Kiralananda Gizli Ayıp: Fesih, Depozito, Komisyon

Taşındıktan birkaç hafta sonra duvar kâğıdının arkasından çıkan küf lekesi, hukuken kiralananda gizli ayıp sayılan durumun en tipik örneğidir. Kiracı sözleşmeyi imzalarken olağan bir gözle bunu göremez; kiraya veren ise çoğu zaman kusurun varlığını bilmektedir. Bu tabloda kiracının elinde yalnızca çıkıp gitme hakkı yoktur. Ödediği kiraların bir kısmını, depozitosunu ve emlakçıya verdiği komisyonu geri isteyebileceği bir talep zinciri doğar.

Bu yazıda ayıbın tespitinden başlayıp ihtar, fesih, tahliye, depozito ve komisyon iadesine uzanan zinciri tek bir senaryo üzerinden kuruyorum. Kiraya verenin ayıbı bilerek gizlemesinin sonucu, sorumsuzluk kaydının geçersizliği, ortak alandan gelen rutubette yönetime rücu, anahtarın usulüne uygun teslimi, tevdi mahalli tayini, mobilyalı kiraların farkı ve bilirkişi keşfiyle ispat sırayla inceleniyor.

Kiralananda gizli ayıp nedir, açık ayıptan farkı nerede?

Gizli ayıp, sözleşme kurulurken kiracının bilmediği ve olağan bir incelemeyle fark edemeyeceği eksikliktir. Duvar kâğıdının altına saklanmış rutubet, boyayla kapatılmış küf, halının altındaki zemin çürümesi bu kapsamdadır. Açık ayıp ise gezme sırasında görülebilen, kiracının kabul ederek sözleşmeyi imzaladığı varsayılan kusurdur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/985, K. 2021/1368, T. 09.11.2021 kararında gizli ayıp, sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve olağan bir inceleme ile fark edemeyeceği eksiklikler olarak tanımlanmıştır. Ayrımın pratik değeri büyüktür: açık ayıpta kiracının sözleşmeyi imzalamakla kusuru kabul ettiği kabul edilirken, gizli ayıpta kiraya verenin tekeffül sorumluluğu devam eder.

Kurgusal bir örnek: bir kiracı, ekim ayında gezdiği dairede duvarların yeni kâğıtlanmış olduğunu görüyor ve temiz göründüğü için sözleşmeyi imzalıyor. Aralık ayında yağışlarla birlikte salon duvarında kabarma başlıyor, kâğıt söküldüğünde arkasında yaygın küf tabakası çıkıyor. Kiracıdan, kira sözleşmesi öncesinde duvar kâğıdını sökerek inceleme yapması beklenemez. Olağan inceleme ölçüsü budur.

Ayıbın niteliği ayrıca kiracının hangi seçimlik hakkı kullanabileceğini de belirler. Küçük bir musluk damlaması ile oturulamaz hâle getiren rutubet aynı hukuki sonucu doğurmaz. Su izolasyonu ve tesisat kaynaklı kusurların teknik ayrımını konutta gizli ayıp, su izolasyonu ve tesisat sorunları yazısında ayrıntılı inceledim.

Kiraya verenin teslim ve ayıptan sorumluluk borcu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301, kiraya verene iki yönlü bir borç yükler: kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak. Bu, teslim anıyla sınırlı tek seferlik bir yükümlülük değil, kira ilişkisi boyunca kesintisiz süren bir edimdir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7891, K. 2019/4552, T. 15.05.2019 kararı bu yükümlülüğü açıkça vurgulamıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/3506, K. 2013/14848, T. 05.11.2013 kararında ise kiralananda mevcut olan veya sonradan ortaya çıkan ayıpların kiraya verenin tekeffülü altında bulunduğu belirtilmiştir.

Sorumluluğun kusura bağlı olmaması dikkat çekicidir. Kiraya veren, rutubetin varlığını hiç bilmiyor olsa bile kiralananı elverişli durumda bulundurma borcunu ihlal etmiş sayılır. Kusur, yalnızca tazminat talebinde önem kazanır; kira bedelinden indirim ve fesih hakları kusurdan bağımsız doğar.

Kanun ayıpları teslim anındaki ve sonradan ortaya çıkanlar olarak ikiye ayırır. TBK m. 304 teslim anındaki ayıbı, m. 305 sonradan meydana gelen ayıbı düzenler. Duvar kâğıdının altına gizlenmiş rutubet teslim anında var olan bir ayıptır; sonradan ortaya çıkması değil, sonradan görünür hâle gelmesi konusudur. Bu nitelendirme, kiracının hangi tarihten itibaren indirim isteyebileceğini de belirler.

Ayıbın bilerek gizlenmesi, hile ve sorumsuzluk kaydının geçersizliği

Kiraya veren ayıbı bilerek saklamışsa, kiracının ayıbı zamanında ihbar etmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz. Aldatılan kiracı bakımından ihbar külfetine ilişkin kurallar işlemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 36 uyarınca aldatma sonucu kurulan sözleşmede aldatılan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı sayılmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/664, K. 2017/573, T. 29.03.2017 kararında bu ilke net biçimde ortaya konulmuştur: alıcı veya kiracı iğfal edilmişse, yani maldaki ayıp kendisinden bilerek saklanmışsa, karşı taraf ayıbın vaktinde ihbar edilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz ve bu ayıpların varlığını bilmese dahi onlardan sorumludur.

Duvar kâğıdı örneği tam da bu kategoriye girer. Rutubetin üzerine kâğıt çekilmesi, kusuru gidermeye değil görünmez kılmaya yönelik bir davranıştır. Kiraya verenin bu işlemi kira sözleşmesinden kısa süre önce yaptırmış olması, aldatma kastının belirtisi sayılabilir. Fatura, usta beyanı ve önceki kiracıların tanıklığı bu noktada belirleyici delil olur.

Sözleşmelere sıkça konulan “kiracı kiralananı görerek ve beğenerek teslim almıştır, hiçbir talepte bulunamaz” kaydı, gizli ayıplar bakımından koruma sağlamaz. TBK m. 115 ağır kusurdan doğan sorumluluğun önceden kaldırılmasını yasaklar; TBK m. 221 ise ayıbı hile ile gizleyen tarafın sorumsuzluk anlaşmasına dayanamayacağını öngörür ve kira ilişkisinde kıyasen uygulanır. Kayıt, ancak gezme sırasında görülebilen açık ayıplar için sonuç doğurur.

Aldatma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürecek kiracının TBK m. 39’daki bir yıllık süreye dikkat etmesi gerekir. Bu süre, aldatmanın öğrenildiği tarihten işlemeye başlar ve kaçırılması hakkı ortadan kaldırır. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Fesihten önce süre verme kuralı ve doğrudan fesih istisnası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 306 uyarınca kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini kiraya verenden istemelidir. Bu süre tanınmadan yapılan fesih kural olarak haksız sayılır ve kiracı aleyhine tazminat sorumluluğu doğurabilir. Ayıbın giderilmesi imkânsızsa veya kullanımı tamamen engelliyorsa süre vermeye gerek yoktur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8298, K. 2023/2733, T. 17.10.2023 kararı, süre verilmeden yapılan fesihlerin kural olarak haksız fesih sayılabileceğini ortaya koymuştur. Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7891, K. 2019/4552, T. 15.05.2019 kararında ayıbın kiralananın kullanımını imkânsız kılması veya kiracının zorunlu tadilata katlanmasının beklenemeyeceği durumlarda feshin haklı kabul edildiği belirtilmiştir.

Pratikte doğru yol, ihtar çekip yine de fesih hakkını saklı tutmaktır. Noter ihtarnamesinde ayıp somut biçimde tarif edilmeli, giderilmesi için makul bir süre verilmeli ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği ile kira bedelinden indirim, depozito ve masrafların talep edileceği bildirilmelidir. Makul süre, ayıbın niteliğine göre değişir: bir musluk için birkaç gün yeterliyken, dış cephe izolasyonu için birkaç hafta gerekebilir.

Küf ve rutubetin sağlık üzerindeki etkisi, süre verme kuralının istisnasını kolaylaştırır. Küçük bir çocuğun solunum yolu rahatsızlığı bulunan bir evde, hekim raporuyla desteklenen bir tabloda kiracının tadilata katlanması beklenemez. Bu durumda doğrudan fesih haklı görülür.

Fesih bildirimi nasıl yapılır, hangi tarihten hüküm doğurur?

Fesih, tek taraflı ve varması gerekli bir irade beyanıdır; kiraya verene ulaştığı anda hüküm doğurur. Yazılı yapılması geçerlilik şartı olmamakla birlikte ispat bakımından fiilen zorunludur. Noter ihtarnamesi hem içeriği hem tebliğ tarihini belgelediği için uygulamada en güvenli yol kabul edilmektedir.

Fesih bildirimi ile tahliye tarihi arasındaki ilişkiye dikkat edilmelidir. Kiracı fesih beyanında bulunup evde oturmaya devam ederse, kullanmaya devam ettiği süre için kira bedeli veya ecrimisil borcu doğar. Fesih beyanı ile fiilî tahliye arasındaki makul bir taşınma süresi genellikle hoşgörüyle karşılanır; ancak aylar süren bir gecikme, feshin ciddiyetini tartışmalı hâle getirir.

Bildirim içeriğinde şu unsurlar yer almalıdır: sözleşmenin tarihi ve tarafları, ayıbın somut tarifi, daha önce çekilen ihtar ve verilen süre, kullanılan hakkın açıkça fesih olduğu, tahliye tarihi ve anahtarın nasıl teslim edileceğine ilişkin öneri, iade talep edilen kalemlerin listesi.

Kiracının fesih beyanının haksız bulunması hâlinde ne olur? Bu durumda sözleşme kalan süre boyunca ayakta kalır ve kiracı, kiralananın yeniden kiralanmasına kadar geçen makul süre için kira ödemekle yükümlü tutulabilir. TBK m. 325 bu sorumluluğu ve kiraya verenin zararı azaltma külfetini düzenler.

Ayıp, fesih, depozito ve komisyon zincirinin tek senaryoda kurulması

Bu dört başlık uygulamada çoğunlukla ayrı ayrı anlatılır; oysa gerçek dosyalarda tek bir zincir hâlinde ilerler. Ayıbın niteliği feshin haklılığını, feshin haklılığı depozitonun tamamının iadesini, depozitonun iadesi ise emlakçı komisyonu ve taşınma masraflarının menfi zarar olarak istenebilmesini doğrudan belirler. Zincirin halkaları birbirini taşır.

Kurgusal senaryomuz şöyle: aylık 28.000 TL bedelle bir yıllık konut kirası kuruluyor. Kiracı iki aylık kira tutarında 56.000 TL depozito ödüyor, emlakçıya bir aylık kiranın yüzde 12’si oranında 3.360 TL hizmet bedeli veriyor, taşınma için 15.000 TL harcıyor. Üçüncü ayda duvar kâğıdının arkasında yaygın rutubet ortaya çıkıyor. Kiracı noter ihtarıyla on beş gün süre veriyor, kiraya veren sadece üzerine boya çekiyor, iki hafta sonra küf yeniden görünür hâle geliyor.

Dördüncü ayın sonunda kiracı sözleşmeyi feshediyor ve anahtarı tutanakla teslim ediyor. Talep edebileceği kalemler şunlardır: ayıbın ortaya çıktığı üçüncü aydan tahliyeye kadar geçen iki aylık dönem için kira bedelinden orantılı indirim, 56.000 TL depozitonun iadesi, 3.360 TL emlakçı hizmet bedeli ve taşınma masrafının tazminat olarak karşılanması.

Bilirkişi, rutubetin kullanılabilir alanın yaklaşık üçte birini etkilediğini ve kullanım değerini yüzde 30 oranında düşürdüğünü belirlerse, iki aylık dönem için 28.000 × 2 × 0,30 = 16.800 TL indirim gündeme gelir. Talep toplamı, depozito ve komisyonla birlikte 76.160 TL’ye ulaşır; taşınma masrafının kabulü ise dairelere göre değişmektedir.

Zincirin herhangi bir halkasındaki eksiklik sonrakini de zayıflatır. İhtar çekilmemişse fesih haksız sayılabilir, fesih haksızsa depozitodan kesinti yapılması gündeme gelir, depozito tartışmalıysa komisyon talebi de menfi zarar niteliğini kaybeder.

Ödenen kiraların iadesi ve indirim oranının belirlenmesi

Kiracı, ayıbın kullanımı kısıtladığı dönem için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 307 uyarınca kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. İndirim, ayıbın ortaya çıktığı tarihten giderildiği veya tahliyenin gerçekleştiği tarihe kadar işler. Oran ise kullanılamayan alan ve kullanım değerindeki azalma ölçüt alınarak bilirkişice belirlenir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/3506, K. 2013/14848, T. 05.11.2013 kararında sözleşmeden dönülmesi hâlinde tarafların verdiklerini karşılıklı olarak geri vermesi gerektiği, kiracının ödediği kira bedelleri ile güvence parasının iadesini isteyebileceği belirtilmiştir. Tam iade ile orantılı indirim arasındaki tercih, ayıbın kullanımı tamamen mi yoksa kısmen mi engellediğine bağlıdır.

Oran belirlenirken kullanılan ölçütler şunlardır: ayıbın etkilediği alanın toplam brüt alana oranı, etkilenen mekânın işlevi, ayıbın sağlık üzerindeki etkisi, mevsimsel yoğunluk ve kiracının kalan alanı kullanmaya devam edip etmediği. Salonu ve yatak odasını kaplayan bir rutubet ile kilerdeki lekelenme aynı oranı doğurmaz.

Uygulamada oranlar geniş bir aralıkta dağılır. Sınırlı bir bölgede kalan nemlenmede yüzde 10-20, oturma alanlarının önemli kısmını etkileyen küflenmede yüzde 30-50, oturulamaz hâle getiren tabloda kira borcunun tamamen ortadan kalkması gündeme gelebilir. Bu oranlar bilirkişi raporuna ve dosyanın kendi verilerine göre değişir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Depozitodan hangi kesintiler yapılabilir, olağan kullanım aşınması nedir?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla verilir. Ödenmemiş kira, aidat, abonelik borçları ve kiracının kusuruyla verdiği zararlar bu kapsamda mahsup edilebilir. Olağan kullanımdan doğan aşınma ise kesinti konusu yapılamaz; bu yıpranma, ödenen kira bedelinin doğal karşılığı sayılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/16111, K. 2018/9404, T. 02.10.2018 kararında depozito iadesi için kiralananda hasar olup olmadığının ve kiracının borç durumunun mahkemece değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kesinti yapıldığını iddia eden kiraya veren, hem zararın varlığını hem de miktarını ispatlamakla yükümlüdür.

Ayrımı somutlaştıralım. Duvarlardaki solma, parke üzerinde mobilya izleri, musluk contalarının yıpranması, boyanın doğal matlaşması olağan aşınmadır. Buna karşılık kırılan lavabo, sigara yanığıyla delinmiş parke, izinsiz duvar delme ve boyanmamış hâlde bırakılan yoğun kir kiracının sorumluluğundadır. Boya bedeli tartışmalı bir kalemdir; kiracının kusuruna dayanmayan yıpranma için boya masrafı istenemez.

Depozitonun ödendiğinin ispatı da ayrı bir konudur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/3311, K. 2016/3420, T. 26.04.2016 kararı, depozito ödemesinin ispatı için banka kayıtları gibi somut delillerin sunulmasını aramaktadır. Elden yapılan ödemelerde sözleşme metnindeki kayıt tek dayanak olur; sözleşmede yazmıyorsa tanıkla ispat sınırlıdır.

Depozitonun iadesi ile anahtar teslimi arasındaki ilişkiye de dikkat edilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3156, K. 2018/7215, T. 27.06.2018 kararında iade edilecek depozito bedelinin, anahtarın teslim edilmemesinden doğan borçlardan mahsup edilebileceği ifade edilmiştir.

Kiracı ayıp nedeniyle erken çıkarsa emlakçı komisyonunu geri alabilir mi?

Emlakçıya ödenen hizmet bedeli, aracılık edimi tamamlandığı için kural olarak emlakçıdan geri istenemez. Ancak kiraya verenin ayıplı kiralananı sunması nedeniyle sözleşme kısa sürede sona ermişse, bu ödeme kiracının menfi zararı sayılarak kiraya verenden talep edilebilir. Talebin muhatabının doğru seçilmesi burada belirleyici olur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/10305, K. 2012/2349, T. 08.02.2012 kararında kiralanandaki ayıp ve eksiklikler nedeniyle sözleşmenin feshi hâlinde kiracının ödediği emlakçı komisyonu ve diğer masrafların tahsili yönündeki taleplerinin mahkemece incelenmesi gerektiği, bu taleplerin reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilmiştir.

Mantık şudur: kiracı, kiralananın ayıpsız olduğuna güvenerek sözleşme kurmuş ve bu güven nedeniyle komisyon, taşınma, nakliye gibi masraflara katlanmıştır. Sözleşmenin kiraya verene yüklenebilen bir nedenle erken sona ermesi hâlinde kiracı, sözleşme hiç kurulmasaydı içinde bulunacağı duruma getirilmelidir. Menfi zarar kavramının işlevi budur.

Emlakçının kendisine karşı talep ancak aracının kusuru varsa gündeme gelir. Emlakçı taşınmazın rutubetli olduğunu bilerek gizlemişse, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’teki bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal etmiş sayılır ve TBK m. 49 uyarınca sorumluluğu doğabilir. Aracılık ücretinin kirada bir aylık kira bedelinin yüzde 12’sini aşamayacağı sınırı da bu yönetmelikte yer alır. Aracılık ücretinin hangi hâllerde hak edildiğini emlakçı komisyonunun alıcı vazgeçerse ödenip ödenmeyeceği yazısında ayrıntılı anlattım.

Taşınma masrafları bakımından uygulama daha ihtiyatlıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2107, K. 2015/4810, T. 12.05.2015 kararında taşınma masrafı gibi kalemlerin bazı hâllerde menfi zarar kapsamında görülmeyerek reddedilebildiği görülmektedir. Talep edilirken fatura ve nakliye sözleşmesiyle desteklenmesi gerekir.

Anahtar teslimi, tevdi mahalli tayini ve kiranın işlemeye devam etmesi

Fesih beyanı tek başına kira borcunu sona erdirmez. Kiralanan fiilen boşaltılıp anahtar usulüne uygun biçimde teslim edilinceye kadar kiracının kira bedelinden sorumluluğu sürebilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyerek borcundan kurtulma imkânına sahiptir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3156, K. 2018/7215, T. 27.06.2018 kararı, sözleşme feshedilse dahi anahtar usulüne uygun şekilde teslim edilmediği sürece kiracının kira bedelinden sorumluluğunun devam edebileceğini belirtmiştir. Uygulamada en sık yaşanan kayıp buradan doğar: kiracı evi boşaltır, anahtarı kapıcıya veya komşuya bırakır, aylar sonra kendisine kira borcu için icra takibi gelir.

Güvenli yöntemler şunlardır: kiraya verenle karşılıklı imzalanan teslim tutanağı düzenlemek, tutanakta tarih, sayaç endeksleri, teslim edilen anahtar sayısı ve kiralananın durumuna ilişkin tespitleri yazmak, mümkünse fotoğraf eklemek. Kiraya veren teslim almayı reddederse noter aracılığıyla anahtarın teslime hazır olduğu bildirilmeli, ardından TBK m. 107 uyarınca tevdi mahalli tayini talep edilmelidir.

Tevdi mahalli kararı verildikten sonra anahtar belirlenen yere bırakılır ve kiraya verene bildirilir. Bu tarihten itibaren kira işlemez. Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde anahtar ve depozito başlıklarını kira ilişkisinin sonu, tevdi mahalli, anahtar ve depozito yazısında topluca inceledim.

Ortak alandan kaynaklanan rutubet ve kiraya verenin yönetime rücuu

Çatı, dış cephe, ana duvar ve genel tesisat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca ortak yerdir. Buralardan kaynaklanan su sızıntısı kiracıya karşı yine kiraya vereni sorumlu kılar. Kiraya veren ödediği tazminatı, kusuru oranında yöneticiye veya diğer kat maliklerine rücu edebilir.

Kiracının hukuki muhatabı sözleşmenin karşı tarafıdır. Ayıbın kaynağının komşu dairenin tesisatı veya apartmanın çatısı olması, kiracının kiraya verene yönelttiği talebi etkilemez. Kiraya veren “benim kusurum yok, çatıdan geliyor” savunmasıyla teslim borcundan kurtulamaz; çünkü kiralananı elverişli durumda bulundurma borcu ona aittir.

Rücu ilişkisi ayrı bir hukuki ilişkidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 anataşınmazın bakımı ve korunmasını, m. 20 ortak gider paylaşımını, m. 35 yöneticinin görevlerini, m. 38 ise yöneticinin vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Çatı yalıtımının yıllardır yaptırılmadığı bir apartmanda yönetici, bakım borcunu ihlal etmiş sayılır ve doğan zarardan sorumlu tutulabilir.

Kat malikleri kurulunun onarım kararı almaktan kaçınması hâlinde ilgili kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kiracı da bu yolu kullanabilir; ancak talebinin kabulü için ortak yerdeki kusurun kendi kullanımını doğrudan etkilediğini göstermesi gerekir.

Pratik bir öneri: kiracı, ihtarnamesini yalnızca kiraya verene değil, bilgi amaçlı olarak apartman yöneticiliğine de göndermelidir. Bu, hem kaynağın belgelenmesini sağlar hem de sonraki rücu davasında zamanın tespitini kolaylaştırır.

Kısa süreli ve mobilyalı kiralarda ayıp rejimi nasıl değişir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 339, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerin kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanacağını belirtir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında ise bu koruyucu hükümler uygulanmaz.

Bu ayrımın sonucu şudur: yazlık, dağ evi, günlük kiralanan daire gibi geçici kullanıma özgü taşınmazlarda kiracı, konut kiralarına özgü koruyucu rejimden yararlanamaz. Tahliye, süre ve bildirim bakımından genel hükümler geçerli olur. Ayıptan sorumluluk kuralları ise TBK m. 301 ve devamında yer aldığı için tüm kira türlerinde uygulanmaya devam eder.

Mobilyalı kiralarda ayrı bir teknik konu, envanterin belgelenmesidir. Sözleşme ekine eşya listesi konulmamışsa, tahliyede eksik veya hasarlı eşya iddiasının ispatı güçleşir. Kiracı için de aynı risk vardır: teslim aldığı anda çizik olan bir mobilyanın sonradan kendisine yüklenmesi mümkün olur. Fotoğraflı envanter tutanağı iki tarafı da korur.

Mobilyanın ayıplı olması da bağımsız bir ayıp hâlidir. Çalışmayan kombi, akıtan buzdolabı veya küflü yatak, kiralananın ayıbı gibi değerlendirilir ve kiracıya aynı seçimlik hakları verir. Kira bedelinin ne kadarının eşya kullanımına isabet ettiği, indirim oranının belirlenmesinde ölçüt olur.

Kısa süreli kiralarda pratik bir zorluk, sürecin hızıdır. Bir aylık kirada ihtar çekip süre vermek çoğu zaman anlamsız kalır. Bu durumda ayıbın giderilmesinin fiilen imkânsız olduğu kabul edilerek doğrudan fesih yoluna gidilmesi savunulabilir.

Delil tespiti, keşif, bilirkişi ve ispat yükünün dağılımı

Rutubet iddiasının en zayıf noktası ispattır. Kiracı tahliye ettikten sonra kiraya veren duvarları boyatır ya da kâğıt çektirirse delil tümüyle kaybolur. Dava açılmadan önce 6100 sayılı Kanun m. 400 ve devamı uyarınca sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi, ayıbın o andaki durumunu tutanağa bağlar.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/13429, K. 2011/20788, T. 27.12.2011 kararında ayıbın varlığı ve kullanım üzerindeki etkisinin mahkemece mahallinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sadece fotoğraf sunularak açılan davalarda mahkeme çoğunlukla keşif yapmadan karar veremez.

İspat yükünün dağılımı şöyledir: kiracı ayıbın varlığını, ayıbın kullanımı etkilediğini ve ödemelerini ispatlar. Kiraya veren ise ayıbın kiracının kusurundan doğduğunu, kiracının ayıbı bilerek sözleşmeyi kurduğunu veya kesinti yaptığı kalemlerin varlığını ispatlar. TMK m. 6 ve HMK m. 190 bu dağılımın temelidir.

Bilirkişi seçiminde uzmanlık alanı belirleyicidir. İnşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden şu sorulara yanıt istenmelidir: rutubetin kaynağı nedir, yapısal mı yoksa kullanımdan mı doğmaktadır, ne zamandan beri mevcuttur, hangi mekânları ne oranda etkilemektedir, kullanım değerindeki azalma yüzde kaçtır, giderilmesi mümkün müdür ve maliyeti nedir. Rapordaki eksiklikler için itiraz süresi kaçırılmamalıdır.

Delil tespiti, kesin süre ve ıslah gibi usul kurumlarının işleyişi davanın kaderini belirleyebiliyor. Bu kalemleri kesin süre, delil tespiti, ıslah ve teminat yazısında bir arada inceledim.

Talep kalemlerinin karşılaştırmalı tablosu

Aşağıdaki tablo, gizli ayıp nedeniyle açılan bir davada ileri sürülebilecek kalemleri dayanak, ispat yükü ve pratik kabul durumu bakımından karşılaştırıyor.

Tazminat kalemleri ve menfi zararın sınırı

Kiraya veren, kusursuz olduğunu kanıtlayamadığı sürece kiracının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Tazminat, kira bedelinden indirimden bağımsız bir kalemdir ve ikisi aynı davada birlikte istenebilir. Ancak her masraf kendiliğinden tazminat kapsamına girmez; ayıp ile zarar arasında nedensellik bağı ve belgelendirme aranır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/1169, K. 2016/863, T. 29.06.2016 kararında kiraya verenin kusursuz olduğunu kanıtlayamadığı sürece kiracının uğradığı menfi veya müspet zararları tazmin etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Kusursuzluk ispatı kiraya verene aittir; kiracının kiraya verenin kusurunu ispat etmesi gerekmez.

Kabul edilme ihtimali yüksek kalemler şunlardır: küf nedeniyle kullanılamaz hâle gelen mobilya ve tekstil ürünlerinin değeri, sağlık giderleri, ayıbın giderilmesi için kiracının kendi yaptığı ve kiraya veren hesabına sayılan harcamalar, yeni konut arayışında zorunlu olarak katlanılan komisyon. Kabulü tartışmalı kalemler ise taşınma masrafı, izin kullanımı nedeniyle uğranılan gelir kaybı ve manevi tazminat taleplerdir.

Manevi tazminat, kişilik haklarına saldırı düzeyine ulaşan durumlarda gündeme gelir. Küf nedeniyle çocuğun sağlığının bozulduğu ve bunun hekim raporuyla ortaya konulduğu bir dosyada talep edilebilirse de, uygulamada kabul edilen tutarlar sınırlı kalır.

Görevli mahkeme, arabuluculuk dava şartı ve zamanaşımı

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda 6100 sayılı Kanun m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir; miktar ne olursa olsun bu kural değişmez. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuk yolu tüketilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.

Dava şartı arabuluculuk, kiralananın tesliminden doğan uyuşmazlıkları da kapsar. Depozito iadesi, kira bedelinden indirim, emlakçı komisyonu ve tazminat talepleri için arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir. İcra takibine itirazın iptali gibi bazı talepler bakımından ise ayrı değerlendirme yapılır.

Yetkili mahkeme bakımından HMK m. 6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de kira sözleşmelerinde ifa yeri olarak yetkili kabul edilir. Kiracı, çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde dava açmayı tercih eder.

Zamanaşımında ikili bir yapı vardır. Kira bedeli gibi dönemsel edimlerde TBK m. 147 uyarınca beş yıllık süre uygulanır. Ayıptan doğan tazminat ve sebepsiz zenginleşme dışındaki genel alacaklarda TBK m. 146 uyarınca on yıllık süre geçerlidir. Aldatma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmama iddiası için ise TBK m. 39’daki bir yıllık hak düşürücü süre işler.

Bir başka pratik konu, kiralananın dava sırasında el değiştirmesidir. Taşınmazı satın alan yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Kiracının önceki malike karşı doğmuş alacakları ise kural olarak yeni malike yönlendirilemez. Kiracılı taşınmaz alımının doğurduğu sonuçları kiracılı ev satın alma, ihtiyaç ihtarı ve aidat yazısında inceledim.

Gizli ayıp tartışmalarının önemli bölümü, teslim anında yazılmayan tek bir cümleden doğar. Teslim tutanağı, ayıp bildirim süresi ve gizli ayıpların saklı tutulduğu kayıt gibi maddeleri içeren gayrimenkul kira sözleşmesi örnekleri bu boşluğu baştan kapatır.

50 Soruda Kiralananda Gizli Ayıp ve İade Hakları

Aşağıdaki sorular, rutubet ve küf nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracıların en sık merak ettiği başlıkları kapsıyor. Yanıtlarda dayanak madde numaraları gösterilmiş, tartışmalı noktalarda uygulamadaki farklılık ayrıca belirtilmiştir. Her dosyanın delil durumu farklı olduğundan bu yanıtlar genel bir çerçeve sunar.

1. Kiralananda gizli ayıp ne demek?
Sözleşme kurulurken kiracının bilmediği ve olağan bir incelemeyle fark edemeyeceği eksikliktir. Duvar kâğıdıyla kapatılmış rutubet bunun tipik örneğidir.

2. Duvar kâğıdının arkasından küf çıktı, ne yapmalıyım?
Önce fotoğraf ve video ile durumu belgeleyin, ardından noter ihtarıyla kiraya verene bildirip TBK m. 306 uyarınca giderilmesi için uygun süre verin.

3. İhtar çekmeden sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Kural olarak hayır. Ayıbın giderilmesi imkânsızsa veya kullanımı tamamen engelliyorsa süre vermeden fesih mümkündür.

4. Uygun süre kaç gün olmalı?
Kanunda sabit bir gün sayısı yoktur. Ayıbın niteliğine göre birkaç günden birkaç haftaya kadar değişir; dış cephe izolasyonu gibi işlerde daha uzun süre makul sayılır.

5. Kiraya veren ayıbı bilerek gizlemişse ne olur?
Ayıbın zamanında ihbar edilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/664, K. 2017/573, T. 29.03.2017 kararı bu yöndedir.

6. Sözleşmedeki görerek beğenerek teslim aldım kaydı beni bağlar mı?
Yalnızca açık ayıplar bakımından bağlar. Gizli ayıplarda bu kayıt TBK m. 115 ve m. 221 çerçevesinde geçersiz sayılır.

7. Kiraya verenin hile yaptığını nasıl ispatlarım?
Duvar kâğıdının kira sözleşmesinden kısa süre önce çekildiğini gösteren fatura, usta beyanı, önceki kiracıların tanıklığı ve bilirkişi raporu kullanılabilir.

8. Hile nedeniyle sözleşmeyi iptal ettirmek için süre var mı?
TBK m. 39 uyarınca aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl içinde iradenin sakatlandığı ileri sürülmelidir. Süre hak düşürücüdür.

9. Ödediğim kiraların tamamını geri alabilir miyim?
Ayıp kullanımı tamamen engelliyorsa tam iade istenebilir. Kısmi kullanım varsa TBK m. 307 uyarınca orantılı indirim gündeme gelir.

10. Kira bedelinden indirim oranı nasıl belirlenir?
Etkilenen alanın büyüklüğü, mekânın işlevi ve kullanım değerindeki azalma dikkate alınarak keşif sonrası bilirkişi tarafından belirlenir.

11. İndirim hangi tarihten itibaren işler?
Ayıbın ortaya çıktığı tarihten, giderildiği veya kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar işler. Geçmişe dönük istenmesi mümkündür.

12. Kira ödemeyi tek taraflı kesebilir miyim?
Kesmeniz risklidir; temerrüde düşerek tahliye tehdidiyle karşılaşabilirsiniz. İndirim talebini dava veya ihtar yoluyla ileri sürmek daha güvenlidir.

13. Depozitomu geri alabilir miyim?
Kiracının ödenmemiş borcu ve kusurundan doğan zarar yoksa depozitonun tamamı iade edilir. Kesinti iddiasını kiraya veren ispatlamalıdır.

14. Depozitodan boya bedeli kesilebilir mi?
Olağan kullanımdan doğan solma ve matlaşma için kesilemez. Sigara yanığı veya izinsiz boyama gibi kiracı kusuru varsa kesinti mümkündür.

15. Olağan kullanım aşınması nedir?
Normal oturma sürecinde kaçınılmaz olarak ortaya çıkan yıpranmadır. Parkedeki mobilya izleri ve conta yıpranması bu kapsamdadır.

16. Depozitoyu elden ödedim, nasıl ispatlarım?
Sözleşme metnindeki kayıt esas dayanaktır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/3311, K. 2016/3420, T. 26.04.2016 kararı banka kaydı gibi somut delil aramaktadır.

17. Depozito kaç aylık kira olabilir?
TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.

18. Depozito bankaya yatırılmak zorunda mı?
Para olarak verilen güvencenin, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılması kanunda öngörülmüştür. Uygulamada bu kurala çoğu zaman uyulmamaktadır.

19. Emlakçı komisyonunu emlakçıdan geri isteyebilir miyim?
Aracılık edimi tamamlandığı için kural olarak isteyemezsiniz. Emlakçı ayıbı bilerek gizlemişse TBK m. 49 uyarınca sorumluluğu doğabilir.

20. Komisyonu kiraya verenden isteyebilir miyim?
Ayıp nedeniyle sözleşme erken sona ermişse menfi zarar olarak istenebilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/10305, K. 2012/2349, T. 08.02.2012 kararı bu talebin incelenmesi gerektiğini belirtmiştir.

21. Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca kirada hizmet bedeli, bir aylık kira bedelinin yüzde 12’sini geçemez.

22. Taşınma masraflarımı alabilir miyim?
Uygulama tartışmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2107, K. 2015/4810, T. 12.05.2015 kararında bu kalemin menfi zarar sayılmayarak reddedilebildiği görülmektedir.

23. Küf yüzünden bozulan eşyalarımın bedelini isteyebilir miyim?
İsteyebilirsiniz. Nedensellik bağının bilirkişi raporuyla ortaya konulması ve eşyaların değerinin belgelenmesi gerekir.

24. Kiraya veren kusursuz olduğunu söylüyor, ne olur?
Kusursuzluğu ispat yükü kendisindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/1169, K. 2016/863, T. 29.06.2016 kararı bu yöndedir.

25. Rutubet çatıdan geliyorsa yine kiraya veren mi sorumlu?
Evet. Kiracıya karşı sorumluluk kiraya verene aittir; kiraya veren dilerse yöneticiye ve kat maliklerine rücu eder.

26. Apartman yönetimine karşı dava açabilir miyim?
Doğrudan sözleşme ilişkiniz bulunmadığından esas muhatabınız kiraya verendir. Ortak yerdeki kusur kullanımınızı doğrudan etkiliyorsa 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenebilir.

27. Çatı ortak yer mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca çatı, ana duvarlar ve genel tesisat ortak yerdir. Bakımı kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.

28. Kat malikleri onarım kararı almıyorsa ne yapılır?
634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme onarımın yapılmasına karar verebilir.

29. Anahtarı komşuya bıraktım, kira borcum biter mi?
Bitmez. Usulüne uygun teslim yapılmadığı sürece kira borcu işlemeye devam edebilir; teslim tutanağı veya tevdi mahalli kararı gerekir.

30. Kiraya veren anahtarı almıyor, ne yapmalıyım?
Noter aracılığıyla anahtarın teslime hazır olduğunu bildirin, ardından TBK m. 107 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyin.

31. Tevdi mahalli kararı ne zaman sonuç doğurur?
Anahtar belirlenen yere bırakılıp kiraya verene bildirildiği tarihten itibaren kira işlemez. Karar tarihinden önceki döneme etkisi yoktur.

32. Teslim tutanağında neler yazmalı?
Tarih, saat, sayaç endeksleri, teslim edilen anahtar sayısı, kiralananın durumu ve varsa hasar tespiti yazılmalı; mümkünse fotoğraf eklenmelidir.

33. Fesihten sonra evde oturmaya devam edersem ne olur?
Kullandığınız süre için kira veya ecrimisil borcu doğar. Makul bir taşınma süresi hoşgörüyle karşılansa da uzun gecikme feshi tartışmalı kılar.

34. Feshim haksız bulunursa ne kadar öderim?
TBK m. 325 uyarınca kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süreye kadar kira ödemekle yükümlü tutulabilirsiniz.

35. Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü var mı?
Vardır. TBK m. 325 uyarınca kiraya veren, kiralananı yeniden kiralamak için makul çaba göstermelidir.

36. Delil tespiti nedir, nereye başvurulur?
HMK m. 400 ve devamı uyarınca sulh hukuk mahkemesinden istenir. Ayıbın o andaki durumunu tutanağa bağlayarak sonradan yok olmasını önler.

37. Dava açmadan delil tespiti yaptırmak şart mı?
Şart değildir ama kiraya verenin tadilat yaparak izleri ortadan kaldırma ihtimali varsa kritik önem taşır.

38. Fotoğraf tek başına yeterli mi?
Yeterli değildir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/13429, K. 2011/20788, T. 27.12.2011 kararı mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını aramaktadır.

39. Bilirkişiden ne sorulmalı?
Rutubetin kaynağı, yapısal olup olmadığı, ne zamandan beri mevcut olduğu, etkilediği alan oranı, kullanım değerindeki azalma yüzdesi ve giderilme maliyeti sorulmalıdır.

40. Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaç gün?
HMK m. 281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilmelidir. Süre kaçırılırsa rapora karşı diyecek kalmadığı kabul edilir.

41. İspat yükü kimde?
Kiracı ayıbın varlığını ve ödemelerini, kiraya veren ise kesinti nedenlerini ve kusursuzluğunu ispatlar. TMK m. 6 ve HMK m. 190 bu dağılımın temelidir.

42. Hangi mahkemede dava açacağım?
HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar bu mahkemede görülür.

43. Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tüketilmeden açılan dava usulden reddedilir.

44. Alacaklarım kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kira bedeli gibi dönemsel edimlerde TBK m. 147 uyarınca beş yıl, genel alacaklarda TBK m. 146 uyarınca on yıl uygulanır.

45. Mobilyalı kirada ayıp rejimi farklı mı?
TBK m. 339 uyarınca konut hükümleri, kiralananla birlikte kullanımı bırakılan eşyaya da uygulanır. Çalışmayan kombi veya küflü yatak da ayıp sayılır.

46. Yazlık veya günlük kiralamada aynı haklarım var mı?
Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında konut kirasına özgü koruyucu hükümler uygulanmaz. Ayıptan sorumluluk kuralları ise geçerlidir.

47. Mobilya envanteri tutmak neden önemli?
Tahliyede eksik veya hasarlı eşya iddiasının ispatını sağlar. Fotoğraflı envanter tutanağı hem kiracıyı hem kiraya vereni korur.

48. Ev sahibi evi satarsa alacaklarımı kime yöneltirim?
TBK m. 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur; ancak önceki malik döneminde doğmuş alacaklar kural olarak eski malikten istenir.

49. Manevi tazminat isteyebilir miyim?
Kişilik haklarına saldırı düzeyine ulaşan durumlarda istenebilir. Sağlık raporuyla desteklenmeyen taleplerde kabul ihtimali düşüktür.

50. Dava açmadan önce hangi belgeleri hazırlamalıyım?
Kira sözleşmesi, depozito ödeme belgesi, emlakçı hizmet bedeli faturası, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, tarihli fotoğraflar, teslim tutanağı ve varsa sağlık raporu hazır tutulmalıdır.

Sonuç

Duvar kâğıdının altına saklanmış rutubet, kiracıya tek bir hak değil bir hak demeti verir. Kiraya veren TBK m. 301 uyarınca kiralananı elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür ve bu borç kusurdan bağımsızdır. Ayıbı bilerek gizlemişse, ihbar külfetine ilişkin savunmalara da dayanamaz; sözleşmedeki sorumsuzluk kayıtları gizli ayıp bakımından koruma sağlamaz.

Talep zincirinin sağlamlığı, usule gösterilen özene bağlıdır. Noter ihtarıyla verilen süre, ayıbın giderilmemesi üzerine yapılan fesih bildirimi, tutanakla veya tevdi mahalli kararıyla tamamlanan anahtar teslimi ve dava öncesinde alınan delil tespiti raporu, sonraki her talebin dayanağını oluşturur. Bu halkalardan biri eksik kaldığında, esasen haklı olan kiracı bile kira bedelinden indirim ve depozito iadesi taleplerinde zorlanır.

Emlakçı komisyonu ve taşınma masrafı gibi kalemlerde uygulama tam bir birlik içinde değildir; muhatabın kiraya veren olarak belirlenmesi ve zararın belgelenmesi kabul ihtimalini artırır. Kendi dosyanızdaki kalemlerin nasıl talep edileceğini değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Kaynakça

Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 36, 39, 49, 107, 112, 115, 146, 147, 221, 301, 304, 305, 306, 307, 308, 310, 325, 339, 342.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 6, 190, 266, 281, 288, 400, 401, 402.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 6.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 19, 20, 33, 35, 38.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 3, 8 (ayıp kavramı bakımından).

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20 (hizmet bedeli sınırı).

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/985, K. 2021/1368, T. 09.11.2021

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/664, K. 2017/573, T. 29.03.2017

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/1169, K. 2016/863, T. 29.06.2016

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7891, K. 2019/4552, T. 15.05.2019

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8298, K. 2023/2733, T. 17.10.2023

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/16111, K. 2018/9404, T. 02.10.2018

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3156, K. 2018/7215, T. 27.06.2018

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/3506, K. 2013/14848, T. 05.11.2013

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/3311, K. 2016/3420, T. 26.04.2016

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2107, K. 2015/4810, T. 12.05.2015

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/13429, K. 2011/20788, T. 27.12.2011

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/10305, K. 2012/2349, T. 08.02.2012

Doktrin ve akademik kaynaklar

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (kira sözleşmesi bölümü).

Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler.

Aydın Zevkliler ve Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri.

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (cilt hâlinde yayımlanan çalışma).

Haluk Burcuoğlu, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Korunması.

Süleyman Sapanoğlu, Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar ve Uygulaması.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.