Miras Kalan Binadan Kira Talebi ve Ecrimisil: İntifadan Men Şartına Dikkat

Miras kalan apartmanın bazı dairelerini kiraya veren, bazı dairelerde de yakınlarını bedelsiz oturtan bir paydaşa karşı yürütülecek miras kalan binadan kira talebi, uygulamada en sık yanlış kurgulanan miras uyuşmazlıklarından biridir. Talebin kime yöneltileceği, önceden ihtar çekilmesinin gerekip gerekmediği, hangi dönemin isteneceği ve bedelin nasıl bulunacağı birbirine karışır. Bu karışıklık çoğu dosyada davanın esastan değil, usulden kaybedilmesine yol açar. Ecrimisil isteminin kaderini çoğu zaman tek bir ayrıntı belirler: intifadan men şartının o bağımsız bölüm için aranıp aranmadığı.

Bu yazıda intifadan men koşulunun ne zaman aranmadığını, kiraya verilen bölümlerle üçüncü kişiye tahsis edilen bölümler arasındaki farkı, ecrimisil bedelinin bilirkişi ve emsal kira üzerinden nasıl hesaplandığını, beş yıllık geriye dönük sınırı, çekişmesiz kullanılabilir bağımsız bölüm savunmasını, arabuluculuk tartışmasını ve elde edilen kira gelirinin vergisel yansımasını sırayla anlatıyorum.

Miras kalan binadan kira talebi hangi hukuki temele dayanır?

Mirasçı, terekedeki taşınmazın hem mülkiyetine hem de getirisine payı oranında ortaktır. Bir paydaş binayı tek başına kiraya verip gelirini tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçı ya elde edilen semereden payını ya da malın kullanılmasının karşılığı olan işgal tazminatını isteyebilir. İki talebin dayanağı ve ispat yükü farklıdır.

Ecrimisil, Yargıtay uygulamasında malikin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tür haksız işgal tazminatı olarak tanımlanır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3807, K. 2023/309, T. 18.01.2023). Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995’tir: kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olmasından doğan zararı ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmek zorundadır.

Miras kalan taşınmazın bir kısım mirasçı tarafından, diğerlerinin kullanımına imkân tanınmaksızın tamamen kullanılması veya kiraya verilmesi hâlinde yararlanamayan mirasçının ecrimisil isteme hakkı doğar (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/17765, K. 2013/14721, T. 30.10.2013). Talep, mülkiyet hakkına değil, mülkiyetten doğan kişisel bir alacağa dayanır; bu nedenle tapu kaydına şerh verilmesi gibi bir sonuç doğurmaz.

İkinci yol sebepsiz zenginleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Kiraya veren paydaş, diğer mirasçının payına düşen kira gelirini elinde tuttuğu ölçüde sebepsiz zenginleşmiştir.

Elbirliği mülkiyeti mi, paylı mülkiyet mi: talebin zemini değişir mi?

Miras açıldığında tereke elbirliği mülkiyetine tabidir. Paylaşma yapılmadıkça mirasçıların belirlenmiş payları yoktur, malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler. Bu ayrım hem yönetim yetkisini hem de davanın nasıl açılacağını doğrudan etkiler; ecrimisil talebinde ise sonucu genellikle değiştirmez. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydının hangi mülkiyet rejimini gösterdiği mutlaka kontrol edilmelidir.

Türk Medeni Kanunu m. 640, mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olduğunu ve tereke üzerindeki haklarını birlikte kullandıklarını söyler. m. 701 ve m. 702 elbirliği mülkiyetinin genel rejimini kurar: aksine bir düzenleme yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir. Bir mirasçının tek başına kira sözleşmesi imzalaması bu kurala aykırıdır.

Paylaşma sözleşmesi ya da Türk Medeni Kanunu m. 644 uyarınca alınan bir kararla elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir. Tapuda payların ayrı ayrı görünmesi hâlinde artık m. 688 ve devamındaki paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Kiraya verme yetkisi de bu noktada değişir.

Ecrimisil talebi bakımından mülkiyet biçimi bir engel oluşturmaz. Elbirliği hâlinde dava, kural olarak tüm mirasçılarca birlikte açılır; ancak terekeye dahil bir alacağın korunmasına yönelik davalarda tek mirasçının da dava açabileceği kabul edilir. Uygulamada güvenli yol, ya diğer mirasçıların muvafakatini almak ya da Türk Medeni Kanunu m. 640/3 uyarınca temsilci atanmasını istemektir. Payı tapuda ayrılmış mirasçı ise kendi payı oranında tek başına dava açabilir.

İntifadan men koşulu nedir ve neden aranır?

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmazın tamamından yararlanma hakkı vardır. Bir paydaşın kullanması, diğerinin rızasına dayandığı varsayılır. İntifadan men koşulu, bu varsayımı kıran bildirimdir: yararlanmak istediğini karşı tarafa duyurmayan paydaş, geçmiş dönem için tazminat isteyemez. İhtarın tebliğ tarihi, hesaplanacak dönemin başlangıcını doğrudan belirlediği için çok önemli bir veridir.

Temelde paydaşlar arasındaki kullanım başlangıçta hukuka uygun sayılır. Türk Medeni Kanunu m. 693 uyarınca her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Kullanan paydaş, aksi bildirilmedikçe iyiniyetli zilyet konumundadır; Türk Medeni Kanunu m. 993 gereği iyiniyetli zilyetten ürün istenemez.

İntifadan men koşulu, davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirmesiyle gerçekleşir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4266, K. 2024/5195, T. 21.11.2024). Bildirimden sonra malı kullanmaya devam eden paydaş kötüniyetli zilyet hâline gelir ve Türk Medeni Kanunu m. 995 devreye girer.

Sonuç şudur: ihtarın ulaştığı tarihten önceki dönem için ecrimisil hesaplanmaz. Beş yıl önce başlamış bir kullanımda ihtar iki yıl önce çekilmişse, hesaplama iki yıllık dönem üzerinden yapılır.

İntifadan men bir dava şartıdır, mahkeme resen araştırır

İntifadan men koşulu, paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında dava şartı olarak kabul edilir. Davalı bu yönde bir savunma yapmasa bile hâkim, koşulun gerçekleşip gerçekleşmediğini yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Koşul yoksa dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Davalı vekili dosyaya hiç cevap vermese, duruşmalara katılmasa, hatta ihtarın çekilmediğini hiç dile getirmese dahi mahkeme kendiliğinden bu noktayı denetler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, intifadan men şartının “yargılamanın her aşamasında mahkemece re’sen gözetilir” nitelikte olduğunu açıkça belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/22324, K. 2011/4898, T. 28.03.2011). Aynı kararda kuralın müşterek mülkiyet ile iştirak hâlinde mülkiyet ayrımı gözetilmeksizin uygulandığı da vurgulanmıştır.

Usulden ret ile esastan ret arasındaki fark, sonradan açılacak dosyanın gidişatı açısından önemlidir. Dava şartı yokluğundan verilen ret kesin hüküm oluşturmaz; ihtar çekilip koşul sağlandıktan sonra aynı talep yeniden dava edilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de tablo aynıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda hissedarlardan birinin kullanımı bulunduğunda diğerlerinin “ferağdan men koşulu gerçekleşmeden ecrimisil talep edemeyecekleri” gerekçesiyle verilen ret kararını onamıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5471, K. 2023/147, T. 12.01.2023). Tereke paylaşılmamış olsa bile koşul aranmaya devam eder.

İspat yükü kimde, hangi delillerle ispatlanır?

İntifadan men koşulunun gerçekleştiğini ya da olayın istisna hâllerinden birine girdiğini ispat yükü davacı mirasçıdadır. Bildirim şekle bağlı olmadığı için ispat da serbest delille yapılır: ihtarname, mektup, telgraf, tanık ve yemin dahil her türlü yasal delil dinlenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararlarında koşulun “yemin dahil tüm delillerle ispatlanabilir” olduğu ifade edilmiştir. Tanık beyanı da kabul edilir; ancak tanığın hangi tarihte, hangi sözlerin söylendiğini net biçimde aktarabilmesi gerekir. Aralarında hep tartışma vardı türünden genel beyanlar, ecrimisil hesabının başlangıç tarihini belirlemeye yetmez. Mahkemenin ihtiyacı olan şey bir tarih, muhatabına ulaştığı kesin olan bir bildirimdir.

Bu yüzden noter ihtarnamesi, muhatabın elektronik tebligat veya kayıtlı elektronik posta adresi varsa bu yöntemlerle yapılan tebligatlar ispat açısından vazgeçilmezdir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, davacıların noter aracılığıyla gönderdiği ihtarnamede kullanım ve kira bedellerinden paylarına düşen kısmın ödenmesini istemeleri üzerine, “bu ihtarnamenin tebliğ edildiği tarih itibarıyla intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olduğunun kabulü gerektiği” sonucuna varmıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1403, K. 2022/5302, T. 20.09.2022).

İhtarnamenin içeriği de tebliğ kadar önemlidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, taşınmazın davalı tarafından kullanılmasına rızası olmadığını, bu kullanım nedeniyle hissesine düşen ecrimisilin belirtilen banka hesabına ödenmesini isteyen ihtarnamenin tebliğ edilmiş olmasını intifadan men olarak kabul etmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7061, K. 2020/7182, T. 12.11.2020). Rızasızlık beyanı ile ödeme talebinin birlikte yer alması, ihtarın tartışmasız sayılmasını sağlar.

Tebliğ tarihinden önceki dönem için koşulun gerçekleştiği ispatlanamazsa o dönemle ilgili talep reddedilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, dosyadaki delillerle “ihtarnamenin tebliğ tarihinden önceki döneme ilişkin olarak intifadan men koşulunun gerçekleştiğinin ispatlanamadığı” gerekçesiyle önceki dönem taleplerini reddetmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/47, K. 2025/1536, T. 19.03.2025).

Rızaya dayalı kullanımda kötü niyet doğmaz

Bir mirasçının taşınmazı kullanmasına diğerleri açık ya da örtülü biçimde razı olmuşsa, rıza sürdüğü sürece kötü niyetli zilyetlikten bahsedilemez. Türk Medeni Kanunu m. 995’in aradığı kötü niyet unsuru oluşmadığı için ecrimisil borcu da doğmaz. Rızanın geri alındığı andan itibaren hesaplama yapılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu noktayı doğrudan ele almıştır: “Rızaya dayalı kullanımda kötü niyet söz konusu olamaz. Ayrıca, taşınmazı kullanan kişi, haklı bir sebebe dayandığına inanarak veya bir edim karşılığı ya da davacının rızası dahilinde kullandığından bahisle yararlanmayı sürdürüyorsa (harici satış, fiili taksim, kira sözleşmesi vs.), rızanın ortadan kalkması veya tarafların aldıklarını iade etmesine kadar taşınmazı elinde bulundurma haksız ve kötü niyetli kullanım olarak kabul edilemez.” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1332, K. 2024/4564, T. 16.10.2024).

Rızanın varlığı çoğu zaman susmakla anlaşılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, davacının uzun süre elatmanın önlenmesi davası açmamasını, davalıyı taşınmazdan çıkarmaya yeltenmemesini ve kullanıma muvafakat edilmediğine dair açık ya da örtülü bir ihtarın bulunmamasını birlikte değerlendirerek, aslında kullanıma muvafakat edildiğini ve bu muvafakatin dava açılmasıyla geri alındığını saptamıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/3919, K. 2022/3348, T. 11.05.2022).

Miras kalan binalarda bu tablo sık görülür. Kardeşlerden biri babanın vefatından sonra dairede oturmayı sürdürür, diğerleri yıllarca ses çıkarmaz, sonra araya bir anlaşmazlık girer. O yıllar için ecrimisil istenmesi kural olarak sonuç vermez; talep, rızanın açıkça geri alındığı tarihten ileriye doğru kurulmalıdır. Murisin sağlığında başlayıp vefattan sonra da süregelen kullanımlarda ölçü aynıdır.

İntifadan men şartının aranmadığı hâllerin tam listesi

Yargıtay, kullanımın niteliği gereği rızaya dayandığının kabul edilemeyeceği durumlarda ihtar aranmaz. Bu istisnalar dar yorumlanmaz; taşınmazın gelir getirici biçimde değerlendirildiği ya da paydaşlığın dışına çıkıldığı her hâlde koşul aranmadan geçmişe dönük talep mümkündür. Aşağıdaki listede uygulamada en sık karşılaşılan hâller yer almaktadır.

En önemli istisnalardan biri, taşınmazın kiraya verilerek hukuksal semere elde edilmesidir. Paydaş malı kendi ihtiyacı için kullanmayıp gelire çevirmişse, diğer paydaşın yararlanma isteğini bildirmesi beklenmez (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/16526, K. 2015/1208, T. 27.01.2015). Konut olarak kiraya verilen dairelerde de aynı kural geçerlidir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4266, K. 2024/5195, T. 21.11.2024).

İkincisi, taşınmazı kullananın paydaş olmayan üçüncü kişi olmasıdır. Paydaşlar arasında geçerli olan intifadan men koşulu, üçüncü kişiler bakımından uygulanmaz (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7073, K. 2020/7660, T. 26.11.2020). Üçüncü kişinin paydaşın oğlu, gelini ya da yakın akrabası olması sonucu değiştirmez.

Üçüncü grup, taşınmazın kendiliğinden doğal ürün veren yerlerden olmasıdır: bağ, meyve bahçesi, fındıklık, çaylık ya da biçilen ot bu kapsamdadır. Her tarım arazisi istisnaya girmez; mirasçının kendi emeği ve masrafıyla ektiği tarla bakımından kural işlemeye devam eder. Dördüncü grup, muris tarafından kurulan ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin tek bir mirasçı tarafından işletilmesidir.

Kalan istisnalar şunlardır: taşınmazın kamu malı olması ya da kamu tüzel kişisinin paydaşlar arasında bulunması; mirasçılar arasında yapılmış ve her birinin yararlanacağı bölümü belirleyen kullanım anlaşmasının ihlal edilmesi; taşınmaza ilişkin daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açılmış ya da icra takibi yapılmış olması; davalının taşınmazı kendi malı gibi göstererek diğer paydaşın hakkını açıkça inkâr etmesi. Son hâlde inkâr beyanı ihtarın yerini tutar (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4980, K. 2017/3911, T. 06.07.2017).

Muristen kalan işletmenin tek başına işletilmesi

Mirasbırakanın kurduğu ya da başlı başına gelir getiren bir işletme, mirasçılardan biri tarafından tek başına işletiliyorsa intifadan men koşulu aranmaz. Otel, fabrika, fırın, akaryakıt istasyonu, atölye ya da ticari işletme niteliğindeki yerler bu kapsamdadır. Taşınmaz burada barınma aracı değil, gelir kaynağıdır.

Yargıtay kararlarında istisna şu ifadeyle yer alır: “kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13316, K. 2021/1803, T. 02.03.2021).

Gerekçe kiraya verme istisnasıyla aynı mantığa dayanır. Malı gelire çeviren mirasçı, ortak mülkiyetin doğal bir kullanımını sürdürmüyor; terekenin getirisini tek başına uhdesine geçiriyordur. Diğer mirasçının bu duruma rıza gösterdiğini varsaymak için bir sebep kalmaz, dolayısıyla ihtar beklenmez ve talep geriye dönük beş yılın tamamı için kurulabilir.

Binalarda bu istisna genellikle zemin kat üzerinden gündeme gelir. Murisin işlettiği bir fırın ya da market, vefattan sonra mirasçılardan biri tarafından çalıştırılmaya devam ediyorsa, o bölüm için ihtar aranmaz. Hesap, kira eşdeğeri üzerinden değil işletmenin niteliğine göre yapılır; bilirkişi seçiminde ticari işletme değerlemesi bilen bir uzman istenmesi yerinde olur.

Kiraya verilmeye elverişli olmak yetmez, fiili semere aranır

Bir dairenin kiraya verilmeye çok elverişli olması tek başına istisna doğurmaz. Hukuki semerenin fiilen elde edilmiş olması gerekir. Daire boş tutulmuşsa ya da paydaş içinde bizzat oturuyorsa, kiraya verilebilirliği ne kadar yüksek olursa olsun genel kural işlemeye devam eder. İntifadan men ihtarı gerekir.

Bu ayrım dava dilekçesini doğrudan etkiler. Kiraya verilen daire için taşınmazın gelire çevrildiği belirtilip kira sözleşmesi ve banka kayıtları sunulur. Paydaşın oturduğu daire için ise ihtarın tebliğ tarihi gösterilmelidir. Birden fazla daire varsa bunların her birinin durumu ayrı ayrı açıklanmalı ve delillendirilmelidir.

Boş tutulan bölümler için ise durum ayrıdır. Kimsenin oturmadığı, kiraya da verilmemiş bir daire için kural olarak ecrimisil istenmez; çünkü ortada ne haksız bir kullanım ne de elde edilmiş bir gelir vardır. Anahtarın tek bir paydaşta olması ve diğerinin girişinin fiilen engellenmesi hâlinde tablo değişir, fakat bu kez engellemenin ispatı gerekir.

Tarla mı bahçe mi: doğal semere ayrımının ince çizgisi

Doğal ürün veren taşınmazlarda intifadan men aranmaz; ancak her tarım arazisi bu kapsamda değildir. Ölçü, ürünün kendiliğinden mi oluştuğu yoksa her yıl emek ve masrafla mı üretildiğidir. Bağ, meyve bahçesi, fındıklık, çaylık ve biçilen ot istisnaya girer; sürülüp ekilen tarla girmez.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, “tarla niteliğindeki taşınmazların doğal semere getirdiğinden bahisle intifadan men koşulunun aranmamasının doğru olmadığı” gerekçesiyle yerel mahkeme kabulünü bozmuştur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/5483, K. 2014/7185, T. 07.04.2014). Mirasçı tarlayı kendi tohumu, gübresi ve emeğiyle ekiyorsa, ortaya çıkan ürün terekenin kendiliğinden verdiği semere sayılmaz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tapu kaydı ve keşif gözlemiyle fiilen meyve bahçesi, ahır ve samanlık niteliğinde olduğu belirlenen parseller bakımından “intifadan men koşulunun gerçekleşmesine gerek olmadığı” sonucuna varmıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4395, K. 2025/2737, T. 21.05.2025).

Tapudaki vasıf ile fiilî durum çatıştığında fiilî nitelik esas alınır. Tapuda tarla yazan bir arazi keşifte meyve ağaçlarıyla kaplı çıkabilir; tersine, bahçe kaydı bulunan bir yer yıllardır buğday ekiliyor olabilir. Bu nedenle keşif talebinde arazinin fiilî kullanım biçiminin, ağaç sayısının ve yaşının tutanağa geçirilmesi ayrıca istenmelidir. Ziraat mühendisi bilirkişi görevlendirilmesi bu tespitin yapılmasını sağlar.

Kamu malı olması ve kamunun paydaş bulunması

Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması ya da Hazine veya bir kamu tüzel kişisinin paydaşlar arasında yer alması, intifadan men koşulunu ortadan kaldırır. Kamu mallarında özel mülkiyetin rıza karinesine dayanan mantığı işlemez; bu nedenle bildirim beklenmeden geriye dönük talep kurulabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kamu malı niteliğindeki taşınmazlarda intifadan men şartı gerçekleşmeksizin ecrimisil talep edilebileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4667, K. 2017/6967, T. 30.11.2017). Bu durum kararlarla yerleşik uygulama halini almıştır.

Bu hâli, kamu kurumunun taşınmaza fiilen el atmasıyla karıştırmamak gerekir. İdarenin kamulaştırmasız el atması ayrı bir dava türü ve ayrı bir hesaplama rejimi doğurur; buradaki istisna ise taşınmazın hukuki statüsüne veya paydaş kimliğine bağlıdır. Miras kalan binalarda ise bu ihtimal, mirasçılardan birinin payını Hazine’ye bırakması ya da mirasçısız payın Hazine’ye geçmesi hâlinde gündeme gelir.

Fiili taksim varsa kendi alanınızı bırakıp ecrimisil isteyemezsiniz

Mirasçılar arasında hangi bölümü kimin kullanacağı fiilen belirlenmişse, her mirasçı kendi alanına razı olmuş sayılır. Bu tabloda mirasçı, kendi kullandığı yeri bırakıp diğerinin tasarrufundaki bölüm için ecrimisil isteyemez. Fiili taksim hem bir savunma hem de ihlal edildiğinde ihtar gerektirmeyen bir istisnadır.

İki yönü birbirine karıştırmamak gerekir. Taksime uygun davranıldığı sürece taraflar arasında haksız kullanım yoktur ve talep dinlenmez. Buna karşılık bir mirasçı diğerine bırakılmış alana müdahale ederse, artık anlaşma bozulmuş demektir ve yeni bir ihtara gerek kalmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, paydaşların yararlanacağı bölümlerin belirli olması hâlinde açılacak elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil davalarında intifadan men koşulunun aranmayacağını belirtmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13316, K. 2021/1803, T. 02.03.2021).

Kurgusal bir örnek tabloyu netleştirir. Üç daireli binada mirasçılar yıllar önce sözlü olarak birinci katı ablaya, ikinci katı ağabeye bırakmış, üçüncü katı kiraya vermiş olsun. Abla, kendi katında oturmayı sürdürürken ağabeyin katı için ecrimisil isterse talebi dinlenmez. Ağabey ablanın katına kiracı yerleştirirse, o müdahale bakımından ihtar aranmaksızın ecrimisil talep hakkı doğar.

Fiili taksimin ispatı yazılı belgeye bağlı değildir. Elektrik ve su aboneliklerinin kim adına açıldığı, hangi katın tadilatını kimin yaptırdığı, komşu ve muhtar beyanları birlikte değerlendirilir. Paylı mülkiyette fiili taksim üzerine yapılan doktrin çalışmaları da bu karinelerin kararlarda düzenli biçimde kullanıldığını gösterir.

Karma kullanımlı binada tek dava ile her bir daire için dava açılabilir

Aynı binanın zemin katı kiradaysa ve üst katında mirasçı oturuyorsa, tek dosyada iki farklı hukuki rejim uygulanır. Kiradaki bölüm için ihtar aranmaz ve hesap geriye dönük beş yılı kapsar; mirasçının oturduğu bölüm için ihtarın tebliğ tarihi hesabın başlangıcıdır. Bölümlerin ayrılmaması halinde dava kısmen reddedilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tam bu ayrımı yapmıştır. Aynı taşınmazda davalının kullanımındaki ev ve eklentileri için ecrimisil istenebilmesini “diğer paydaş davalıyı intifadan men etmesi şartına” bağlarken, murisin ölümünden bu yana kiraya verilerek kullanılan depo için “murisin ölüm tarihinden itibaren ecrimisil istenebileceği” sonucuna varmıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1403, K. 2022/5302, T. 20.09.2022).

Karar, birden fazla bağımsız bölümlü binalarda dilekçenin nasıl kurgulacağına dair yol göstericidir. Her bağımsız bölüm ayrı bir talep kalemidir; kullanım biçimi, başlangıç tarihi, uygulanacak istisna ve talep dönemi bölüm bölüm yazılır. Bilirkişiden de tek bir toplam değil, bölüm bazında ayrıştırılmış rayiç kira tablosu istenmelidir.

İntifadan men ihtarı nasıl gönderilir, içinde neler yazmalıdır?

İhtar, davacının yararlanma iradesini karşı tarafa açıkça duyuran bildirimdir. Şekle bağlı değildir; ancak ispat kolaylığı nedeniyle noter kanalı, kep yada e tebligat tercih edilir. İçeriğin belirsiz olması, mahkemenin ihtarın geçerliliğini tartışmasına ve bazen tümüyle yok saymasına neden olur. İçeriğin eksik yazılması, geçerli sayılabilecek bir ihtarın mahkemece yok sayılmasına yol açabilir.

Noter ihtarnamesi ile iadeli taahhütlü mektup arasındaki fark tebliğ değil, içerik ispatıdır. Taahhütlü mektupta zarfın karşı tarafa ulaştığı belgelenir, fakat içindeki metnin ne olduğu kanıtlanamaz. Karşı taraf zarfın boş geldiğini ya da başka bir yazı içerdiğini savunursa ispat yükü altında kalırsınız. Noter ihtarnamesinde ise metin de tarih de resmî belgeyle sabittir. Uygulamada 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 kapsamında düzenlenen ihtarname en güvenli yoldur. WhatsApp mesajı ya da e-posta tek başına yeterli sayılmaz; ancak diğer delillerle birlikte destekleyici olabilir.

İhtarın içinde bulunması gereken unsurlar şunlardır: taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla tereddütsüz biçimde belirtilmesi; davacının mirasçı sıfatı ve pay oranı; taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istendiğinin açık beyanı; kiraya verilen bölümler varsa kira gelirinden pay talebi; kullanımın bu şekilde sürmesi hâlinde ecrimisil isteneceği uyarısı; ödeme ya da cevap için makul bir süre.

Bir örnek üzerinden bakalım. Kurgusal bir dosyada dört daireli binanın iki dairesi kiradadır, bir dairede paydaş kendisi oturmaktadır. Bu durumda kiralanan iki daire için ihtar zaten aranmaz; ancak paydaşın oturduğu daire için ihtarın çekildiği tarih hesabın başlangıcını belirler. İhtar 15 Mart tarihinde tebliğ olmuşsa, o daire bakımından ecrimisil 15 Mart sonrası için istenir.

Paylı mülkiyette kiraya verme yetkisi: TMK m. 691-693

Bir paydaşın taşınmazı tek başına kiraya verme yetkisi yoktur. Kiraya verme, olağan yönetim işi değil önemli yönetim işi sayılır ve pay ile paydaş çoğunluğunu gerektirir. Çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşme, katılmayan paydaş bakımından hüküm doğurmaz. Çoğunluk sağlanmadan imzalanan sözleşme, katılmayan mirasçıya karşı ileri sürülemez ve dayanak oluşturmaz.

Türk Medeni Kanunu m. 691, işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmesinin yapılması veya feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verileceğini düzenler. Yani hem paydaş sayısının yarısından fazlası hem de bu paydaşların paylarının toplamının yarıdan fazlası aranır. Beş mirasçının eşit paylı olduğu bir binada üç mirasçının onayı bu koşulu karşılar.

Türk Medeni Kanunu m. 692 olağanüstü yönetim işlerini ve tasarrufları oybirliğine bağlar; taşınmazın satılması, rehnedilmesi ya da özgülendiği amacın değiştirilmesi bu kapsamdadır. m. 693 ise yararlanma ve kullanma hakkını düzenler: her paydaş diğerlerinin hakkıyla bağdaştığı ölçüde yararlanabilir, uyuşmazlıkta hâkim kullanım biçimini belirler.

Elbirliği mülkiyetinin sürdüğü tereke taşınmazında ölçü daha da katıdır. Türk Medeni Kanunu m. 702/2 uyarınca ortakların oybirliği gerekir. Tek başına imzalanan kira sözleşmesi kiracı bakımından geçersiz sayılmaz; kiraya veren, malik olmadığı bir şeyi kiralayan kişi gibi sorumludur. Fakat diğer mirasçıya karşı bu sözleşme dayanak oluşturmaz.

Geçerli kira sözleşmesi varsa kiracıdan ecrimisil istenebilir mi?

Hayır. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi varsa kiracı haksız işgalci değildir. Bu durumda paydaşlar kiracıdan ecrimisil değil, ancak kira bedelinden paylarına düşen tutarı isteyebilirler. Talep, kirayı tahsil eden paydaşa yöneltilir. Husumetin yanlış yöneltilmesi, davanın esasa girilmeden reddedilmesine ve gider yüküne yol açar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, geçerli bir kira ilişkisinin varlığı hâlinde ecrimisil davasının dinlenmeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/301, K. 2023/1139, T. 22.11.2023). Kiracı sözleşmeye dayanarak taşınmazda bulunmaktadır; zilyetliği haksız değildir. Haksız olan, kirayı tek başına cebine indiren paydaşın davranışıdır.

Bu ayrım dava dilekçesinin kurgusunu belirler. Kiracıya husumet yöneltilirse dava husumetten reddedilir ve davacı yargılama giderlerinden sorumlu olur. Doğru kurgu, kiraya veren paydaşa karşı kira gelirinden pay talebiyle dava açmak, kiracıyı ise yalnızca kira miktarının ispatı bakımından tanık ya da belge kaynağı olarak kullanmaktır. Kiracıdan alınacak kira sözleşmesi örneği, banka dekontları ve ödeme kayıtları en güçlü delillerdir.

Kira sözleşmesi çoğunluk sağlanmadan yapılmışsa tablo değişir. Bu hâlde kiracının zilyetliği diğer paydaşa karşı dayanaksızdır ve kiracıya karşı da ecrimisil istenebileceği kabul edilir. Uygulamada davacı çoğu zaman hem paydaşa hem kiracıya karşı terditli talep kurar; mahkeme sözleşmenin geçerliliğini belirledikten sonra hangi talebin dinleneceğine karar verir. fuzuli işgalden tahliye ve ecrimisil davası yazısında sözleşmesiz kullanım hâlindeki tahliye ve tazminat mekanizmasını ayrıntılı anlattım.

Oğluna bedelsiz tahsis edilen daire: üçüncü kişi kullanımı

Paydaşın kendi çocuğunu daireye yerleştirmesi, diğer mirasçı bakımından üçüncü kişi işgali sayılır. Paydaş olmayan kişilerin taşınmazı kullanmasında intifadan men koşulu aranmaz. Bedel alınmaması sonucu değiştirmez; ölçü elde edilen gelir değil, davacının yararlanmaktan yoksun kalmasıdır. Kullanan kişiye bedel ödenmemiş olması da talebi ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, paydaş olmayan üçüncü kişilerin kullanımında paydaşlar için geçerli olan intifadan men şartının aranmayacağını belirtmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7073, K. 2020/7660, T. 26.11.2020). Ayrıca binanın bir dairesinin paydaşın oğlu tarafından kullanılması hâlinde, bu kullanım diğer mirasçıların hakkını inkâr eder nitelikteyse veya aralarında bir kullanım anlaşması yoksa ecrimisil sorumluluğu doğar (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4980, K. 2017/3911, T. 06.07.2017).

Husumetin kime yöneltileceği sık sorulur. İki muhatap vardır: daireyi fiilen kullanan üçüncü kişi ve onu oraya yerleştiren paydaş. Kullanan kişi zilyet sıfatıyla, tahsis eden paydaş ise diğer mirasçının yararlanmasını engelleyen davranışı nedeniyle sorumludur. Uygulamada her ikisine birlikte dava açılması, tahsilat riskini azaltır. Sorumluluğun müteselsil olup olmadığı dosyanın somut verilerine göre değerlendirilir.

Bedelsiz kullanımın ecrimisil doğurmayacağı savunması dinlenmez. Ecrimisil, kullanılan şeyin objektif getirisidir; kullananın para ödeyip ödemediğine bakılmaz. Aksi kabul, paydaşın yakınlarını yerleştirerek diğer mirasçının hakkını sıfırlamasına imkân verirdi. Bu daire için hesap, aynı nitelikteki bir dairenin serbest piyasada getireceği kira bedeli üzerinden yapılır.

Talep neden miras payıyla sınırlıdır?

Ecrimisil ya da kira gelirinden pay talebi, mirasçının payı ölçüsündedir. Binanın tamamının getirisi hesaplansa bile davacı, veraset ilamı ya da tapu kaydındaki payı oranında hüküm alabilir. Fazlaya ilişkin talep, diğer mirasçıların hakkına müdahale anlamına geleceği için reddedilir. Bu oran, dosyadaki tüm hesaplamaların son basamağında uygulanır.

Yargıtay, ecrimisil veya kira bedeli talebinin mirasçının tapu kaydındaki ya da veraset ilamındaki yasal miras payı ile sınırlı olduğunu vurgular (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/16526, K. 2015/1208, T. 27.01.2015). Payın büyüklüğü, mirasçılık belgesinde yazan orandır; fiilî kullanım oranı değil.

Somut bir hesap üzerinden bakalım. Kurgusal bir dosyada murisin dört çocuğu vardır, eş sağ değildir. Her mirasçının payı 1/4’tür. Bina beş daireden oluşur; iki daire aylık 18.000 TL ve 16.000 TL bedelle kiradadır, bir daire paydaşın oğluna tahsis edilmiştir ve emsal kirası 17.000 TL olarak belirlenmiştir. Aylık toplam getiri 51.000 TL’dir. Davacının aylık payı 12.750 TL, yıllık payı 153.000 TL olur.

Pay oranının değişmesi mümkündür. Mirasçılardan biri payını devretmişse, mirastan çıkarma ya da mirasın reddi gibi durumlar varsa oran farklılaşır. Mirasçılık sıfatının tartışmalı olduğu dosyalarda önce bu tartışmanın çözülmesi gerekir. Mirasçılıktan çıkarmanın koşullarını ve usulünü mirastan men usulü ve şartları yazısında ayrı ayrı inceledim.

Beş yıllık zamanaşımı ve geriye dönük talep dönemi

Ecrimisil davaları, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süreyle sınırlıdır. Bu süre dolduktan sonraki dönem için talep hakkı düşer. Zamanaşımı def’i olarak ileri sürülmedikçe mahkeme resen dikkate almaz; ancak uygulamada davalılar bu def’i neredeyse istisnasız ileri sürer. Sürenin işlemeye başladığı tarih, her bağımsız bölüm için ayrı belirlenir.

Yargıtay, ecrimisil davalarının dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu belirtmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/19595, K. 2017/2440, T. 09.05.2017). Sürenin dayanağı, ecrimisilin dönemsel edim niteliğidir; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 147/1, kira bedelleri gibi dönemsel edimlerde beş yıllık zamanaşımını öngörür.

Hesabın nasıl kayacağını görelim. Kullanım 2018 yılında başlamış, dava 12 Haziran 2025 tarihinde açılmışsa istenebilecek dönem 12 Haziran 2020 ile 12 Haziran 2025 arasıdır. 2018-2020 arasındaki iki yıllık dönem zamanaşımına uğrar. Buna karşılık paydaşın bizzat oturduğu daire bakımından ihtar 2023 yılında çekilmişse, o daire için hesap 2023 ihtar tarihinden başlar; beş yıllık sınır burada zaten devreye girmez.

Zamanaşımını kesen ya da durduran hâller gözden kaçırılmamalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 154 uyarınca borçlunun borcu ikrar etmesi, kısmi ödeme yapması ya da alacaklının dava veya icra takibi başlatması süreyi keser. Paydaşın bir dönem için kira payı ödemiş olması, o alacak bakımından ikrar sayılabilir. Süre kaybı geri dönüşü olmayan bir hak kaybı yaratır; bu nedenle başlangıç tarihi baştan doğru belirlenmelidir.

Ecrimisil bedeli bilirkişi ve emsal kira karşılaştırmasıyla nasıl hesaplanır?

Ecrimisil miktarı, taşınmazın getirebileceği rayiç kira bedeli üzerinden belirlenir. Mahkeme keşif yapar, emsal kira sözleşmelerini toplar, bilirkişiden rapor alır. İlk yıl için bulunan bedele sonraki yıllar için üretici fiyat endeksi artışı yansıtılarak beş yıllık toplam bulunur. Rapordaki emsallerin niteliği, hüküm altına alınacak tutarı doğrudan değiştirir.

Yargıtay, ecrimisilin rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanacağını ve ilk yıl için belirlenen bedele sonraki yıllar bakımından ÜFE artış oranının yansıtılacağını belirtmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1538, K. 2023/2697, T. 18.05.2023). Bu yöntem, uzun süreli dönemlerde enflasyonun alacağı eritmesini engeller.

Emsal seçimi raporun en tartışmalı kısmıdır. Emsalin aynı mahallede, benzer büyüklükte, benzer yaşta ve benzer kat konumunda olması beklenir. Zemin kattaki eski bir daireyle asansörlü yeni bir binanın üçüncü katı emsal sayılmaz. Bilirkişi raporunda emsallerin adresi, alanı, yapım yılı ve sözleşme tarihi gösterilmelidir. Yalnızca ilan sitelerinden alınmış rakamlarla kurulan raporlar denetime elverişli sayılmaz.

Kurgusal bir hesap yapalım. 95 metrekare, 12 yaşında, orta kat bir daire için bilirkişi ilk yıl aylık 14.000 TL rayiç kira belirlemiş olsun. Yıllık 168.000 TL eder. Sonraki dört yıl için sırasıyla yüzde 40, yüzde 35, yüzde 30 ve yüzde 25 ÜFE artışı uygulandığında yıllık tutarlar yaklaşık 235.200 TL, 317.520 TL, 412.776 TL ve 515.970 TL olur. Beş yıllık toplam 1.649.466 TL’dir. Davacının payı 1/4 ise hüküm altına alınacak tutar yaklaşık 412.366 TL olur; bu rakama dava tarihinden itibaren yasal faiz eklenir. Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Keşif süreci ve delillerin toplanması

Keşif, ecrimisil dosyalarının belkemiğidir. Mahkeme heyeti taşınmaza gider, bağımsız bölümleri fiilen görür, kimin nerede oturduğunu tutanağa geçirir. Keşifte tespit edilmeyen bir olgunun sonradan ispatı çok zordur; bu nedenle keşif öncesi hazırlık, davanın kaderini belirler. Keşif öncesinde hazırlanan belge ve müzekkere listesi, raporun kalitesini büyük ölçüde belirler.

Keşif talebiyle birlikte mahkemeden istenecekler bellidir: taşınmazın tapu kaydı ve ada-parsel bilgileri, varsa kat irtifakı ya da kat mülkiyeti projesi, belediyeden yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi, muhtarlıktan ikametgâh kayıtları, kiracıların adres kayıt sistemindeki bilgileri. Bilirkişi olarak inşaat mühendisi ya da mimar ile birlikte gayrimenkul değerleme uzmanı görevlendirilmesi istenir.

Keşif sırasında hangi dairenin kim tarafından kullanıldığının kapı kapı tespiti gerekir. Kullananların kimlik bilgileri, ne zamandan beri oturdukları, kira ödeyip ödemedikleri tutanağa yazdırılmalıdır. Fiilî kullanımın başlangıç tarihi bakımından elektrik ve su abonelik kayıtları güçlü delildir; abonelik tarihi kullanımın başlangıcını gösterir. Banka hesap hareketleri, kira ödemelerinin kime yapıldığını ortaya koyar.

Rapora itiraz süresi kaçırılmamalıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 281 uyarınca taraflar, raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik gördükleri hususların tamamlanmasını veya belirsiz noktaların açıklanmasını isteyebilir. İtiraz dilekçesinde emsal seçiminin neden hatalı olduğu somut adreslerle gösterilmelidir; genel nitelikli itirazlar ek rapor alınmasını sağlamaz. Binanın kullanım sırasında zarar gördüğü durumlarda ayrıca taşınmaza verilen zararın tazmini talebinin de kurulup kurulamayacağı değerlendirilir.

Çekişmesiz kullanılabilir bağımsız bölüm varsa dava reddedilir mi?

Davacının kendi payına karşılık binada çekişmesiz olarak kullanabileceği bir bölüm mevcutsa ecrimisil talebi reddedilir. Mantık basittir: yararlanma imkânı fiilen elinizdeyse, yararlanamadığınızdan söz edilemez. Bu savunma, davalı paydaşın en güçlü kozudur ve dosyada mutlaka araştırılır. Boş bölümün gerçekten kullanılabilir durumda ve payı karşılar nitelikte olması ayrıca aranır.

Yargıtay, müvekkilin kendi payına karşılık binada çekişmesiz kullanabileceği bir bölüm bulunması hâlinde ecrimisil davası açma olanağının bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/2943, K. 2016/5735, T. 09.05.2016). Değerlendirme, payın büyüklüğü ile boş bölümün değeri karşılaştırılarak yapılır.

Savunmanın sınırları vardır. Boş bölümün gerçekten kullanılabilir olması gerekir; kaba inşaat hâlindeki bir kat, iskânsız bir bodrum ya da anahtarı davalıda olan kilitli bir daire bu koşulu karşılamaz. Ayrıca bölümün payı karşılamaya yeterli olması aranır. Beş daireli binada 1/4 payı olan mirasçıya yalnızca 22 metrekarelik bir depo bırakılmışsa, çekişmesiz kullanım savunması dinlenmez.

Kurgusal bir örnek: dört daireli binada iki daire kirada, bir dairede paydaşın oğlu oturuyor, dördüncü daire boş ve anahtarı davacıya teslim edilmiş olsun. Davacının payı 1/4 ise, boş daire tam olarak payını karşılar. Bu tabloda mahkeme talebi büyük olasılıkla reddeder. Ancak boş dairenin anahtarı davacıya hiç verilmemişse ya da davacı taşınmadığı için kullanım fiilen mümkün olmamışsa değerlendirme değişir. Bu nedenle anahtar teslimine ilişkin yazışmalar dosyaya konulmalıdır.

Ecrimisil davasında dava şartı arabuluculuk uygulanır mı?

Bu noktada içtihat birliği yoktur. Ecrimisil davası, 6325 sayılı Kanun m. 18/B’de sayılan uyuşmazlık türleri arasında açıkça yer almaz. Buna karşılık talep kira ilişkisinden pay istemi biçiminde kurulursa, dava şartı arabuluculuğa tabi sayılma ihtimali doğar. Uygulamada mahkemeler farklı yönde karar verebilmektedir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen m. 18/B, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır.

Ecrimisil talebi haksız fiil ya da sebepsiz zenginleşme temellidir; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmaz. Bu yönüyle m. 18/B’nin ilk bendi dışında kalır. Buna karşılık davacı, paydaşın tahsil ettiği kira gelirinden pay istediğinde talebin kira ilişkisiyle bağlantısı kurulabilir. Bazı mahkemeler bu ihtimalde arabulucuya başvurulmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmektedir.

Riski yönetmenin pratik yolu, dava açmadan önce arabulucuya başvurmaktır. Başvuru zorunlu değilse bile davayı sakatlamaz; zorunluysa dava şartı sağlanmış olur. Ortaklığın giderilmesi talebi de aynı dilekçeyle ileri sürülecekse arabuluculuk zaten zorunludur. Bu tercihin dosyanızda nasıl kurulacağı süre riski taşır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte mi, ayrı mı açılmalı?

İki dava farklı hukuki niteliktedir. Ecrimisil, geçmişe dönük parasal bir alacak talebidir; ortaklığın giderilmesi ise geleceğe yönelik olarak paydaşlığı sona erdirir. Aynı dilekçede birleştirilmeleri usul bakımından sorun yaratabilir, çünkü yargılama usulleri ve taraf teşkili farklıdır. Sıralama tercihi, ecrimisil hesabının başlangıç tarihini de etkileyebildiği için baştan planlanmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası çekişmesiz yargı işi olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Ecrimisil davası ise asliye hukuk mahkemesinde, yalnızca kullanan paydaşa karşı açılır. Görev ve taraf farklılığı, iki talebin tek dilekçede toplanmasını pratikte zorlaştırır.

Sıralama stratejisi dosyaya göre değişir. Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, kullanımın artık çekişmeli hâle geldiğini gösterir ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği yönünde değerlendirilebilir. Bu nedenle paydaşın bizzat oturduğu daireler için önce ortaklığın giderilmesi davası açmak, ecrimisil hesabının başlangıcını öne çekebilir.

Buna karşılık ecrimisil davasını beklemek zamanaşımı riski doğurur. Beş yıllık sürenin işlediği unutulmamalı, iki dava paralel yürütülmelidir. Satış yerine aynen taksim ihtimali varsa hazırlık daha erken yapılmalıdır; bu ihtimalin koşullarını ve muhdesat tartışmasını ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve muhdesat yazısında inceledim.

Görevli mahkeme, harç, faiz ve dava türü seçimi

Ecrimisil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür ve nispi harca tabidir. Faiz kural olarak dava tarihinden işler. Talebin belirsiz alacak mı yoksa kısmi dava mı olarak açılacağı, zamanaşımı ve harç yükü bakımından sonucu değiştirdiği için başta düşünülmelidir. Dava türü tercihi, harç yükünü ve faiz başlangıcını birlikte belirler.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 uyarınca dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir; ecrimisil şahsi hak niteliğinde olduğundan m. 6’daki genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Dava türü seçimi kritiktir. Ecrimisil miktarı bilirkişi incelemesi olmadan belirlenemediği için uygulamada belirsiz alacak davası açılabileceği kabul edilmektedir. Yine de mahkemeler arasında görüş farkı vardır; güvenli yol, kısmi dava açıp bilirkişi raporundan sonra ıslah etmektir. Islah edilen kısım için faiz ıslah tarihinden işler ve o kısım bakımından zamanaşımı def’i yeniden ileri sürülebilir.

Harç yükü de planlanmalıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca nispi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin yatırılır. Talebin tamamı üzerinden peşin harç yatırmak yüksek maliyet doğuracağı için kısmi dava tercih edilir. Adli yardım koşulları varsa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 334 uyarınca talep edilebilir.

Elde edilen kira gelirinin vergi boyutu

Kira geliri elde eden kişi, gelir vergisi bakımından gayrimenkul sermaye iradı sahibidir. Paydaşlar payları oranında beyanla yükümlüdür. Kirayı tek başına tahsil eden paydaşın, diğerinin payını beyan etmemesi hem vergisel hem de ispat bakımından davada aleyhine sonuç doğurur. Beyan yükümlülüğünün ihlali, davada da aleyhe delil oluşturabilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 70, bina ve arazilerin kiraya verilmesinden doğan iratları gayrimenkul sermaye iradı sayar. Konut kira gelirlerinde m. 21’de düzenlenen istisna tutarı her yıl yeniden belirlenir; istisna, gelirin beyan edilmesi koşuluna bağlıdır. İşyeri kiralarında m. 94 uyarınca kiracı tarafından stopaj yapılır ve bu stopaj beyanname üzerinden mahsup edilir.

Emsal kira bedeli esası da hesaba katılmalıdır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 73, bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılan taşınmazlarda emsal kira bedelinin esas alınacağını düzenler. Paydaşın oğluna bedelsiz tahsis edilen daire bu hükmün kapsamına girebilir; maddede sayılan istisnalar dar yorumlanır.

Davada tahsil edilen ecrimisilin vergilendirilmesi ayrı bir tartışmadır. Ecrimisil tazminat niteliğinde olduğundan doğrudan kira geliri sayılmayacağı savunulur; buna karşılık idari uygulamada malın kullanılmasının karşılığı olması nedeniyle gayrimenkul sermaye iradı gibi değerlendirilebildiği görülür. Bu konuda kesin bir yeknesaklık bulunmadığından tahsil öncesinde mali müşavir görüşü alınması yerinde olur.

Dava dilekçesinde talep kalemlerinin doğru kurulması

Aynı binada farklı kullanım biçimleri varsa tek bir talep kalemi yeterli olmaz. Her bağımsız bölüm için ayrı hukuki nitelendirme, ayrı dönem ve ayrı bedel gösterilmelidir. Toplu ve belirsiz talepler, bilirkişi raporunun hatalı kurulmasına ve kısmen redde yol açar. Her bağımsız bölüm için delil listesinin ayrı hazırlanması gerekir.

Dilekçede bağımsız bölüm numarası, o bölümü kimin kullandığı, kullanımın hangi tarihte başladığı, ihtar gerekiyorsa ihtar tarihi ve talep edilen dönem tek tek yazılmalıdır. Kiraya verilen bölümler için talebin terditli kurulması yararlıdır: öncelikle kira gelirinden pay, kabul edilmezse ecrimisil.

Delil listesi de bölüm bölüm hazırlanmalıdır. Kiradaki daireler için kira sözleşmeleri, banka dekontları, kiracı tanıklığı; üçüncü kişiye tahsis edilen daire için adres kayıt sistemi kayıtları, abonelik belgeleri, komşu tanıklığı öne çıkar. Tapu kaydı, veraset ilamı ve mirasçılık belgesi her hâlde eklenir.

Sık yapılan hatalar şunlardır: kiracıya husumet yöneltmek, ihtar tarihinden önceki dönemi de talebe dahil etmek, beş yılı aşan dönem istemek, payı yanlış hesaplamak, boş bölüm bulunmasına rağmen tüm bina üzerinden talep kurmak ve faiz başlangıcını yazmayı unutmak. Terekedeki taşınmazın sağlığında devredilmiş olması hâlinde tabloya muris muvazaası reddedilirse tenkis davası tartışması da eklenir; payın üçüncü kişiye satılması durumunda ise miras yoluyla geçen payda önalım hakkı gündeme gelir.

İntifadan men şartı doktrinde neden tartışılıyor?

İntifadan men, kanunda tek bir maddede tanımlanmış bir kurum değildir. Türk Medeni Kanunu m. 640, 693, 701 ve 995 çerçevesinde içtihatla geliştirilmiştir. Kanuni dayanağının yeterliliği doktrinde tartışılır; bu tartışma akademik bir ayrıntı değil, dava dilekçesinde kurulabilecek argümanların kaynağıdır. Üç ana yaklaşım birbirinden ayrılır.

Yerleşik yaklaşım fiili karine ve toplumsal barış düşüncesine dayanır. Miras ortaklığında akrabalık ve güven ilişkisi bulunduğu, bir mirasçının taşınmazı kullanmasına diğerlerinin sessiz kalmasının zımni rıza doğurduğu kabul edilir. Rıza sürdükçe kullanan mirasçı kötü niyetli zilyet sayılmadığı için m. 995’in koşulu oluşmaz. Bu çizgide intifadan men, borcu doğuran kurucu bildirimdir.

Karşı görüş kanunilik temelinde ilerler. Coşkun Çaldağ’ın temsil ettiği yaklaşıma göre m. 693 paydaşa yalnızca diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde yararlanma yetkisi tanır; bu sınırı aşan kullanım zaten kanuna aykırıdır ve iznin varlığını ispat yükü taşınmazı elinde tutan taraftadır. Kanunda boşluk yokken içtihatla ek bir koşul getirilmesinin mülkiyet hakkını daraltmasına itiraz edilir.

Üçüncü yaklaşım ayrım yapmayı önerir. Hakan Burak Akıncı’nın çalışmasında görülen çizgide, kullanımın engellenmesi ile semerelerin tek taraflı olarak uhdeye geçirilmesi birbirinden ayrılır; ürün ve kira gelirinin tek başına alıkonulduğu hâllerde doğrudan tazmin borcu doğması gerektiği savunulur. Yargıtay’ın kiraya verme ve doğal semere istisnaları, uygulamada bu ayrımın kısmen karşılığını oluşturur.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki ayrım da tartışmalıdır. Elbirliğinde tasarrufun oybirliğine tabi olması (m. 640) nedeniyle tek başına kullanımın baştan yetkisiz sayılması ve koşulun aranmaması gerektiği ileri sürülür. Yargı uygulaması ise elbirliğinin en tipik hâli olan miras ortaklığında, ailevi yakınlık gerekçesiyle kuralı katı biçimde uygulamayı sürdürmektedir.

Son tartışma koşulun maddi mi şekli mi olduğudur. Yararlanma isteğinin bildirilmesi yeterli midir, yoksa davacının fiilen taşınmaza alınmaması da gerekir mi? Baskın kararlar bildirimi yeterli görür; buna karşılık davacının kullanabileceği boş bir bölüm bulunduğu dosyalarda sırf ihtarın sonuç doğurmadığı vurgulanır. Bu belirsizlik, boş bölüm savunmasının neden bu kadar sık ileri sürüldüğünü açıklar.

Ecrimisilin dönemsel niteliği ve faizin başlangıcı

Ecrimisil, tek seferde doğan bir alacak değildir. Menfaatin elde edildiği an doğar ve kira eşdeğeri olarak kural olarak aylık dönemler hâlinde tahakkuk eder. Bu nitelik hem beş yıllık zamanaşımının dayanağını hem de faizin hangi tarihten itibaren işletileceği tartışmasını doğrudan belirler. Ayrım, hesabın sonucunu değiştirir.

Coşkun Çaldağ’ın ecrimisil borcunun hesaplanması ve temerrüt faizi üzerine çalışması, borcun dönemsel yapısından hareketle faizin de dönem sonlarından itibaren işletilmesi gerektiğini savunur. Uygulamada ise faiz çoğunlukla dava tarihinden başlatılır; talep dilekçede açıkça kurulmadığı sürece mahkeme daha eski bir başlangıç tarihine hükmetmez.

Pratik sonuç şudur: faiz başlangıcını dava tarihinden geriye çekmek istiyorsanız bunu ihtarname ile hazırlamanız gerekir. Belirli bir tutarın belirli bir süre içinde ödenmesini isteyen ihtarname, sürenin dolmasıyla temerrüt doğurabilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ihtarnamenin tebliğinden sonra verilen sürenin bitim tarihini esas alarak intifadan men şartının o tarihte gerçekleştiğini kabul etmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4395, K. 2025/2737, T. 21.05.2025).

Dönemsellik, alacağın bölünebilirliğiyle birlikte okunmalıdır. Her mirasçı yalnızca kendi payı oranında talepte bulunabilir; taşınmazın tamamı üzerinden hüküm kurulması usule aykırıdır. Aylık dönemler hâlinde hesaplanan tutarlara pay oranı uygulandıktan sonra faiz eklenir. Sıralamanın tersine çevrilmesi, hesaplanan tutarda gözle görülür farklar yaratır.

Ecrimisil davası kime açılır, davalı sıfatı kimde olur?

Ecrimisil davasında davalı sıfatı mülkiyete değil fiili kullanıma bağlıdır. Taşınmazı hukuki bir dayanağı olmadan elinde tutan herkes davalı gösterilebilir. Paydaş olmayan akraba, komşu ya da tanıdık da haksız şagil sayılır. Bu nedenle dava, yalnızca tapuda payı görünen kişiye yöneltilmek zorunda değildir; daireleri fiilen kullananlar da aynı davada davalı olabilir.

Uygulamada en sık yapılan hata, davanın refleks olarak tapuda payı görünen kişiye açılmasıdır. Oysa Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13839, K. 2021/1448, T. 18.02.2021 sayılı kararında bunu açıkça reddeder: “Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; haksız şagil olduğu iddia edilen kişinin dava konusu edilen taşınmazda paydaş olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.” Yani tapuda adı hiç geçmeyen biri de ecrimisilden sorumlu tutulabilir.

Aynı yönde, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13311, K. 2020/4195, T. 30.06.2020 sayılı kararında elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının, diğerlerinin olurunu almadan ya da miras şirketine temsilci atanmadan, kendisini taşınmazdan yararlanmaktan alıkoyan ortaklar aleyhine veya üçüncü kişiye ecrimisil davası açabileceği belirtilmiştir. Elbirliği mülkiyetinde tek başına dava açmanın önündeki engel, üçüncü kişiye yöneltilen ecrimisil talebi bakımından bu şekilde aşılmıştır.

Somutlaştıralım. Babadan kalan üç katlı binada anne kendi payına ek olarak oğlunun payını da devralmış, kız kardeş binadan çıkarılmış olsun. Zemin katta oğul, birinci katta torun, ikinci katta ise anne tarafındaki bir akraba otursun. Bu tabloda oğul payını devrettiği için artık paydaş değildir; torun ve akraba baştan itibaren tereke dışıdır. Buna rağmen üçü de kendi oturdukları daire yönünden davalı gösterilebilir. Anne ise hem paydaş hem de daireleri dağıtan kişi olarak ayrıca davalıdır.

Daireyi başkasına tahsis eden paydaş da davalı olur mu?

Olur. Bir paydaş daireyi kendisi kullanmayıp yakınına bedelsiz bıraksa bile taşınmaz üzerindeki hâkimiyeti sürmeye devam eder. Diğer mirasçının yararlanmasını engelleyen tasarruf onun iradesiyle yapılmıştır. Bu nedenle hem tahsisi yapan paydaş hem de daireye fiilen yerleşen kişi, aynı dava içinde birlikte davalı gösterilebilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2021/15234, K. 2022/658, T. 02.02.2022 sayılı kararına konu olayda, aynı binadaki bir dairenin davalı paydaş tarafından dava dışı torununun kullanımına tahsis edildiği, bu kullanım nedeniyle paydaş ile torun aleyhine birlikte açılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının mahkemece kabul edildiği aktarılmıştır. Karar, tahsis eden ile tahsis edilenin aynı davada davalı gösterilmesinin önünde bir engel bulunmadığını doğrudan göstermektedir.

Tahsis edenin sorumluluğunun dayanağı, taşınmazın onun tasarrufunda kalmayı sürdürmesidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/14692, K. 2014/19475, T. 11.12.2014 sayılı ilamında, taşınmazı yakınlarına kullandırdığını kendi beyanıyla ortaya koyan davalı bakımından “ecrimisil talep edilen dönemde taşınmazın davalının hâkimiyetinde bulunduğu tartışmasızdır” denilmiştir. Anahtarı veren kişi, kirayı kendi cebine koymasa da kullanımın kaynağıdır.

Bu noktada sık karşılaşılan bir savunma, “ben kira almıyorum, akrabam oturuyor” biçimindedir. Bedelsiz kullandırma, tahsis edenin sorumluluğunu kaldırmaz; çünkü diğer mirasçının kaybı, kiranın kime gittiği değil, kendisinin o daireden hiç yararlanamamasıdır. Aynı mantık, ortak alanların tek bir paydaşça işgalinde de geçerlidir; bu ayrımı ortak alana tabela asılması ve elatmanın önlenmesi üzerinden ayrı bir yazıda ele almıştım.

Fiilen oturmayan kişi davalı gösterilebilir mi?

Gösterilemez. Ecrimisil, fiili kullanımın karşılığıdır; taşınmazı kullanmayan kişi bu bedelden sorumlu tutulmaz. Sadece akraba olmak, tapuda pay sahibi görünmek ya da binaya zaman zaman gelip gitmek tek başına davalı sıfatı doğurmaz. Mahkeme, davalı sıfatını kâğıt üzerindeki duruma değil fiili duruma bakarak belirler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/12994, K. 2018/80, T. 10.01.2018 sayılı kararında, bağımsız bölümleri kullanmadığı belirlenen davalı yönünden davanın davalı sıfatı yokluğundan reddine, ecrimisil bedelinin ise fiilen kullanan davalıdan tahsiline karar verilmesi yerinde bulunmuştur. Bu, dava dilekçesinde herkesi topluca davalı göstermenin neden riskli olduğunu gösterir: sıfatı bulunmayan kişi yönünden dava reddedilir ve aleyhe vekâlet ücreti doğar.

İkinci bir ayrım, aynı dairede oturan kişiler arasındadır. Bir daireyi bağımsız olarak elinde tutan kişi ile onun yanında, kendi başına bir tasarrufu olmadan yaşayan kişi aynı konumda değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2304, K. 2021/3011, T. 31.03.2021 sayılı kararında, babalarıyla birlikte oturan, bekâr olan ve onun emir ve talimatı doğrultusunda hareket eden çocukların ecrimisil yükümlüsü sayılamayacağı, taşınmazın asıl kullanıcısının baba olduğu gerekçesiyle bu davalılar yönünden davanın pasif husumetten reddedildiği aktarılmıştır.

Ayrım şuraya oturur: kişinin daire üzerinde kendi başına bir tasarrufu var mı? Kirayı kim tahsil ediyor, aboneler kimin adına, anahtar kimde, daireye kim karar veriyor? Üç katlı binada her katı ayrı bir kişi bağımsız biçimde kullanıyorsa üçü de ayrı ayrı şagildir. Tek dairede bir aile yaşıyorsa, o dairenin sorumlusu genellikle tek kişidir.

Her daire ayrı incelenir, her davalının ecrimisili ayrı hesaplanır

Binanın tamamı için tek bir rakam çıkarılıp bu bedelin davalılardan müştereken tahsiline karar verilemez. Mahkeme her bağımsız bölümü ayrı ele alır, o bölümü kimin hangi sıfatla kullandığını belirler ve her davalıyı yalnızca kendi kullandığı bölümün ecrimisilinden, davacının miras payı oranında sorumlu tutar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2020/549, K. 2021/4964, T. 10.06.2021 sayılı kararında mahkemeden beklenen iş şöyle tarif edilmiştir: dava konusu taşınmazların tek tek tespitlerinin yapılması, hangi taşınmazı kimin kullandığının, kullanıyorsa hangi sıfatla ve ne şekilde kullandığının belirlenmesi, kira ilişkisi varsa davacıların bu ilişkiyi bilip bilmediğinin tanık beyanları ve ihtarnameler üzerinden ortaya konulması. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2181, K. 2024/4368, T. 08.10.2024 sayılı kararında da birden fazla bağımsız bölüm içeren yapılarda her bir daire için kendi koşullarına göre ayrı değerlendirme yapılması gerektiği belirtilerek hüküm bozulmuştur.

Sorumluluğun paylaştırılması bakımından Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/2038, K. 2018/16661, T. 02.10.2018 sayılı kararı üç noktayı birden koyar: taşınmazda kendileri dışında hak sahibi bulunduğunu bilen davalılar iyiniyetli sayılamaz; her davalının ecrimisilden sorumluluğu ayrı ayrıdır, hükmedilen bedelin davalılardan müştereken alınmasına karar verilmesi isabetsizdir; her bir davalının haksız olarak elattığı bölümler değerlendirilip davacı payı da gözetilerek sorumlu oldukları ecrimisil ayrı ayrı belirlenmelidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2009/5240, K. 2010/1275, T. 23.03.2010 sayılı kararında ise kullanıcının sorumluluğunun yalnızca fiilen tasarruf ettiği yerle sınırlı olduğu, başkalarının kullandığı alanların onun sorumluluğuna eklenemeyeceği vurgulanmıştır.

Kurgusal bir hesapla bakalım. Üç katlı binada davacının miras payı 1/4 olsun. Bilirkişi zemin kat için aylık 12.000 TL, birinci kat için 14.000 TL, ikinci kat için 15.000 TL rayiç kira belirlesin. Bu durumda dava dilekçesindeki talep tek kalem değil, kat kat kurulur:

Rakamlar tamamen kurgusaldır ve yalnızca hesabın nasıl kurulduğunu göstermek içindir. Buradaki asıl nokta şudur: birinci kattaki kişiden ikinci katın ecrimisili istenemez. Daireleri dağıtan paydaş ise üç bölümün tamamı yönünden davalı gösterilebilir; onun sorumluluğu tek bir daireyle sınırlı değildir.

Miras payını devreden mirasçı üçüncü kişi sayılır mı?

Miras payını bir başka mirasçıya devreden kişi ortaklıktan ayrılır ve taşınmaz üzerindeki ayni hakkını yitirir. Devirden sonra o kişi hukuken üçüncü kişi konumundadır. Bu durum kendisine dava açılmasını engellemez; aksine davalı sıfatını korurken ona karşı uygulanacak ihtar ve zamanaşımı kurallarını değiştirir.

Dayanak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 677 hükmüdür. Miras payının mirasçılar arasında devri geçerli biçimde yapılmışsa, devreden artık paydaş değildir. Bunun pratik sonucu iki yönlüdür. Bir yandan devreden kişi “ben de paydaşım, kendi payımı kullanıyorum” savunmasını yapamaz; dairede hukuki dayanağı olmadan oturuyor durumundadır. Öte yandan paydaş olmadığı için ona karşı intifadan men koşulu aranmaz ve dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir. Beş yıllık sınırın kaynağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 25.05.1938, E. 1937/29, K. 1938/10 sayılı karardır.

Tartışmalı kalan bir nokta var: devreden kişinin kullanımı, payı devraldığı paydaşa dayanıyorsa durumun paydaşlar arası kurallara tabi görülüp görülmeyeceği. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13839, K. 2021/1448, T. 18.02.2021 sayılı karardaki ilke davalının paydaş olmasını aramadığı için sonucu değiştirmez; ancak ihtar konusunda ikili bir risk doğar. Pratik çözüm, ihtarı hem paydaşa hem de fiilen oturanlara ayrı ayrı göndermektir. Maliyeti düşük, faydası yüksek bir önlemdir.

Devrin geçerliliği de ayrıca denetlenmelidir. Devir şekil yönünden geçersizse ya da mirastan mal kaçırma amacı taşıyorsa tablo baştan kurulur. Bu ihtimali muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma yazısında ayrıntılı işledim; talebin hem devir hem de ecrimisil ayağını birlikte kurmak gerekiyorsa terditli dava dilekçesi yapısı işinizi görebilir.

Paydaşın izniyle oturan akraba iyiniyetli sayılır mı?

Bu soruda yerleşmiş tek bir cevap yok. Bir paydaşın izniyle daireye yerleşen üçüncü kişi, kendisine tanınan o izne güvendiğini ileri sürerek iyiniyet savunması yapar. Karşı görüş ise tapu sicilinin herkese açık olması nedeniyle bu kişinin diğer mirasçıların varlığını bilebilecek durumda olduğunu savunur.

Ecrimisilin dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995 hükmüdür ve bu hüküm kötüniyetli zilyedi sorumlu tutar. Kötüniyet, kullanımın haksızlığını bilmek ya da gereken özeni gösterseydi bilebilecek durumda olmaktır. Birinci görüşe göre, kendisine kullanım hakkı tanıyan kişinin taşınmazda payı olduğunu bilerek daireye giren akraba kötüniyetli sayılmaz; kendisine fuzuli şagil olduğu bildirilmeden ecrimisille sorumlu tutulmamalıdır.

Doktrinde ağırlıklı görüş ise tersi yöndedir. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1028 hükmünde düzenlenmiştir ve kimse sicili bilmediğini ileri süremez. Miras yoluyla intikal etmiş bir binada birden fazla mirasçı bulunduğunu, hele yakın akraba ise, bilebilecek durumda olan kişiden asgari özen beklenir. Bu özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Davacı fiilen binadan çıkarılmış ve çekişme alenileşmişse tartışma zaten pratikte zayıflar.

Dosya bazında hangi görüşün ağır bastığını önceden söylemek doğru olmaz. Belirleyici olan genellikle şu somut verilerdir: kişi daireye ne zaman girdi, o tarihte miras paylaşımı biliniyor muydu, davacı taşınmazdan ne şekilde uzaklaştı, kendisine yazılı bir bildirim yapıldı mı. İhtarname göndermek bu belirsizliği büyük ölçüde ortadan kaldırdığı için, üçüncü kişiye karşı dava açılacak olsa bile ihtar çekmek pratik bir tedbirdir.

Davalıları birlikte mi, ayrı ayrı mı dava etmeli?

Ecrimisil davasında davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaz. Davacı, haksız kullanıma katılan kişilerin tamamını tek davada birlikte dava edebileceği gibi yalnızca bir kısmına karşı da talepte bulunabilir. Seçim hukuki bir zorunluluk değil stratejidir; usul ekonomisine ve her davalı bakımından alacağın tahsil edilebilirliğine göre yapılır.

Haksız zilyetlik fiili bir durum olduğundan her kullanıcının sorumluluğu kendi başına doğar. Bu nedenle davalıların hepsini aynı dilekçede göstermek bir zorunluluk değil, tercihtir. Tek davada birleştirmenin avantajı açıktır: keşif bir kez yapılır, bilirkişi binanın tamamını aynı anda inceler, tanıklar bir oturumda dinlenir. Dezavantajı, sıfatı tartışmalı bir davalı yüzünden dosyanın bütününün gecikmesidir.

Uygulamada en çok gözden kaçan kalem vekâlet ücreti riskidir. Kendisine husumet yöneltilen kişi yönünden dava reddedilirse, o davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilir. Üç davalıdan biri yönünden dava sıfat yokluğundan reddedilirse, kazanılan iki kalemden elde edilen sonuç bu kalemle kısmen erir. Bu yüzden dava açmadan önce her dairenin fiili kullanıcısını tespit etmek, dilekçeyi kalabalıklaştırmaktan daha değerlidir.

Pratik sıralama şudur: önce her bağımsız bölümün kullanıcısı belirlenir, sonra bu kişilerin tasarrufunun bağımsız olup olmadığına bakılır, ardından paydaş olan ve olmayan ayrımı yapılarak ihtar gereği kişi kişi değerlendirilir. Bu üç adım tamamlanmadan yazılan dilekçe, çoğu zaman ıslah ve ek harçla düzeltilmek zorunda kalır.

60 Soruda Miras Kalan Binadan Kira ve Ecrimisil Talebi

1. Kardeşim babamdan kalan binanın dairelerini kiraya veriyor, payımı isteyebilir miyim?
Evet, isteyebilirsiniz. Taşınmaz kiraya verilerek hukuksal semere elde edildiğinde intifadan men koşulu aranmaz ve miras payınız oranında kira gelirinden pay ya da ecrimisil talep edebilirsiniz.

2. Ecrimisil ne demek?
Ecrimisil, bir taşınmazın haksız kullanılması karşılığında ödenen işgal tazminatıdır. Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995 hükmüdür.

3. İntifadan men şartı her davada aranır mı?
Hayır. Taşınmazın kiraya verilmesi, üçüncü kişi kullanımı, tarımsal gelir elde edilmesi ve paydaşlığın açıkça inkârı gibi hâllerde bu koşul aranmaz.

4. İhtar çekmeden dava açarsam ne olur?
İhtar gerektiren bir kullanım biçimi varsa dava reddedilir. Kiraya verilen bölümler bakımından ise ihtar olmadan da dava açılabilir.

5. İhtarı noterden mi göndermeliyim?
Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur, çünkü hem tarih hem içerik resmî belgeyle sabitlenir. İadeli taahhütlü mektupta zarfın içeriği ispatlanamaz.

6. WhatsApp mesajı intifadan men yerine geçer mi?
Tek başına yeterli sayılmaz. Diğer delillerle birlikte destekleyici olabilir, ancak esas alınacak bir ihtar için noter kanalı tercih edilmelidir.

7. Kaç yıl geriye dönük ecrimisil isteyebilirim?
Dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl. Daha eski dönem zamanaşımına uğrar.

8. Zamanaşımını mahkeme kendiliğinden dikkate alır mı?
Hayır. Zamanaşımı bir def’idir ve davalı tarafından ileri sürülmesi gerekir; ileri sürülmezse mahkeme resen uygulamaz.

9. Kiracıya karşı dava açabilir miyim?
Pay ve paydaş çoğunluğuyla kurulmuş geçerli bir kira sözleşmesi varsa kiracıya karşı ecrimisil istenemez. Bu hâlde talep kirayı tahsil eden paydaşa yöneltilir.

10. Kira sözleşmesi çoğunluk olmadan yapılmışsa ne olur?
Sözleşme diğer paydaşa karşı dayanak oluşturmaz. Bu durumda kiracının zilyetliği de haksız sayılabilir ve ona karşı talep ileri sürülebilir.

11. Kiraya verme için kaç paydaşın onayı gerekir?
Kiraya verme önemli yönetim işidir ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu aranır.

12. Pay ve paydaş çoğunluğu ne anlama gelir?
Hem paydaş sayısının yarıdan fazlasının hem de bu paydaşların paylarının toplamının yarıdan fazla olması gerekir. İki koşul birlikte aranır.

13. Tapu henüz mirasçılar adına geçmediyse dava açabilir miyim?
Veraset ilamıyla mirasçılık sıfatınızı ispatlayarak dava açabilirsiniz. Tapunun intikali davanın açılmasına engel değildir.

14. Elbirliği mülkiyeti varken tek başıma dava açabilir miyim?
Terekeye ait alacağın korunmasına yönelik davalarda tek mirasçının dava açabileceği kabul edilir. Güvenli yol, diğer mirasçıların muvafakatini almak ya da 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640/3 uyarınca temsilci atanmasını istemektir.

15. Kardeşimin oğlu dairede bedelsiz oturuyor, ecrimisil isteyebilir miyim?
Evet. Kullanan kişi paydaş olmadığı için intifadan men koşulu aranmaz ve bedel ödenmemesi talebi engellemez.

16. Bedelsiz oturan kişiden nasıl bedel istenebilir?
Ecrimisil, kullananın ödediği paraya değil taşınmazın objektif getirisine göre hesaplanır. Kullanım karşılığı ödenmemiş olması alacağı ortadan kaldırmaz.

17. Davayı kime açmalıyım, kullanana mı tahsis edene mi?
Her ikisine birlikte açılması uygulamada tercih edilir. Kullanan zilyet sıfatıyla, tahsis eden paydaş ise yararlanmayı engelleyen davranışı nedeniyle sorumlu tutulur.

18. Miras payımdan fazlasını isteyebilir miyim?
Hayır. Talep, veraset ilamındaki ya da tapudaki payınızla sınırlıdır; fazlası diğer mirasçıların hakkına girer.

19. Dört kardeşiz, payım ne kadar olur?
Eş sağ değilse ve başka mirasçı yoksa her çocuğun payı 1/4’tür. Eş sağsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 499 uyarınca eşin payı ayrıca hesaplanır.

20. Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Taşınmazın rayiç kira bedeli bilirkişi tarafından belirlenir; ilk yıl bedeline sonraki yıllar için ÜFE artışı yansıtılır ve bulunan toplama miras payı oranı uygulanır.

21. Emsal kira nasıl belirlenir?
Aynı mahallede, benzer büyüklük, yaş ve kat konumundaki taşınmazların gerçek kira sözleşmeleri karşılaştırılır. İlan siteleri tek başına yeterli kabul edilmez.

22. Bilirkişi raporuna nasıl itiraz ederim?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilir. İtirazda hatalı emsallerin adresleri somut olarak gösterilmelidir.

23. Keşif zorunlu mu?
Ecrimisil davalarında fiilî kullanımın tespiti için keşif fiilen zorunlu hâle gelir. Keşifte tespit edilmeyen olguların sonradan ispatı çok güçtür.

24. Keşifte nelere dikkat etmeliyim?
Her bağımsız bölümün kim tarafından, ne zamandan beri kullanıldığının tutanağa geçirilmesini isteyin. Elektrik ve su abonelik tarihleri de tutanakta yer almalıdır.

25. Binada boş bir daire varsa davam reddedilir mi?
Payınıza karşılık çekişmesiz kullanabileceğiniz bir bölüm varsa talep reddedilebilir. Bölümün gerçekten kullanılabilir ve payı karşılar nitelikte olması aranır.

26. Boş dairenin anahtarı bende değilse ne olur?
Fiilen kullanma imkânınız yoksa çekişmesiz kullanım savunması zayıflar. Anahtar teslimine ilişkin yazışmaları dosyaya sunmanız gerekir.

27. Kaba inşaat hâlindeki kat çekişmesiz bölüm sayılır mı?
Kullanılabilir nitelikte olmadığı için sayılmaz. İskânsız bodrum ya da oturmaya elverişsiz alanlar da bu kapsamda değerlendirilmez.

28. Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dayanağı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 hükmüdür.

29. Hangi yer mahkemesi yetkilidir?
Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Ecrimisil şahsi hak niteliğinde olduğundan davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili kabul edilir.

30. Belirsiz alacak davası açabilir miyim?
Miktar bilirkişi incelemesi olmadan belirlenemediğinden uygulamada kabul edilmektedir. Yine de görüş farkı bulunduğu için kısmi dava daha güvenli bir tercihtir.

31. Kısmi dava açarsam faiz ne zamandan işler?
Dava dilekçesinde istenen kısım için dava tarihinden, ıslahla artırılan kısım için ıslah tarihinden işler.

32. Harç ne kadar ödenir?
492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca nispi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin yatırılır. Kısmi dava tercih edilerek başlangıç maliyeti düşürülebilir.

33. Adli yardım talep edebilir miyim?
Koşulları taşıyorsanız 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 334 uyarınca adli yardım isteyebilirsiniz. Talep dava dilekçesiyle birlikte sunulur.

34. Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Bu konuda uygulama birliği yoktur. Talep kira ilişkisinden pay biçiminde kurulursa 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamına girme ihtimali doğduğundan önceden başvuru yapmak riski azaltır.

35. Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır.

36. Ecrimisil ile ortaklığın giderilmesini aynı dilekçeyle isteyebilir miyim?
Görev ve taraf teşkili farklı olduğu için pratikte ayrı açılması tercih edilir. İki dava paralel yürütülebilir.

37. Ortaklığın giderilmesi davası açmak ecrimisili etkiler mi?
Kullanımın çekişmeli hâle geldiğini gösterdiği için intifadan men koşulunun gerçekleştiği yönünde değerlendirilebilir. Bu da hesabın başlangıcını öne çekebilir.

38. Kira gelirini vergi dairesine beyan etmeli miyim?
Payınıza düşen kira gelirini beyan etmeniz gerekir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 70, bina kiralarını gayrimenkul sermaye iradı sayar.

39. Konut kira gelirinde istisna var mı?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21’de düzenlenen istisna tutarı her yıl yeniden belirlenir. İstisnadan yararlanmak için gelirin süresinde beyan edilmesi gerekir.

40. Bedelsiz oturtulan daire için vergi doğar mı?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 73 emsal kira bedeli esasını düzenler ve bedelsiz kullandırmada emsal kira üzerinden vergilendirme gündeme gelebilir. Maddedeki istisnalar dar yorumlanır.

41. Tahsil ettiğim ecrimisil vergiye tabi mi?
Bu konuda tam bir yeknesaklık yoktur. Tazminat niteliğine dayanan görüş vergilendirilmeyeceğini savunurken, idari uygulamada iradın karşılığı sayıldığı örnekler görülmektedir.

42. Davadan önce kardeşimle anlaşırsak ne yapmalıyım?
Anlaşmayı yazılı hâle getirin ve hangi dönemi kapsadığını, hangi bağımsız bölümler için geçerli olduğunu açıkça yazın. Sözlü mutabakat ileride ispat sorunu doğurur.

43. Kardeşim bir dönem kira payımı ödediyse zamanaşımı etkilenir mi?
Kısmi ödeme borcun ikrarı sayılabilir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 154 uyarınca zamanaşımını keser.

44. Kira sözleşmesini görmüyorum, miktarı nasıl ispatlarım?
Kiracının banka ödemeleri, adres kayıt sistemi kayıtları ve tanık beyanları kullanılabilir. Mahkemeden kiracıya müzekkere yazılmasını isteyebilirsiniz.

45. Kardeşim binayı tek başına yaptıysa durum değişir mi?
Muhdesat iddiası gündeme gelir ve bina bedelinin kime ait olduğu ayrıca tartışılır. Bu tartışma ecrimisil hesabını da etkileyebilir.

46. Murisin sağlığında yapılan devir varsa ne olur?
Muvazaa ya da tenkis tartışması ayrı bir dava konusudur. Mirasçılık payınız değişirse ecrimisil hesabınız da değişir.

47. Dava ne kadar sürer?
Keşif, bilirkişi raporu ve olası ek rapor nedeniyle ilk derece yargılaması genellikle bir yılı aşar. İstinaf ve temyiz süreci ayrıca eklenir.

48. Kararı nasıl icra ederim?
Kesinleşmesi beklenmeden ilamlı icra takibi başlatılabilir. Takipte faiz ve vekâlet ücreti de talep edilir.

49. Karşı taraf ödemezse taşınmaza haciz koyabilir miyim?
Borçlunun taşınmazdaki payı üzerine haciz konulabilir. Payın satışı yoluyla alacağın tahsili mümkündür.

50. Aynı binada farklı daireler için ayrı ayrı hesap mı yapılır?
Evet. Her bağımsız bölüm için kullanım biçimi, dönem ve emsal kira ayrı belirlenir; toplam bulunduktan sonra miras payı oranı uygulanır.

51. Ecrimisil davası sadece tapuda payı görünen kişiye mi açılır?

Hayır, böyle bir zorunluluk yoktur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13839, K. 2021/1448 sayılı kararında haksız şagil olduğu iddia edilen kişinin taşınmazda paydaş olmasının gerekmediği açıkça belirtilmiştir; daireyi fiilen kullanan üçüncü kişi de davalı gösterilebilir.

52. Miras kalan dairede oturan yeğenime ecrimisil davası açabilir miyim?

Evet, daireyi fiilen ve bağımsız biçimde kullanıyorsa açabilirsiniz. Paydaş olmadığı için ona karşı intifadan men koşulu aranmaz; sorumluluğu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995 uyarınca kötüniyetli zilyetliğe dayanır.

53. Daireyi kardeşim akrabamıza bedelsiz verdi, davayı kime açacağım?

İkisine birlikte açabilirsiniz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2021/15234, K. 2022/658 sayılı kararına konu olayda daireyi torununun kullanımına bırakan paydaş ile torun aleyhine birlikte açılan dava kabul edilmiştir; kira alınmaması tahsis edenin sorumluluğunu kaldırmaz.

54. Binada hiç oturmayan kardeşimi de davalı gösterirsem ne olur?

O kardeşiniz yönünden dava davalı sıfatı yokluğundan reddedilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/12994, K. 2018/80 sayılı kararında bağımsız bölümleri kullanmayan davalı bakımından verilen red kararı yerinde görülmüştür; ayrıca o davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilir.

55. Dairede asıl kullanıcının yanında oturan aile bireyleri de sorumlu olur mu?

Kural olarak olmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2304, K. 2021/3011 sayılı kararında, babalarıyla birlikte oturan ve onun emir ve talimatı doğrultusunda hareket eden çocuklar yönünden davanın pasif husumetten reddedildiği aktarılmıştır; belirleyici olan bağımsız tasarrufun kimde olduğudur.

56. Üç dairenin ecrimisilini tek bir davalıdan isteyebilir miyim?

Fiilen tek daire kullanan davalıdan diğer dairelerin bedeli istenemez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2009/5240, K. 2010/1275 sayılı kararında sorumluluğun kişinin fiilen tasarruf ettiği yerle sınırlı olduğu belirtilmiştir; daireleri dağıtan paydaş bakımından durum farklıdır.

57. Ecrimisil davalılardan müştereken mi tahsil edilir?

Hayır, ayrı ayrı hükmedilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/2038, K. 2018/16661 sayılı kararında hükmedilen ecrimisilin davalılardan müştereken alınmasına karar verilmesi isabetsiz bulunmuş, her davalının kendi elattığı bölüm üzerinden ayrı ayrı sorumlu tutulması gerektiği belirtilmiştir.

58. Miras payını başka mirasçıya devreden kişi hâlâ paydaş sayılır mı?

Sayılmaz. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 677 uyarınca devir geçerliyse devreden ortaklıktan ayrılır ve üçüncü kişi konumuna geçer; bu kişiye karşı açılacak davada intifadan men koşulu aranmaz, ancak devrin geçerliliği ayrıca denetlenmelidir.

59. Kardeşimin izniyle dairede oturan kişi iyiniyetli sayılır mı?

Bu nokta tartışmalıdır ve dosyaya göre değişir. Bir görüş paydaşın rızasına güvenen kişinin kötüniyetli sayılamayacağını, ağırlıklı görüş ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1028 hükmündeki tapu sicilinin aleniyeti nedeniyle diğer mirasçıların varlığının bilinebileceğini savunur.

60. Davalıların tamamını tek davada göstermek zorunda mıyım?

Zorunlu değilsiniz. Ecrimisil davasında davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaz; kullanıcıların tamamını birlikte dava edebileceğiniz gibi yalnızca bir kısmına karşı da talepte bulunabilirsiniz, seçim usul ekonomisi ve tahsil kabiliyetine göre yapılır.

Sonuç

Miras kalan bir binada dairelerin bir kısmının kiraya verilip bir kısmının yakınlara bedelsiz bırakılması, tek bir hukuki kalıba sığmaz. Kiraya verilen bölümlerde taşınmaz gelire çevrildiği için ihtar aranmaz ve mirasçı doğrudan geriye dönük beş yıllık dönem için payını isteyebilir. Üçüncü kişiye tahsis edilen bölümde de aynı kolaylık geçerlidir, çünkü kullanan paydaş değildir.

Buna karşılık davanın kaderini belirleyen ayrıntılar teknik kısımda saklıdır. Geçerli bir kira sözleşmesi varsa kiracıya husumet yöneltilmesi davayı baştan kaybettirir. Binada payı karşılayan çekişmesiz bir bölüm bulunması, haklı görünen bir talebi reddettirebilir. Emsal kiranın yanlış seçilmesi, hesaplanan tutarı gerçekte olması gerekenin çok altında bırakır. Beş yıllık sınır ise her geçen ay alacağın bir kısmını sessizce eritir.

Doğru kurgu, binayı tek parça değil bağımsız bölüm bağımsız bölüm okumakla başlar. Her daire için kullanım biçimi, başlangıç tarihi, ihtar gereği ve talep türü ayrı yazılır; ardından tek bir hesap tablosunda toplanır. Dosyanızdaki tabloyu bu ayrımlarla kurmak ve sürelerin nerede işlediğini görmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Kaynakça

Mevzuat

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 499, 640, 644, 677, 688, 691, 692, 693, 701, 702, 993, 995, 1028.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77, 147, 154.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 6, 281, 334.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21, 70, 73, 94.

492 sayılı Harçlar Kanunu (nispi karar ve ilam harcı).

1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60.

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3807, K. 2023/309, T. 18.01.2023.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/17765, K. 2013/14721, T. 30.10.2013.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4266, K. 2024/5195, T. 21.11.2024.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/16526, K. 2015/1208, T. 27.01.2015.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4980, K. 2017/3911, T. 06.07.2017.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7073, K. 2020/7660, T. 26.11.2020.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/301, K. 2023/1139, T. 22.11.2023.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/19595, K. 2017/2440, T. 09.05.2017.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/2943, K. 2016/5735, T. 09.05.2016.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1538, K. 2023/2697, T. 18.05.2023.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/22324, K. 2011/4898, T. 28.03.2011.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/5483, K. 2014/7185, T. 07.04.2014.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4667, K. 2017/6967, T. 30.11.2017.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/21035, K. 2020/2719, T. 01.06.2020.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/7061, K. 2020/7182, T. 12.11.2020.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13316, K. 2021/1803, T. 02.03.2021.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/3919, K. 2022/3348, T. 11.05.2022.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1403, K. 2022/5302, T. 20.09.2022.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4045, K. 2022/7240, T. 28.11.2022.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5471, K. 2023/147, T. 12.01.2023.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5469, K. 2024/4232, T. 02.10.2024.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1332, K. 2024/4564, T. 16.10.2024.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/47, K. 2025/1536, T. 19.03.2025.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4395, K. 2025/2737, T. 21.05.2025.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13839, K. 2021/1448, T. 18.02.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13311, K. 2020/4195, T. 30.06.2020.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2021/15234, K. 2022/658, T. 02.02.2022.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2020/549, K. 2021/4964, T. 10.06.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/2038, K. 2018/16661, T. 02.10.2018.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/2304, K. 2021/3011, T. 31.03.2021.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2009/5240, K. 2010/1275, T. 23.03.2010.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2181, K. 2024/4368, T. 08.10.2024.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/12994, K. 2018/80, T. 10.01.2018.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/14692, K. 2014/19475, T. 11.12.2014.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, E. 1937/29, K. 1938/10, T. 25.05.1938.

Doktrin ve akademik kaynaklar

Mehmet Ayan, Eşya Hukuku II – Mülkiyet.

Şeref Ertaş, Eşya Hukuku.

Mustafa Dural, Turgut Öz, Türk Özel Hukuku Cilt IV – Miras Hukuku.

Rona Serozan, Baki İlkay Engin, Miras Hukuku.

Hasan Ali Kaplan, Paylı Mülkiyette Ecrimisil Talebi ve İntifadan Men Koşulu (makale).

Ejder Yılmaz, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Şerhi.

Mehmet Akçaal, Ecrimisil Davalarında İntifadan Men Şartı (makale).

Coşkun Çaldağ, Ecrimisil (tez); Ecrimisil Borcunun Hesaplanması ve Ecrimisilde Temerrüt Faizi (makale).

İrem Durğun Şanlı, Haksız İşgal – Ecrimisil Tazminatı (tez).

Seçil Figen, Ecrimisil Talepleri (tez).

Alparslan Özaltuğ, Ecrimisilin Hukuki Niteliği (makale).

Elif Ayan Durhan, Miras Ortaklığında Birlikte Hareket Etme İlkesinden Doğan Sakıncaları Gidermeye Yönelik Hukuki Yollar (makale).

Esra Eviz, Paylı Mülkiyette Fiili Taksim (tez).

Hakan Burak Akıncı, Türk Medenî Hukuku’nda İstihkak Davası (TMK m. 683’e göre) (tez).

Mustafa Fikri Gemici, Türk Özel Hukukunda Ecrimisil Tazminatı (tez).

Samet Şahin, Paylı Mülkiyette Pay Üzerinde Tasarruf ve Payın Korunması (tez).

Ceren Yavuzaslan, Ecrimisil (tez).

Numan Tekelioğlu, Miras Paylaşma Sözleşmesi (tez).

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.