Fuzuli İşgalden Tahliye ve Ecrimisil Davası

Bir taşınmazı satın aldıktan sonra içindeki kişilerin çıkmaması hâlinde açılacak dava, kira hukukunun değil mülkiyet hukukunun konusudur; talep fuzuli işgalden tahliye ve haksız kullanım nedeniyle ecrimisildir. Eski malikin anne babası, kardeşi ya da bir yakını taşınmazda oturuyor ve aralarında kira ilişkisi bulunmuyorsa, bu kişiler hukuken haksız zilyet konumundadır. Yeni malik, tapudaki hakkına dayanarak hem müdahalenin men’ini hem tahliyeyi hem de işgal tazminatını isteyebilir.

Bu yazıda dava hakkının hangi maddeye dayandığını, aile bireyinin bedelsiz oturma savunmasının nasıl karşılandığını, sözlü kira iddiasının ispat rejimini, ihtarnamenin ecrimisil başlangıcı bakımından işlevini, bilirkişinin emsal kira karşılaştırmasıyla nasıl hesap yaptığını, beş yıllık geriye dönük sınırı, 3091 sayılı Kanun kapsamındaki idari başvuru yolunu ve görevli mahkeme ayrımının pratik sonuçlarını ayrıntılı biçimde anlatıyorum.

Fuzuli işgalden tahliye ne zaman istenebilir?

Fuzuli işgal, bir taşınmazın malikin rızası ya da geçerli bir hukuki sebep olmaksızın elde tutulmasıdır. Kira sözleşmesi, intifa hakkı, oturma hakkı, kullanım ödüncü ya da satış vaadi gibi bir dayanağı bulunmayan kişi haksız zilyettir ve malikin talebi üzerine taşınmazdan çıkarılır.

Kavramın çekirdeği zilyetliğin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığıdır. Taşınmazda oturan kişi başlangıçta haklı bir sebeple girmiş olabilir; örneğin eski malikin izniyle oturmuş olabilir. Bu izin, mülkiyetin devriyle ya da izin veren kişinin iradesini geri almasıyla ortadan kalktığı anda zilyetlik haksız hâle gelir. Hukuk, başlangıçtaki duruma değil, talep anındaki duruma bakar.

Tahliye talebinin doğması için üç unsurun bir arada bulunması gerekir: davacının taşınmazın maliki olması, davalının taşınmazda fiilen zilyet bulunması ve davalının bu zilyetliği haklı gösteren bir hukuki ilişkiye dayanamaması. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3331, K. 2023/3966, T. 20.09.2023 kararında, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı ve taşınmazı kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedeni olmadığı hâllerde haksız işgalci konumunda oldukları belirtilmiştir.

Yeni malikin dava hakkı: TMK m. 683 ve mülkiyetin devri

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceğini ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebileceğini düzenler. Tapuda malik görünen kişi, taşınmazı hiç teslim almamış olsa dahi bu davayı açabilir.

Mülkiyetin ne zaman geçtiği kritik bir tarihtir. TMK m. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır; tapu müdürlüğündeki yevmiye tarihi, yeni malikin dava hakkının doğduğu andır. Bu tarihten önceki döneme ilişkin ecrimisil talebi ise yeni malike değil eski malike aittir; ancak alacak temlik edilmişse yeni malik de talep edebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4515, K. 2023/5493, T. 09.11.2023 kararında, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu vurgulanmıştır. Malikin bu yetkilerinden yararlanamaması, davanın temel gerekçesini oluşturur.

Paylı mülkiyette durum biraz farklıdır. TMK m. 693 uyarınca her paydaş, diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir. Üçüncü kişinin işgali hâlinde her paydaş tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilir; ecrimisili ise kural olarak kendi payı oranında isteyebilir. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ise önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranır. Payların tasfiyesi gündeme geldiğinde uygulanacak yol için ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve muhdesat yazısına bakılabilir.

Aile bireyi veya akrabanın bedelsiz oturması: kullanım ödüncü savunması

Taşınmazda oturan kişiler eski malikin anne babası ya da kardeşi olduğunda, en sık karşılaşılan savunma kullanım ödüncüdür: taşınmaz kendilerine bedelsiz olarak kullanmaları için bırakılmıştır. Bu savunma hukuken mümkündür ancak yeni maliki bağlaması kural değil istisnadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 379 ve devamı kullanım ödüncünü düzenler. Ödünç veren, bir şeyin karşılıksız kullanılmasını ödünç alana bırakır; ödünç alan da onu kullandıktan sonra geri verir. TBK m. 383 uyarınca kullanım amacı ve süresi belirlenmemişse, ödünç veren şeyi her zaman geri isteyebilir. Aile içi bedelsiz oturmalarda süre ve amaç genellikle belirlenmediği için, geri isteme hakkı her an kullanılabilir durumdadır.

Yeni malik bakımından belirleyici olan başka bir noktadır: kullanım ödüncü kişisel bir borç ilişkisidir ve yalnızca tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde TBK m. 310’daki devren edinen kişiyi bağlama kuralı varken, kullanım ödüncü için böyle bir hüküm yoktur. Eski malikin yakınlarına verdiği bedelsiz oturma izni, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Yeni malik, önceki ilişkinin tarafı olmadığı için TMK m. 683’e dayanarak doğrudan tahliye isteyebilir.

Kullanım ödüncü savunmasının işe yaradığı tek ihtimal, taşınmaz üzerinde tapuya tescil edilmiş bir oturma hakkı (sükna) bulunmasıdır. TMK m. 823 ve devamındaki oturma hakkı ayni nitelikte olduğu için herkese karşı ileri sürülür ve yeni malik bu hakka katlanmak zorunda kalır. Tapu kaydında böyle bir şerh yoksa savunma sonuç doğurmaz.

Somut bir örnek kuralım: bir konut 2026 yılında satılmış, satıştan önce mülkiyetin sahibi olan kişinin yakınları burada dört yıldır bedelsiz oturuyor olsun. Tapuda oturma hakkı şerhi yok, aralarında yazılı sözleşme de yok. Yeni malik ihtarname çeker ve tahliye davası açar; davalıların dört yıllık kesintisiz kullanımı, tapu kaydında karşılığı bulunmadığı için savunma değeri taşımaz.

Sözlü kira iddiası ile hiç sözleşmesi olmayan işgalci arasındaki ispat farkı

Davalı taraf çoğu zaman eski malikle sözlü kira anlaşması yaptığını ileri sürer. Bu iddia kabul edilirse dava kira hukukuna kayar, TBK m. 310 devreye girer ve görevli mahkeme değişir. İddianın ispatı davalıya düşer ve kira ödemesinin belgelenmesi aranır.

Kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından şekil şartı yoktur; sözlü kira sözleşmesi geçerlidir. Sorun geçerlilikte değil ispattadır. HMK m. 200 uyarınca belirli bir tutarı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatı gerekir; bu sınırın altında kalan iddialar tanıkla ispat edilebilir. Ancak kira ilişkisinin varlığını gösteren asıl delil, düzenli kira ödemesidir: banka dekontları, elden ödeme makbuzları, kira artış yazışmaları. İspat sorununu baştan kapatmanın yolu, ilişkiyi yazılı kurmaktır; konut, işyeri, alt kira ve arsa gibi senaryolara göre ayırdığım gayrimenkul kira sözleşmesi örneklerini ayrı bir yazıda topladım.

Ödemenin hiç bulunmadığı bir dosyada sözlü kira savunması pratikte çöker. Kira sözleşmesinin kurucu unsuru bedeldir; bedel ödenmiyorsa ortada kira değil olsa olsa kullanım ödüncü vardır. Davalı, dört yıl boyunca tek bir ödeme belgesi sunamıyorsa mahkeme kira ilişkisinin varlığını kabul etmez.

Aidat, elektrik ve su faturalarının davalı tarafından ödenmesi de kira ispatı sayılmaz. Bu ödemeler, taşınmazda fiilen oturan kişinin kendi tüketiminin karşılığıdır ve zilyetliği haklı hâle getirmez. Yine de faturaların davalı adına kayıtlı olması işgalin başlangıç tarihini belgelemesi bakımından davacının işine yarar; ecrimisil dönemi hesabında kullanılabilir.

Kira ilişkisinin gerçekten bulunduğu dosyalarda ise anahtar teslimi, depozito iadesi ve tevdi mahalli gibi ayrı bir mekanizma işler; bunları kira ilişkisinin sonu, tevdi mahalli, anahtar ve depozito yazısında ayrıntılandırdım.

İhtarname şart mı, kötüniyetin ispatındaki rolü nedir

Tahliye ve müdahalenin men’i davası açmak için ihtarname çekilmesi zorunlu değildir; mülkiyet hakkı doğrudan dava hakkı verir. Ancak ihtarname iki işlev görür: davalının kötüniyetini belgeler ve ecrimisilin başlangıç tarihini tartışmasız hâle getirir.

Kötüniyet, ecrimisil talebinin hukuki temelidir. TMK m. 995, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması nedeniyle hak sahibine tazminat ödemek zorunda olduğunu belirtir. Zilyedin kötüniyetli sayılabilmesi için, zilyetliğinin haksız olduğunu bilmesi ya da bilmesi gerekmesi aranır. Noter aracılığıyla tebliğ edilen bir ihtarname, bu bilginin edinildiği anı belgeleyen en güçlü delildir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/8535, K. 2021/369, T. 21.01.2021 kararında, davacı tarafından ihtarname gönderilmiş olduğu hâlde davalının taşınmazı işgalinin kötüniyetli olduğunun kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. İhtarnamenin içeriği de özenle kurulmalıdır: taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, mülkiyetin ne zaman ve nasıl kazanıldığı, boşaltma için verilen süre ve süre sonunda ecrimisil ile dava masraflarından sorumlu tutulacağı uyarısı yer almalıdır.

Verilen sürenin uzunluğu kanunla belirlenmemiştir. Uygulamada yedi ila otuz gün arası süreler makul karşılanır. Çok kısa bir süre vermek riskli olabilir; mahkeme taşınmazın boşaltılması için gereken makul süreyi ayrıca değerlendirebilir. Konutun kullanım amacı, içindeki eşya miktarı ve oturanların sayısı bu değerlendirmede etkilidir.

Ecrimisilin başlangıç ve bitiş tarihi nasıl belirlenir

Ecrimisil, ihtarnamede verilen sürenin dolduğu tarihten dava tarihine kadar hesaplanır. İhtarname çekilmemişse başlangıç, davalının kötüniyetli hâle geldiği anın somut delillerle saptandığı tarihtir; bu da çoğu zaman mülkiyetin devir tarihi olarak kabul edilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/2539, K. 2013/7110, T. 08.05.2013 kararı, ecrimisil bedelinin ihtarnamede verilen sürenin bitiminden itibaren davanın açıldığı tarihe kadar hesaplanması gerektiğini ortaya koyar. Bu ölçüt talep sonucunun yazımını doğrudan etkiler: dilekçede dönem açıkça belirtilmeli, aksi hâlde bilirkişi hangi dönemi hesaplayacağını bilemez.

Dava tarihinden sonraki dönem için ne olacağı ayrı bir sorudur. Kural, ecrimisilin dava tarihine kadar istenebilmesidir; sonraki dönem için ayrı bir dava açılması gerekir. Bazı dosyalarda ıslah yoluyla dönem genişletilebilmekle birlikte, güvenli yol tahliye gerçekleştikten sonra kalan dönem için ikinci bir ecrimisil davası açmaktır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle oluşan özel bir zarar giderim biçimidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/7300, K. 2024/495, T. 25.01.2024 kararı bu niteliği vurgular. Kira alacağından farkı şudur: kira, sözleşmeden doğan bir edimdir; ecrimisil ise sözleşme bulunmadığı hâlde malikin yoksun kaldığı yararın karşılığıdır.

Ecrimisil bedelinin bilirkişi ile emsal kira karşılaştırması yoluyla hesabı

Ecrimisil, taşınmazın işgal döneminde getirebileceği kira gelirinin belirlenmesiyle hesaplanır. Mahkeme mahallinde keşif yapar; gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ya da emlak bilirkişisinden oluşan heyet, çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedellerini emsal alarak aylık bedeli saptar.

Emsal seçiminde aranan ölçütler bellidir: taşınmazın konumu, brüt ve net alanı, oda sayısı, yaşı, ısıtma sistemi, otopark ve asansör gibi donatıları, bulunduğu kat ve manzarası. Emsallerin dava konusu taşınmazla aynı bölgede ve benzer nitelikte olması gerekir; farklılıklar varsa bilirkişi yüzdesel düzeltme yaparak bedeli uyarlar. Kira sözleşmesi örnekleri, emlak ilanları ve belediye rayiç bilgileri emsal olarak dosyaya sunulabilir.

Sayısal bir örnek kuralım. İki artı bir, yüz metrekare bir konutun bulunduğu bölgede benzer daireler aylık 18.000 TL’den kiralanıyor olsun. Dava konusu daire iki kat daha yüksekte, manzaralı ve yeni yapılmışsa bilirkişi yüzde on beş artırım yaparak aylık bedeli 20.700 TL olarak belirleyebilir. İhtardaki sürenin dolduğu tarihten dava tarihine kadar on ay geçmişse ecrimisil tutarı 207.000 TL olarak hesaplanır. Uzun dönemli hesaplarda her yıl için ayrı bedel belirlenir, çünkü kira seviyeleri yıllar itibarıyla değişir.

Ecrimisilden düşülecek kalemler de tartışılır. Davalı, işgal döneminde taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları TMK m. 994 çerçevesinde ileri sürebilir. Buna karşılık taşınmazda meydana getirdiği hasarlar da malikçe ayrıca talep edilebilir; bu talebin usulünü taşınmaza verilen zararın tazmini yazısında ele aldım.

Bilirkişi raporuna itiraz süresi, raporun tebliğinden itibaren iki haftadır. İtirazda emsallerin uygunsuzluğu, ölçüm hatası ya da dönem yanlışlığı gibi somut noktalar gösterilmelidir. Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Beş yıllık geriye dönük sınır ve zamanaşımı

Ecrimisil alacağı geriye dönük olarak sınırsız istenemez. Yerleşik uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem esas alınır; daha eski dönemler için talep zamanaşımı def’i ile karşılanır. Tahliye ve müdahalenin men’i talebi ise zamanaşımına tabi değildir.

Bu ikili yapıyı ayırmak gerekir. Mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi ve tahliye talebi, mülkiyet devam ettiği sürece her zaman ileri sürülebilir; on yıl geçmiş olması dava hakkını ortadan kaldırmaz. Ecrimisil ise para alacağıdır ve zamanaşımına tabidir. Beş yıllık sınır, TBK m. 147’deki kira alacaklarına ilişkin beş yıllık zamanaşımı ile paralel biçimde uygulanır.

Zamanaşımı, hâkim tarafından resen dikkate alınmaz; davalının def’i olarak ileri sürmesi gerekir. TBK m. 161 bu kuralı düzenler. Davalı cevap dilekçesinde zamanaşımı def’ini ileri sürmezse, beş yılı aşan dönem için de hüküm kurulabilir. Cevap süresi geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı def’i, davacının açık muvafakati olmadıkça dikkate alınmaz.

Uzun süren işgallerde pratik strateji şudur: dava açılmadan önce işgalin başlangıç tarihi belgelenir, beş yıllık dönemin başlangıcı hesaplanır ve talep bu dönemle sınırlandırılarak fazlaya ilişkin haklar saklı tutulur. Böylece hem harç fazladan ödenmez hem de zamanaşımı def’i nedeniyle kısmi ret riski azalır.

Görevli mahkeme: müdahalenin men’i asliye hukuk, kira ilişkisi varsa sulh hukuk

Taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığında uyuşmazlık mülkiyet hakkına dayalı müdahalenin men’i niteliğindedir ve HMK m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kira ilişkisi varsa HMK m. 4 devreye girer ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8913, K. 2018/2217, T. 08.03.2018 kararında, kira akdine dayanmayan müdahalenin önlenmesi istemlerinde görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğu açıklanmıştır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/5723, K. 2020/5166, T. 21.09.2020 kararı da aynı yöndedir.

Ayrımın kaynağı basit bir mantığa dayanır. Sulh hukuk mahkemesinin kira konusundaki görevi, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklara özgü bir istisnadır. Ortada sözleşme yoksa istisna uygulanmaz ve genel kurala, yani asliye hukuka dönülür. Bu nedenle dava dilekçesinin hukuki nitelendirmesi kritiktir: talep tahliye olarak yazılıp kira hukukuna gönderme yaparsa mahkeme görevsizlik kararı verebilir.

Görev ayrımının pratik sonucu: görevsizlik kararı ve iki haftalık süre

Görev kuralı kamu düzenindendir; taraflar anlaşarak değiştiremez ve mahkeme yargılamanın her aşamasında resen dikkate alır. Yanlış mahkemede açılan dava usulden reddedilmez, görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve dosya talep üzerine görevli mahkemeye gönderilir.

HMK m. 20, görevsizlik kararının kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesinin talep edilmesi gerektiğini düzenler. Bu süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır. Kaybedilen yalnızca zaman değildir: dava tarihi ortadan kalktığı için ecrimisilin hesap dönemi de değişir ve zamanaşımı bakımından beş yıllık pencere kayar.

Riski azaltmanın yolu dilekçenin doğru kurulmasıdır. Talep sonucu, müdahalenin men’i ve tahliye biçiminde birlikte yazılmalı; açıklamalar bölümünde davalıların kira sözleşmesine ya da başka bir hukuki ilişkiye dayanmadığı açıkça belirtilmelidir. Davalı sözlü kira savunması yaparsa, davacı bu iddianın ispatlanmadığını göstererek görev itirazını karşılar.

Yetki bakımından ise HMK m. 12 uygulanır: taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ecrimisil talebi tek başına şahsi hak niteliği taşısa da, müdahalenin men’i ile birlikte açıldığında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

3091 sayılı Kanun ile kaymakamlığa idari başvuru yolu ve süreleri

3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, yargı yoluna gitmeden idari kararla tecavüzü önleme imkânı verir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerin kaymakamlığına, il merkezlerinde valiliğe yapılır ve idare kısa sürede yerinde inceleme yaparak karar verir.

Süreler dardır. Başvuru, tecavüz veya müdahalenin öğrenilmesinden itibaren altmış gün, her hâlde tecavüzün başlamasından itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; geçirilirse idari yol kapanır ve yalnızca mahkeme yolu kalır. Kamu malı niteliğindeki taşınmazlarda süre sınırı uygulanmaz.

Yolun işe yaradığı hâl bellidir: zilyetliğe yeni ve açık bir tecavüz bulunmalıdır. Bir kişi taşınmaza yakın zamanda girmiş, çiti sökmüş, kilidi değiştirmiş ya da araziye elatmışsa idari karar hızlı sonuç verir. Buna karşılık taşınmazda yıllardır oturan ve zilyetliği çekişmeli hâle gelmiş kişiler bakımından bu yol elverişli değildir; idare, hukuki ihtilaf bulunduğu gerekçesiyle başvuruyu reddeder ve tarafları mahkemeye yönlendirir.

Eski malikin yakınlarının taşınmazda oturduğu tipik senaryoda idari yol çoğunlukla sonuç vermez. Bu kişiler taşınmaza yeni girmemiştir; mülkiyet değişmiş olsa da zilyetlikleri eskiye dayanır ve aralarında hukuki ilişki iddiası bulunur. İdare bu tabloda karar veremez. Buna karşılık satış sonrası taşınmaza hiç ilgisi olmayan üçüncü bir kişi girmişse ve olay altmış gün içindeyse başvuru hızlı bir çözüm sağlar.

İdari kararın icrası kolluk marifetiyle yapılır. Karara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. İdari kararın verilmiş olması, ecrimisil talebini ortadan kaldırmaz; malik, tazminat için yine hukuk mahkemesine başvurur.

Ceza boyutu: konut dokunulmazlığını ihlal ve hukuk davasının paralel yürütülmesi

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116, bir kimsenin konutuna, konutun eklentilerine rızaya aykırı olarak girilmesini ya da rıza ile girildikten sonra çıkmamakta ısrar edilmesini suç sayar. Şikâyete bağlı olan bu suç, hukuk davasıyla eş zamanlı yürütülebilir.

Maddenin ikinci cümlesi burada belirleyicidir: rızayla girilmiş olsa dahi çıkmama ısrarı suçun oluşmasına yeter. Ancak konut dokunulmazlığı, malikin değil o konutta fiilen oturanın korunmasına yöneliktir. Taşınmazı satın almış ancak henüz teslim almamış bir malik bakımından, içeride oturan kişilerin konut dokunulmazlığından yararlandığı savunması sıkça karşımıza çıkar ve suçun oluşup oluşmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Şikâyet süresi TCK m. 73 uyarınca fiili ve failin bilinmesinden itibaren altı aydır. Suçun temel hâlinde altı aydan iki yıla kadar hapis cezası öngörülür; TCK m. 116/4 uyarınca cebir, tehdit veya gece vakti işlenmesi hâlinde ceza artar.

Ceza dosyasının hukuk davasına etkisi sınırlıdır. TBK m. 74 uyarınca hukuk hâkimi ceza mahkemesinin beraat kararıyla bağlı değildir; ancak ceza mahkemesinin maddi olguya ilişkin kesinleşmiş tespitleri hukuk hâkimini bağlar. Ceza soruşturmasında alınan ifadeler, kolluk tutanakları ve tespit belgeleri hukuk dosyasına delil olarak sunulabilir. Malikin taşınmaza kendiliğinden girmeye kalkışması ise ters yönde bir ceza riski doğurur; kilidin değiştirilmesi ya da eşyaların çıkarılması hem konut dokunulmazlığı hem hakkın kullanılmasında sınırın aşılması bakımından değerlendirilir.

Dava dilekçesinde talep sonucu ve delil listesi

Talep sonucu üç ayaklı kurulmalıdır: davalıların taşınmaza yönelik haksız müdahalelerinin men’i, taşınmazdan tahliyeleri ve belirlenen dönem için ecrimisil bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili. Her talep ayrı bent hâlinde yazılmalı, ecrimisil için başlangıç ve bitiş tarihleri gösterilmelidir. Delil listesinde tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi, keşif ve bilirkişi incelemesi ile tanık beyanı yer alır.

Delil listesi şu kalemleri içerir: taşınmazın tapu kaydı ve tapu müdürlüğünden celbedilecek işlem dosyası, noter ihtarnamesi ile tebliğ şerhi, taşınmazın fiili durumunu gösteren fotoğraflar, davalıların adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri bilgileri, elektrik ve su abonelik kayıtları, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları.

Adres kayıt sistemi kaydı çoğu dosyada ihmal edilen ama güçlü bir delildir. Davalıların taşınmaz adresinde nüfusa kayıtlı görünmesi, fiili zilyetliği ve işgalin başlangıç tarihini gösterir. Aynı biçimde abonelik kayıtları, taşınmazda kimin ne zamandan beri oturduğunu belgelendirir.

Dava değeri, taşınmazın değeri ile talep edilen ecrimisil tutarının toplamı olarak gösterilir. Müdahalenin men’i ve tahliye talebi taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir; ecrimisil talebi de nispi harca tabi olduğu için başlangıç maliyeti yüksek olabilir. Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğu belirtilerek kısmi dava açılması, harç yükünü başlangıçta hafifletir ve bilirkişi raporundan sonra ıslahla artırıma imkân verir.

Tahliye kararının icrası ve ihtiyati tedbir

Tahliye hükmü kesinleşmeden icra edilemez. Karar kesinleştikten sonra ilamlı icra takibi başlatılır, icra müdürlüğü davalılara icra emri gönderir ve verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa kolluk desteğiyle fiilen tahliye gerçekleştirilir. Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.

Süre planlaması gerçekçi kurulmalıdır. İlk derece yargılaması keşif ve bilirkişi aşaması nedeniyle çoğu dosyada bir yılı aşar; istinaf ve gerekirse temyiz süreçleri eklendiğinde toplam süre birkaç yıla ulaşabilir. Bu nedenle davanın açıldığı anda taşınmazın fiilen kullanılamayacağı kabul edilerek plan yapılmalıdır.

İhtiyati tedbir yoluyla dava sırasında tahliye istenmesi mümkün görünse de mahkemeler, nihai hükmün sonucunu doğuran tedbir taleplerine temkinli yaklaşır. Buna karşılık taşınmazın devrinin önlenmesine, üçüncü kişilere kullandırılmasının engellenmesine ya da mevcut durumun korunmasına yönelik tedbirler kabul edilebilir. HMK m. 389 uyarınca hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da ciddi bir zarar doğacağı ihtimalinin somut delillerle ortaya konması gerekir.

Ecrimisil alacağı bakımından ise ihtiyati haciz yoluna gidilebilir. Davalıların malvarlığı bulunuyorsa, alacağın tahsil edilebilirliğini güvence altına almak için bu yol değerlendirilmelidir. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Taşınmazı kiracılı ya da işgalli satın alanın yapması gerekenler

Taşınmazı satın almadan önce içinde kimin, hangi sıfatla oturduğunu araştırmak sonradan doğacak sorunların büyük kısmını önler. Tapu kaydındaki şerhler, varsa kira sözleşmesi, adres kayıt sistemi verileri ve taşınmazın fiilen görülmesi bu araştırmanın asgari adımlarıdır.

Satış sözleşmesine, taşınmazın boş ve kullanıma hazır biçimde teslim edileceğine ilişkin bir kayıt konulması güçlü bir koruma sağlar. Satıcı bu yükümlülüğü yerine getirmezse alıcı, TBK m. 112 çerçevesinde tazminat isteyebilir ve tahliye için harcadığı yargılama giderlerini satıcıya rücu edebilir. Cezai şart kararlaştırılması da caydırıcılık sağlar.

Tapu kaydında oturma hakkı, intifa hakkı ya da kira şerhi bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi TBK m. 312 uyarınca yeni maliki bağlar ve tahliye imkânını daraltır. Şerh yoksa TBK m. 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanabilir.

Taşınmazın içinde kiracı bulunması hâlinde izlenecek yol ile işgalci bulunması hâlinde izlenecek yol birbirinden tamamen ayrıdır. Kiracılı taşınmaz alımında ihtiyaç ihtarı, süreler ve aidat sorumluluğu gibi başlıklar devreye girer; bunları kiracılı ev satın alma, ihtiyaç ihtarı ve aidat yazısında ayrıntılı biçimde anlattım.

Karşılaştırma tablosu: işgalci, kiracı ve hak sahibi ayrımı

Aşağıdaki tablo, taşınmazda oturan kişinin hukuki konumuna göre uygulanacak dava türünü, görevli mahkemeyi ve talep edilebilecek bedeli özetler. Doğru nitelendirme, görevsizlik kararıyla kaybedilen zamanın önüne geçer.

Bu konuda içtihat birliği bulunmayan noktalar

Fuzuli işgal davalarının bazı başlıklarında yargı kararları arasında tam bir yeknesaklık yok. İhtarname çekilmemiş dosyalarda ecrimisilin başlangıcı, aile içi bedelsiz oturmalarda makul süre tanınıp tanınmayacağı ve ecrimisilin faiz başlangıç tarihi bu tartışmalı başlıkların önde gelenleri.

Birinci tartışma ecrimisilin başlangıcında. İhtarname çekilmemişse kötüniyetin hangi tarihte doğduğu tartışmalıdır: mülkiyetin devir tarihi mi, dava tarihi mi, yoksa davalının durumu öğrendiğinin ispatlandığı tarih mi. Kararlarda üç yaklaşımın da örnekleri bulunur. İhtarname çekmek bu belirsizliği tümüyle ortadan kaldırır.

İkinci tartışma aile ilişkisinin etkisinde. Eski malikin anne babasının uzun yıllar oturduğu bir konutta, tahliye talebi karşısında hakkaniyet gerekçesiyle bir uyum süresi tanınıp tanınamayacağı tartışmalıdır. Kural, mülkiyet hakkının üstünlüğüdür; ancak TMK m. 2 çerçevesinde somut olayın koşullarına göre farklı değerlendirmeler yapıldığı görülmektedir.

Üçüncü tartışma faizde. Ecrimisile hangi tarihten itibaren faiz yürütüleceği, alacağın likit olup olmadığı tartışmasıyla bağlantılıdır. Dava tarihinden itibaren faiz uygulanan kararlar olduğu gibi, bilirkişi raporunun tebliğinden ya da ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülen kararlar da bulunur. Talep sonucunda faiz başlangıcının açıkça yazılması gerekir.

Dördüncü tartışma, taşınmazın yükleniciden ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi zincirinden edinildiği dosyalarda mülkiyetin ne zaman kazanıldığı meselesidir. Tapu henüz devredilmemişse dava hakkının kime ait olduğu tartışılır; bu ihtimalleri yükleniciden daire alan üçüncü kişinin tapu davası yazısında ayrıca inceledim.

İntifadan men şartının aranmadığı hâller

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural, davacı paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa duyurmuş, yani onu intifadan men etmiş olmasıdır. Bu duyuru yapılmadan geçen dönem için ecrimisil istenemez. Kuralın uygulanmadığı ve bildirim aranmaksızın doğrudan ecrimisil hükmedilen hâller ise sınırlı sayıda değildir.

Kural neden aranır

Paydaşlardan her biri TMK m. 693 uyarınca taşınmazın tamamından yararlanma hakkına sahiptir. Bir paydaşın kullanması, diğerinin sesini çıkarmadığı sürece zımnen benimsenmiş sayılır. Kullanan paydaş, öbürünün itiraz etmediğini görüp masraf yaptığında korunur. İntifadan men, bu zımni rızanın sona erdiği anı belirler.

Bildirim aranmayan hâller

Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması. Kamu malı sayılan yerlerde kullanım özel hukuk paydaşlığı mantığıyla açıklanamaz. İdarenin zımni rızasından söz edilemeyeceği için işgalciden bildirim aranmadan ecrimisil istenir.

Doğal ürün veren ya da kiraya verilerek gelir sağlanan yer olması. Meyve bahçesi, zeytinlik, tarla ya da fiilen kiraya verilmiş dükkân gibi taşınmazlarda kullanan paydaş düzenli bir gelir elde eder. Bu gelirin paylaşılmaması karşılıksız zenginleşme doğurduğundan, ürün ve kira geliri bakımından ayrıca bildirim aranmaz.

İşgalcinin taşınmazın tamamına hak iddia ederek paydaşlığı inkâr etmesi. Kullanan kişi taşınmazın tamamının kendisine ait olduğunu söylüyor, davacının paydaşlığını reddediyorsa ortada zımni rıza kurgusu kalmaz. Böyle bir savunma, intifadan men bildiriminin işlevini fiilen yerine getirmiş sayılır.

Daha önce aynı taşınmaz için dava açılmış ya da icra takibi yapılmış olması. Önceki bir ecrimisil davası, elatmanın önlenmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası ya da başlatılmış bir icra takibi, davacının yararlanma iradesini karşı tarafa açıkça duyurmuştur. Aynı içerikte ikinci bir bildirim istenmez.

Bu hâllerden birine dayanılıyorsa dilekçede hangi istisnanın işletildiği açıkça yazılmalı ve dayanağı belge olarak sunulmalıdır. İstisna gösterilemeyen dosyalarda ise bildirim tarihinden önceki dönem için yapılan hesap, itiraz üzerine dışarıda bırakılır.

50 Soruda Fuzuli İşgal, Tahliye ve Ecrimisil

1. Satın aldığım evde eski malikin yakınları oturuyor, ne yapmalıyım?
Önce noterden ihtarname çekip boşaltma süresi vermeli, süre dolduğunda asliye hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i, tahliye ve ecrimisil davası açmalısınız. Dayanak TMK m. 683 ve m. 995’tir.

2. Fuzuli işgalden tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisi bulunmadığı için HMK m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

3. İhtarname çekmek zorunlu mu?
Zorunlu değildir ancak güçlü biçimde tavsiye edilir. İhtarname, TMK m. 995 anlamında kötüniyeti belgeler ve ecrimisilin başlangıç tarihini tartışmasız hâle getirir.

4. İhtarnamede kaç gün süre vermeliyim?
Kanun süre belirlemez; uygulamada yedi ila otuz gün arası süreler makul karşılanır. Konutun içindeki eşya miktarı ve oturan sayısı makullük değerlendirmesini etkiler.

5. Ecrimisil ne zamandan başlar?
İhtarnamede verilen sürenin dolduğu tarihten başlar ve dava tarihine kadar hesaplanır. İhtarname yoksa kötüniyetin doğduğu tarih somut delillerle saptanır.

6. Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi, çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini emsal alarak aylık bedeli belirler. Dönem uzunsa her yıl için ayrı bedel saptanır.

7. Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Yerleşik uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir. Daha eski dönemler zamanaşımı def’i ile karşılanır.

8. Zamanaşımını hâkim kendiliğinden dikkate alır mı?
Almaz. TBK m. 161 uyarınca zamanaşımı def’i davalı tarafından ileri sürülmelidir; süresinde ileri sürülmezse beş yılı aşan dönem için de hüküm kurulabilir.

9. Tahliye talebi zamanaşımına uğrar mı?
Uğramaz. Mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve tahliye talebi, mülkiyet devam ettiği sürece TMK m. 683 uyarınca her zaman ileri sürülebilir.

10. Davalı sözlü kira sözleşmemiz vardı derse ne olur?
İddiayı ispat yükü davalıdadır. Kira ödemesini gösteren dekont ya da makbuz sunamazsa iddia kabul edilmez ve dava fuzuli işgal olarak görülmeye devam eder.

11. Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?
Geçerlidir; kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sorun geçerlilikte değil ispattadır ve kira bedelinin ödendiğinin belgelenmesi aranır.

12. Elektrik ve su faturalarını ödemek kira ispatı sayılır mı?
Sayılmaz. Bu ödemeler oturanın kendi tüketiminin karşılığıdır; ancak işgalin başlangıç tarihini göstermesi bakımından davacının işine yarar.

13. Eski malik oturmalarına izin vermişti, bu izin beni bağlar mı?
Bağlamaz. Kullanım ödüncü kişisel bir borç ilişkisidir; TBK m. 310’daki gibi devren edinen kişiyi bağlayan özel bir hüküm bulunmadığı için yeni malike geçmez.

14. Kullanım ödüncünü her zaman geri alabilir miyim?
Kullanım amacı ve süresi belirlenmemişse TBK m. 383 uyarınca ödünç veren şeyi her zaman geri isteyebilir. Aile içi bedelsiz oturmalarda genellikle bu durum geçerlidir.

15. Tapuda oturma hakkı şerhi varsa tahliye isteyebilir miyim?
İsteyemezsiniz. TMK m. 823 ve devamındaki oturma hakkı ayni nitelikte olduğu için herkese karşı ileri sürülür ve yeni malik bu hakka katlanır.

16. Kira şerhi olan sözleşme beni bağlar mı?
Bağlar. TBK m. 312 uyarınca tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi yeni maliki bağlar ve ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânını daraltır.

17. Kiracılı ev aldım, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı bildirmek ve altı ay sonra dava açmak gerekir.

18. 3091 sayılı Kanun başvurusu nereye yapılır?
Taşınmazın bulunduğu yerin kaymakamlığına, il merkezlerinde valiliğe yapılır. İdare yerinde inceleme yaparak tecavüzün önlenmesine karar verebilir.

19. 3091 başvurusunun süresi kaç gün?
Tecavüzün öğrenilmesinden itibaren altmış gün, her hâlde tecavüzün başlamasından itibaren bir yıldır. Süreler hak düşürücüdür.

20. Yıllardır oturan kişi için 3091 başvurusu işe yarar mı?
Yaramaz. İdare, zilyetliğin çekişmeli ve hukuki ihtilaf niteliğinde olduğu hâllerde karar vermez ve tarafları mahkemeye yönlendirir.

21. İdari karar verildikten sonra ecrimisil isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. 3091 sayılı Kanun kapsamındaki karar zilyetliği korur; tazminat talepleri için ayrıca hukuk mahkemesine başvurulur.

22. Evden çıkmayan kişi hakkında suç duyurusunda bulunabilir miyim?
TCK m. 116 kapsamında konut dokunulmazlığını ihlal iddiasıyla şikâyette bulunabilirsiniz. Suçun oluşup oluşmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

23. Konut dokunulmazlığında şikâyet süresi ne kadar?
TCK m. 73 uyarınca fiili ve failin bilinmesinden itibaren altı aydır. Süre geçerse şikâyet hakkı düşer.

24. Ceza davasındaki beraat hukuk davasını etkiler mi?
TBK m. 74 uyarınca hukuk hâkimi beraat kararıyla bağlı değildir. Ancak ceza mahkemesinin maddi olguya ilişkin kesinleşmiş tespitleri hukuk hâkimini bağlar.

25. Kilidi değiştirip evi kendim boşaltabilir miyim?
Boşaltamazsınız. Kendiliğinden hak alma yasaktır ve bu davranış hem konut dokunulmazlığı hem hakkın kullanılmasında sınırın aşılması bakımından ceza riski doğurur.

26. Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilir mi?
Edilemez. Taşınmazın aynına ilişkin hükümler kesinleşmeden icra edilemez; karar kesinleştikten sonra ilamlı icra takibi başlatılır.

27. Dava ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi aşaması nedeniyle ilk derece yargılaması çoğu dosyada bir yılı aşar. İstinaf ve temyiz süreçleriyle toplam süre daha da uzayabilir.

28. İhtiyati tedbirle hemen tahliye sağlayabilir miyim?
Mahkemeler nihai hükmün sonucunu doğuran tedbir taleplerine temkinli yaklaşır. HMK m. 389 kapsamında mevcut durumun korunmasına yönelik tedbirler daha kolay kabul edilir.

29. Dava değerini nasıl hesaplarım?
Taşınmazın değeri ile talep edilen ecrimisil tutarının toplamı dava değeri olarak gösterilir. Kısmi dava açıp ıslahla artırmak başlangıç harcını azaltır.

30. Ecrimisilde faiz hangi tarihten işler?
Uygulama tam olarak yeknesak değildir; dava tarihinden, rapor tebliğinden ya da ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilen kararlar bulunur. Talep sonucunda faiz başlangıcı açıkça yazılmalıdır.

31. Davalılar birden fazlaysa hepsinden birlikte tahsil edebilir miyim?
Talep sonucunda müştereken ve müteselsilen tahsil istenirse, mahkeme birlikte kullanım hâlinde bu yönde hüküm kurabilir.

32. Davalı taşınmaza masraf yaptığını söylerse ne olur?
TMK m. 994 çerçevesinde zorunlu ve faydalı masrafları ileri sürebilir. Bu talep ecrimisilden mahsup edilebilir ancak lüks masraflar dikkate alınmaz.

33. Taşınmaza zarar verilmişse ayrıca tazminat isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. Ecrimisil kullanım karşılığıdır; taşınmazda meydana gelen fiziki hasar ayrı bir tazminat talebine konu olur.

34. Ecrimisil hesabında hangi emsaller kullanılır?
Aynı bölgedeki benzer konum, alan, yaş ve donatıya sahip taşınmazların kira bedelleri emsal alınır. Farklılıklar yüzdesel düzeltmeyle giderilir.

35. Bilirkişi raporuna kaç günde itiraz edilir?
Raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilir. İtirazda emsal uygunsuzluğu ya da dönem hatası gibi somut noktalar gösterilmelidir.

36. Yanlış mahkemede dava açarsam ne olur?
Görevsizlik kararı verilir. HMK m. 20 uyarınca kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın gönderilmesi talep edilmezse dava açılmamış sayılır.

37. Paylı mülkiyette tek paydaş dava açabilir mi?
Üçüncü kişinin işgali hâlinde her paydaş tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ecrimisili ise kural olarak kendi payı oranında ister.

38. Paydaşlar arasında ecrimisil için ne gerekir?
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranır; paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğini karşı tarafa bildirmiş olması gerekir.

39. Dava tarihinden sonraki dönem için ecrimisil isteyebilir miyim?
Kural, ecrimisilin dava tarihine kadar istenmesidir. Sonraki dönem için tahliye gerçekleştikten sonra ikinci bir dava açmak güvenli yoldur.

40. Adres kayıt sistemi kaydı delil olur mu?
Olur. Davalıların taşınmaz adresinde kayıtlı görünmesi fiili zilyetliği ve işgalin başlangıç tarihini gösteren güçlü bir delildir.

41. Satıcıya karşı bir talebim olur mu?
Satış sözleşmesinde taşınmazın boş teslim edileceği kararlaştırılmışsa TBK m. 112 çerçevesinde tazminat isteyebilir ve yargılama giderlerini satıcıya rücu edebilirsiniz.

42. Taşınmazı almadan önce ne kontrol etmeliyim?
Tapu kaydındaki şerhler, varsa kira sözleşmesi, adres kayıt sistemi verileri ve taşınmazın fiilen görülmesi asgari kontrol adımlarıdır.

43. Tahliye davasında tanık dinletebilir miyim?
Dinletebilirsiniz. Davalıların taşınmazda haklı bir sebep olmaksızın oturduğunun ispatı bakımından tanık beyanı kabul edilen bir delildir.

44. Ecrimisil alacağı için ihtiyati haciz istenebilir mi?
Davalıların malvarlığı bulunuyorsa alacağın tahsilini güvence altına almak için ihtiyati haciz talep edilebilir. Talep, alacağın varlığını gösteren delillerle desteklenmelidir.

45. Dava açmadan önce hangi belgeleri toplamalıyım?
Tapu kaydı, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, taşınmazın fotoğrafları, adres kayıt sistemi bilgileri ile abonelik kayıtları asgari belge setidir.

46. Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Mülkiyet hakkına dayalı müdahalenin men’i ve tahliye talebi taşınmazın aynına ilişkin olduğu için bu kapsamda değerlendirilmez.

47. Davalılar dava sırasında evi boşaltırsa ne olur?
Tahliye talebi konusuz kalır ve bu kalem hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilir; ecrimisil talebi ise boşaltma tarihine kadar hesaplanarak görülmeye devam eder.

48. Taşınmazı miras yoluyla edindim, aynı dava açılabilir mi?
Açılabilir. Mirasçı, TMK m. 599 uyarınca mirası külli halef olarak kazandığı için murisin mülkiyet hakkına dayanarak müdahalenin men’i ve tahliye isteyebilir.

49. Terekede birden fazla mirasçı varsa dava nasıl açılır?
Elbirliği mülkiyetinde kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir; ancak koruma amaçlı davalar bakımından tek mirasçının açtığı dava da kabul edilebilir.

50. Yargılama giderlerini kim öder?
Dava kabul edilirse harç, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücreti ile vekâlet ücreti davalılara yükletilir. Kısmen kabul hâlinde giderler kabul ve ret oranına göre paylaştırılır.

Sonuç

Taşınmazı satın alan kişinin, içinde kira ilişkisi olmaksızın oturan kişilere karşı açacağı dava, mülkiyet hakkının doğrudan bir uzantısıdır. TMK m. 683 dava hakkını, TMK m. 995 ise haksız kullanımın parasal karşılığını verir. Davanın kaderini belirleyen ise maddi hukuk değil, çoğu zaman usuldür: dilekçenin doğru nitelendirilmesi, görevli mahkemenin doğru seçilmesi ve ecrimisil döneminin net biçimde yazılması.

İhtarname, zorunlu olmadığı hâlde dosyanın en değerli belgesi hâline gelir. Hem kötüniyetin başladığı anı belgeler hem de bilirkişinin hangi dönem için hesap yapacağını tartışmasız kılar. Aile bireyinin bedelsiz oturma savunması ile sözlü kira iddiası ise çoğu dosyada ispat aşamasında çözülür; tapu kaydında oturma hakkı şerhi yoksa ve düzenli kira ödemesi belgelenemiyorsa bu savunmalar sonuç doğurmaz. Ceza boyutunun paralel yürütülmesi ve tecavüzün yeni olduğu hâllerde 3091 sayılı Kanun kapsamındaki idari başvuru, elde bulunan araçları çeşitlendirir.

Her taşınmazın tapu durumu, oturanların hukuki konumu ve delil imkânları farklıdır. Doğru mahkemede, doğru talep sonucuyla açılan bir dava zaman kaybını en aza indirir. Kendi durumunuza uygun bir değerlendirme için iletişime geçebilirsiniz.

Kaynakça

Mevzuat

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 683, 693, 705, 823, 994, 995.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 74, 112, 147, 161, 310, 312, 351, 379, 383.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 4, 12, 20, 200, 281, 389.

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 73, 116.

3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun m. 1, 4, 8.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 24, 26, 257.

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4515, K. 2023/5493, T. 09.11.2023.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3331, K. 2023/3966, T. 20.09.2023.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/7300, K. 2024/495, T. 25.01.2024.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/1367, K. 2024/3444, T. 12.06.2024.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/892, K. 2023/2415, T. 08.05.2023.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2105, K. 2025/979, T. 24.02.2025.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/8535, K. 2021/369, T. 21.01.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/5723, K. 2020/5166, T. 21.09.2020.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7731, K. 2021/206, T. 18.01.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/3478, K. 2021/2865, T. 29.03.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2073, K. 2021/3031, T. 01.04.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2020/1932, K. 2021/5236, T. 17.06.2021.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/2539, K. 2013/7110, T. 08.05.2013.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/2459, K. 2015/3845, T. 19.03.2015.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/5745, K. 2017/7000, T. 30.11.2017.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/6830, K. 2018/394, T. 18.01.2018.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2012/14022, K. 2013/1989, T. 14.02.2013.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8913, K. 2018/2217, T. 08.03.2018.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/11822, K. 2011/2609, T. 07.03.2011.

Doktrin ve akademik kaynaklar

Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku.

Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku.

Şeref Ertaş, Eşya Hukuku.

Mustafa Reşit Karahasan, Türk Eşya Hukuku, Zilyetlik ve Tapu Sicili.

Hakan Pekcanıtez, Oğuz Atalay, Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku.

Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.