Tahliye taahhüdünde imza inkârı, kiracının taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmesidir. İtiraz üzerine takip durur ve alacaklı, imzanın kiracıya ait olduğunu icra mahkemesinde ispatlamak zorunda kalır. İnkârın haksız çıkması hâlinde İİK m. 275 uyarınca para cezasına hükmedilebilir.
Bu yazıda tahliye taahhüdüne dayalı takipte imzaya itirazın nasıl yapılacağı, takibin durup durmayacağı, bilirkişi incelemesinin zorunluluğu, para cezasının hangi şartlarla uygulandığı ve bu cezanın tazminattan farkı ele alınıyor.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip Nasıl İşler?
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra tahliye tarihini içeren yazılı bir taahhütte bulunmuşsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir (TBK m. 352/1).
İcra yolu seçildiğinde kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine takip durur (İİK m. 272-273).
İtiraz edilmezse tahliye emri kesinleşir ve icra dairesince tahliye gerçekleştirilir. Bu nedenle yedi günlük süre kritiktir.
Taahhüdün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması gerekir.
Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır. Bu itiraz, imza inkârından bağımsız olarak ayrıca ileri sürülebilir.
Taahhütte tahliye tarihinin belirli ya da belirlenebilir olması da aranır. Tarih içermeyen bir taahhüt bu yola dayanak oluşturmaz.
İmzaya İtiraz Nasıl Yapılır?
İmzanın kiracıya ait olmadığı iddiası, itiraz dilekçesinde açıkça ve ayrıca belirtilmelidir. Yalnızca “itiraz ediyorum” biçimindeki genel bir beyan imza itirazı sayılmaz.
İmza açıkça inkâr edilmezse imzanın kabul edildiği sonucuna varılır ve takip kesinleşir. Bu ayrım uygulamada sıkça gözden kaçar.
İtiraz icra dairesine yapılır. Süresinde yapılan itiraz üzerine takip durur; alacaklı, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur.
İtiraz Süresi Kaçırılırsa
Yedi günlük süre kaçırıldığında tahliye emri kesinleşir. Kural olarak bu aşamadan sonra imza itirazı ileri sürülemez.
Tebligatın usulsüz yapıldığı iddia ediliyorsa, usulsüz tebligat şikâyeti yoluna gidilebilir. Bu şikâyet ayrı bir süreye tabidir ve öğrenme tarihinden itibaren işler.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
İmza İncelemesi Nasıl Yapılır?
İcra mahkemesi, imzanın aidiyetini kendi kanaatiyle değil, usulüne uygun bir inceleme sonucunda tespit eder. Bu inceleme bilirkişi marifetiyle yapılır.
İnceleme için karşılaştırmaya elverişli imza örnekleri toplanır. Nüfus müdürlüğü, banka, noter ve resmî kurum kayıtlarındaki imzalar celbedilir; ayrıca duruşmada kiracıdan imza örneği alınır.
Kiracının isticvap edilmesi de gerekir. İsticvap davetine haklı sebep olmaksızın gelmemek, aleyhe sonuç doğurabilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, imza aidiyeti kesin olarak saptanmadan para cezasına hükmedilemeyeceğini belirtmiştir (E. 2011/17381, K. 2012/3876, T. 16.02.2012; E. 2016/28844, K. 2016/23291, T. 10.11.2016).
İİK m. 275 Para Cezası Hangi Şartlarla Verilir?
Para cezasına hükmedilebilmesi için üç şart birlikte aranır. Birincisi, imzanın kiracıya ait olduğunun bilirkişi incelemesiyle kesin olarak saptanmasıdır.
İkincisi, takibin itiraz üzerine durmuş olmasıdır. İtiraz edilmemiş ve takip kesinleşmişse bu hüküm uygulanmaz.
Üçüncüsü, ödenecek bedelin tazminat değil, Hazineye irat kaydedilecek bir para cezası olarak nitelendirilmesidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu niteliği vurgulamıştır (E. 2006/21613, K. 2006/24829, T. 26.12.2006).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin eski tarihli kararlarında da aynı ölçütler benimsenmiştir (E. 1979/9684, K. 1980/6, T. 03.01.1980).
Para Cezası ile Tazminat Farkı
Para cezası alacaklıya ödenmez; Hazineye irat kaydedilir. Bu nedenle alacaklının ayrıca talepte bulunması gerekmez, mahkeme resen değerlendirir.
Tazminat ise alacaklıya ödenen ve zararını karşılamayı amaçlayan bir kalemdir. İkisinin karıştırılması, verilen kararın bozulmasına yol açan sık bir hatadır.
Cezanın miktarı kanunda belirlenen sınırlar içinde takdir edilir. Bu nedenle başvuru öncesinde kanun metnindeki tutarın kontrol edilmesi gerekir.
Noterde Düzenlenmiş Taahhütte Durum
Noterde düzenleme biçiminde yapılan tahliye taahhüdü resmî senet niteliğindedir. Bu belgedeki imzanın inkârı, adi yazılı belgedeki gibi sonuç doğurmaz.
Resmî senedin aksi ancak sahtelik iddiası ileri sürülerek ve bu iddia ayrıca ispatlanarak çürütülebilir. Bu nedenle itiraz üzerine takip kural olarak durmaz.
Noter onaylı belge ile noterde düzenlenmiş belge arasındaki fark da önemlidir. Onaylama biçimindeki işlemde belgenin içeriği değil yalnızca imza tasdik edilmiş olur.
İmza Kabul Edilse de İleri Sürülebilecek İtirazlar
İmzanın kendisine ait olduğunu kabul eden kiracının elinde başka savunmalar da bulunur. Bunların başında taahhüdün kiralananın tesliminden önce, sözleşmeyle aynı anda alındığı iddiası gelir.
Taahhütte yer alan tarihin sonradan doldurulduğu iddiası da ileri sürülebilir. Bu iddia, boş bir kâğıda imza atıldığı savunmasıyla birlikte değerlendirilir.
Ayrıca kiraya verenin bir aylık başvuru süresini kaçırdığı ileri sürülebilir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmamış ya da dava açılmamışsa taahhüde dayanılamaz.
Taahhüdün baskı altında alındığı iddiası ise irade sakatlığı hükümleri çerçevesinde tartışılır ve ispatı güçtür.
Tahliye Sonrası Süreç
Tahliye gerçekleştikten sonra anahtar teslimi ve depozito iadesi ayrı bir aşama oluşturur. Anahtar teslim edilmedikçe kira ve ortak gider sorumluluğu devam eder.
Bu aşamada düzenlenecek tutanak, sonraki tartışmaların önüne geçer. Tevdi mahalli tayini, anahtar teslimi ve depozito iadesi konusunu ayrı bir yazıda ele aldım.
Tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanmasında ise TBK m. 355 sınırı gündeme gelmez; bu sınır ihtiyaç ve yeniden inşa sebebiyle yapılan tahliyelere özgüdür.
İtiraz dilekçesinde imza açıkça inkâr edilmezse ne olur?
İmzaya itiraz, dilekçede ayrıca ve açıkça yazılmayı gerektirir. Yalnızca borca, tarihe ya da taahhüdün geçersizliğine itiraz edilmişse imza kabul edilmiş sayılır. Bu durumda bilirkişi incelemesi yapılmaz; icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir. Sonradan düzeltme imkânı bulunmadığından dilekçenin ilk hâli belirleyicidir.
Kural İcra ve İflas Kanunu m. 62/5’te açıkça yazılıdır: borçlu, senet altındaki imzayı inkâr ediyorsa bunu ayrıca ve açıkça beyan etmek zorundadır, aksi hâlde imzayı kabul etmiş sayılır. Tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde de aynı ilke uygulanır.
Uygulamada en sık görülen hata, itirazın genel ifadelerle yazılmasıdır. “Borcum yoktur”, “takibe itiraz ediyorum”, “böyle bir taahhüt vermedim”, “taahhüt geçersizdir” ya da “belgedeki tarih sonradan doldurulmuştur” biçimindeki beyanlar imza inkârı sayılmaz.
Bu ifadeler taahhüdün içeriğine yöneliktir. İmzanın kime ait olduğu tartışılmadığından icra mahkemesi bilirkişi incelemesine başvurmaz ve inceleme yalnızca belgenin geçerliliği üzerinden yürür.
Sonucu ağırdır. İmza kabul edilmiş sayıldığında kiracının elinde kalan tek savunma, taahhüdün kiralananın tesliminden önce alındığı ya da bir aylık başvuru süresinin kaçırıldığı gibi ayrı itirazlardır. Bunlar da ispatlanamazsa itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilir.
İmza inkârının yeri de bellidir. İnkâr, itiraz süresi içinde icra dairesine verilen itiraz dilekçesinde yapılır. Süresinde inkâr edilmemiş bir imza, sonradan icra mahkemesindeki duruşmada ileri sürülerek canlandırılamaz.
İtiraz dilekçesi şu düzende yazılmalıdır: ilk sırada, tereddüde yer bırakmayan bir cümleyle “takibe dayanak tahliye taahhüdündeki imza bana ait değildir, imzayı ayrıca ve açıkça inkâr ediyorum” ifadesi yer alır. Ardından borca ve taahhüdün geçerliliğine ilişkin itirazlar ayrı maddeler hâlinde sıralanır.
İmza inkârı ile diğer itirazların birlikte ileri sürülmesi mümkündür ve birbirini zayıflatmaz. Vekil aracılığıyla yapılan itirazlarda da aynı özen gerekir; matbu bir itiraz metni bu riski karşılamaz.
İcra inkâr tazminatı ve para cezasının uygulamadaki durumu
İİK m. 275’teki para cezası kanunda maktu bir tutar olarak yazılıdır ve uzun süredir güncellenmemiştir. Bugünün koşullarında sembolik kaldığından caydırıcılığını büyük ölçüde yitirmiştir. Haksız imza inkârının gerçek maliyeti, alacaklı lehine hükmedilen tazminattır. İki kalem birbirinden ayrı işler ve ayrı kişilere ödenir.
Para cezası Hazineye irat kaydedilir. Kanun metnindeki tutar enflasyona bağlı olarak kendiliğinden yükselmediğinden, hükmedildiğinde dahi kiracı üzerinde hissedilir bir yük oluşturmaz.
Bu tablo, hükmün pratikte gördüğü işlevi değiştirmiştir. Para cezası bugün daha çok, imzanın kiracıya ait olduğunun tespit edildiğini gösteren bir sonuç kalemi olarak anlam taşır.
Caydırıcılığı sağlayan asıl kalem tazminattır. Tazminat Hazineye değil alacaklıya ödenir ve takip konusu alacak üzerinden oransal olarak hesaplandığından tutarı dosyanın büyüklüğüyle birlikte artar.
Burada bir terim ayrımı vardır. İcra inkâr tazminatı, alacaklının itirazın iptali davası açtığı hâlde gündeme gelir. İtirazın kaldırılması yolunda ise haksız çıkan taraf aleyhine, kanunda öngörülen asgari oranın altına inilmemek üzere tazminata hükmedilir.
Her iki hâlde de tazminatın talep edilmiş olması aranır. Alacaklının dilekçesinde bu talebe yer vermemesi, dosyadaki en etkili yaptırımın uygulanmaması sonucunu doğurur.
Kiracı açısından değerlendirme şudur: imza gerçekten kendisine ait değilse inkâr etmemek savunmayı baştan kaybetmek anlamına gelir. Buna karşılık imzanın kendisine ait olduğu biliniyorsa, yalnızca süre kazanmak amacıyla yapılan inkâr tazminat yüküyle geri döner.
Taahhüdün sözleşmeyle aynı gün alınmaması gerektiği için gayrimenkul kira sözleşmesi örnekleri yazısındaki on metnin hiçbirine tahliye taahhüdü maddesi koymadım; taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belgeyle düzenlenir.
25 Soruda Tahliye Taahhüdünde İmza İnkârı
1. Tahliye taahhüdündeki imza bana ait değilse ne yapmalıyım?
Tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine başvurup imzayı açıkça inkâr etmelisiniz.
2. “İtiraz ediyorum” demem yeterli mi?
Yeterli değil. İmza ayrıca ve açıkça inkâr edilmelidir; aksi hâlde imza kabul edilmiş sayılır.
3. İtiraz takibi durdurur mu?
Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur.
4. İtiraz süresi kaç gün?
Tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür.
5. Süreyi kaçırdım, ne olur?
Tahliye emri kesinleşir. Kural olarak bu aşamadan sonra imza itirazı ileri sürülemez.
6. Tebligat usulsüz yapıldıysa?
Usulsüz tebligat şikâyeti yoluna gidilebilir. Bu şikâyet öğrenme tarihinden itibaren işleyen ayrı bir süreye tabidir.
7. İmza incelemesi nasıl yapılır?
Bilirkişi marifetiyle. Resmî kurum kayıtlarındaki imzalar celbedilir ve duruşmada imza örneği alınır.
8. İsticvaba gitmezsem ne olur?
Haklı sebep olmaksızın gelmemek aleyhinize sonuç doğurabilir.
9. Mahkeme imzayı kendi gözlemiyle karşılaştırabilir mi?
Karşılaştıramaz. Aidiyetin usulüne uygun bilirkişi incelemesiyle kesin olarak saptanması gerekir (Yargıtay 12. HD, E. 2011/17381).
10. İmza bana aitse ne kadar ceza öderim?
İİK m. 275 uyarınca kanunda belirlenen sınırlar içinde para cezası verilir. Tutarlar her yıl güncellendiğinden başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.
11. Bu para alacaklıya mı ödenir?
Ödenmez. Para cezası Hazineye irat kaydedilir; tazminattan farkı budur.
12. Alacaklı ayrıca talep etmeli mi?
Gerekmez. Para cezası niteliği gereği mahkemece resen değerlendirilir.
13. Takip kesinleşmişse para cezası verilir mi?
Verilmez. Cezanın uygulanabilmesi için takibin itiraz üzerine durmuş olması aranır.
14. Noterde düzenlenmiş taahhütte imza inkârı olur mu?
Resmî senet olduğundan inkâr sonuç doğurmaz; aksi ancak sahtelik iddiasıyla ileri sürülebilir.
15. Noter onaylı belge ile düzenlenmiş belge aynı mı?
Değil. Onaylamada yalnızca imza tasdik edilir; düzenleme biçiminde belgenin içeriği de resmîdir.
16. İmzayı kabul ediyorum ama taahhüt geçersiz diyorum?
Taahhüdün kiralananın tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı anda alındığı iddiası ayrıca ileri sürülebilir.
17. Sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhüt geçerli mi?
Kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır.
18. Boş kâğıda imza attım, tarih sonradan yazıldı?
Bu iddia tarih itirazı olarak ileri sürülür ve dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirilir.
19. Taahhütte tahliye tarihi yoksa ne olur?
Tarihin belirli ya da belirlenebilir olması aranır. Tarih içermeyen taahhüt bu yola dayanak oluşturmaz.
20. Kiraya veren ne kadar sürede başvurmalı?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır (TBK m. 352/1).
21. Bir aylık süre geçmişse?
Taahhüde dayanılamaz. Bu itiraz kiracı tarafından ileri sürülmelidir.
22. Taahhüdü eşim imzaladı, beni bağlar mı?
Kiracı sıfatı taşımayan kişinin imzası kural olarak bağlamaz. Aile konutu niteliği varsa ayrıca değerlendirme yapılır.
23. İcra yerine dava açılabilir mi?
Açılabilir. Kiraya veren isterse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.
24. Bu uyuşmazlıkta arabuluculuk şart mı?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır; icra takibi yolunda ise takip usulü işler.
25. Hangi belgeleri saklamalıyım?
Kira sözleşmesi, taahhütname örneği, tahliye emri ve tebliğ belgesi, itiraz dilekçesi ve ödeme dekontları.
Sonuç
Tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiracının elindeki en güçlü araç, yedi günlük itiraz süresidir. İmza inkârının açıkça ve ayrıca yazılması gerekir; genel bir itiraz beyanı imzanın kabulü sonucunu doğurur.
İnkâr haksız çıkarsa İİK m. 275 uyarınca para cezası gündeme gelir. Ancak bu ceza, imzanın aidiyeti bilirkişi incelemesiyle kesin olarak saptanmadan ve takip itiraz üzerine durmadan uygulanamaz.
Para cezasının tazminat sanılması, uygulamada en sık görülen hatadır. Bu tutar alacaklıya değil Hazineye ödenir. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Kaynakça
Mevzuat
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 62/5 (imzanın ayrıca ve açıkça inkârı zorunluluğu), m. 67 (itirazın iptali davası ve icra inkâr tazminatı), m. 68 (itirazın kaldırılması ve haksız çıkan taraf aleyhine tazminat), m. 68/a (imzaya itirazın incelenmesi), m. 170 (imza itirazının incelenmesi ve para cezası), m. 272-276 (kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye), m. 275 (imza inkârında para cezası).
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 ve devamı (kira sözleşmesi), m. 352/1 (yazılı tahliye taahhüdü), m. 355 (yeniden kiralama yasağı).
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 204 (resmî senetlerin ispat gücü), m. 208-211 (imza inkârı ve inceleme usulü), m. 169-175 (isticvap).
1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60, m. 84-90 (düzenleme ve onaylama biçimindeki işlemler).
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk).
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2006/21613, K. 2006/24829, T. 26.12.2006.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2011/17381, K. 2012/3876, T. 16.02.2012.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/28844, K. 2016/23291, T. 10.11.2016.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1979/9684, K. 1980/6, T. 03.01.1980.
Doktrin ve akademik kaynaklar
İcra ve iflas hukuku eserlerinde kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin özel takip yollarına dair bölümler.
İmza inkârının incelenmesi usulü ve adi senedin ispat gücüne ilişkin medeni usul hukuku çalışmaları.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve kiracının korunması ilkesi çerçevesinde yapılan incelemeler.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.