Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devri halinde, inşaata mal ya da hizmet veren üçüncü kişilerin alacağını kimden isteyeceği çoğu zaman en kritik soru olur. Yanıtı belirleyen kural sözleşmelerin nispiliği ilkesidir: bir sözleşme yalnızca taraflarına hak ve borç doğurur.
Bu yazıda müteahhidin sözleşmeyi arsa sahibinin onayıyla başka bir şirkete devretmesi durumunda devreden müteahhidin, devralan şirketin ve arsa sahibinin tedarikçi ve alt yüklenici alacakları bakımından konumu ele alınıyor.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devri Mümkün mü?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin kişisel özellikleri esas alınarak kurulan bir eser sözleşmesidir. Bu nedenle devri kural olarak arsa sahibinin onayına bağlıdır. Sözleşmede devir yasağı öngörülmüşse onay olmadan yapılan devir arsa sahibini bağlamaz.
Sözleşmenin devri TBK m. 205 uyarınca, sözleşmede kalan tarafın yazılı onayıyla hüküm ifade eder. Devir sözleşmesinin, asıl sözleşmenin şekline uygun yapılması gerekir; kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmişse devrin de resmi şekilde yapılması aranır.
Arsa sahibinin onayı, yalnızca yüklenicinin değişmesine ilişkindir. Bu onay, müteahhidin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden arsa sahibini sorumlu kılmaz.
Devreden Müteahhidin Sorumluluğu Devam Eder mi?
Sözleşmenin devredilmiş olması, asıl müteahhidin alt yüklenicilere ve tedarikçilere karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yemek, malzeme, nakliye ya da işçilik sağlayan kişinin muhatabı, aralarında sözleşmesel ilişki bulunan devreden müteahhittir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, projenin tümüyle dava dışı başka şirketlere devredilmiş olmasının, asıl yüklenici konumundaki şirketin kendi alt yüklenicisine karşı sözleşme kapsamındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmadığını belirtmiştir (E. 2021/2205, K. 2025/441, T. 30.04.2025).
İşin devredilmesinin ya da alt yüklenicilere yaptırılmasının asıl yüklenicinin hukuki yükümlülüklerini ortadan kaldırmadığı genel ilke olarak da kabul edilmektedir (Yargıtay 6. HD, E. 2022/5201, K. 2024/178, T. 16.01.2024; Yargıtay 15. HD, E. 2010/6861, K. 2012/508, T. 02.02.2012).
Bu Ne Anlama Geliyor?
İnşaata üç yıl yemek veren bir şirket düşünelim. Sözleşmeyi imzaladığı müteahhit, ikinci yılın sonunda projeyi başka bir şirkete devretmiş olsun. Yemek şirketinin alacağı için açacağı dava, devir sonrası döneme ait olsa bile ilk müteahhide yöneltilir.
Devir tarihinden sonra hizmetin fiilen yeni şirkete verilmiş olması sonucu değiştirmez. Belirleyici olan hizmetin kime verildiği değil, sözleşmenin kiminle kurulduğudur.
Devralan Şirket Hangi Halde Sorumlu Olur?
Devralan yeni müteahhidin, devredenin üçüncü kişilerle yaptığı anlaşmalardan sorumlu tutulabilmesi için devir sözleşmesinin içeriği belirleyicidir. Devir metninde bu borçların da devralındığına dair açık bir hüküm yoksa devralan sorumlu tutulamaz.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, devir sözleşmesinde devreden müteahhidin sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların devralana geçtiğine ilişkin açık hüküm bulunmadığı takdirde devralan yüklenicinin sorumlu tutulamayacağını belirtmiştir (E. 2020/633, K. 2020/1299, T. 04.06.2020).
Külli Devir İstisnası
Müteahhitler arasındaki protokolde “tüm aktif ve pasifiyle, sözleşmelerden doğan tüm hak ve yükümlülüklerin devralana geçtiği” yönünde kapsamlı bir madde varsa devralanın sorumluluğu gündeme gelebilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi kararında bu tür bir kayda rastlanmıştır (E. 2024/2438, K. 2025/927, T. 08.04.2025).
Alacaklı tarafın ilk yapması gereken iş, devir protokolünün dosyaya celbini istemektir. Protokolde borçların devrine ilişkin ifade varsa muhatap sayısı ikiye çıkar; yoksa dava yalnızca ilk müteahhide karşı yürütülür.
Borcun üstlenilmesi TBK m. 195 ve devamında düzenlenmiştir. İç üstlenme anlaşması tek başına alacaklıya karşı sonuç doğurmaz; alacaklının borcun dış üstlenilmesine katılması aranır.
Arsa Sahibi Tedarikçiye Karşı Sorumlu mu?
Sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereği arsa sahibi ile tedarikçi arasında akdi ilişki bulunmadığından, arsa sahibine karşı açılan dava pasif husumet yokluğundan reddedilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, alt yüklenicinin ödenmeyen bedelleri için arsa malikleri ve inşaatın yeni yüklenicisi aleyhine açtığı davada, akdi ilişki bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (E. 2024/2096, K. 2024/2811, T. 19.09.2024).
Aynı yönde, arsa sahiplerinin müteahhidin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerin tarafı olmadığı ve sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır (Yargıtay 14. HD, E. 2016/18492, K. 2017/9085, T. 05.12.2017; Yargıtay 6. HD, E. 2023/1311, K. 2024/3325, T. 09.10.2024).
Yapı Alacaklısı İpoteği Bir Çıkış Yolu mu?
TMK m. 895 ve devamı, yüklenici ile alt yüklenicilere taşınmaz üzerinde ipotek tescili isteme hakkı tanır. Bu hak, akdi ilişkinin bulunmadığı arsa sahibinin taşınmazına yönelmeyi mümkün kıldığı için nispilik ilkesinin önemli bir istisnasıdır.
Ancak kapsam sınırlıdır. Hüküm, yapının inşasında emek ve malzeme veren yükleniciler ile alt yükleniciler için öngörülmüştür. İnşaat sahasında çalışanlara yemek sağlayan bir şirketin bu kapsamda sayılıp sayılmayacağı tartışmaya açıktır; yemek hizmeti yapının kendisine giren bir malzeme ya da emek değildir.
Tescil talebi için kanunda öngörülen süre içinde hareket edilmesi gerekir. Süre kaçırıldığında bu yol tümüyle kapanır ve geriye yalnızca sözleşme tarafına karşı alacak davası kalır.
Alacağın Temliki ve Doğrudan Talep
Tedarikçi, müteahhidin arsa sahibinden doğacak alacağını ya da bağımsız bölüm payını temellük etmişse durumu farklıdır. Bu halde artık nispilik engeli aşılmış olur; alacak, temlik sözleşmesine dayanır.
Temlikin geçerliliği için yazılı şekil aranır (TBK m. 184). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın devrinde ise şekil tartışması içtihatta özel bir yer tutar ve sözleşmenin resmi şekle tabi olup olmadığı sonucu etkiler.
Uygulamada müteahhitler nakit sıkıntısında ödemeyi daire ya da hak edişten temlikle yapmayı önerir. Bu öneri kabul edilecekse temliknamenin yazılı yapılması, arsa sahibine bildirilmesi ve mümkünse onun kabul beyanının alınması gerekir.
Yüklenicinin arsa sahibinden alacağı üzerindeki haciz de bir seçenektir. Ancak henüz doğmamış, hak edişe bağlı bir pay haczedilemez; işin geldiği aşama bilirkişi eliyle tespit edilir.
Müteahhit İflas Ederse ya da Şirketi Kapatırsa?
Devreden müteahhit şirket tasfiye edilmiş ya da iflas etmişse alacaklının konumu zayıflar. Tasfiye halindeki şirkete karşı dava açılabilir; iflas halinde alacak masaya kaydettirilir.
Bu noktada organik bağ ve tüzel kişilik perdesinin kaldırılması tartışması gündeme gelebilir. Aynı ortak yapısına sahip, aynı adreste faaliyet gösteren ve işi devralan şirketle devreden arasında yapay bir ayrım varsa bu argüman ileri sürülür. Tüzel kişilik perdesinin kaldırılması, organik bağ ve muvazaa ölçütlerini ayrı bir yazıda ele aldım.
Bu iddianın kabulü istisnaidir ve somut delil ister. Ortaklık yapısı, ticaret sicil kayıtları, aynı çalışanların istihdamı ve banka hesapları arasındaki geçişler birlikte değerlendirilir.
Dava Açmadan Önce Yapılacaklar
Alacağın tahsilinde ilk adım muhatabın doğru belirlenmesidir. Sözleşme, irsaliyeler, faturalar ve hak ediş yazışmaları hangi tüzel kişiyle çalışıldığını gösterir. Fatura hangi şirkete kesilmişse tartışmanın ekseni orada kurulur.
İkinci adım devir protokolüne ulaşmaktır. Protokol elinizde yoksa dava içinde celbi istenir; ticaret sicilinden ve arsa sahibinden temini talep edilebilir.
Ticari nitelikteki bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır (TTK m. 5/A). Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir.
Faturaya dayalı alacaklarda faizin ne zaman başlayacağı ve itirazın iptali davasında hangi usulün izleneceği ayrı bir konudur. Ödenmeyen fatura alacağının tahsilinde izlenecek yolu ayrıntılı biçimde anlattım.
Husumetin yanlış yöneltilmesi, hem zaman hem yargılama gideri kaybına yol açar. Kendi dosyanızdaki muhatabı değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Devir ne zaman hüküm ifade eder?
Sözleşmenin devri, devredenin taraf olma sıfatını bütün hak ve borçlarıyla birlikte devralana geçirir. Bu sonucun doğması, sözleşmede kalan tarafın iznine bağlıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bu taraf arsa sahibidir; onun onayı olmadan devir ona karşı hüküm ifade etmez. Onayın hangi tarihte verildiği de ayrıca belirlenmelidir.
Onay iki biçimde verilebilir. Arsa sahibi devirden önce izin vermişse devir anlaşması bu izne dayanır; izin yoksa sonradan verilen onayla devir hüküm doğurur (TBK m. 205).
Onaydan önceki dönemde arsa sahibinin muhatabı ilk yüklenicidir. Bu dönemde ortaya çıkan gecikme, eksik iş ve ayıplı imalat sorumluluğu ilk yükleniciye aittir. Arsa sahibinin devri bilmesi ya da inşaat sahasında yeni şirketin çalıştığını görmesi tek başına onay sayılmaz.
Onaydan sonra devralan, sözleşmenin tarafı hâline gelir. Arsa sahibi artık edimlerini ondan ister; devralan da arsa sahibinden bağımsız bölüm ve tapu devri talebinde bulunabilir.
Devirde şekil şartı
Devir anlaşmasının, asıl sözleşmenin tabi olduğu şekle uygun yapılması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmişse devrin de resmî şekilde yapılması aranır.
Şekle aykırılık, devri arsa sahibine karşı ileri sürülemez hâle getirir. Bu durumda ilk yüklenicinin sözleşmeden doğan sorumluluğu sürer; devir yalnızca iki müteahhit arasındaki iç ilişkide sonuç doğurur.
Devrin hangi tarihte hüküm ifade ettiği, alacak ve eksik iş tartışmasında dönemleri ayırdığı için ayrıca tespit edilmelidir.
Arsa sahibi devralana karşı hangi savunmaları ileri sürebilir?
Devir, sözleşmeyi olduğu gibi devralana geçirir. Arsa sahibi, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yeni yükleniciye karşı yerine getirirken, ilk yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları da korur. Devir, arsa sahibinin konumunu ağırlaştıran bir sonuç doğurmaz. Devirden önceki döneme ait eksiklik ve gecikmeler, bu savunmaların dayanağını oluşturur.
Alacağın devrinde borçlunun, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebileceği kabul edilmiştir (TBK m. 188). Sözleşmenin devrinde de aynı düşünce işler: devralan, devredenin hukuki konumunu olduğu gibi alır.
Eksik ve ayıplı iş savunması
Devirden önce yapılan imalatta eksiklik ya da ayıp varsa, arsa sahibi bunu devralana karşı da ileri sürer. Devralan, imalatı kendisinin yapmadığını söyleyerek arsa sahibinin edimini talep edemez.
Devralanın iç ilişkideki rücu imkânı ise ayrıdır. Devralan, devirden önceki eksikliklerden doğan sonuçları devir protokolüne dayanarak devredenden isteyebilir; arsa sahibinin bu iç ilişkiyle bağlı olmaması kuraldır.
Gecikme ve cezai şart
Sözleşmede teslim tarihi ve gecikme cezası kararlaştırılmışsa, devirden önce işleyen gecikme süresi silinmez. Devir tarihinde işin geldiği aşamanın tespit edilmesi, gecikmenin hangi döneme ait olduğunu ayırır.
Devralanın devirden sonra kendi kusuruyla yarattığı gecikme ise ona aittir. Bilirkişi incelemesiyle iki dönem ayrıştırıldığında sorumluluğun paylaşımı belirginleşir.
Arsa sahibinin ödeme ya da tapu devri edimini yerine getirmemesi hâlinde ileri sürebileceği ödemezlik def’i de devirden etkilenmez.
Devir yasağına rağmen yapılan devir sonradan onaylanabilir mi?
Sözleşmede devir yasağı bulunması, yapılan devri kendiliğinden yok saymaz. Yasak, devrin arsa sahibine karşı hüküm ifade etmemesi sonucunu doğurur. Arsa sahibi devri sonradan onaylarsa bu engel ortadan kalkar ve devir onay anından itibaren sonuç doğurur. Onayın hangi davranışla verilmiş sayıldığı dosyanın en tartışmalı noktasıdır.
Onay açık ya da örtülü olabilir. Açık onay, yazılı bir muvafakatname ya da devir protokolünün arsa sahibince imzalanmasıdır. Örtülü onayda ise arsa sahibinin davranışlarından devri kabul ettiği anlaşılır.
Hangi davranışlar onay sayılabilir?
Arsa sahibinin devralanla doğrudan ilişki kurması, ona hak ediş onaylaması, imalat kabul tutanağı imzalaması, tapu devirlerini onun göstereceği kişilere yapması ya da yazışmalarını doğrudan onunla yürütmesi örtülü onay tartışmasını doğurur.
Buna karşılık her temas onay sayılmaz. İnşaatın devam ettiğini görmek, şantiyede yeni bir tabela bulunması ya da devralanla tek bir görüşme yapılmış olması onay için yeterli görülmeyebilir.
İhtirazi kaydın önemi
Arsa sahibi devre karşı olduğunu koruyarak devralanla iletişim kurmak istiyorsa, yazışmalarına devri onaylamadığına dair kayıt koymalıdır. Kayıtsız yürütülen uzun bir çalışma ilişkisi, sonraki aşamada aleyhine yorumlanabilir.
Devri onaylamayan arsa sahibi bakımından ikinci bir sonuç daha doğar: yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı ileri sürülerek fesih tartışması açılabilir.
Onayın verildiği ya da verilmediği tarih, tarafların hangi dönemden itibaren kime karşı sorumlu olduğunu belirlediği için dosyada ayrıca tespit edilir.
Aynı bağımsız bölüm birden çok kişiye satılırsa
Yüklenicinin aynı bağımsız bölümü birden çok kişiye satması uygulamada sık karşılaşılan bir sorundur. Bu kişilerin hepsi kişisel hak sahibidir ve kişisel haklar arasında kural olarak bir öncelik sırası bulunmaz. Sonucu belirleyen, hakkın tapuya nasıl yansıtıldığıdır. Tapu devrinin hangi alıcıya yapıldığı tartışmayı büyük ölçüde çözer.
Bağımsız bölümün tapusu alıcılardan birine devredilmişse, artık ayni hak sahibi odur. Diğer alıcıların elinde kalan, yükleniciye karşı ileri sürülecek kişisel bir taleptir; tapuyu alan kişiye yönelemezler.
Tapuya güven ilkesi
Tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet edinen kişinin kazanımı korunur. Bu koruma, önceki alıcının hakkını bilmemeyi ve bilmesinin de gerekmemesini gerektirir.
Alıcının aynı taşınmazın başkasına satıldığını bilmesi, taşınmazda oturan bir kişinin bulunması ya da tapuda şerh görünmesi iyiniyeti ortadan kaldırabilir. İyiniyet iddiası, olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Muvazaa ve el birliğiyle hareket
Devrin, önceki alıcıyı zarara uğratmak amacıyla ve alıcının bu amaca katılmasıyla yapıldığı ortaya konabiliyorsa sonuç değişir. Bu iddia somut delil ister; ödeme kayıtları, taraflar arasındaki yakınlık ve devir bedelinin rayice uygunluğu birlikte incelenir.
İkinci sırada kalan alıcı için geriye kalan yol, yükleniciye karşı ödediği bedelin iadesi ile uğradığı zararın tazmini talebidir. Yüklenicinin ödeme gücü bu noktada belirleyici olur.
Bağımsız bölüm satın alınırken tapu kaydının ve varsa şerhlerin devir öncesinde incelenmesi bu nedenle gerekir.
Taşınmaz satış vaadi ve tapuya şerh
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin elindeki en güçlü belge, noterde düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme tapuya şerh edildiğinde, kişisel hak sonradan taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Şerhin varlığı ve tarihi bu nedenle tapu kaydından kontrol edilmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237). Noterde düzenleme şeklinde yapılması aranır; adi yazılı olarak imzalanan ya da noterde yalnızca imzası onaylanan metinler bu şartı karşılamaz.
Şerh ne sağlar?
Şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez. Sağladığı koruma, hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesidir. Şerh varken taşınmazı devralan kişi, vaat alacaklısının hakkını bilmediğini ileri süremez.
Satış vaadinin noterde düzenlenmesi bu nedenle tek başına yeterli görülmemeli, şerhin de fiilen işlendiği izlenmelidir. Şerh talebi tapu müdürlüğüne yapılır.
Şerhin süresi
Tapuya işlenen satış vaadi şerhi süresizce durmaz. Şerh tarihinden başlayarak beş yıl içinde satış yapılmaz ya da irtifak hakkı kurulmazsa şerh resen terkin edilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26).
Sürenin dolmasına yaklaşılan dosyalarda tapu iptali ve tescil davasının açılması gündeme gelir. Sözleşmeden doğan talep hakkı bakımından zamanaşımı da ayrıca hesaplanır.
Devir tartışmasında şerhli bir vaat alacaklısının konumu, şerhsiz alıcıya göre belirgin biçimde güçlüdür.
25 Soruda Sözleşme Devri ve Alt Yüklenici Alacağı
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi devredilebilir mi?
Devredilebilir, ancak arsa sahibinin yazılı onayı aranır. TBK m. 205 uyarınca sözleşmenin devri, sözleşmede kalan tarafın onayıyla hüküm ifade eder.
2. Sözleşmede devir yasağı varsa ne olur?
Onay alınmadan yapılan devir arsa sahibini bağlamaz. Yüklenici sözleşmeye aykırı davranmış sayılır ve fesih tartışması doğar.
3. Müteahhit değişti, alacağımı kimden isterim?
Sözleşmeyi kiminle imzaladıysanız ondan. Devir, devreden müteahhidin size karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz (İstanbul BAM 15. HD, E. 2021/2205).
4. Devralan şirkete de dava açabilir miyim?
Devir sözleşmesinde üçüncü kişilere olan borçların da devralındığına dair açık kayıt varsa açabilirsiniz. Yoksa husumet yöneltilemez (Yargıtay 15. HD, E. 2020/633).
5. Arsa sahibine dava açabilir miyim?
Kural olarak hayır. Aranızda akdi ilişki bulunmadığından dava pasif husumet yokluğundan reddedilir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2096).
6. Sözleşmelerin nispiliği ilkesi nedir?
Bir sözleşmenin yalnızca tarafları arasında hak ve borç doğurmasıdır. Sözleşmenin tarafı olmayan kişiye başvurulamaz.
7. Devir protokolünü nasıl görebilirim?
Dava içinde celbini isteyebilirsiniz. Ticaret sicilinden, arsa sahibinden ya da noterden temini talep edilir.
8. “Tüm aktif ve pasifiyle devir” ibaresi ne işe yarar?
Devralanın sorumluluğunu gündeme getirir. Bu kapsamlı kayıt bulunduğunda devralana husumet yöneltilebilir (İstanbul BAM 3. HD, E. 2024/2438).
9. Borcun üstlenilmesi ne demek?
Borçlunun yerine üçüncü kişinin geçmesidir. TBK m. 195 ve devamı uyarınca iç anlaşma tek başına yetmez; alacaklının katılımı aranır.
10. Devirden sonra hizmeti yeni şirkete verdim, fark eder mi?
Sözleşmeniz kiminleyse muhatap odur. Yeni şirketle ayrı bir sözleşme kurmadıysanız hizmetin fiilen ona verilmiş olması sonucu değiştirmez.
11. Yeni şirketle sözleşme yapmalı mıyım?
Devir sonrası çalışmaya devam edecekseniz yeni bir sözleşme kurmanız muhatap tartışmasını baştan çözer.
12. Yapı alacaklısı ipoteği nedir?
TMK m. 895 uyarınca yüklenici ve alt yüklenicilerin taşınmaz üzerinde ipotek tescili isteme hakkıdır. Nispilik ilkesinin istisnasıdır.
13. Yemek veren şirket yapı alacaklısı ipoteği isteyebilir mi?
Tartışmalıdır; net cevap yok. Hüküm yapının inşasında emek ve malzeme verenler için öngörülmüştür, yemek hizmeti bu kapsama doğrudan girmez.
14. İpotek tescili için süre var mı?
Kanunda öngörülen süre içinde talepte bulunmak gerekir. Süre kaçırıldığında bu yol kapanır.
15. Müteahhidin arsa sahibinden alacağını haczettirebilir miyim?
Doğmuş alacak ve paylar haczedilebilir. Henüz doğmamış, hak edişe bağlı pay haczedilemez.
16. Müteahhit daire temlik etti, güvenli mi?
Temlikin yazılı yapılması, arsa sahibine bildirilmesi ve mümkünse kabul beyanının alınması gerekir. Bildirilmeyen temlik risk taşır.
17. Alacağın temliki hangi şekle tabidir?
TBK m. 184 uyarınca yazılı şekil geçerlilik şartıdır. Kat karşılığı sözleşmeden doğan kişisel hakkın devrinde şekil tartışması ayrıca değerlendirilir.
18. Müteahhit iflas ederse alacağım ne olur?
Alacak iflas masasına kaydettirilir. Sıra cetveline itiraz süreleri kısadır, takip edilmesi gerekir.
19. Şirket kapandı, ortaklara gidebilir miyim?
Kural olarak hayır. Ancak organik bağ ve tüzel kişilik perdesinin kaldırılması koşulları varsa istisnai olarak mümkün olabilir.
20. Dava açmadan arabulucuya gitmek zorunda mıyım?
Ticari nitelikteki alacak davalarında arabuluculuk dava şartıdır (TTK m. 5/A). Son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir.
21. Hangi mahkeme görevli?
Uyuşmazlık iki tacir arasındaysa asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Taraflardan biri tacir değilse asliye hukuk mahkemesi devreye girer.
22. Faiz ne zaman başlar?
Sözleşmede vade varsa vadeden, yoksa ihtar ya da takip tarihinden itibaren temerrüt faizi işler. Ticari işlerde ticari faiz oranı uygulanır.
23. Zamanaşımı süresi kaç yıl?
Eser sözleşmesinden doğan alacaklarda kural beş yıllık zamanaşımıdır (TBK m. 147). Alacağın niteliğine göre değerlendirme yapılır.
24. Faturaya itiraz edilmemesi ne anlama gelir?
Fatura tebliğinden itibaren sekiz gün içinde itiraz edilmezse içeriği kabul edilmiş sayılır (TTK m. 21/2). Bu karine alacaklının ispat yükünü hafifletir.
25. Hangi belgeleri saklamalıyım?
Sözleşme, irsaliyeler, faturalar, teslim tutanakları, hak ediş yazışmaları ve devir bildirimi dosyanın omurgasını oluşturur.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrinde tedarikçi ve alt yüklenici alacağının muhatabı, kural olarak sözleşmeyi imzalayan devreden müteahhittir. Devralan şirketin sorumluluğu ancak devir protokolünde üçüncü kişilere olan borçların da devralındığı açıkça yazılıysa doğar.
Arsa sahibine yöneltilen dava, aralarında akdi ilişki bulunmadığı için reddedilir. Bu sonucu değiştirebilecek tek kurum yapı alacaklısı ipoteğidir; ancak kapsamı sınırlı ve süresi sıkıdır.
Davanın açılmasından önce devir protokolünün incelenmesi, husumet hatasını baştan önler. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Kaynakça
Mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 147 (beş yıllık zamanaşımı), m. 183-186 (alacağın devri), m. 188 (devirde borçlunun savunmaları), m. 195-204 (borcun üstlenilmesi), m. 205 (sözleşmenin devri), m. 237 (taşınmaz satışı ve satış vaadinde resmî şekil), m. 470 ve devamı (eser sözleşmesi).
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009 (şerh edilebilecek kişisel haklar), m. 1023-1024 (tapu siciline güven ve iyiniyet), m. 895-897 (yapı alacaklısı ipoteği).
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 (satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ve beş yıllık süre).
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 5/A (ticari davalarda arabuluculuk dava şartı), m. 21/2 (faturaya itiraz süresi).
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/633, K. 2020/1299, T. 04.06.2020.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2010/6861, K. 2012/508, T. 02.02.2012.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/2096, K. 2024/2811, T. 19.09.2024.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/5201, K. 2024/178, T. 16.01.2024.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/1311, K. 2024/3325, T. 09.10.2024.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/18492, K. 2017/9085, T. 05.12.2017.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2021/2205, K. 2025/441, T. 30.04.2025.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2438, K. 2025/927, T. 08.04.2025.
Doktrin ve akademik kaynaklar
Eser sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin monografiler; sözleşmenin devri ile alacağın temliki arasındaki ayrım.
Sözleşmelerin nispiliği ilkesi ve istisnalarına ilişkin borçlar hukuku çalışmaları; üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşme tartışması.
Yapı alacaklısı ipoteğinin kapsamı ve alt yüklenici kavramına ilişkin eşya hukuku incelemeleri.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.