Kiracılı ev satın alma hâlinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Kira bedelini tek taraflı belirleyemez; sözleşmeyle bağlıdır. Kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek zorundadır.
Bu yazıda yeni malikin halefiyeti, iktisap bildiriminin süresi ve içeriği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları, kira bedelinin artırılıp artırılamayacağı ve taşınmazı satın alanın önceki malik dönemine ait aidat borcundan sorumlu olup olmadığı ele alınıyor.
Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Tarafı Olur mu?
Olur. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TBK m. 310). Bu geçiş kendiliğinden gerçekleşir; kiracının onayı aranmaz ve yeni bir sözleşme yapılması gerekmez.
Buna karşılık halefiyetin fiilen işlemesi için kiracının durumdan haberdar edilmesi gerekir. Kiracı iktisabı bilmediği sürece eski malike yaptığı ödemeyle borcundan kurtulur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yeni malikin kiracıya iktisabı bildirmesi gerektiğini belirtmiştir (E. 2012/15906, K. 2012/14344, T. 07.11.2012).
İktisap Bildirimi Nasıl Yapılmalı?
Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir olması gerekir. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Bildirimde taşınmazın edinildiği, kira bedelinin bundan sonra kime ve hangi hesaba ödeneceği açıkça belirtilmelidir.
Tapu kaydının değişmiş olması tek başına kiracıyı bağlamaz. Bildirim yapılmadan kiracının temerrüde düştüğü ileri sürülemez.
Yeni Malik Kirayı Artırabilir mi?
Tek taraflı olarak artıramaz. Yeni malik mevcut sözleşmeyle bağlıdır; kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yasal sınırlar içinde belirlenir.
İhtarnamede yüksek bir kira bedeli yazılması, kiracıyı bağlayan bir sonuç doğurmaz. Bu talep ancak kira tespit davasına hazırlık niteliğinde değerlendirilebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu sonucu ortaya koyan kararlar vermiştir (E. 2014/6540, K. 2014/8011, T. 18.06.2014; E. 2015/7793, K. 2015/10509, T. 30.11.2015).
Bedelin artırılması isteniyorsa kira tespit davası açılmalıdır. Kira tespit davasında beş yıl kuralını ve boş tutma tahliyesini ayrı bir yazıda ele aldım.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351).
Bir aylık bildirim süresi hak düşürücüdür. Süre kaçırıldığında bu yola başvurulamaz; yeni malik ancak sözleşme süresinin bitiminde genel hükümlere göre dava açabilir.
İhtarnamede Ne Yazılmalı?
İhtiyaç iradesinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıkça belirtilmesi gerekir. Yalnızca taşınmazın satın alındığını bildiren ve ihtiyaçtan söz etmeyen bir ihtarname, sonraki tahliye davasını dayanaksız bırakır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtiyaç iradesinin açıkça ortaya konmaması hâlinde tahliye talebinin reddedileceğini belirtmiştir (E. 2023/11, K. 2023/1196, T. 02.05.2023).
İhtarnamede kimin için ihtiyaç duyulduğu, ihtiyacın niteliği ve zorunluluğun dayandığı olgular somut biçimde yazılmalıdır. Genel ifadeler yeterli görülmemektedir.
İhtiyaç Gerçek ve Samimi Olmalı
Tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu üç unsur birlikte değerlendirilir.
Tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır (TBK m. 355). Bu yasağa aykırı davranan malik, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Eski Malikin Aidat Borcundan Sorumlu muyum?
Kural olarak değilsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca ortak gider borcundan sorumluluk, borcun doğduğu tarihteki malike aittir. Taşınmazı sonradan satın alan kişi önceki döneme ait aidat borcundan sorumlu tutulamaz.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bu sonucu ortaya koymuştur (E. 2017/2137, K. 2018/7243, T. 12.11.2018). Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararları da aynı yöndedir (E. 2005/1259, K. 2005/3657, T. 14.04.2005).
Bu nedenle satış öncesinde yönetimden borcu yoktur yazısı alınması, sonraki tartışmaları baştan önler.
İstisna: Kooperatif Ortaklık Payı Devri
Taşınmaz bir yapı kooperatifine aitse ve devredilen şey ortaklık payıysa durum değişir. Ortaklık sıfatı bütün olarak geçtiğinden, devralan ortak önceki dönem borçlarından da sorumlu olur.
Bu ayrım, kooperatiften konut edinen alıcılar bakımından önemlidir. Tapu devri ile ortaklık payı devri arasındaki fark, sorumluluğun kapsamını doğrudan belirler.
İstisna: Kapıcının Kıdem Tazminatı
Kapıcının kıdem tazminatından, fesih tarihindeki malikler tüm hizmet süresi üzerinden sorumlu tutulur. Bu sorumluluk, önceki maliklere rücu hakkı saklı kalmak kaydıyla işler.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi bu yaklaşımı benimsemiştir (18. HD, E. 2014/14916, K. 2015/1939, T. 12.02.2015; 5. HD, E. 2022/14520, K. 2023/8417, T. 04.10.2023).
Uzun süredir çalışan bir kapıcının bulunduğu binada daire satın alırken bu risk gözden geçirilmelidir.
Kiracı Aidat Ödemek Zorunda mı?
Sözleşmede aksine hüküm yoksa, işletme giderleri ve kullanıma bağlı ortak gider payları kiracıya aittir. Ana yapının bakım ve onarımı ile değer artırıcı harcamalar ise malikin yükümlülüğündedir.
Kiracının ödememesi hâlinde yönetim malike de başvurabilir. Ödeme yapan malik, ödediği tutarı kiracıya rücu eder.
Kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır (KMK m. 22). Bu sınır çoğu zaman gözden kaçar.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Tahliye
Kiracı kira bedelini ödemezse, otuz günlük süre verilerek ihtar çekilir ve süre içinde ödenmezse tahliye davası açılabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi de ayrı bir tahliye sebebidir.
Yeni malik bakımından burada dikkat edilmesi gereken nokta, iktisap bildirimi yapılmadan kiracının temerrüde düşürülemeyeceğidir. Bildirim yapılmadan çekilen ihtar sonuç doğurmaz.
Kiralananın kiracı tarafından teslim alınmasından sonra ödeme yeri konusunda uyuşmazlık çıkarsa, kiracının tevdi mahalli tayini yoluna başvurması gerekir. Tevdi mahalli tayini, anahtar teslimi ve depozito iadesini ayrı bir yazıda anlattım.
Tahliyeden sonra üç yıl yeniden kiralama yasağı
Gereksinim nedeniyle tahliye kararı almak, taşınmaz üzerinde sınırsız bir serbestlik doğurmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355, bu yolla boşaltılan taşınmazın üç yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Yasak, ihtiyacın gerçekliğini denetleyen bir güvence işlevi görür.
Süre, tahliyenin gerçekleştiği tarihten işlemeye başlar. Yasak yalnızca yeni bir kiracıya kiralamayı kapsar; malikin taşınmazı satması, boş bırakması ya da bizzat kullanması kural olarak yasağın ihlali sayılmaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla yapılan tahliyelerde de aynı süre geçerlidir. Bu hâlde yasak, eski hâliyle kiralama bakımından sonuç doğurur; yapı esaslı biçimde değiştirilerek yeniden inşa edilmişse durum ayrıca değerlendirilir.
Haklı sebep kavramı dar yorumlanır. Gereksinim sahibinin ölümü, tayin ya da hastalık gibi öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hâle gelmesi haklı sebep sayılabilir. Basitçe fikir değiştirmiş olmak yeterli görülmez.
Aykırılık hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir. Kanun tazminatın alt sınırını, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli olarak belirlemiştir. Kiracının bunu aşan zararı bulunuyorsa, taşınma masrafları ve yeni kiraladığı yer için ödediği fazla bedel gibi kalemleri ispatlayarak daha yüksek tazminat talep edebilir.
Tazminat davasında ispat aracı, taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralandığını gösteren delillerdir. Yeni kiracının abonelik kayıtları, apartman yönetimi belgeleri ve tanık beyanları bu noktada kullanılır.
Satış sürecinde kiracının evi gösterme yükümlülüğü
Kiraya veren taşınmazı satışa çıkardığında kiracının kapıyı kapatma hakkı bulunmaz. Kanun, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiracıyı, kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin kiralananı gezip görmesine katlanmakla yükümlü tutar. Yükümlülük mutlak değildir; bildirim, zaman ve kapsam yönünden sınırları bulunur.
İlk sınır bildirimdir. Kiraya veren, taşınmazın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır. Habersiz gelen alıcı adaylarını içeri alma zorunluluğu doğmaz.
İkinci sınır zamanlamadır. Gösterim makul saatlerde yapılır; gece, hafta sonunun erken saatleri ya da kiracının işte olduğu zaman dilimleri için ısrar edilemez. Ziyaretlerin sıklığı da satış için gerekli olanla sınırlıdır; her gün tekrarlanan gösterimler katlanma borcunun kapsamını aşar.
Üçüncü sınır kiracının yararlarının gözetilmesidir. Kiraya veren gösterim sırasında kiracının özel yaşamını ve konut dokunulmazlığını korumak zorundadır. Kiracının izni olmadan konutun içinden fotoğraf çekilip ilan sitelerinde yayımlanması bu sınırı zorlar.
Kiracının anahtar teslim etme ya da yokluğunda gösterime izin verme borcu yoktur. Emlakçıya anahtar bırakılması ancak kiracının rızasıyla mümkündür.
Kiracı haklı bir gerekçe olmaksızın gösterime sürekli engel olursa, bu davranış sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya veren önce yazılı ihtarla uygun süre verir; direnme sürerse duruma göre fesih ve tazminat yolları gündeme gelir. Buna karşılık usulüne uygun bildirim yapılmadan istenen gösterimlerin reddedilmesi kiracı bakımından sonuç doğurmaz.
Kiracılı taşınmaz alındıktan sonra yeni bir kira ilişkisi kurulacaksa, aidat ayrımının ve ihtiyaç bildiriminin sözleşmeye nasıl yazıldığı önem kazanır. Konut, işyeri ve şirket kiracılı senaryolar için hazırladığım gayrimenkul kira sözleşmesi örnekleri bu maddeleri içerir.
40 Soruda Kiracılı Ev Alımı, İhtiyaç Tahliyesi ve Aidat
1. Kiracılı ev aldım, sözleşme benimle mi devam eder?
Evet. Kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir (TBK m. 310).
2. Kiracının onayı gerekir mi?
Gerekmez. Geçiş kendiliğinden olur; yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değildir.
3. Kiracıya bildirim yapmak zorunda mıyım?
Halefiyetin fiilen işlemesi için bildirim gerekir. Bildirim yapılmadıkça kiracı eski malike ödemeyle borcundan kurtulur.
4. Bildirimi nasıl yapmalıyım?
Yazılı ve ispatlanabilir biçimde; noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Ödemenin kime ve hangi hesaba yapılacağı yazılmalıdır.
5. Tapu değişti, kiracı zaten bilmeli değil mi?
Tapu kaydının değişmesi tek başına kiracıyı bağlamaz. Bildirim yapılmadan temerrüt ileri sürülemez.
6. Kirayı artırabilir miyim?
Tek taraflı artıramazsınız. Mevcut sözleşmeyle bağlısınız; artış için kira tespit davası açılır.
7. İhtarnamede yüksek kira yazdım, geçerli mi?
Kiracıyı bağlamaz. Bu talep ancak kira tespit davasına hazırlık olarak değerlendirilir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/6540).
8. Kira tespit davası ne zaman açılır?
Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ihtar çekilmiş ya da sözleşmede artış şartı bulunuyorsa dönem sonuna kadar açılabilir.
9. İhtiyacım var, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparsanız, altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz (TBK m. 351).
10. Bir aylık süreyi kaçırdım, ne olur?
Bu yola başvuramazsınız. Süre hak düşürücüdür; sözleşme sonunda genel hükümlere göre dava açabilirsiniz.
11. İhtarnamede ihtiyaçtan söz etmedim?
Tahliye talebi dayanaksız kalır. İhtiyaç iradesi tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır (Yargıtay 3. HD, E. 2023/11).
12. Kimler için ihtiyaç ileri sürebilirim?
Kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için.
13. Kardeşim için ihtiyaç gösterebilir miyim?
Kardeş, ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi konumundaysa gösterilebilir. Bu durum ayrıca ispatlanmalıdır.
14. İhtiyacın gerçek olduğunu nasıl ispatlarım?
Mevcut konutun durumu, kira sözleşmesi, iş yeri değişikliği, sağlık raporu ve nüfus kayıtları gibi belgelerle.
15. Başka boş dairem var, yine de ihtiyaç sayılır mı?
Sayılması güçleşir. Elverişli başka bir taşınmazın bulunması ihtiyacın zorunluluğunu tartışmaya açar.
16. Tahliye ettirdiğim evi kiraya verebilir miyim?
Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız (TBK m. 355).
17. Bu yasağı ihlal edersem ne olur?
Son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödersiniz.
18. Altı aylık süre ne zaman başlar?
Edinme tarihinden itibaren. Bu sürenin dolmasından sonra dava açılabilir.
19. Sözleşme süresi bitmeden dava açabilir miyim?
TBK m. 351 yolu, sözleşme süresinden bağımsız olarak edinmeye bağlı özel bir imkândır.
20. Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
21. Tahliye davasında arabuluculuk şart mı?
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır.
22. Eski malikin aidat borcundan sorumlu muyum?
Kural olarak değilsiniz. Sorumluluk borcun doğduğu tarihteki malike aittir (KMK m. 20; Yargıtay 20. HD, E. 2017/2137).
23. Yönetim benden eski borcu istiyor?
Kanuni dayanağı sorulmalıdır. Kural gereği bu borç eski malike aittir; kooperatif payı devri gibi istisnalar ayrıca değerlendirilir.
24. Kooperatiften daire aldım, durum farklı mı?
Devredilen şey ortaklık payıysa önceki borçlardan da sorumlu olursunuz; ortaklık sıfatı bütün olarak geçer.
25. Satın almadan önce ne yapmalıyım?
Yönetimden borcu yoktur yazısı alın. Bu belge sonraki tartışmaları baştan önler.
26. Kapıcının kıdem tazminatından sorumlu muyum?
Fesih tarihindeki malikler tüm hizmet süresinden sorumludur; önceki maliklere rücu hakkınız saklıdır.
27. Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Sözleşmede aksi yoksa işletme giderleri ve kullanıma bağlı ortak gider payları kiracıya aittir.
28. Ana yapının onarım gideri kime ait?
Bakım, onarım ve değer artırıcı harcamalar malikin yükümlülüğündedir.
29. Kiracı ödemezse yönetim bana gelebilir mi?
Gelebilir. Ödeme yapan malik, ödediği tutarı kiracıya rücu eder.
30. Kiracının aidat sorumluluğunun sınırı var mı?
Var. Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur (KMK m. 22).
31. Boş dairenin aidatı ödenir mi?
Ödenir. Kullanılmıyor olması ortak gider yükümlülüğünü kural olarak ortadan kaldırmaz.
32. Aidat borcunda zamanaşımı kaç yıl?
Periyodik edim niteliğindeki aidat alacaklarında beş yıllık zamanaşımı uygulanır.
33. Aidat gecikmesinde faiz istenebilir mi?
İstenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu gecikme tazminatı öngörür; oran kanunda belirtilmiştir.
34. Kiracı kirayı eski malike ödemeye devam ediyor?
Bildirim yapılmadıysa bu ödeme geçerlidir. Bildirimden sonra yapılan ödemeler ise borçtan kurtarmaz.
35. Kirayı ödemeyen kiracıyı nasıl çıkarırım?
Otuz günlük süre veren ihtar çekilir; süre içinde ödenmezse tahliye davası açılır. İki haklı ihtar da ayrı bir sebeptir.
36. Kiracı kirayı bana ödemek istemiyor?
Kiracı tevdi mahalli tayini yoluna başvurabilir. Bu yol kullanılmazsa temerrüt riski kiracıdadır.
37. Depozitoyu eski malikten mi isteyeceğim?
Depozito kira ilişkisinin teminatıdır ve halefiyetle birlikte değerlendirilir. Devir sırasında yazılı olarak düzenlenmesi gerekir.
38. Satış sırasında kiracıyı bilgilendirmeli miyim?
Bildirim yükümlülüğü yeni malike aittir. Eski malikin de kiracıyı bilgilendirmesi uygulamada sorunları azaltır.
39. Hangi belgeleri saklamalıyım?
Tapu senedi, iktisap ihtarnamesi ve tebliğ belgesi, kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve yönetimden alınan borcu yoktur yazısı.
40. En sık yapılan hata nedir?
Bir aylık ihtar süresinin kaçırılması ve ihtarnamede ihtiyaç iradesinin açıkça yazılmaması.
Sonuç
Kiracılı bir taşınmaz satın alındığında kira sözleşmesi kendiliğinden yeni malike geçer. Sözleşmenin şartları değişmez; kira bedeli tek taraflı artırılamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye yolunun kapısı bir aylık bildirim süresidir. Bu süre kaçırıldığında ya da ihtarnamede ihtiyaç iradesi açıkça yazılmadığında dava dayanaksız kalır.
Aidat tarafında kural nettir: eski döneme ait borç yeni malike geçmez. Kooperatif ortaklık payı devri ve kapıcının kıdem tazminatı ise bu kuralın iki önemli istisnasıdır. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Kaynakça
Mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 ve devamı (kira sözleşmesi), m. 310 (kiralananın devri), m. 315 (kiracının temerrüdü), m. 316 (kiracının özenle kullanma borcu), m. 319 (ayıpların giderilmesine ve kiralananın gezilip görülmesine katlanma), m. 344 (kira bedelinin belirlenmesi), m. 345 (kira tespit davası), m. 350-351 (gereksinim nedeniyle tahliye), m. 352 (kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye), m. 355 (yeniden kiralama yasağı ve tazminat).
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 (ortak giderlere katılma), m. 22 (kiracının sorumluluğu ve sınırı), m. 28 (yönetim planı).
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m. 14 (ortaklıktan çıkarma), m. 35 (ortaklık payının devri).
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk).
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15906, K. 2012/14344, T. 07.11.2012.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6540, K. 2014/8011, T. 18.06.2014.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7793, K. 2015/10509, T. 30.11.2015.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/11, K. 2023/1196, T. 02.05.2023.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2137, K. 2018/7243, T. 12.11.2018.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2005/1259, K. 2005/3657, T. 14.04.2005.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/14916, K. 2015/1939, T. 12.02.2015.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/14520, K. 2023/8417, T. 04.10.2023.
Doktrin ve akademik kaynaklar
Kira sözleşmesinde halefiyet ve kiralananın devrine ilişkin borçlar hukuku çalışmaları.
Gereksinim nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın gerçekliği ve samimiyeti ölçütüne dair incelemeler.
Kat mülkiyetinde ortak gider borcunun hukuki niteliği ve malik değişikliğinin sorumluluğa etkisi üzerine yayınlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.