Emlakçı Komisyonu: Alıcı Vazgeçerse Ödenir mi?

Emlakçı komisyonu alıcı vazgeçerse ödenir mi sorusunun cevabı sözleşme metnine ve vazgeçme sebebine göre değişir. Kural olarak emlakçı, tarafları buluşturup anlaşmayı sağladığında ücrete hak kazanır; alıcının sonradan caymış olması bu hakkı tek başına ortadan kaldırmaz.

Bu yazıda simsarlık sözleşmesinin geçerlilik şartları, alıcının vazgeçmesi halinde hangi kalemin borç hangisinin cezai şart sayıldığı, kaporanın iadesinin etkisi, emlakçının kusurunun ücret hakkına etkisi ve davanın hangi mahkemede açılacağı ele alınıyor.

Emlakçı Komisyonu Ne Zaman Hak Edilir?

Simsar, ücrete kural olarak aracılık ettiği sözleşmenin kurulmasıyla hak kazanır (TBK m. 521). Emlakçının yaptığı iş ile satış arasında nedensellik bağı aranır. Taraflar sözleşmeyle ücretin muaccel olacağı anı öne çekebilir; bu serbestlik geçerli sayılmaktadır.

Uygulamada sözleşmelere sıklıkla “ücret, satış vaadi sözleşmesinin ya da yer gösterme belgesinin imzalandığı anda muaccel olur” biçiminde kayıtlar konur. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, komisyon ücretinin sözleşmenin imzalandığı anda muaccel kılınabileceğini kabul etmiştir (E. 2014/17141, K. 2015/17115, T. 27.05.2015).

Buradaki ayrım pratikte belirleyici olur: ücretin muacceliyeti tapu devrine bağlanmışsa devir gerçekleşmeden talep doğmaz. Anlaşma anına bağlanmışsa, sonradan yaşanan vazgeçme borcu ortadan kaldırmaz.

Simsarlık Sözleşmesinde Yazılı Şekil Şartı

Taşınmaza ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3). Bu bir ispat kuralı değil, geçerlilik şartıdır. Yazılı belge yoksa emlakçı tanıkla ya da yazışmayla ücret talebini ayakta tutamaz.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, taşınmaz simsarlığında yazılı şeklin geçerlilik şartı olduğunu belirtmiştir (E. 2015/6109, K. 2015/13562, T. 16.12.2015). Belgenin yalnızca müşteri tarafından imzalanmış olması yetmez; simsarın da imzası aranır (Yargıtay 13. HD, E. 2018/1394, K. 2018/3959, T. 29.03.2018).

Emlakçının imzasının bulunmadığı bir “yer gösterme belgesi” ile komisyon istenemeyeceği ilk derece uygulamasında da kabul edilmiştir (İstanbul 11. ATM, E. 2023/536, K. 2024/176, T. 12.03.2024).

Kâğıdın başlığı önemli değildir. Yer gösterme tutanağı, taşınmaz tanıtım formu ya da alım satıma aracılık sözleşmesi — hangi adı taşırsa taşısın, içinde ücret oranı ve tarafların imzası varsa simsarlık sözleşmesi hükümlerine tabi olur.

Alıcı Vazgeçerse Komisyon Ödenir mi?

Alıcının haklı bir sebep olmadan taşınmazı almaktan vazgeçmesi, emlakçının ücret hakkını düşürmez. Emlakçı üzerine düşen edimi yerine getirmiştir; alıcı sözleşmede taahhüt ettiği kendi payına düşen tellallık ücretini ödemekle yükümlü sayılır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, alıcının satıştan vazgeçmesi halinde kendi payına düşen ücreti ödeyeceğini duraksamasız kabul etmektedir (E. 2019/4446, K. 2020/1056, T. 03.02.2020).

Kredi Çıkmaması Haklı Sebep Sayılır mı?

Banka kredisinin onaylanmaması ya da ailevi nedenler, yerleşik uygulamada emlakçının ücret hakkını etkilemeyen sebepler arasında görülmektedir (Yargıtay 13. HD, E. 2019/3696, K. 2019/8666, T. 23.09.2019). Kredi riski alıcının kendi alanındadır.

Bu riski sözleşme aşamasında yönetmek mümkündür. Sözleşmeye “kredi başvurusunun reddi halinde komisyon doğmaz” kaydı konulursa şart geçerli olur ve alıcı korunur. Kayıt yoksa sonradan ileri sürülen kredi savunması sonuç doğurmaz.

“Cayan Taraf Her İki Komisyonu Öder” Hükmü Geçerli mi?

Sözleşmelerdeki bu hüküm ikiye ayrılarak değerlendirilir. Vazgeçen tarafın kendi ödemesi gereken oran sözleşmesel borçtur ve tam ödenir. Karşı tarafın komisyonunu da üstlenmesi ise cezai şart niteliğindedir.

Borçlu tacir değilse hakim, fahiş bulduğu cezai şartı kendiliğinden indirmek zorundadır (TBK m. 182/son). Yargıtay 13. Hukuk Dairesi bu ayrımı açıkça yapmıştır (E. 2018/5043, K. 2018/8786, T. 01.10.2018; E. 2019/4446, K. 2020/1056, T. 03.02.2020).

Sayısal Örnek

4.000.000 TL bedelli bir konutta her iki taraftan %2 komisyon kararlaştırıldığını varsayalım. Alıcı vazgeçtiğinde kendi payı olan 80.000 TL sözleşmesel borç olarak istenir. Satıcının payı olan 80.000 TL ise cezai şarttır; alıcı tüketici konumundaysa hakim bu kalemde indirim yapabilir.

Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Kaporanın İadesi Komisyon Hakkını Düşürür mü?

Emlakçının, alıcının vazgeçmesi üzerine kaporayı hiçbir ihtirazi kayıt koymadan iade etmesi, sözleşmenin karşılıklı feshi yönünde zımni bir irade olarak yorumlanabilir. Bu durumda komisyon talebi reddedilebilmektedir (Yargıtay 13. HD, E. 2017/9867, K. 2020/2483, T. 20.02.2020).

Alıcı açısından pratik sonuç şudur: kapora iade edilirken tutulan yazışma ve dekont önemli bir delildir. Emlakçı “komisyon hakkım saklıdır” kaydını düşmemişse bu savunma güçlenir.

Emlakçının Kusuru Ücret Hakkını Etkiler mi?

Vazgeçme, emlakçının verdiği yanlış bilgiden kaynaklanıyorsa ücret hakkı doğmayabilir. Taşınmazın metrekaresi, iskan durumu, imar planındaki konumu ya da üzerindeki takyidat hakkında gerçeğe aykırı beyan özen borcuna aykırılık oluşturur (Yargıtay 13. HD, E. 2019/3694, K. 2019/9206, T. 01.10.2019).

Bu savunmanın işe yaraması için somut delil gerekir. İlan çıktısı, WhatsApp yazışması, emlakçının verdiği tanıtım formu ve tapu kaydı karşılaştırması dosyaya konulmalıdır. Sözlü beyan iddiası tek başına yeterli görülmemektedir.

Emlakçı Aynı Taşınmazdan İki Kez Komisyon Alabilir mi?

Emlakçının, alıcının vazgeçtiği taşınmazı kısa süre sonra başka birine satıp ondan da ücret alması durumunda ilk alıcıdan tam komisyon istemesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilmektedir (Yargıtay HGK, E. 2018/1110, K. 2020/1006, T. 08.12.2020).

Savunma tarafında bu nokta çoğu zaman gözden kaçar. Taşınmazın tapu kaydındaki devir tarihi celbedildiğinde, ilk vazgeçmeden kısa süre sonra yapılan bir satış görülürse talebin kapsamı daralabilir.

Tapuda Resmi Satış Yapılmadıysa Komisyon İstenebilir mi?

Bu noktada içtihat tek yönlü değildir. Bir yaklaşıma göre harici satış sözleşmesi geçersiz olsa bile içindeki komisyon anlaşması bağımsız olarak geçerli sayılır (Yargıtay 13. HD, E. 2015/36598, K. 2015/35239, T. 02.12.2015).

Karşı yaklaşıma göre ise asıl satış resmi şekilde yapılmadığından kanunun aradığı anlamda bir sözleşme kurulmamıştır ve simsar ücrete hak kazanamaz (Yargıtay 13. HD, E. 2016/2169, K. 2018/10388, T. 07.11.2018).

İki yönde de karar bulunduğu için bu konuda tek bir net cevap vermek doğru olmaz. Dosyanın sonucu, sözleşmedeki muacceliyet kaydının nasıl yazıldığına ve tarafların anlaşmayı ne ölçüde tamamladığına göre değişmektedir.

Emlak Komisyon Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Alıcı, taşınmazı ticari ya da mesleki olmayan amaçla almışsa işlem tüketici işlemi sayılır ve tüketici mahkemesi görevlidir. Davanın genel mahkemede açılması bozma sebebi oluşturur (Yargıtay 13. HD, E. 2016/17236, K. 2019/269, T. 16.01.2019).

Mesken niteliğindeki taşınmazlar için yapılan simsarlık sözleşmelerinde alıcı tacir değilse görevsizlik kararı verilerek dosyanın tüketici mahkemesine gönderilmesi gerektiği ilk derece uygulamasında da benimsenmiştir (Ankara 10. ATM, E. 2024/365, K. 2024/691, T. 15.10.2024).

Belirli bir parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuru dava şartıdır. Bu sınırlar her yıl yeniden belirlendiğinden başvuru öncesinde güncel tutarın kontrol edilmesi gerekir.

Emlakçının alacağını icra takibine koyup itirazla karşılaşması halinde açılacak dava itirazın iptali davasıdır. Ödenmemiş alacağın icra ve dava yoluyla tahsilinde izlenen yolu ayrı bir yazıda ele aldım.

Sözlü Anlaşmada Alıcı Vazgeçerse Ne Olur?

Yazılı sözleşme yoksa taşınmaz simsarlığı sözleşmesi geçerli değildir; emlakçı sözleşmeye dayanarak ücret isteyemez. Bu durumda tartışma, yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenip istenemeyeceği noktasına kayar.

Uygulamada emlakçılar bu boşluğu, ev gezdirirken imzalatılan “yer gösterme belgesi” ile kapatmaya çalışır. Belgede ücret oranı ve tarafların imzası varsa artık sözlü bir ilişkiden değil, yazılı simsarlık sözleşmesinden bahsedilir.

Yetki sözleşmesinin süresi ve kendiliğinden yenilenmesi

Emlakçıya verilen yetkinin bir süresi varsa, komisyon talebi kural olarak bu süre içinde kurulan satışlar bakımından doğar. Sürenin bitiminden sonra yapılan satışta ücret istenebilmesi için emlakçının faaliyeti ile satış arasındaki nedensellik bağının sürüyor olması aranır. Bu bağın hangi olgularla kurulduğu her dosyada ayrıca gösterilir.

Sözleşmede süre kararlaştırılması taraflara bırakılmıştır. Uygulamada üç ay, altı ay ya da bir yıllık yetki süreleri yazılır; sürenin bitiminde yetkinin kendiliğinden yenileneceğine dair kayıtlar da sıkça görülür.

Kendiliğinden yenileme kaydı, iş sahibinin süresiz biçimde bağlanması sonucunu doğurmamalıdır. Matbu metinlerde yer alan ve karşı tarafın beklemeyeceği nitelikteki böyle bir kayıt, genel işlem koşulu denetimine tabi tutulabilir.

Süre bittikten sonra yapılan satış

Yetki süresi dolduktan sonra taşınmazın, emlakçının daha önce tanıştırdığı alıcıya satılması hâlinde ücret tartışması doğar. Emlakçının gösterdiği alıcıyla, yetki süresinin bitmesi beklenerek yapılan bir satışta nedensellik bağı kurulabilir.

Buna karşılık aradan uzun zaman geçmiş, taraflar başka bir aracıyla ya da tümüyle bağımsız biçimde bir araya gelmişse bağ kopar. Uygulamada bu değerlendirme makul süre ölçütüyle yapılır.

Makul süre nasıl belirlenir?

Makul sürenin tek bir rakamı yoktur. Taşınmazın niteliği, piyasadaki devir hızı, emlakçının yaptığı tanıtımın kapsamı ve alıcı ile satıcının ilk temasının hangi tarihte kurulduğu birlikte değerlendirilir.

İspat bakımından belirleyici belgeler şunlardır: yer gösterme tarihleri, ilan yayın tarihleri, yazışmalar ve tapu kaydındaki devir tarihi. Bu tarihler arasındaki mesafe, nedensellik tartışmasının ekseni olur.

Sözleşmeyi imzalayanın tapu maliki olması şart mı?

Simsarlık sözleşmesi, aracılıktan doğan ücreti ödeme borcunu imzalayan kişi bakımından doğurur. İmzalayanın tapu maliki olması geçerlilik şartı değildir. Malik olmayan bir kişinin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması mümkün olmadığından, sözleşmenin kimi bağladığı ayrıca incelenir. Ayrım, satıcı tarafında imzalanan yetki belgelerinde önem kazanır ve vekâletin kapsamına bakılmasını gerektirir.

Alıcı tarafında imzalanan yetki ya da yer gösterme belgesinde malik olma sorunu doğmaz; alıcı zaten malik değildir. Tartışma, satıcı tarafında imzalayan kişinin taşınmazın maliki olmadığı hâllerde çıkar.

Malik adına hareket eden kişi geçerli bir vekâletnameye dayanıyorsa, imzaladığı sözleşme temsil edileni bağlar. Vekâletnamenin kapsamının taşınmazın satışına aracılık ettirmeyi de içermesi beklenir.

Yetkisiz temsil hâli

Vekâlet bulunmadan malik adına imza atılmışsa yetkisiz temsil gündeme gelir. Bu hâlde sözleşme, temsil edilenin sonradan onamasıyla ona karşı hüküm doğurur; onamama hâlinde malik bağlanmaz.

Malikin onamaması durumunda emlakçı, kendisiyle sözleşme yapan kişiye yönelebilir. Yetkisiz temsilcinin karşı tarafın uğradığı zarardan sorumluluğu genel hükümlere göre değerlendirilir.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde durum

Taşınmaz birden çok kişiye aitse, tek bir paydaşın imzasıyla verilen yetki diğerlerini bağlamaz. Elbirliği mülkiyetinde tasarruf için ortakların birlikte hareket etmesi gerekir; paylı mülkiyette ise her paydaş kendi payı bakımından karar verir ve imzalamayan paydaşa ücret yöneltilemez.

Emlakçı bakımından pratik sonuç şudur: sözleşme imzalatılmadan önce tapu kaydının ve varsa vekâletnamenin kontrol edilmesi, sonraki ücret tartışmasını baştan önler.

Cezai şart alacağı icra inkâr tazminatına konu olur mu?

İcra inkâr tazminatına hükmedilebilmesi için alacağın likit olması aranır. Likit alacak, varlığı ve miktarı borçlu tarafından belgeyle kolayca belirlenebilen alacaktır. Hâkimin takdirine bağlı ve indirime tabi bir cezai şart bu ölçütü karşılamaz. Ölçüt, takip talebindeki her kalemin ayrı ayrı değerlendirilmesini gerektirir; toplu talepler denetimi güçleştirir.

Kendi payına düşen komisyon, sözleşmede oran ve satış bedeli belli olduğu ölçüde hesaplanabilir niteliktedir. Bu kalem bakımından likitlik tartışması daha zayıf yürür.

Karşı tarafın komisyonunun üstlenilmesi ise cezai şarttır. Borçlu tacir değilse hâkim fahiş bulduğu cezai şartı kendiliğinden indirir (TBK m. 182/son). Miktarın yargılama sonunda hâkimin takdiriyle belirlenmesi, alacağın takip tarihinde belirli sayılmasını engeller.

İcra takibindeki sonucu

Borçlu takibe itiraz eder ve alacaklı itirazın iptali davası açarsa, dava kabul edilse bile cezai şart kalemi bakımından icra inkâr tazminatı istemi reddedilebilir. Alacağın bir kısmının likit, bir kısmının likit olmaması hâlinde bu ayrım yapılır.

Borçlu tarafında ise itirazın gerekçelendirilmesi önem taşır. İtiraz dilekçesinde cezai şartın fahiş olduğunun ve indirim istendiğinin belirtilmesi, sonraki savunmanın çerçevesini kurar.

Kötü niyet tazminatı ayrı bir konudur

Haksız takip yapıldığı iddiasıyla borçlu lehine hükmedilebilecek tazminat, icra inkâr tazminatından farklı bir kurumdur. Şartları ve ispat konusu ayrıca değerlendirilir.

Takip talebinde alacağın kalemlerinin ayrı ayrı gösterilmesi, hem alacaklının hem borçlunun işini kolaylaştırır. Tek kalemde toplanan taleplerde likitlik denetimi güçleşir.

30 Soruda Emlakçı Komisyonu ve Alıcının Vazgeçmesi

1. Alıcı vazgeçerse emlakçıya komisyon ödemek zorunda mı?
Kural olarak evet. Emlakçı tarafları buluşturup anlaşmayı sağlamışsa, alıcı sözleşmede taahhüt ettiği kendi payına düşen ücreti öder (TBK m. 521; Yargıtay 13. HD, E. 2019/4446).

2. Yazılı sözleşme yoksa emlakçı komisyon isteyebilir mi?
İsteyemez. TBK m. 520/3 uyarınca taşınmaz simsarlığında yazılı şekil geçerlilik şartıdır; belge yoksa sözleşme geçersizdir.

3. Sözleşmede emlakçının imzası yoksa ne olur?
Belge geçersiz sayılır. Simsarlık sözleşmesinde hem iş sahibinin hem simsarın imzası aranır (Yargıtay 13. HD, E. 2018/1394).

4. Kredim çıkmadı, yine de komisyon öder miyim?
Sözleşmede kredi şartı yazılmamışsa ödersiniz. Kredinin çıkmaması emlakçının ücret hakkını etkilemeyen bir sebep olarak görülmektedir (Yargıtay 13. HD, E. 2019/3696).

5. Sözleşmeye “kredi çıkmazsa komisyon ödenmez” yazdırabilir miyim?
Yazdırabilirsiniz. Sözleşme serbestisi kapsamında geçerli olur ve kredi reddedildiğinde ücret talebini engeller.

6. “Cayan taraf her iki komisyonu öder” maddesi geçerli mi?
Kısmen. Kendi payınız sözleşmesel borçtur, karşı tarafın payını üstlenmeniz cezai şarttır ve tacir değilseniz hakim indirim yapabilir (TBK m. 182/son).

7. Cezai şart indirimini talep etmem gerekir mi?
Borçlu tacir değilse hakim fahiş cezai şartı kendiliğinden indirir. Yine de savunmada açıkça ileri sürmek yararınızadır.

8. Emlakçı komisyon oranını istediği gibi belirleyebilir mi?
Taraflar oranı serbestçe kararlaştırabilir; ancak taşınmaz ticaretine ilişkin yönetmelikte azami oran sınırı bulunur ve bu sınırın aşılması tartışma konusu olur.

9. Kapora ile komisyon aynı şey mi?
Değil. Kapora alıcı ile satıcı arasındaki ilişkiye aittir; komisyon ise emlakçının aracılık ücretidir. İkisi ayrı hukuki temele dayanır.

10. Emlakçı kaporayı iade etti, komisyon isteyebilir mi?
İhtirazi kayıt koymadan iade etmişse talebi reddedilebilir. Bu davranış sözleşmenin zımni feshi olarak yorumlanmaktadır (Yargıtay 13. HD, E. 2017/9867).

11. Emlakçı evin metrekaresini yanlış söylediyse komisyon öder miyim?
Vazgeçme bu yanlış bilgiden kaynaklanıyorsa ücret hakkı doğmayabilir; emlakçının özen borcuna aykırılığı gündeme gelir (Yargıtay 13. HD, E. 2019/3694).

12. İskansız daire olduğu söylenmedi, cayabilir miyim?
İskan durumu satın alma kararını etkileyen temel niteliktir. Gizlenmişse haklı vazgeçme savunması güç kazanır; ispat için ilan ve yazışmalar gerekir.

13. Emlakçı aynı evi başkasına sattı, yine komisyon ister mi?
İkinci satıştan da ücret aldıysa ilk alıcıdan tam komisyon istemesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir (Yargıtay HGK, E. 2018/1110).

14. Emlak komisyon davası hangi mahkemede açılır?
Alıcı tüketici konumundaysa tüketici mahkemesinde. Genel mahkemede açılması bozma sebebi oluşturur (Yargıtay 13. HD, E. 2016/17236).

15. Tüketici hakem heyetine başvurmam gerekir mi?
Uyuşmazlık tutarı yıllık olarak belirlenen parasal sınırın altındaysa hakem heyeti başvurusu zorunludur. Güncel sınırı başvuru öncesinde kontrol edin.

16. Tapuda satış yapılmadıysa komisyon doğar mı?
Bu konuda içtihat ikiye ayrılmıştır; net bir cevap yok. Sonuç, sözleşmedeki muacceliyet kaydına ve tarafların anlaşmayı ne ölçüde tamamladığına göre değişir.

17. Yer gösterme belgesi imzaladım, bağlayıcı mı?
İçinde ücret oranı ve tarafların imzası varsa simsarlık sözleşmesi hükümlerine tabidir. Adının farklı olması sonucu değiştirmez.

18. Sözlü anlaşmayla ev gezdim, komisyon öder miyim?
Yazılı sözleşme yoksa sözleşmeye dayalı ücret istenemez. Tartışma yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme kapsamında istenip istenemeyeceğine kayar.

19. Emlakçıyı aradan çıkarıp satıcıyla doğrudan anlaşırsam ne olur?
Emlakçının gösterdiği taşınmazı onun devre dışı bırakılarak alınması, ücret borcunu ortadan kaldırmaz. Nedensellik bağı kurulduğunda ücret istenebilir.

20. Emlakçının ücret alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Simsarlık ücreti alacağı genel zamanaşımı hükümlerine tabidir; TBK m. 146 uyarınca on yıllık süre uygulanır.

21. Komisyonu ödemezsem icra takibi yapılır mı?
Yapılabilir. Takibe itiraz ederseniz emlakçı itirazın iptali davası açar; haksız itiraz halinde icra inkâr tazminatı gündeme gelebilir.

22. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı mı komisyon öder?
Sözleşmede kararlaştırılan düzene bağlıdır. Uygulamada her iki taraftan ayrı oran alınması yaygındır; kimin ne ödeyeceği metinde açıkça yazmalıdır.

23. Satıcı vazgeçerse alıcı komisyon öder mi?
Ödemez. Vazgeçen taraf kimse yükümlülük ona aittir; alıcının kusursuz kaldığı halde ücret ödemesi beklenemez.

24. Emlakçının yetki belgesi yoksa komisyon isteyebilir mi?
Yetki belgesi olmadan faaliyet idari yaptırıma tabidir. Bu eksiklik, sözleşmenin geçerliliği tartışmasında alıcı lehine bir argüman olarak ileri sürülür.

25. Komisyon faturası kesilmediyse ödeme yapmam gerekir mi?
Fatura, alacağın varlığından ayrı bir belgedir. Faturanın kesilmemesi vergisel bir sorun doğurur; sözleşmesel borcu tek başına ortadan kaldırmaz.

26. Ödediğim komisyonu geri alabilir miyim?
Ücretin haksız alındığı ya da sözleşmenin geçersiz olduğu ortaya konursa iadesi istenebilir. Sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.

27. Cezai şart indirimi hangi ölçüye göre yapılır?
Borçlunun ekonomik durumu, borcun ağırlığı, tarafların sıfatı ve emlakçının harcadığı emek birlikte değerlendirilerek hakkaniyet ölçüsünde indirim yapılır.

28. Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan ücret alabilir mi?
Alabilir. Çifte tellallık uygulamada kabul edilmektedir; her iki tarafla ayrı ayrı geçerli sözleşme kurulmuş olması aranır.

29. Vazgeçtiğimi nasıl bildirmeliyim?
Yazılı ve tarihli bildirim yapın. Noter ihtarnamesi ya da e-posta, hem vazgeçme tarihini hem gerekçenizi kayıt altına alır.

30. Dava açılırsa hangi belgeleri hazırlamalıyım?
Simsarlık sözleşmesi, yer gösterme belgesi, ilan çıktısı, yazışmalar, kapora dekontu, tapu kaydı ve varsa kredi ret yazısı dosyanın omurgasını oluşturur.

Sonuç

Alıcının vazgeçmesi halinde emlakçının ücret hakkı çoğu dosyada ayakta kalır; tartışma miktarda ve cezai şart kaleminde yoğunlaşır. Savunmanın gücü sözleşme metnine, emlakçının imzasının varlığına, kapora iadesinin nasıl yapıldığına ve emlakçının verdiği bilgilerin doğruluğuna bağlıdır.

Görevli mahkemenin yanlış seçilmesi süreci uzatan en sık hatalardan biridir. Alıcı tüketici konumundaysa dosyanın tüketici mahkemesinde açılması gerekir.

Sözleşme metinleri birbirinden farklı yazıldığı için sonuç dosyaya göre değişir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Kaynakça

Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 20-25 (genel işlem koşulları), m. 40-48 (temsil ve yetkisiz temsil), m. 146 (zamanaşımı), m. 182/son (cezai şartın indirilmesi), m. 520 (simsarlık sözleşmesi ve şekil), m. 521 (ücrete hak kazanma), m. 523 (ücretin belirlenmesi).

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 67 (itirazın iptali davası ve icra inkâr tazminatı; alacağın likit olması şartı).

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 3 (tanımlar), m. 68 (tüketici hakem heyetleri), m. 73 (tüketici mahkemeleri).

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (yetki belgesi ve azami hizmet bedeli oranına ilişkin hükümler).

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/1110, K. 2020/1006, T. 08.12.2020.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2015/6109, K. 2015/13562, T. 16.12.2015.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2019/4446, K. 2020/1056, T. 03.02.2020.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2019/3696, K. 2019/8666, T. 23.09.2019.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2018/5043, K. 2018/8786, T. 01.10.2018.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2018/1394, K. 2018/3959, T. 29.03.2018.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2019/3694, K. 2019/9206, T. 01.10.2019.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2017/9867, K. 2020/2483, T. 20.02.2020.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/17236, K. 2019/269, T. 16.01.2019.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2015/36598, K. 2015/35239, T. 02.12.2015.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/2169, K. 2018/10388, T. 07.11.2018.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2014/17141, K. 2015/17115, T. 27.05.2015.

İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2023/536, K. 2024/176, T. 12.03.2024.

Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2024/365, K. 2024/691, T. 15.10.2024.

Doktrin ve akademik kaynaklar

Türk Borçlar Kanunu şerhlerinde simsarlık sözleşmesine ilişkin bölümler; özellikle şekil şartının geçerlilik şartı olarak nitelenmesi ve nedensellik bağı tartışması.

Cezai şartın indirilmesine ilişkin doktrin çalışmaları; TBK m. 182/son hükmünün tacir olmayan borçlu bakımından resen uygulanması.

Tüketici hukuku alanında görevli mahkeme ve hakem heyeti başvuru şartına ilişkin akademik incelemeler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.