölüm dağıtımında gözden kaçan bir başka kalem, ortak alanların ve eklentilerin nasıl bölüştürüleceğidir. Otopark hakkı, depo, teras kullanımı ve bahçe payı yeni yapıda ayrı ayrı değer taşır. Bu kalemler şerefiye tablosunda gösterilmemişse, dairelerin dağıtımı adil görünse bile toplam değer bakımından malikler arasında ciddi bir dengesizlik oluşabilir. Sözleşmede otopark sayısının ve hangi bağımsız bölüme tahsis edileceğinin yazılı olması, projeye eklenen depoların mülkiyetinin kime ait olacağının belirlenmesi, sonradan çıkacak uyuşmazlıkların büyük kısmını baştan önler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile hasılat paylaşımı arasındaki fark

Dönüşümde iki ana sözleşme modeli kullanılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde malik, arsa payının bir kısmını müteahhide devreder ve karşılığında yeni yapıdan bağımsız bölüm alır. Hasılat paylaşımında ise malik daire almaz; yapılan bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelir, sözleşmede belirlenen oranda paylaşılır.

Aradaki fark, riskin ve getirinin nerede toplandığıdır. Kat karşılığında malikin alacağı şey bellidir: kaç metrekarelik, hangi konumda, kaçıncı katta bir daire alacağı sözleşmede yazar. Piyasa yükselirse dairenin değeri artar ve bu artışın tamamı malike kalır; düşerse zararı da malik taşır. Hasılat paylaşımında malik, satış fiyatındaki dalgalanmayı müteahhitle paylaşır. Satışlar iyi giderse pay büyür, gitmezse elde edilecek tutar öngörülenin altında kalır ve malik elinde daire de olmadan bekler.

Somut bir örnekle bakalım. Kurgusal bir senaryoda, altı daireli eski bir apartmanın yerine on iki daireli yeni bir yapı yapıldığını, her dairenin brüt 120 metrekare olduğunu varsayalım. Kat karşılığı modelinde yüzde elli paylaşım kabul edilirse, altı malik yeni yapıdan birer daire alır ve kalan altı daire müteahhide kalır. Bu senaryodaki maliyet tarafını kabaca görebilmek için, 3 Şubat 2026 günlü ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğindeki III-B grubu, yani üç kattan fazla standart konut için öngörülen 21.050 TL/m² değerini kullanabilirsiniz. Bu rakam resmî bir tebliğ verisidir; ancak binanın gerçek yapım maliyeti değil, hizmet bedellerinin hesabında kullanılan bir yaklaşık maliyettir.

Aynı yapı hasılat paylaşımıyla yapılsaydı, on iki dairenin tamamı satışa çıkarılır ve satıştan elde edilen tutar sözleşmedeki orana göre bölünürdü. Diyelim ki sözleşme malikler lehine yüzde kırk pay öngörüyor ve toplam satış hasılatı kurgusal olarak 120 milyon lira oldu; maliklere düşen 48 milyon lira, aralarında arsa payları oranında paylaşılır. Bu rakamlar tamamen kurgusaldır ve hiçbir resmî belirlemeye dayanmaz; amacı yalnızca iki modelin mantığını göstermektir. Gerçek bir dosyada satış fiyatı, satış hızı ve inşaat süresi bu tablonun tamamını değiştirir.

Model seçiminde bakılması gereken başlıklar şunlardır: malik oturacağı bir konut mu arıyor yoksa nakit mi istiyor, satış fiyatının kim tarafından belirleneceği sözleşmede düzenlenmiş mi, satılmayan bağımsız bölümlerin akıbeti ne olacak, hasılatın hangi hesapta toplanacağı ve ne zaman dağıtılacağı yazılı mı. Kat karşılığı modelinde ise müteahhidin sözleşmeden doğan haklarını üçüncü kişilere devretmesi ihtimali ayrı bir risktir; bu ihtimalin doğurduğu alacak ilişkileri için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrinde alacak yazısındaki ayrımlar yol gösterir.

Her iki modelde de sözleşmenin resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde ya da noterde düzenleme biçiminde yapılması, hak sahiplerinin en temel güvencesidir. Adi yazılı biçimde imzalanan metinler, ifa edilmedikleri sürece geçersizlik itirazına açık kalır ve uyuşmazlık çıktığında malikin elini zayıflatır.

Riskli yapı kararına karşı dava yolu

Teknik heyet itirazı reddettiğinde ya da idare riskli yapı kararını kesinleştirdiğinde, kalan yol idari yargıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi bir idari işlemdir; buna karşı taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava dilekçesiyle birlikte yürütmenin durdurulması da istenebilir, çünkü iptal kararı çıkana kadar yıkım süreci kendiliğinden durmaz.

İptal davasında tartışılan, yapının riskli olup olmadığından çok, tespitin usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır. Numunelerin yeterli sayıda ve doğru noktalardan alınıp alınmadığı, hesapta kullanılan yönetmeliğin doğru seçilip seçilmediği, raporu düzenleyen kuruluşun lisans durumu ve itiraz aşamasında heyetin usulüne uygun kurulup kurulmadığı davanın esas konularıdır. Mahkeme kural olarak bilirkişi incelemesi yaptırır ve karar bu raporun teknik bulgularına dayanır.

Yürütmenin durdurulması talebi, pratikte davanın en kritik kısmıdır. Yıkım gerçekleştikten sonra verilecek bir iptal kararı, malike yapıyı geri getirmez; olsa olsa tazminat tartışması doğurur. Bu yüzden dilekçede telafisi güç zararın somut biçimde ortaya konması ve talebin dava açılırken yapılması gerekir. Yıkım için verilen 90 günü aşmayan sürenin işlemeye başladığı bir dosyada, yürütmenin durdurulması istenmeden açılan dava çoğu zaman geç kalmış sayılır.

Dava açma süresi konusunda net bir uyarı yapmam gerekiyor. Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davasının süresi bakımından kaynaklar arasında çelişki var; kimi metinler idari yargıdaki genel süreyi esas alırken kimileri 6306 sayılı Kanuna özgü daha kısa bir süreden söz ediyor. Bu çelişkiyi kendi doğrulamamla gideremediğim için burada kesin bir gün sayısı yazmıyorum. Doğru yaklaşım, süreyi zorlamak yerine tebliğ tarihinden itibaren derhal harekete geçmektir; tebligatı aldığınız gün dosyanızı hazırlamaya başlarsanız, hangi sürenin uygulanacağı tartışması sizin aleyhinize sonuç doğurmaz.

Dava açılmış olması yıkımı ve dönüşümü kendiliğinden durdurmadığından, paralel olarak diğer maliklerle yürüyen müzakereyi askıya almamak da bir stratejidir. Mahkeme sürecinin sonucu beklenirken çoğunluk kararı alınabilir, sözleşme imzalanabilir ve karara katılmayan payların tasfiyesi başlayabilir. Dava yolunu tercih eden malikin, aynı anda uygulama takviminde de kendini korumaya alması gerekir. Sürelerin kaçırılması geri dönüşü olmayan hak kaybına yol açtığından, tebligatı aldıktan sonra somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Bir binanın riskli yapı olarak tescil edilmesiyle başlayan kentsel dönüşüm sürecinin en çok soru üreten tarafı çoğu zaman hukuki değil, malidir: kira yardımı kaç ay ödenir, krediyi kim verir, faiz desteği neye göre hesaplanır, taşınma yardımı ayrı bir kalem midir, hangi harçtan muaf olunur. Tespit, itiraz, çoğunluk kararı ve tahliye başlıkları bu serinin ilk yazısının konusu. Burada sürecin para tarafı var.

Aşağıda önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görev alanını, ardından birbirine sürekli karıştırılan üç ayrı destek programını ayırıyorum. Kira yardımının dayanağı, başvurusu, sorgulaması, reddi hâlinde izlenecek yol ve vergisel niteliği; faiz destekli kredinin işleyişi; ödemesiz dönem kavramı; 2026 birim maliyetleriyle daire başı hesap; harç muafiyetleri ve müteahhidin iflası riski sırayla geliyor.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ne iş yapar?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 16 Ekim 2023 tarihli ve 32341 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 153 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle kurulmuş, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı bir merkezî idare birimidir. Riskli yapı ve riskli alan uygulamalarının yürütülmesi, dönüşüm projelerinin planlanması ve desteklerin yönetimi görev alanına girer.

Başkanlığın kurulmasından önce bu işler doğrudan Bakanlık merkez teşkilatı içinde yürütülüyordu. 153 sayılı Kararname, dönüşüme ilişkin yetkileri tek bir çatı altında toplayarak muhatabı netleştirdi. Bugün riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşları lisanslandıran, lisansı denetleyen ve gerektiğinde iptal eden merci Başkanlıktır. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesi tespit işini maliklere bırakır, ama tespiti yapacak kuruluşun yetkilendirilmesini Başkanlığa bağlar.

Uygulamada vatandaşın Başkanlıkla temas ettiği noktalar sınırlıdır ve bunu bilmek zaman kazandırır. Riskli yapı tespitine itiraz, tespit raporunu inceleyen il müdürlüğüne yapılır; yetki devri varsa ilgili idareye. Kira yardımı başvuruları da genellikle il müdürlüğü ya da yetkilendirilmiş idare üzerinden alınır. Başkanlık ise politika belirleme, lisans, rezerv yapı alanı tespiti ve destek programlarının çerçevesini kurma tarafında durur.

Rezerv yapı alanı ile riskli alan arasındaki yetki farkı da buradan doğar. Riskli alan Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenirken, rezerv yapı alanını Başkanlık belirler. Bir bölgenin hangi statüde olduğunu öğrenmek istiyorsanız bakacağınız yer, o bölgeye ilişkin karar metninin Resmî Gazete’de yayımlanıp yayımlanmadığıdır. Muhtarlıkta asılan ilan ve belediye duyuruları ikincil bilgidir; bağlayıcı olan yayımlanmış karardır.

Bir başka pratik nokta: Başkanlığın 7471 sayılı Kanunla genişleyen yetkileri. 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan bu Kanun, 6306 sayılı Kanunun 2, 3, 4, 5, 6, 6/A, 7, 8 ve geçici 1. maddelerini değiştirdi; Ek Madde 2, 3 ve 4’ü ekledi. Yani mevzuata bakarken kanunun güncel metnini görmek şart; 2023 öncesi yazılmış bir kaynak, bugün yürürlükte olmayan bir kuralı anlatıyor olabilir.

Kentsel dönüşüm devlet desteği: üç programı birbirine karıştırmayın

Vatandaşın karşısına tek bir başlık altında çıkan destekler aslında üç ayrı hukuki zemine oturur: 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanan kira yardımı ve faiz destekli kredi; kampanya adıyla yürütülen idari program; ve belirli bir il için çıkarılan yapım yardımı kararı. Şartları, muhatabı ve süresi birbirinden bağımsızdır.

Birinci program, kanuni olandır. 6306 sayılı Kanunun 5. maddesi, anlaşma yoluyla tahliye eden hak sahiplerine kira yardımı yapılabileceğini ya da bunun yerine kullanılacak kredide faiz desteği sağlanabileceğini düzenler. Bu destek bir kampanyaya bağlı değildir; kanun yürürlükte olduğu sürece, ilgili kararlarda belirlenen usul ve tutarlarla uygulanır. Bir kampanyanın süresi dolduğunda ortadan kalkmaz.

İkinci program, kamuoyunda “Yarısı Bizden” adıyla bilinen kampanyadır. Bu, kanun metninde adı geçen bir kurum değil, idarenin belirli bir dönem için ilan ettiği bir uygulama programıdır. Kapsamı, kimlerin yararlanacağı, hangi yapı gruplarının girdiği ve son başvuru tarihi kampanya duyurusuyla belirlenir. Kampanyaya ilişkin tutarlar ve tarihler değişkendir; bu yazıda doğrulayamadığım bir rakamı aktarmıyorum.

Üçüncü program, tek bir il için çıkarılmış özel karardır. 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de “İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar” yayımlandı. Adından anlaşılacağı gibi bu karar İstanbul iline özgüdür ve kira yardımından farklı olarak yapım aşamasına yönelik bir yardımı düzenler. Ankara’daki bir malikin bu karara dayanarak hak talep etmesi mümkün değildir.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: bir internet sayfasında okuduğunuz şart, hangi programa aitse yalnız o programda geçerlidir. Kampanya kapsamında istenen bir belge, kanuni kira yardımı başvurusunda istenmeyebilir. Kampanyanın son başvuru tarihi geçtiğinde, 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanan hakkınız yerinde durur. Başvuru yaparken ilk sorulacak soru şu olmalı: bu hangi programın kapsamında?

Kentsel dönüşüm kira yardımı nedir, kimler alabilir?

Kira yardımı, riskli yapıyı anlaşma yoluyla tahliye eden hak sahiplerine, yeni konut teslim edilene kadar geçen sürede barınma giderini karşılamak üzere yapılan aylık ödemedir. Dayanağı 6306 sayılı Kanunun 5. maddesidir. Anlaşarak tahliye şartı, yardımın merkezinde durur ve pratikte en çok hak kaybı buradan doğar.

Kanunun kurduğu mantık basittir. Devlet, riskli yapının bir an önce boşaltılmasını ister; boşaltmayı geciktiren en büyük engel maliklerin ve kiracıların nereye gideceğini bilememesidir. Kira yardımı bu engeli kaldırmak için tasarlanmıştır. Karşılığında beklenen davranış, tahliyenin idari zorlamaya gerek kalmadan, anlaşma yoluyla gerçekleşmesidir. İdare tarafından tahliye edilen, yani direnip yıkım kararının zorla uygulanmasını bekleyen kişinin bu yardımdan yararlanması beklenmez.

Hak sahipliği, tapudaki maliklikle otomatik olarak örtüşmez. Riskli yapıda oturan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de ilgili kararlar çerçevesinde yardımdan yararlanabilecek kişiler arasında sayılabilir; ancak bunların yardımı genellikle malikinkinden farklı yapıdadır. Bir kiracının kira yardımı talebi, o binada fiilen oturduğunun ve tahliye ettiğinin belgelenmesine bağlıdır. Aynı bağımsız bölüm için hem malike hem kiracıya aynı içerikte ödeme yapılması beklenen bir sonuç değildir.

Hisseli mülkiyette yardım, hisse oranıyla ilişkilendirilir. Dört kardeşin eşit paylı olduğu bir dairede her paydaşın ayrı ayrı tam yardım alması değil, bağımsız bölüm için öngörülen yardımın paylar oranında dağıtılması esas alınır. Veraset intikali tamamlanmamışsa, ödeme yapılabilmesi için mirasçılık belgesinin ve intikalin tamamlanması istenir. Bu, süreci haftalarca uzatabilen ve önceden çözülebilecek bir sorundur.

Yardımın miktarı, kişinin tahliye ettiği evde ne kadar kira ödediğine göre belirlenmez. Piyasa kirasıyla arasında ciddi fark çıkabilir. Kiraya verdiği evi dönüşüme giren malikler için de aynı şey geçerlidir; dönüşüm süreci kira ilişkisinin kendi kurallarını askıya almaz. Kira ilişkisinin bedelinin nasıl güncellendiğini ve boş tutma iddiasının sınırlarını kira tespit davasında beş yıl ve boş tutma tahliyesi yazısında ayrıntılı olarak inceledim.

Kira yardımı ne kadar? Neden bu yazıda rakam yok

Kira yardımının aylık tutarı kanunda sabit bir rakam olarak yazmaz. Tutar, Cumhurbaşkanı kararı ve Bakanlık uygulamalarıyla belirlenir, il bazında farklılaşır ve her yıl güncellenir. Bu yazıda doğrulayamadığım bir tutarı aktarmıyorum; bunun yerine güncel rakamın hangi kaynaktan, hangi sırayla öğrenileceğini adım adım gösteriyorum.

Bu tercih bir eksiklik değil, okuyucuya verilen bir güvencedir. Aynı konuyu anlatan sayfaları yan yana koyduğunuzda tabloyu görüyorsunuz: başlığında 2026 yazan sayfaların önemli bir kısmı iki yıl önceki tutarı tekrarlıyor, kaynak göstermiyor ve birbiriyle çelişiyor. Aynı sayfanın içinde farklı iki rakam verildiğine bile rastlanıyor. Bir malik bu rakama göre bütçe kurup taşınma kararı aldığında zararı kendisi karşılıyor.

Tutarın belirlenme mantığı üç katmanlıdır. Birinci katman kanundur: 6306 sayılı Kanunun 5. maddesi yardımın yapılabileceğini söyler, miktarını söylemez. İkinci katman, tutarı ve azami süreyi belirleyen karar metinleridir. Üçüncü katman, Bakanlığın uygulama esaslarıdır; başvurunun nasıl alınacağı, ödemenin hangi ayda başlayacağı, kesintinin hangi hâlde yapılacağı burada düzenlenir. Aynı gerekçe azami ödeme süresi için de geçerli; kaç ay ödeneceği kanunda sabit değildir.

Güncel tutarı öğrenmenin sağlam yolu şu sırayla işler. Önce Resmî Gazete’nin tarih aralığına göre arama ekranından kira yardımına ilişkin güncel kararı arayın; karar metni tutarı ya doğrudan yazar ya da belirleme usulünü gösterir. Ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının kentsel dönüşüm sayfasındaki duyuruları kontrol edin. Üçüncü adım, bulunduğunuz ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa belediyeye yazılı sormaktır.

Yazılı sormanın değeri küçümsenmemeli. Telefonda alınan bilgi, sonradan ödeme yapılmadığında hiçbir işe yaramaz. Aynı soruyu bir dilekçeyle sorduğunuzda, idarenin cevabı dosyanıza girer ve olası bir uyuşmazlıkta idarenin kendi beyanı olarak kullanılabilir. Başvuru sırasında size sözlü olarak söylenen tutar ile sonradan yatan tutar arasında fark çıkarsa, elinizde yazılı bir belge bulunması itiraz sürecini tamamen değiştirir.

Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusu ve sorgulama

Başvuru, riskli yapının bulunduğu yerdeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili idareye yapılır. Başvuru ve takip işlemleri e-Devlet üzerinden Bakanlığın kentsel dönüşüm uygulamasına yönlendirilerek de yürütülebilir. Belge eksikliği, başvurunun reddedilmesinin değil, sürecin haftalarca uzamasının en yaygın sebebidir.

Tipik olarak istenen belgeler şu başlıklarda toplanır: riskli yapı tespit raporuna ilişkin bilgi ya da yapının riskli olarak tescil edildiğini gösteren kayıt, güncel tapu kaydı, kimlik belgesi, tahliyeyi gösteren belge, başvuranın adına açılmış banka hesap bilgisi ve kiracılar için yapıda oturduğunu gösteren belgeler. Kiracının elektrik ya da su aboneliği, adres kaydıyla birlikte fiilî oturmayı göstermek bakımından kullanışlıdır.

Tahliyeyi gösteren belge konusunda dikkatli olmak gerekir. Yalnız adres değişikliği bildirimi bazı hâllerde yeterli sayılmayabilir; yapının fiilen boşaltıldığının idarece tespiti aranabilir. Bir maliğin evini boşaltıp anahtarı teslim ettiği hâlde adres kaydını taşımaması, ödemenin gecikmesine yol açar. Sıralamayı doğru kurun: tahliye, tahliyenin belgelenmesi, sonra başvuru.

Sorgulama tarafında, e-Devlet kimlik doğrulamasından sonra Bakanlığın kentsel dönüşüm uygulamasına geçilir ve başvurunun durumu buradan izlenir. Ekranda genellikle başvurunun alındığı, incelemede olduğu, onaylandığı ya da eksik belge beklendiği görülür. Onay göründüğü hâlde ödeme yatmıyorsa sorun çoğunlukla ödeme kaleminde ya da beyan edilen hesap bilgisindedir; başvuru dosyasında değil. Bu ayrımı yapmak, hangi birime gideceğinizi belirler.

Başvuru sırasında bildirilen hesabın başvuru sahibi adına olması beklenir. Eşin ya da çocuğun hesabı gösterildiğinde ödeme askıya alınır. Hisseli mülkiyette her paydaşın kendi hesabını bildirmesi gerekir; bir paydaşın hesabına toplu ödeme yapılması beklenen bir uygulama değildir. Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletnamenin kapsamının ödemeye ilişkin işlemleri de içermesi gerekir; genel vekâletname her zaman yeterli sayılmaz.

Başvuruda süre, yer ve yöntem

Kira Yardımı Kılavuzuna göre başvuru, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır. Yetkili merci, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü; İstanbul’da ilgili ilçe belediyesidir. E-imza veya mobil imza sahibi hak sahipleri başvuruyu e-Devlet üzerindeki Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu ekranından da yapabilir. Eksik evrakla yapılan başvuru reddedilmez; kayda alınır, eksik tamamlanınca ödemeler başlatılır.

Ödemeler yalnızca hak sahibinin Ziraat Bankası vadesiz TL hesabına yapılır; dilekçedeki İBAN için teyit belgesi istenir. Adres Bilgileri Raporunun yapı yıkılmadan önce alınması esastır; yıkımdan sonra adres kaydı silinmişse, yapı kimlik numarasının alındığı tarihten önceki son üç aya veya sonraki ilk üç aya ait elektrik, su, doğalgaz ya da sabit hatlı telefon veya internet faturasıyla eski adres ispatlanabilir.

Kim, ne kadar süreyle alır?

Kılavuza göre maliklere, il için belirlenen tutar üzerinden on sekiz aya kadar aylık ödeme yapılır. Kiracılara iki aylık tutar tek seferde ödenir. Yapıda oturan sınırlı ayni hak sahipleri ile kapıcı dairesinde oturan kapıcılara beş aylık, gecekondu sahiplerine iki aylık ödeme yapılır. Hisseli bağımsız bölümde her paydaş kendi hissesi oranında ve ayrı dilekçeyle başvurur; paydaşlar noterden verecekleri feragatname ile haklarını diğer hissedara devredebilir.

Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınır mı?

Alınmaz. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği ödenmez; başvuru dilekçesinde bu yönde taahhüt alınır. Ödemeler tamamlanmadan kira yardımının yasal faiziyle iadesi hâlinde faiz desteğine geçilebilir. Hak sahibi vefat ederse kalan taksitler, mirasçılık belgesiyle tespit edilen mirasçılara hisseleri oranında ödenir. Yapı kimlik numarası alındıktan sonra, yıkımdan önce bağımsız bölümü satın alan yeni malik, eski malik bu haktan yararlanmamışsa başvurabilir. Güçlendirme için tahliye edilen yapılarda ödeme, güçlendirme ruhsatının alındığı tarihten başlatılır.

Kira yardımı ödenmezse ya da başvuru reddedilirse

Kira yardımına ilişkin ret kararı ya da ödemenin yapılmaması, idari bir işlemdir ve idari işlemlere karşı öngörülen yollara tabidir. İzlenecek sıra şudur: gerekçeli kararın yazılı olarak istenmesi, ilgili idareye yazılı başvuru, sonuç alınamazsa idari yargıda iptal ve gerektiğinde tam yargı davası.

İlk adım, reddin gerekçesini öğrenmektir. Ekranda “başvurunuz uygun bulunmamıştır” ibaresi görünüyorsa bu bir gerekçe değildir. Gerekçeli kararın yazılı olarak talep edilmesi, hem hangi eksikliğin giderileceğini gösterir hem de dava açılacaksa iptal sebebini somutlaştırır. Pratikte reddin en sık üç sebebi vardır: tahliyenin anlaşma yoluyla gerçekleştiğinin kabul edilmemesi, hak sahipliğinin belgelenememesi ve başvurunun idarece öngörülen zaman aralığının dışında yapılmış sayılması.

Birinci sebep, itiraz edilmeye en açık olanıdır. Malik binayı kendi isteğiyle boşaltmış, ama tahliye tarihi ile anlaşma metninin tarihi çakışmıyor olabilir. Ya da anlaşma yazılı hâle getirilmeden fiilen boşaltma yapılmış olabilir. Bu durumda tahliyeyi ve iradeyi gösteren her belge işe yarar: anahtar teslim tutanağı, nakliye faturası, yeni adrese ilişkin kira sözleşmesi, abonelik kapatma belgeleri, komşuların ya da apartman yönetiminin tuttuğu kayıtlar.

İkinci sebep hak sahipliğiyle ilgiliyse çözüm genellikle tapu ve nüfus kayıtlarındadır. Veraset intikali tamamlanmamış hisseli tapularda mirasçılık belgesi çıkarılıp intikal yapıldığında sorun kendiliğinden çözülür. Üçüncü sebep, yani süre itirazı en zorlusudur; burada başvurunun ne zaman yapıldığını gösteren kayıt belirleyicidir. Elden verilen dilekçenin havale kaydı, e-Devlet üzerinden yapılan başvurunun ekran kaydı ya da kayıtlı posta belgesi saklanmalıdır.

Ödeme kesildiğinde ise sebep çoğunlukla idarenin yeni bir kararı değil, teknik bir durumdur: hesabın kapanması, yeni konutun teslim edildiğine dair kaydın sisteme düşmesi, hak sahipliğinde değişiklik. Kesintiden sonra ödenmeyen aylar için talepte bulunulacaksa, önce kesinti sebebinin belgelenmesi gerekir. İdari yargıda dava açılacaksa sürelerin işlemin tebliğinden itibaren hesaplandığı hatırda tutulmalı; bekleyerek geçirilen her ay hak kaybı riskini büyütür.

Kira yardımı vergiye tabi mi?

Kira yardımı, hak sahibinin bir mal ya da hizmet karşılığında elde ettiği gelir değil, kanundan doğan bir yardım ödemesidir. Bu niteliği, ödemenin gelir vergisi anlamında kira geliriyle bir tutulmamasını gerektirir. Ancak konuya ilişkin açık ve genel bir vergisel düzenleme metnini doğrulayamadığım için oran ya da kesin bir nitelendirme vermiyorum.

Karışıklığın kaynağı adlandırmadır. Ödemenin adında “kira” geçiyor olması, onu gayrimenkul sermaye iradı hâline getirmez. Gayrimenkul sermaye iradı, bir taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir; burada ise kiraya veren bir malik ve kira ödeyen bir kiracı ilişkisi yoktur. Ödemeyi yapan idare, hak sahibinin taşınmazını kiralamamaktadır. Ödemenin karşılığı bir kullanım hakkı değil, tahliyeden doğan barınma giderinin bir kısmının karşılanmasıdır.

Uygulamada karşılaşılan asıl sorun, beyanname veren mükelleflerde ortaya çıkıyor. Kiraya verdiği başka bir konutu bulunan ve gayrimenkul sermaye iradı beyan eden bir malik, kira yardımını da beyannameye eklemesi gerekip gerekmediğini soruyor. Buna verilecek doğru cevap, kişinin kendi vergisel durumuna göre değişir ve genel bir yazıdan çıkarılamaz. Beyan yükümlülüğü doğduğunu düşünüyorsanız, ödemeye ilişkin idare yazısını ve dekontları saklayıp bir mali müşavire durumunuzu değerlendirtmek en güvenli yoldur.

Bir başka nokta stopajdır. Kira yardımı ödemesi sırasında herhangi bir kesinti yapılıp yapılmadığını dekonttan görebilirsiniz. Brüt tutar ile hesabınıza geçen tutar arasında fark varsa, bunun sebebi bir vergi kesintisi olabileceği gibi idari bir mahsup da olabilir; ikisi farklı sonuçlar doğurur ve farklı yollarla itiraz edilir. Dekont üzerindeki açıklama satırı bu ayrımı yapmanın en hızlı yoludur.

2 evi olan kentsel dönüşüm kira yardımı alabilir mi?

Hayır yalnızca bir ev için kira yardımı alabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Kira Yardım Kılavuzu Madde 11’e göre ”Maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır. Fakat maliklerin farklı türden bir konut ve bir işyeri için yapacakları kira yardımı başvuruları ayrı ayrı değerlendirilip bunlar için 2 ayrı kira alabilir.

Taşınma yardımı ayrı bir kalem midir?

Taşınma yardımı, dönüşüm sürecinde ev eşyasının nakliyesi ve yerleşme giderleri için öngörülen, kira yardımından ayrı bir kalemdir. Aylık ödeme değil, genellikle tek seferlik bir destek olarak kurgulanır. Tutarına ilişkin doğrulanmış bir veri bulamadığım için burada rakam vermiyorum; belirleme usulü kira yardımıyla aynı çerçevededir.

Bu iki kalemin karıştırılması sık görülür. Kira yardımı, yeni konut teslim edilene kadar aylık olarak, tahliye edilen konutun yerine geçecek barınma giderine yöneliktir. Taşınma yardımı ise tek bir olaya, yani taşınma fiiline bağlanır. İkisinin birlikte ödendiği uygulamalar olabileceği gibi, yalnız birinin öngörüldüğü programlar da olabilir. Hangisinin kapsamda olduğunu, başvurduğunuz programın esasları belirler.

Pratik açıdan iki not. Birincisi, taşınma giderini belgeleyen faturaların saklanması. Yardımın belgeye bağlı ödenip ödenmeyeceği programa göre değişse de, elde fatura bulunması hiçbir hâlde zarar getirmez. İkincisi, nakliye sırasında doğan zararlar. Eşyanın taşınması sırasında meydana gelen hasar, dönüşüm mevzuatının değil, genel sorumluluk hükümlerinin konusudur ve nakliyeciyle olan sözleşmeye bakılır.

Dönüşüm sırasında ortaya çıkan bir başka zarar türü de inşaat faaliyetinin komşu parsele ya da bitişik yapıya verdiği zarardır. Hafriyat sırasında yan binada çatlak oluşması, istinat duvarının zarar görmesi ya da bahçe düzeninin bozulması bu kapsamdadır. Bu tür taleplerde delil tespiti ve zararın kapsamının belirlenmesi kritik hâle gelir; konuyu taşınmaza verilen zararın tazmini yazısında ayrıca inceledim.

Kentsel dönüşüm kredisi ve faiz desteği nasıl işler?

Faiz desteğinde krediyi devlet değil, protokol yapılmış bankalar verir. Devletin rolü, kredinin faizinin bir kısmını üstlenmektir. Kredi ilişkisi hak sahibi ile banka arasında kurulur; taksitin ödenmemesinin sonuçları da bankaya karşı doğar. En kritik kural şudur: kira yardımı ile faiz desteğinden aynı anda yararlanılamaz, biri tercih edilir.

Mekanizma şöyle işler. Hak sahibi bankaya başvurur, banka kendi kredi politikasına göre değerlendirme yapar ve krediyi kendi kaynağından kullandırır. Kredinin faizinin bir bölümü kamu tarafından karşılandığı için hak sahibinin ödediği efektif maliyet düşer. Devletin taahhüdü hak sahibine değil, mekanizmaya yöneliktir; yani devlet size para vermez, bankaya ödediğiniz faizin bir kısmını üstlenir. Oran ve üst limitler için doğrulanmış bir veriye ulaşamadığımdan bu yazıda rakam vermiyorum.

Kredi başvurusunun onaylanması otomatik değildir. Riskli yapı kaydının bulunması ve hak sahibi olunması, kredinin kullandırılacağı anlamına gelmez. Banka gelir belgesi, mevcut kredi yükü, kredi notu ve teminat gibi kendi ölçütlerini uygular. Bir apartmanda maliklerin bir kısmının kredi alabilip bir kısmının alamaması, buradan doğan yaygın bir sorundur ve inşaatın finansman planını bozabilir.

Tercih meselesine dönelim, çünkü asıl hesap burada yapılır. Kira yardımını seçen malik, inşaat süresince aylık bir gelir akışı alır ama yapım maliyetinin finansmanında bir kolaylık elde etmez. Faiz desteğini seçen malik ise inşaat süresince kira gelirinden mahrum kalır, buna karşılık uzun vadeli kredide daha düşük bir maliyetle borçlanır. Doğru tercih, kişinin başka bir yerde barınma imkânının bulunup bulunmadığına ve kredi ihtiyacının büyüklüğüne göre değişir.

Somut bir karşılaştırma yapmak isteyen kişi şu iki soruyu cevaplasın: inşaat süresince nerede oturacağım ve o barınmanın bana aylık maliyeti ne? Yeni yapıdaki payımı almak için bankadan borçlanmam gerekecek mi, gerekecekse ne kadar? Birinci sorunun cevabı “akrabamın evinde, kirasız” ise kira yardımının değeri azalır. İkinci sorunun cevabı büyük bir tutar ise faiz desteği öne çıkar.

Kentsel dönüşüm kredisi hesaplama ve aylık ödeme planı

Aylık taksit dört değişkenin bileşkesidir: anapara, vade, faiz oranı ve varsa ödemesiz dönem. Bunlardan biri değiştiğinde taksit ve toplam geri ödeme birlikte değişir. Güncel faiz oranı bankadan alınmadan gerçekçi bir taksit hesabı yapılamaz; aşağıdaki tablo yalnız vade ve ödemesiz dönemin etkisini göstermek için kurgulanmıştır.

Anapara, kullanılan kredi tutarıdır ve taksitle doğru orantılıdır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer, ama toplam ödenen faiz artar; bu ters ilişki kredi hesabının en temel gerçeğidir. Faiz oranı hem taksiti hem toplam maliyeti belirler ve faiz desteği devreye girdiğinde hak sahibinin gördüğü efektif oran düşer. Ödemesiz dönem ise başlangıçta nefes aldırır, ancak ödeme yapılan ay sayısını azalttığı için sonraki taksitleri yükseltir.

Tablo temsilîdir ve yalnız iki şeyi göstermek için vardır: vade uzadıkça aylık yükün azaldığını, ödemesiz dönemin ise aynı anaparayı daha az sayıda taksite sıkıştırarak taksiti yükselttiğini. Gerçek bir ödeme planında bu rakamların üzerine faiz, sigorta ve varsa tahsis ücreti eklenir. Güncel oranın ve toplam geri ödemenin bankadan yazılı olarak alınması gerekir; internetteki genel hesap araçları kampanya koşullarını yansıtmaz.

Ödeme planı elinize geçtiğinde bakılacak üç satır şudur: toplam geri ödeme tutarı, yıllık maliyet oranı ve ilk taksitin vadesi. Bu üçü karşılaştırılmadan iki teklif arasında seçim yapmak mümkün değildir. Aynı faiz oranını veren iki bankanın toplam geri ödemesi, masraf kalemleri yüzünden farklı çıkabilir.

2 yıl geri ödemesiz kredi ne demek?

Ödemesiz dönem, kredinin kullanıldığı tarihten itibaren belirli bir süre boyunca taksit ödenmemesi anlamına gelir. Dönüşüm kredilerinde ödemesiz dönem uygulanan programlar vardır; süresi programa ve bankaya göre değişir. Kesin bir süre vermiyorum, çünkü bu bilgi programın kendi şartnamesinden ve kredi sözleşmesinden okunmalıdır.

Mantığı şudur: dönüşümde malikin evi yıkılmıştır, yeni konutu henüz teslim edilmemiştir ve bu arada başka bir yerde barınmaktadır. Aynı dönemde kredi taksiti ödemesi ağır bir yüktür. Ödemesiz dönem, taksitin inşaat bitene kadar ertelenmesini sağlar. Nakit akışı açısından anlamlı bir kolaylıktır.

Kritik soru şu: bu dönemde faiz işler mi? Genel uygulamada ödemesiz dönem, faizin durduğu değil, ödemenin ertelendiği bir dönemdir. Faiz işlemeye devam eder; işleyen faiz ya dönem sonunda anaparaya eklenir ya da kalan taksitlere dağıtılır. Her iki hâlde toplam geri ödeme, ödemesiz dönem olmayan bir plana göre daha yüksek çıkar. Sözleşmede ödemesiz dönemde tahakkuk eden faizin nasıl işlem göreceği açıkça yazmalıdır; yazmıyorsa bankadan yazılı açıklama istenmelidir.

Avantaj ve risk yan yana durur. Avantaj, inşaat süresince nakit yükünün kalkmasıdır; bu, kira yardımını tercih etmeyen malik için ciddi bir rahatlamadır. Risk ise iki başlıkta toplanır. Birincisi, toplam maliyetin artmasıdır. İkincisi, ödemesiz dönemin bitiş tarihi ile yeni konutun teslim tarihinin çakışmamasıdır. İnşaat gecikirse, malik hem hâlâ kirada olur hem de taksit ödemeye başlar. Bu ikili yük, dönüşüm dosyalarında en sık karşılaşılan mali sıkışma sebebidir.

Buna karşı alınacak önlem sözleşme tarafındadır: yüklenici sözleşmesindeki teslim süresi ile kredinin ödemesiz dönemi arasında makul bir tampon bırakmak ve gecikme hâlinde yükleniciye uygulanacak cezai şartı belirlemek. Ödeme planı yeniden yapılandırılırken doğacak masraf da önceden sorulmalıdır. Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir.

Kentsel dönüşüm devlet desteği ne zaman bitiyor?

Dolaşımdaki kaynakların bir kısmı tek bir tarihte birleşiyor ve bunu genel desteğin bitiş tarihi gibi sunuyor. Bu, bir ayrımı atlıyor: o tarih varsa kampanya programının son başvuru tarihidir. 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanan kira yardımı ve faiz desteği bir kampanya tarihine bağlı değildir.

Ayrımı somutlaştıralım. Kanuni destek, kanunun kendisi yürürlükte olduğu ve ilgili kararlar uygulandığı sürece devam eder. Bu desteğin sona ermesi için ya kanun hükmünün değişmesi ya da uygulamayı düzenleyen kararın yürürlükten kalkması gerekir. Böyle bir değişiklik olduğunda bunu Resmî Gazete’de yayımlanmış bir metinden görürsünüz, bir haber başlığından değil.

Kampanya ise doğası gereği süreli bir programdır. Belirli bir bütçeyle, belirli bir dönem için ilan edilir ve son başvuru tarihi geldiğinde yeni başvuru alınmaz. Kampanyanın kapanması, kampanyaya zamanında başvurmuş ve hakkı doğmuş kişilerin kazanılmış haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; yeni başvuru kabul edilmemesi ile mevcut dosyaların işleme devam etmesi ayrı şeylerdir.

Bir de üçüncü katman var: ile özgü kararlar. 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İstanbul yapım yardımı kararının kendi çerçevesi ve kendi zamanlaması vardır. Bu kararın kapsamı sona erdiğinde, ülke genelindeki kanuni destek etkilenmez.

Kesin bir tarih yazmıyorum, çünkü hangi tarihin hangi programa ait olduğunu doğrulayamadım ve yanlış bir tarih yüzünden başvurusunu geciktiren okuyucunun zararı telafi edilemez. Yapılacak teyit basittir: Resmî Gazete’nin arşiv arama ekranında ilgili karar başlığını aratın, sonra Bakanlığın duyurular sayfasına bakın, son olarak il müdürlüğüne yazılı sorun. Üçü aynı tarihi veriyorsa o tarih güvenilirdir.

Kentsel dönüşüm daire başı fiyat nasıl hesaplanır?

Dönüşüme özgü, daire başı fiyatı belirleyen bir tebliğ bulunmuyor. Uygulamada başvurulan referans, 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’dir. Bu tebliğ genel bir yapı maliyeti göstergesidir; satış fiyatı değil, inşaat maliyeti tahmini verir.

Tebliğ, yapıları sınıf ve gruplara ayırır ve her grup için metrekare başına yaklaşık maliyet belirler. Konut yapıları bakımından öne çıkan üç kalem aşağıdaki tabloda. Rakamlar KDV hariçtir ve mimarlık ile mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılmak üzere yayımlanmıştır. Yani asıl işlevi hizmet bedeli hesabıdır; dönüşümde maliyet tartışmalarına referans olması ikincil bir kullanımdır.

Kurgusal bir hesap yapalım. Beş katlı, her katta iki daire bulunan, dairelerin brüt 110 m² olduğu bir apartman düşünün. Yapı III-B grubunda değerlendirilirse, bir dairenin yaklaşık inşaat maliyeti 110 × 21.050 = 2.315.500 TL olur. On daire için toplam inşaat alanı 1.100 m², yaklaşık maliyet 1.100 × 21.050 = 23.155.000 TL’dir. Aynı bina IV-A grubuna girseydi, daire başına maliyet 2.909.500 TL’ye çıkardı; aradaki fark yalnız grup değişiminden doğar.

Bu rakamın ne olmadığını söylemek, ne olduğunu söylemek kadar önemli. Bu bir satış fiyatı değildir; arsa değerini içermez, müteahhidin kârını içermez, ruhsat ve proje giderlerini, altyapı bağlantı bedellerini, zemin iyileştirme maliyetini ve KDV’yi içermez. Ayrıca ortak alanlar, otopark ve sığınak gibi bölümler brüt alan hesabına girdiğinde toplam maliyet yükselir. Dolayısıyla bir müteahhidin “daire başı maliyet şu kadar” demesiyle tebliğdeki rakam arasında fark çıkması olağandır.

Tebliğin dönüşüm dosyalarındaki asıl faydası, tartışmayı ortak bir zemine oturtmasıdır. Malikler ile yüklenici arasındaki paylaşım oranı tartışmasında, inşaat maliyetine ilişkin resmî bir referansın bulunması pazarlığın havada kalmasını önler. Aynı şekilde, eksik ya da ayıplı imalat iddialarında tazminat hesabı yapılırken bilirkişiler benzer birim maliyet verilerine başvurur.

Vergi, harç ve ücret muafiyetleri

6306 sayılı Kanunun 7. maddesi, Kanun kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tescilleri geniş bir muafiyet şemsiyesi altına alır. Noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve döner sermaye ücreti alınmaz; kullanılan krediler banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.

Muafiyetin kapsamını görmek için bir dönüşüm dosyasında kaç ayrı harç noktası doğduğuna bakmak yeterli. Kurgusal bir örnek: on daireli bir apartman, on iki malik, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle dönüşüyor. Süreç boyunca doğan işlemler şunlar: on iki malikin ayrı ayrı imzaladığı düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi, arsa payı devirlerine ilişkin tapu işlemleri, kat irtifakı kurulması, yapı ruhsatı aşamasındaki idari işlemler, kat mülkiyetine geçiş, karara katılmayan paydaşın payının satışına ilişkin devir ve kredi kullanan maliklerin kredi sözleşmeleri.

Bu zincirde harç doğuran nokta sayısı kolayca yirmiyi aşar. Muafiyet olmasaydı, her noter işlemi için noter harcı, her tapu devri için tapu harcı, her sözleşme nüshası için damga vergisi, kredi işlemleri için BSMV doğardı. Tapu harcı devir bedeli üzerinden oranla hesaplandığından, taşınmaz değeri yükseldikçe kalem de büyür. Muafiyet, bu kalemlerin tamamını dosyanın maliyet tablosundan çıkarır. Bu, dönüşümü finansal olarak mümkün kılan en sessiz ama en etkili destek kalemidir.

Uygulamada iki uyarı gerekir. Birincisi, muafiyet Kanun kapsamındaki işlemlere tanınmıştır; dönüşümle ilgisi kurulamayan bir işlem için otomatik olarak istenemez. Riskli yapı kaydı bulunmayan bir taşınmazın devri, yalnız aynı parselde bulunuyor diye muafiyetten yararlanmaz. İkincisi, muafiyet talebe bağlı olarak uygulanır; işlem sırasında Kanun kapsamında olunduğunun belgeyle ortaya konması gerekir. Harç yatırıldıktan sonra iadesini istemek, en baştan alınmamasını sağlamaktan çok daha zahmetlidir.

Yanlış tahsil edilen harç için iade talebi yapılabilir. Bunun yolu, ödemenin yapıldığı idareye başvurmak ve reddi hâlinde yargı yoluna gitmektir. Ödeme belgesinin, riskli yapı kaydının ve işlemin dönüşüm kapsamında olduğunu gösteren belgelerin bir arada sunulması gerekir. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açtığından, harç iadesi düşünülüyorsa dosyanın zaman aşımı durumu en baştan kontrol edilmelidir.

İstanbul kentsel dönüşüm uygulamaları

İstanbul, hem riskli alan ilanlarının yoğunluğu hem de ile özgü destek kararları bakımından ayrı bir başlığı hak ediyor. Riskli alan ilanları Cumhurbaşkanı kararıyla yapılır ve Resmî Gazete’de yayımlanır. 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de İstanbul için yapım aşamasına yönelik bir yardım kararı yayımlanmıştır.

Bu karar, adından da anlaşılacağı üzere yalnız İstanbul ilinde yürütülecek uygulamalar için geçerlidir ve kira yardımından farklı bir kalemi, yapım için verilecek yardımı düzenler. Başka bir ildeki malikin bu karara dayanarak talepte bulunması mümkün değildir. Aynı şekilde, İstanbul’daki her bina otomatik olarak bu kararın kapsamına girmez; kapsamı karar metni belirler.

Kendi ilçenizin durumunu öğrenmenin sırası şu. Birinci adım, taşınmazın riskli yapı olarak tescil edilip edilmediğine bakmaktır; bu, bina bazında bir kayıttır ve tapu ile bağlantılıdır. İkinci adım, parselin riskli alan ya da rezerv yapı alanı içinde kalıp kalmadığıdır; bu alan bazında bir kayıttır ve ilan edildiği karara bakılarak öğrenilir. Riskli alan kararları Resmî Gazete’de yayımlandığı için, arşiv aramasında ilçe adıyla arama yapmak sonuç verir.

Üçüncü adım belediyedir. İlçe belediyesinin imar müdürlüğü, parselin hangi plan kapsamında olduğunu, emsal ve yükseklik durumunu ve varsa avan proje şartlarını gösterir. Bu bilgi, dönüşümün ekonomik olup olmadığını belirleyen asıl veridir; çünkü yeni yapıda kaç bağımsız bölüm çıkabileceğini imar durumu belirler. Emsal artışı olmayan bir parselde müteahhidin daire karşılığı iş yapması güçleşir ve malikler ilave ödeme yapmak durumunda kalabilir.

Dördüncü adım, aynı bölgede tamamlanmış dönüşüm örneklerine bakmaktır. Bitişik sokakta hangi paylaşım oranıyla anlaşma yapıldığı, hangi yüklenicinin işi zamanında teslim ettiği ve hangi projede sorun çıktığı, sözleşme masasına oturmadan önce toplanabilecek en değerli bilgidir. Bu bilgi resmî bir kayıttan değil, saha araştırmasından gelir.

Müteahhit iflas ederse, inşaat yarım kalırsa

Dönüşüm dosyalarının en ağır riski, yüklenicinin inşaatı yarım bırakmasıdır. Malikler evlerini yıktırmış, tahliye etmiş ve arsa paylarının bir kısmını devretmiş olur. Buna karşı alınacak önlemlerin tamamı sözleşme aşamasındadır ve iş başladıktan sonra geriye dönük kurulamaz: tamamlama sigortası, kesin ve süresiz teminat mektubu, devir yasağı kaydı ve arsa payının inşaat ilerlemesine bağlanan aşamalı devri.

Teminat mektubu, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde maliklerin bankadan nakit tahsil etmesini sağlayan güvencedir. Sözleşmeye kesin, süresiz ve ilk talepte ödemeli olarak konulması istenmelidir. Süreli bir teminat mektubu, inşaat gecikip süre dolduğunda işlevsizleşir. Miktarın da sembolik olmaması gerekir; inşaatı bir başka yükleniciyle tamamlamanın maliyetini karşılayacak düzeyde olmalıdır.

Tamamlama sigortası, yüklenicinin iflası ya da işi bırakması hâlinde inşaatın tamamlanmasını güvence altına alan bir sigorta türüdür. Poliçenin kapsamı, hangi hâllerde devreye gireceği ve azami teminat tutarı dikkatle okunmalıdır. Poliçede yer alan istisna kayıtları, güvencenin gerçek değerini belirler.

Aşamalı tapu devri, uygulamada en etkili korumadır. Arsa paylarının tamamının sözleşme imzalanır imzalanmaz yükleniciye devredilmesi yerine, devrin inşaatın ilerleme yüzdesine bağlanması gerekir. Temel atıldığında bir dilim, kaba inşaat bittiğinde bir dilim, iskân alındığında kalan dilim şeklinde kurgulanan bir devir takvimi, yüklenici işi bıraktığında maliklerin elinde hâlâ arsa payı bırakır. Sözleşmeye, yüklenicinin devraldığı payları üçüncü kişilere devretmesini engelleyen ya da idareye bağlayan kayıtlar da konulmalıdır.

Yüklenici payları üçüncü kişilere satmışsa, o kişilerin durumu ayrı bir uyuşmazlık alanı doğurur. Daireyi yükleniciden satın alan kişinin malikler karşısındaki hukuki konumu, yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır ve bu tartışma kendi başına dava konusudur. Sözleşme yapılırken bu ihtimalin baştan düzenlenmesi, sonradan yürütülecek davadan çok daha ucuza gelir.

İnşaat tamamlanıp teslim alındıktan sonra ortaya çıkan sorunlar da ihmal edilmemeli. Yeni yapıda su yalıtımı, tesisat ve ısı yalıtımı kaynaklı kusurlar, teslim anında görünmediği için gizli ayıp niteliğinde olabilir ve ihbar süreleriyle ilgili kendi kuralları vardır. Teslimden sonra fark edilen bu tür kusurların hukuki rejimini konutta gizli ayıp, su izolasyonu ve tesisat yazısında ayrıntılı olarak anlattım.

Sonuç

Dönüşüm sürecinin mali tarafı, hukuki tarafından daha az düzenlenmiş ama daha çok değişken içerir. Kira yardımının tutarı, kredinin faizi, kampanyanın süresi yıldan yıla ve ilden ile değişir. Bu değişkenliği görmezden gelip bir rakamı sabitmiş gibi aktarmak okuyucuya yardım etmez; başvurusunu yanlış hesapla yapan malikin zararı geri gelmez. Bu yazıda doğrulayamadığım hiçbir tutarı, oranı ya da süreyi yazmadım; bunun yerine her kalem için o bilginin nereden ve nasıl alınacağını gösterdim.

Pratikte üç şey işi kolaylaştırıyor. Birincisi, hangi destek programının kapsamında olduğunuzu en baştan netleştirmek. Kanuni destek, kampanya ve ile özgü karar birbirinden farklı şartlar taşır ve birinin kuralı diğerine uygulanmaz. İkincisi, idareyle olan her temasın yazılı yürütülmesi; telefonda alınan bilgi ödeme kesildiğinde hiçbir işe yaramaz. Üçüncüsü, yüklenici sözleşmesindeki güvencelerin en baştan kurulması; teminat mektubu ve aşamalı tapu devri, inşaat yarım kaldığında elinizde kalan tek şey olabilir.

Kira yardımı ile faiz desteği arasındaki tercih, ödemesiz dönemin bitiş tarihi ile teslim tarihinin uyumu ve arsa payı devrinin takvimi, her dosyada farklı sonuç veren teknik hesaplardır. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel dönüşüm dışındaki tapu ve taşınmaz uyuşmazlıkları için Yalova gayrimenkul avukatı sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

50 Soruda Kentsel Dönüşüm

1. Kentsel dönüşüm kira yardımı nedir?
Riskli yapıyı anlaşarak tahliye eden hak sahiplerine, yeni konut teslim edilene kadar yapılan aylık ödemedir. Dayanağı 6306 sayılı Kanunun 5. maddesi ve bu kanunun uygulama yönetmeliğinin 16.maddesidir.

2. Kentsel dönüşüm kira yardımı ne kadar?
Tutar her yıl Cumhurbaşkanı kararı ve Bakanlık uygulamalarıyla belirlenir ve il bazında değişir. İstanbul gibi kentsel dönüşüm açısından aciliyet arz eden illerde gerek Bakanlık gerek Belediye dönüşümü teşvik için yarısı bizden kampanyası, ek kira desteği gibi ek menfaatler temin etmektedir. Güncel tutar için Resmî Gazete’de yayımlanan karar ve il müdürlüğünden alınacak yazılı bilgi esas alınmalıdır.

3. 2026 yılı kira yardımı tutarını nereden öğrenirim?
Önce Resmî Gazete arşivinden ilgili karar, sonra Bakanlığın duyuruları, son olarak il müdürlüğüne yazılı başvuru. Başlığında 2026 yazan internet sayfalarının çoğu eski rakamı tekrarlıyor.

4. Kira yardımı kaç ay ödenir?
Azami süre 6306 sayılı Kanunda sabit bir sayı olarak yazmaz; ilgili kararlarla belirlenir ve değişebilir. Kendi dosyanız için geçerli süreyi başvuru yaptığınız idareden yazılı olarak öğrenmelisiniz. İdareden kasıt ilgili belediye ve il özel idaresidir.

5. Kentsel dönüşüm kira yardımı sorgulama nasıl yapılır?
e-Devlet üzerinden kimlik doğrulaması yapıldıktan sonra Bakanlığın kentsel dönüşüm uygulamasına yönlendirilir ve başvurunun durumu buradan izlenir. İl müdürlüğünden de yazılı bilgi istenebilir.

6. Kira yardımı başvurusunu nereye yapmalıyım?
Riskli yapının bulunduğu yerdeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili idareye başvurulur. Başvuru ve takip e-Devlet üzerinden de yürütülebilir.

7. Kira yardımı için hangi belgeler isteniyor?
Genellikle riskli yapı kaydı, güncel tapu kaydı, kimlik belgesi, tahliyeyi gösteren belge ve başvuran adına açılmış banka hesap bilgisi istenir. Kiracılar için yapıda oturulduğunu gösteren belgeler eklenir.

8. Kiracı kira yardımı alabilir mi?
Riskli yapıda fiilen oturan kiracılar da ilgili kararlar çerçevesinde yardımdan yararlanabilecek kişiler arasındadır. Kiracının yardımı, malikinkinden farklı yapıda olabilir ve oturmanın belgelenmesine bağlıdır.

9. İşyeri sahibi kira yardımından yararlanır mı?
6306 sayılı Kanunun 5. maddesi hak sahipliğini konutla sınırlamaz; ancak işyerleri için uygulama esasları farklılık gösterebilir. Kendi dosyanız için bağlı olduğunuz idareden yazılı görüş almak en doğrusudur.

10. 2 evi olan kentsel dönüşüm kira yardımı alabilir mi?
Sadece 1 dairesi için alabilir. Bakanlığa bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayınladığı kira yardım kılavuzuna göre

11. Kendi evime taşınırsam kira yardımı alabilir miyim?
Kira gideri doğmadığı gerekçesiyle farklı değerlendirme yapılması uygulamada karşılaşılabilecek bir yaklaşımdır. Başvurudan önce durumu idareye yazılı olarak bildirip cevap almak en güvenli yoldur.

12. Kira yardımı başvurum reddedildi, ne yapmalıyım?
Önce gerekçeli kararı yazılı olarak isteyin, ardından ilgili idareye gerekçeli ve belgleri ekleyip yazılı başvuru yapın; sonuç alınamazsa idari yargı yolu açıktır. Bu işleme karşı dava açma süresi 60 gün olup başvuru yapılmasının üzerinden 60 gün geçmesine rağmen cevap verilmemesi yada başvurunun reddine dair yazının tebliğ edilmesinden itibaren işler.

13. Kira yardımı yatmadı, kime başvurmalıyım?
Önce başvuru durumunu e-Devlet üzerinden kontrol edip bildirdiğiniz hesap bilgisini doğrulayın; sorun devam ediyorsa başvuru yaptığınız il müdürlüğüne ya da idareye yazılı dilekçe verin.

14. Ödemem ortada kesildi, sebebi ne olabilir?
Yeni konutun teslim edildiğine dair kaydın sisteme düşmesi, hesabın kapanması ya da hak sahipliğinde değişiklik en sık sebeplerdir. Kesinti sebebini yazılı olarak öğrenmeden talepte bulunmayın.

15. Kira yardımı vergiye tabi mi?
Ödemenin adında kira geçmesi onu gayrimenkul sermaye iradı hâline getirmez; ortada bir kiraya verme ilişkisi yoktur.

16. Kira yardımını gelir vergisi beyannamesine yazmalı mıyım?
Bu, kişinin kendi vergisel durumuna göre değişir ve genel bir yazıdan çıkarılamaz. Ödemeye ilişkin idare yazısı ve dekontlarla birlikte bir mali müşavire danışılması yerinde olur.

17. Kira yardımı için yeni kira sözleşmesi şart mı?
Programa göre değişebilir; bazı uygulamalarda taşınılan konuta ilişkin belge istenir. Elde kira sözleşmesi bulunması, tahliyeyi ve yerleşmeyi göstermek bakımından her hâlde işe yarar.

18. Hisseli tapuda kira yardımı nasıl dağıtılır?
Bağımsız bölüm için öngörülen yardım, paydaşlar arasında hisse oranında dağıtılır. Her paydaşın kendi banka hesabını bildirmesi beklenir.

19. Veraset intikali tamamlanmadıysa kira yardımı alınabilir mi?
Ödeme yapılabilmesi için mirasçılık belgesinin çıkarılması ve intikalin tamamlanması istenir. Bu işlem süreci haftalarca uzattığından başvurudan önce halledilmelidir.

20. Kentsel dönüşüm taşınma yardımı nedir?
Ev eşyasının nakli ve yerleşme giderleri için öngörülen, kira yardımından ayrı ve genellikle tek seferlik bir kalemdir. Her programda öngörülmeyebilir.

21. Taşınma yardımı ne kadar?
Tutar her yıl değiştiği için bu yazıda rakam verilmemektedir; belirleme usulü kira yardımıyla aynı çerçevededir. Güncel tutarı başvurduğunuz idareden kolaylıkla öğrenebilirsiniz. Bunu yazılı olarak isteyin.

22. Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte alabilir miyim?
Hayır. Kira yardımı ile faiz desteğinden aynı anda yararlanılamaz; hak sahibi ikisinden birini tercih eder.

23. Tercihimi sonradan değiştirebilir miyim?
Değişiklik imkânı programın uygulama esaslarına bağlıdır ve her zaman mümkün olmayabilir. Tercihi yapmadan önce her iki seçeneğin mali sonucunu hesaplamak gerekir.

24. Kentsel dönüşüm kredisi nedir?
Dönüşüm kapsamındaki hak sahiplerinin konut yapımı ya da edinimi için kullandığı, faizinin bir kısmı devlet tarafından karşılanan banka kredisidir. Krediyi devlet değil, protokol yapılmış bankalar verir.

25. Kentsel dönüşüm kredisi faiz oranı kaç?
Oran her programda ve her bankada farklıdır, zaman içinde değişir ve bu yazıda doğrulanmamış bir oran verilmemektedir. Güncel oranı kredi kullanacağınız bankadan yazılı olarak isteyin.

26. Kredinin üst limiti ne kadar?
Üst limit doğrulanamadığı için burada rakam verilmemektedir; internette dolaşan limitler birbiriyle çelişiyor. Geçerli limiti banka ve idare duyurularından teyit ve takip edin.

27. Kentsel dönüşüm kredisi hesaplama nasıl yapılır?
Taksit dört değişkene bağlıdır: anapara, vade, faiz oranı ve varsa ödemesiz dönem. Faiz oranı bilinmeden gerçekçi bir taksit hesabı yapılamaz.

28. Kentsel dönüşüm kredisi aylık ödeme planı nasıl çıkarılır?
Ödeme planını krediyi kullandıran banka düzenler; planda bakılacak üç satır toplam geri ödeme tutarı, yıllık maliyet oranı ve ilk taksitin vadesidir. İnternetteki genel hesap araçları kampanya koşullarını yansıtmaz.

29. Vade uzarsa ne olur?
Aylık taksit düşer, buna karşılık toplam ödenen faiz artar. Bu ters ilişki kredi hesabının temel kuralıdır.

30. 2 yıl geri ödemesiz kentsel dönüşüm kredisi ne demek?
Kredinin kullanıldığı tarihten itibaren belirli bir süre taksit ödenmemesi anlamına gelir. Ödemesiz dönem uygulanan programlar vardır; süresi program ve banka bazında değişir.

31. Ödemesiz dönemde faiz işler mi?
Genel uygulamada ödemesiz dönem faizin durduğu değil, ödemenin ertelendiği bir dönemdir. İşleyen faiz ya anaparaya eklenir ya da kalan taksitlere dağıtılır; bunun nasıl olacağı sözleşmede yazmalıdır.

32. Ödemesiz dönemin riski nedir?
Toplam geri ödemenin artması ve ödemesiz dönemin bitişiyle teslim tarihinin çakışmamasıdır. İnşaat gecikirse hem kira hem taksit aynı anda ödenir.

33. Krediyi hangi banka veriyor?
Kredi, ilgili programda protokol yapılmış bankalar tarafından kullandırılır ve kredi ilişkisi hak sahibi ile banka arasında kurulur. Devletin rolü faizin bir kısmını üstlenmektir.

34. Riskli yapı raporum var, kredi kesin çıkar mı?
Hayır. Banka gelir belgesi, kredi notu, mevcut borç yükü ve teminat gibi kendi ölçütlerini uygular; hak sahipliği tek başına onay anlamına gelmez.

35. Kentsel dönüşüm devlet desteği ne zaman bitiyor?
Dolaşımdaki tarih, varsa kampanya programının son başvuru tarihidir; 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanan kira yardımı ve faiz desteği bir kampanya tarihine bağlı değildir. Kesin tarihi Resmî Gazete ve Bakanlık duyurularından takip ve teyit edin.

36. Kampanya kapanırsa hakkım yanar mı?
Kampanyanın kapanması yeni başvuru alınmaması demektir; zamanında başvurmuş ve hakkı doğmuş dosyaların işleme devam etmesi ayrı bir konudur. Kanuni destek ise yerinde durur.

37. Yarısı Bizden kampanyası ile 6306 desteği aynı şey mi?
Hayır. Biri kanun maddesine dayanan sürekli bir destek, diğeri idarenin belirli bir dönem için ilan ettiği süreli bir programdır; şartları ve muhatapları farklıdır.

38. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ne iş yapar?
Riskli yapı ve riskli alan uygulamalarının yürütülmesi, tespit yapacak kuruluşların lisanslandırılması, rezerv yapı alanı belirlenmesi ve destek programlarının çerçevesinin kurulması görev alanına girer.

39. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ne zaman kuruldu?
16 Ekim 2023 tarihli ve 32341 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 153 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle kurulmuştur.

40. Başkanlık hangi bakanlığa bağlı?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlıdır. Riskli yapı tespitine itiraz ise il müdürlüğüne, yetki devri varsa ilgili idareye yapılır.

41. Kentsel dönüşüm daire başı fiyat nasıl hesaplanır?
Dönüşüme özgü bir daire fiyatı tebliği yoktur; uygulamada 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği referans alınır. Bu tebliğ satış fiyatı değil, inşaat maliyeti göstergesidir.

42. 2026 birim maliyet tebliğinde konut için hangi rakamlar var?
Örnek olarak III-A grubu 3 kata kadar konut 19.800 TL/m², III-B grubu 3 kattan fazla standart konut 21.050 TL/m², IV-A grubu 26.450 TL/m² olarak belirlenmiştir. Tutarlar KDV hariçtir.

43. 110 m² bir daire kaça mal olur?
III-B grubunda değerlendirilen 110 m² brüt bir daire için yaklaşık inşaat maliyeti 110 × 21.050 = 2.315.500 TL çıkar. Bu rakam arsa değerini, müteahhit kârını, ruhsat giderlerini ve KDV’yi içermez.

44. Bu birim maliyet daire satış fiyatı mıdır?
Hayır. Tebliğ mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabı için yayımlanmış bir yapı maliyeti göstergesidir; piyasa satış fiyatıyla ilgisi yoktur.

45. Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
6306 sayılı Kanunun 7. maddesi kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tesciller tapu harcından müstesnadır. Muafiyet talebe bağlı uygulandığından işlem sırasında kapsamda olunduğu belgelenmelidir.

46. Noter ve damga vergisi muafiyeti var mı?
Evet, 6306 sayılı Kanunun 7. maddesi noter harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretini de kapsar. Kullanılan krediler banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.

47. Harç yanlışlıkla alındı, geri alabilir miyim?
Ödemenin yapıldığı idareye iade talebiyle başvurulur; reddi hâlinde yargı yolu açıktır. Ödeme belgesi, riskli yapı kaydı ve işlemin kapsamda olduğunu gösteren belgeler birlikte sunulmalıdır.

48. İstanbul kentsel dönüşüm için ayrı bir karar var mı?
27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete’de İstanbul ilinde yürütülecek uygulamalar kapsamında yapım için yardım verilmesine ilişkin bir karar yayımlanmıştır. Bu karar yalnız İstanbul ili için geçerlidir.

49. Kendi ilçemin riskli alan olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Riskli alan kararları Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenip Resmî Gazete’de yayımlanır; arşiv aramasında ilçe adıyla arama yapılabilir. Parselin imar durumu için ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne başvurulur.

50. Müteahhit iflas ederse ne olur, kendimi nasıl korurum?
Korunma sözleşme aşamasındadır: kesin, süresiz ve ilk talepte ödemeli teminat mektubu, tamamlama sigortası, devir yasağı ve arsa payının inşaat ilerlemesine bağlı aşamalı devri. Tapunun tamamının baştan devredilmesi en büyük risktir.

51. Satış kararına katılmayan malikin payı kime satılır?
İlk açık artırmaya yalnızca salt çoğunluğu oluşturan paydaşlar katılabilir; satış gerçekleşmezse, salt çoğunluk kararını yazılı olarak kabul eden ve rayiç bedelin yüzde onu kadar teminat yatıran üçüncü kişilerin katılımıyla tekrarlanır.

52. Rapor risksiz çıkarsa itiraz edilebilir mi?
Evet. Malik olduğunu belgeleyen ilgili, il müdürlüğüne dilekçeyle itiraz edebilir; itirazı 6306 sayılı Kanun kapsamındaki teknik heyet inceler.

53. Kira yardımı başvurusu için son tarih nedir?
Riskli yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıldır; başvuru İstanbul’da ilçe belediyesine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da e-Devlet üzerinden yapılır.

54. Kira yardımı hangi bankadan ödenir?
Ödeme yalnızca hak sahibinin Ziraat Bankası vadesiz TL hesabına yapılır; başka banka hesabına ödeme yapılmaz.

55. Hem kira yardımı hem faiz desteği alınabilir mi?
Alınamaz. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca aynı kişi iki destekten birini seçmek zorundadır.

Kaynakça

Mevzuat

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 3, 5, 6, 7 (RG 31.05.2012, Sayı 28309). · 7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun · Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Kira Yardımı Kılavuzu

7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 9 Kasım 2023, Sayı 32364).

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (RG 15.12.2012, Sayı 28498).

153 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi — Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kurulmasına ilişkin düzenleme (RG 16 Ekim 2023, Sayı 32341).

Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (RG 3 Şubat 2026, Sayı 33157).

İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar (RG 27 Şubat 2026, Sayı 33181).

Yargı kararları

Kira yardımı başvurusunun reddine veya ödemenin durdurulmasına karşı açılan iptal davaları ile bunlara bağlı tam yargı davalarında idari yargı içtihadı belirleyicidir. Bu kararlar Danıştay ve bölge idare mahkemeleri düzeyinde şekillenir; hak sahipliğinin ve anlaşarak tahliye şartının nasıl yorumlandığı bu kararlardan izlenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yüklenicinin temerrüdü, teminat mektubunun paraya çevrilmesi ve yüklenici payını devraldığı üçüncü kişilerin durumu, Yargıtay’ın ilgili hukuk dairelerinin istikrar kazanmış içtihadıyla çözülür. Ayıplı ifa ve gizli ayıp iddiaları da aynı çizgide değerlendirilir.

Karar aramak için Yargıtay Karar Arama, UYAP Emsal Karar Arama ve Danıştay Karar Arama sistemleri kullanılabilir. Arama yapılırken kanun maddesi numarası ile birlikte uyuşmazlık türünü tanımlayan anahtar ifadelerin birlikte yazılması, ayrıca karar tarihinin 9 Kasım 2023 sonrasıyla sınırlandırılması, mevzuat değişikliği öncesindeki kuralı yansıtan eski kararların ayıklanmasını sağlar. Anayasa Mahkemesinin bireysel başvuru kararları da mülkiyet hakkı boyutuyla incelenebilir.

Doktrin ve akademik kaynaklar

Gürsel Öcal Dörtgöz, Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Tapu İşlemleri.

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler — Eser Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.

Kemal Gözler, İdare Hukuku — idari işlem, idari başvuru ve iptal davası bölümleri.

Şeref Ertaş, Eşya Hukuku — paylı mülkiyet ve kat mülkiyeti bölümleri.

Turgut Öz, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin rehber ve duyuru metinleri.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır. Yazıdaki tutar ve oranlar zaman içinde değişir; işlem yapmadan önce güncel resmî kaynaktan teyit edilmelidir.