Tevdi mahalli tayini, kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçınması hâlinde kiracının borcundan kurtulmasını sağlayan yoldur. Kiracı, sulh hukuk mahkemesinden ödeme yeri belirlenmesini ister ve bedeli oraya yatırarak temerrüde düşmekten kurtulur.
Bu yazıda tevdi mahalli tayini usulü, kiracının önce ödeme denemesi yapma zorunluluğu, taşınmazın hukuken tahliye edilmiş sayılması için anahtar tesliminin şartı ve depozitonun hangi kalemlerden mahsup edilerek iade edileceği ele alınıyor.
Kiraya Veren Parayı Almıyorsa Ne Yapılır?
Alacaklının haklı bir sebep olmaksızın ifayı kabul etmemesi hâlinde borçlu, hâkimden ifa yerini belirlemesini isteyerek borcundan kurtulabilir (TBK m. 107). Kira ilişkisinde bu yol tevdi mahalli tayini olarak adlandırılır.
İzlenecek sıra bellidir. Kiracı önce ödemeyi denemelidir: banka havalesi ya da posta çeki yoluyla gönderim yapılır. Ödeme reddedilir ya da fiilen imkânsız hâle gelirse tevdi mahalli tayini istenir.
Talep, sulh hukuk mahkemesine yapılır ve çekişmesiz yargı işi olarak görülür. Karşı tarafa tebligat yapılması zorunlu değildir.
Tevdi Ödemesi Temerrüdü Önler mi?
Usulüne uygun yapılan tevdi ödemesi ifa yerine geçer ve kiracıyı temerrütten kurtarır. Buna karşılık tevdi ettirilmeyen kira bedeli için kiracı temerrüde düşer ve tahliye tehdidiyle karşılaşır.
Bölge adliye mahkemesi uygulamasında bu sonuç istikrarlı biçimde benimsenmektedir (Adana BAM 5. HD, E. 2024/1772, K. 2024/1607, T. 14.11.2024; Antalya BAM 15. HD, E. 2024/3081, K. 2024/233, T. 25.10.2024).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de aynı yaklaşımı sürdürmektedir (E. 2025/1494, K. 2025/3047, T. 26.05.2025).
Tevdi Mahalli Kararı Alınmadan Bankaya Yatırmak Yeterli mi?
Kiraya verenin bilinen banka hesabına yapılan ödeme, hesap kapatılmadığı ve iade edilmediği sürece geçerli bir ifa sayılır. Sorun, hesabın kapatılması ya da ödemenin iade edilmesi hâlinde çıkar.
Bu durumda beklemeden tevdi mahalli tayini istenmelidir. Ödeme yapılamayan her ay için temerrüt riski birikir ve iki haklı ihtar ya da temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelir.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Anahtar Teslim Edilmeden Tahliye Tamamlanmaz
Taşınmazın hukuken tahliye edilmiş sayılması için fiilen boşaltılması yetmez. Anahtarın kiraya verene ya da yetkili vekiline teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kira bedeli ve ortak gider sorumluluğu devam eder.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi bu sonucu benimsemektedir (HGK, E. 2017/6-2619, K. 2021/1683, T. 14.12.2021; 3. HD, E. 2021/3540, K. 2022/5280, T. 31.05.2022).
İspat yükü kiracıdadır. Anahtarın hangi tarihte teslim edildiği yazılı belgeyle kanıtlanmalıdır; sözlü beyan ya da tanık anlatımı çoğu zaman yeterli görülmez.
Anahtar Teslim Tutanağında Neler Bulunmalı?
Tutanakta taşınmazın açık adresi, teslim tarihi ve saati, teslim edilen anahtar sayısı, sayaç endeksleri ve taşınmazın teslim anındaki durumu yer almalıdır. Her iki tarafın imzası aranır.
Sayaç endekslerinin yazılması, sonraki dönem faturalarının kime ait olduğu tartışmasını baştan çözer. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatıldığına ilişkin belgeler de tutanağa eklenmelidir.
Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa noter aracılığıyla teslim edilebilir ya da anahtarın tevdi edilmesi için mahkemeye başvurulabilir. Bu yollar kullanılmadan yapılan tek taraflı bırakma, teslim sayılmayabilir.
Depozito Ne Zaman ve Ne Kadar İade Edilir?
Depozito, sözleşmede belirli bir alacağa özgülenmemişse kiraya verenin kira ilişkisinden doğan tüm alacaklarının teminatıdır. Tahliye gerçekleşmiş ve kiracının borcu kalmamışsa aynen iade edilir.
Borç ya da hasar varsa mahsup yapılır ve bakiye iade edilir. Mahsup edilen kalemlerin dökümünün kiracıya bildirilmesi gerekir; toplu ve gerekçesiz kesinti kabul edilmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi bu çerçeveyi ortaya koyan kararlar vermiştir (3. HD, E. 2017/11286, K. 2019/6016, T. 01.07.2019; 6. HD, E. 2013/5349, K. 2013/16244, T. 04.12.2013).
Depozito Güncellenerek İade Edilir mi?
Sözleşme aksini öngörmedikçe, denkleştirici adalet ilkesi gereği paranın alım gücündeki değişimin gözetilerek iade istenmesi mümkündür. Bu talep, uzun süren kira ilişkilerinde önem kazanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu yönde kararlar vermiştir (E. 2021/5500, K. 2021/10204, T. 18.10.2021).
Sözleşmede depozitonun nakit ya da banka teminat mektubu biçiminde verildiği ve iade koşulları açıkça yazılmışsa öncelikle bu hükümler uygulanır.
Hangi Hasar Mahsup Edilebilir?
Olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma kiracıdan istenemez. Boyanın solması, parkenin normal aşınması bu kapsamdadır.
Buna karşılık kırılan cam, sökülen dolap, kullanım hatasından doğan su hasarı gibi olağan kullanım dışındaki zararlar mahsup edilebilir. Bu zararların belgelenmesi gerekir.
En sağlam yöntem, kiraya girerken ve çıkarken tutanak düzenlenmesi ve fotoğraf çekilmesidir. Giriş tutanağı bulunmayan dosyalarda hasarın kiracı döneminde oluştuğunu ispat güçleşir.
Delil Tespiti Ne Zaman İstenmeli?
Taşınmazın durumu konusunda uyuşmazlık bekleniyorsa, tahliye öncesinde mahkemeden delil tespiti istenmesi güçlü bir seçenektir. Tespit, taşınmazın o andaki durumunu resmî olarak kayıt altına alır.
Delil tespiti masraflarının ayrı bir alacak olarak değil, açılacak asıl davada yargılama gideri olarak istenmesi gerekir. Delil tespiti masraflarının nasıl talep edileceğini ayrı bir yazıda ele aldım.
Uyuşmazlıkta Hangi Yol İzlenir?
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Depozito iadesi ve hasar tazmini talepleri de bu kapsamdadır.
Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Arabuluculuk davetinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı sonradan tartışma konusu olabilmektedir. Arabulucunun tarafları davet usulünü ayrıca inceledim.
Bu değerlendirme dosyanın kendi verilerine göre değişir. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Kiraya Veren Anahtar Teslim Edilmeden Konuta Girebilir mi?
Kira süresi dolmuş, ihtar çekilmiş, hatta tahliye kararı alınmış olabilir. Bunların hiçbiri kiraya verene kendi eliyle konuta girme yetkisi vermez. Zilyetlik kiracıda devam ettiği sürece izinsiz giriş konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturabilir; hukuka uygun tek yol icra dairesi aracılığıyla tahliyedir.
Sözleşmenin sona ermesi zilyetliği sona erdirmez
Kira ilişkisinin hukuken bitmesi ile taşınmazın fiilen boşaltılması iki ayrı olgudur. Kiracı eşyasını içeride bırakmışsa, anahtarı teslim etmemişse ya da zaman zaman gelip gidiyorsa zilyetliği sürüyor demektir. Zilyetlik devam ettiği sürece konut, kiracının korunan yaşam alanı olmayı sürdürür.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116, bir kimsenin konutuna rızası dışında girilmesini cezalandırır. Suçun oluşması için failin taşınmazın maliki olmaması aranmaz; malik olmak, kiracının rızası dışında girme yetkisi vermez. Kilidin kırılması ya da cebir kullanılması, cezayı ağırlaştıran nitelikli hâlleri gündeme getirir.
Kilit değiştirmenin sonuçları
Kiracının içeride olmadığı bir anda kilidin değiştirilmesi, uygulamada en sık başvurulan ve en riskli yöntemdir. Bu davranış hem konut dokunulmazlığının ihlali hem kiracının eşyaları bakımından ayrı bir sorumluluk doğurur. Eşyaların kaybolması ya da zarar görmesi hâlinde bunların bedeli talep edilebilir; miktarın belirlenmesinde kiracının beyanı ve delil tespiti raporları esas alınır.
İkinci sonuç, kira alacağı bakımından ortaya çıkar. Kiracı taşınmazdan kendi iradesiyle çıkmamış, dışarıda bırakılmıştır. Böyle bir durumda kiraya verenin sonraki döneme ilişkin kira ve tazminat talepleri zayıflar; kiracı ise haksız tahliye nedeniyle uğradığı zararı ileri sürebilir. Kilit değiştirme, kazanılmış bir davayı bile tersine çevirebilecek ağırlıkta bir hatadır.
Doğru yol: icra yoluyla tahliye
Elde bir tahliye ilamı ya da ilam niteliğinde belge varsa icra dairesinden tahliye istenir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 26 uyarınca borçluya taşınmazı boşaltması için süre verilir; süre sonunda tahliye icra memuru marifetiyle, gerektiğinde kolluk eşliğinde gerçekleştirilir. İçeride kalan eşyalar tutanağa bağlanarak yediemine teslim edilir.
İlam yoksa önce tahliye davası açılması ya da ilamsız tahliye takibi başlatılması gerekir. Süreç uzun görünse de, kendi eliyle girme denemesinin doğuracağı ceza soruşturması ve tazminat yükünden çok daha hızlıdır.
Bu tartışmaların çoğu, anahtar teslimi ile depozitonun sözleşmede nasıl yazıldığına bakılarak çözülür. Teslim tutanağı, sayaç endeksleri ve güvence bedelinin vadeli hesapta tutulması gibi maddeleri hazır biçimde gayrimenkul kira sözleşmesi örnekleri arasında bulabilirsiniz.
40 Soruda Tevdi Mahalli, Anahtar Teslimi ve Depozito
1. Ev sahibi kirayı almıyor, ne yapmalıyım?
Önce banka ya da posta yoluyla ödemeyi deneyin. Reddedilirse sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyin (TBK m. 107).
2. Tevdi mahalli tayini nedir?
Hâkimin ödeme yerini belirlemesi ve borçlunun bedeli oraya yatırarak borcundan kurtulmasıdır.
3. Hangi mahkemeye başvurulur?
Sulh hukuk mahkemesine. Çekişmesiz yargı işi olarak görülür.
4. Karşı tarafa tebligat yapılır mı?
Zorunlu değildir. Çekişmesiz yargı işi olduğundan tebligat aranmaz.
5. Tevdi ödemesi temerrüdü önler mi?
Usulüne uygun yapılırsa ifa yerine geçer ve temerrüdü önler.
6. Tevdi ettirmezsem ne olur?
Temerrüde düşersiniz. Temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar riski doğar.
7. Bilinen hesaba yatırmam yeterli mi?
Hesap kapatılmadığı ve ödeme iade edilmediği sürece geçerli bir ifadır. Sorun çıkarsa beklemeden tevdi yoluna gidin.
8. Ev sahibi hesabı kapattı?
Derhal tevdi mahalli tayini isteyin. Her geçen ay için temerrüt riski birikir.
9. Tevdi kararı ne kadar sürer?
Çekişmesiz yargı işi olduğundan kısa sürede sonuçlanır. Talebin belgeleriyle birlikte sunulması süreyi kısaltır.
10. Tevdi ettiğim parayı ev sahibi ne zaman alır?
Belirlenen yere yatırılan bedeli kiraya veren dilediği zaman çekebilir. Kiracının borcu yatırma anında sona erer.
11. Evi boşalttım, sorumluluğum bitti mi?
Bitmedi. Anahtar teslim edilmedikçe kira ve ortak gider sorumluluğu devam eder.
12. Anahtarı kime teslim etmeliyim?
Kiraya verene ya da yetkili vekiline. Yetkisiz kişiye teslim sorumluluğu sona erdirmeyebilir.
13. Anahtar teslimini nasıl ispatlarım?
Yazılı tutanakla. İspat yükü kiracıdadır; sözlü beyan çoğu zaman yeterli görülmez.
14. Tutanakta ne yazmalı?
Adres, tarih ve saat, anahtar sayısı, sayaç endeksleri, taşınmazın durumu ve her iki tarafın imzası.
15. Ev sahibi anahtarı almıyor?
Noter aracılığıyla teslim edebilir ya da anahtarın tevdi edilmesi için mahkemeye başvurabilirsiniz.
16. Anahtarı kapıda bırakabilir miyim?
Bırakmayın. Tek taraflı bırakma teslim sayılmayabilir ve sorumluluğunuz devam eder.
17. Anahtarı komşuya bıraktım, geçerli mi?
Kiraya verenin yetkilendirmediği kişiye teslim geçerli sayılmayabilir.
18. Abonelikleri kapatmalı mıyım?
Kapatmalısınız. Kapatma belgeleri tutanağa eklendiğinde sonraki fatura tartışması önlenir.
19. Sayaç endeksleri neden yazılır?
Teslim sonrası tüketimin kime ait olduğu tartışmasını baştan çözer.
20. Depozito ne zaman iade edilir?
Tahliye gerçekleşmiş ve borç kalmamışsa iade edilir. Borç varsa mahsup sonrası bakiye ödenir.
21. Depozito hangi alacakların teminatıdır?
Sözleşmede belirli bir alacağa özgülenmemişse kira ilişkisinden doğan tüm alacakların teminatıdır.
22. Ev sahibi gerekçe göstermeden kesinti yaptı?
Mahsup edilen kalemlerin dökümü bildirilmelidir. Gerekçesiz toplu kesinti kabul edilmez.
23. Olağan yıpranma mahsup edilir mi?
Edilemez. Boyanın solması, parkenin normal aşınması gibi olağan kullanım sonuçları kiracıdan istenemez.
24. Hangi hasar mahsup edilebilir?
Kırılan cam, sökülen dolap, kullanım hatasından doğan su hasarı gibi olağan kullanım dışı zararlar.
25. Hasarı kim ispatlar?
Kiraya veren ispatlar. Giriş ve çıkış tutanakları ile fotoğraflar temel delildir.
26. Giriş tutanağı yoksa ne olur?
Hasarın kiracı döneminde oluştuğunu ispat güçleşir. Bu durum kiracı lehine sonuç doğurabilir.
27. Depozito güncellenerek iade edilir mi?
Sözleşme aksini öngörmedikçe denkleştirici adalet gereği güncelleme istenebilir (Yargıtay 3. HD, E. 2021/5500).
28. Depozitoya faiz işler mi?
İade talebine rağmen ödenmemesi hâlinde temerrüt faizi istenebilir. İhtar çekilmesi başlangıcı belirler.
29. Depozito kaç kira bedeli olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).
30. Fazla depozito alınmışsa ne olur?
Aşan kısım için iade talep edilebilir. Sınırı aşan anlaşma bu kısım bakımından geçersizdir.
31. Depozito banka hesabına yatırılmalı mı?
Kanun, güvencenin bankada kiracı adına vadeli hesaba yatırılmasını öngörür. Uygulamada nakit teslim de yaygındır.
32. Ev sahibi bankadaki depozitoyu tek başına çekebilir mi?
Çekemez. Banka, kiracının onayı ya da mahkeme kararı olmadan güvenceyi ödemez.
33. Delil tespiti istemeli miyim?
Uyuşmazlık bekleniyorsa tahliye öncesinde delil tespiti taşınmazın durumunu resmî olarak kayıt altına alır.
34. Delil tespiti masrafını kimden isterim?
Ayrı bir alacak olarak değil, açılacak asıl davada yargılama gideri olarak istenmelidir.
35. Dava açmadan arabuluculuk şart mı?
Şarttır. Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
36. Hangi mahkeme görevli?
Sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
37. Yetkili mahkeme neresi?
Kiralananın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesi.
38. Zamanaşımı süresi ne kadar?
Kira alacaklarında beş yıllık, depozito iadesi talebinde ise genel zamanaşımı süreleri değerlendirilir.
39. Hangi belgeleri saklamalıyım?
Kira sözleşmesi, depozito makbuzu, ödeme dekontları, giriş ve çıkış tutanakları, abonelik kapatma belgeleri.
40. En sık yapılan hata nedir?
Anahtar teslim tutanağı düzenlenmemesi. Bu tek belgenin eksikliği aylarca süren sorumluluk tartışması doğurabilir.
Sonuç
Kira ilişkisinin sonu üç ayrı belgeyle güvence altına alınır: tevdi mahalli kararı, anahtar teslim tutanağı ve depozito mahsup dökümü. Bu belgelerden biri eksik kaldığında tartışma kaçınılmaz olur.
Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi hâlinde beklemek en kötü seçenektir. Her geçen ay temerrüt riski biriktirir; tevdi mahalli tayini bu riski kesen tek yoldur.
Taşınmazın boşaltılması tahliyeyi tamamlamaz. Anahtar teslim edilmedikçe kira ve ortak gider sorumluluğu sürer ve ispat yükü kiracıdadır. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Kaynakça
Mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 106-111 (alacaklının temerrüdü ve tevdi), m. 107 (ifa yerinin hâkimce belirlenmesi), m. 299 ve devamı (kira sözleşmesi), m. 315 (kiracının temerrüdü), m. 316 (özenle kullanma borcu), m. 334 (kiralananı geri verme borcu), m. 342 (güvence bedeli sınırı), m. 344-345 (kira bedeli ve tespit davası).
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi), m. 109 (kısmi dava), m. 147 (tarafların duruşmaya daveti), m. 382 ve devamı (çekişmesiz yargı işleri), m. 400-406 (delil tespiti).
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, m. 22 (ortak giderler ve kiracının sorumluluğu).
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk).
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116 (konut dokunulmazlığının ihlali).
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 26 (taşınmazın tahliye ve teslimi), m. 269 vd. (kiralanan taşınmazların tahliyesi).
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/6-2619, K. 2021/1683, T. 14.12.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1494, K. 2025/3047, T. 26.05.2025.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3540, K. 2022/5280, T. 31.05.2022.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/11286, K. 2019/6016, T. 01.07.2019.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/5500, K. 2021/10204, T. 18.10.2021.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5349, K. 2013/16244, T. 04.12.2013.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2024, K. 2014/6153, T. 13.05.2014.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2008/11843, K. 2009/3235, T. 12.03.2009.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/1772, K. 2024/1607, T. 14.11.2024.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2024/3081, K. 2024/233, T. 25.10.2024.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2017/2355, K. 2017/1249, T. 25.09.2017.
Doktrin ve akademik kaynaklar
Alacaklının temerrüdü ve tevdi kurumuna ilişkin borçlar hukuku çalışmaları.
Kiralananın geri verilmesi borcunun ifası ve anahtar tesliminin hukuki niteliğine dair incelemeler.
Kira güvence bedelinin hukuki niteliği, iadesi ve denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmasına ilişkin yayınlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.