Tahliye Davası Sürerken Satış ve Yeni Malik

Bir kiracının çıkarılması için dava açıldıktan sonra taşınmazın el değiştirmesi sanıldığı kadar seyrek değildir ve tahliye davası sürerken taşınmazın satılması hâlinde dosyanın akıbeti, HMK m. 125/2 ile tahliye davalarına özgü eski daire kararları arasındaki gerilimde belirlenir. Genel kural, taşınmazı devralan kişinin davacı yerine geçerek yargılamaya kaldığı yerden devam etmesidir. Tahliye davaları bakımından ise farklı yönde kararlar da bulunuyor.

Bu yazıda dava konusunun devrinin usulî sonuçlarını, mahkemenin taraf teşkilini resen sağlama ve yeni malikin iradesini sorma yükümlülüğünü, HMK m. 125 ile TBK m. 310 ve m. 351 hükümlerinin birlikte nasıl okunması gerektiğini, ihtiyaç ve temerrüt sebepli davalarda satışın doğurduğu farklı sonuçları, yargılama gideri ile vekâlet ücretinin kime yükleneceğini ve arabuluculuk sorusunun kaynaklarda karşılığı bulunup bulunmadığını inceliyorum.

Dava konusunun devri: HMK m. 125 ne diyor?

HMK m. 125, dava açıldıktan sonra dava konusunun taraflardan biri tarafından devredilmesini düzenler. İkinci fıkraya göre, dava konusu davacı tarafından devredilirse devralan kişi görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder. Yargılama yeniden başlamaz, yapılmış usul işlemleri ayakta kalır.

Hükmün mantığı, davanın devirle boşa çıkmasını önlemektir. Dava açıldığı anda hukuki durum dondurulmaz; taraflar mülkiyeti serbestçe devredebilir. Ancak devir, karşı tarafı yargılamanın başına döndürecek bir sonuç doğurmamalıdır. Kanun koyucu bu yüzden davalının devrinde m. 125/1 ile davacıya seçimlik haklar tanımış, davacının devrinde ise m. 125/2 ile halefiyeti doğrudan kurmuştur.

Davacının devrinde seçim hakkı yoktur; devralan davacı yerine geçer. Buradaki geçiş kendiliğinden gerçekleşmez, mahkemenin taraf teşkilini tamamlaması gerekir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/10555, K. 2025/6990, T. 06.05.2025 kararı, davacıların taşınmaz paylarını devretmesi durumunda devralan kişilerin davacı sıfatıyla davaya iştirakinin sağlanarak taraf teşkilinin tamamlanması gerektiğini belirtir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3182, K. 2024/2680, T. 16.05.2024 kararı ise mahkemenin güncel tapu kaydını getirterek payı devralan kişiyi saptamasını ve bu kişinin davaya devam edebileceğini gözeterek taraf teşkilini sağlamasını arar.

Tahliye davası sürerken taşınmazın satılması dava hakkını sona erdirir mi?

Genel usul kuralına göre erdirmez; devralan HMK m. 125/2 uyarınca davacı yerine geçer. Ancak tahliye davalarına özgü bazı Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında, kiralayan malikin yargılama sırasında taşınmazı satmasıyla kiralananla bağının kesileceği ve dava hakkının sona ereceği görüşü savunulmuştur. Bu ayrılık hâlâ önemini koruyor.

Genel usul çizgisini izleyen kararlar, devrin bir halefiyet meselesi olduğunu kabul eder. Kiralanan taşınmazın maliki değişse de kira ilişkisi TBK m. 310 uyarınca yeni malike geçtiğinden, tahliye istemi de bu ilişkinin bir parçası olarak devralınır. Yeni malik, önceki malikin açtığı davaya devam etmekle yeni bir hak yaratmaz; devraldığı hakkı kullanır.

Karşı görüş ise tahliye isteminin kişiye bağlı yönünü öne çıkarır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/8382, K. 2012/9766, T. 28.06.2012 kararında, kiralayan malikin yargılama sırasında taşınmazı satması hâlinde kiralananla bağının kesileceği, dava hakkının sona ereceği ve davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur. Aynı dairenin E. 2013/9530, K. 2013/12080, T. 10.09.2013 kararında da satışın otomatik olarak dava hakkının devri anlamına gelmediği belirtilmiştir. Bir üçüncü çizgi olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/8997, K. 2013/11829, T. 10.07.2013 kararı, yeni malikin açılmış olan davaya ancak dava hakkının kendisine temlik edilmesi koşuluyla devam edebileceğini ifade eder.

HMK m. 125, TBK m. 310 ve TBK m. 351 birlikte nasıl okunur?

Üç hüküm birbirini tamamlar. TBK m. 310 satışın kirayı bozmayacağını, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline geleceğini söyler. TBK m. 351 yeni malike ihtiyaç sebebiyle tahliye isteme imkânı tanır. HMK m. 125/2 ise açılmış bir davada devralanın davacı yerine geçmesini sağlar. Üçünün kesiştiği yer, kira ilişkisinin kesintisiz devamıdır.

TBK m. 310 önemli bir kabulü içerir: kiralanan taşınmazın devri hâlinde kira sözleşmesi kendiliğinden yeni malike geçer, kiracının rızası aranmaz. Eski hukuktaki satım kirayı bozar anlayışı terk edilmiştir. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduğuna göre kira ilişkisinden doğan bütün istemlerin de sahibidir. Devir sırasında hangi kayıtların yeni malike geçtiği, sözleşmenin metnine göre değişir; farklı senaryolar için hazırladığım gayrimenkul kira sözleşmesi örneklerini ayrı bir yazıda tam metinleriyle paylaştım.

TBK m. 351 ise yeni malike ayrı ve bağımsız bir tahliye sebebi verir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle dava açabilir; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren TBK m. 350 çerçevesinde dava açabilir. Bu, yeni malikin kendi ihtiyacına dayanan bağımsız bir yoldur.

Devralınan dava ile yeni malikin kendi davası birbirine karıştırılmamalıdır. HMK m. 125/2 yoluyla devam edilen dava, önceki malikin dayandığı sebep ve tarihler üzerinden yürür. TBK m. 351 ise yeni bir ihtar ve yeni bir süre gerektirir. Kiracılı bir taşınmaz alırken bu ihtarın hangi sürede gönderilmesi gerektiğini kiracılı ev satın alırken ihtiyaç ihtarı ve aidat yazısında ayrıntılı anlattım.

Mahkemenin taraf teşkilini resen sağlama yükümlülüğü

Taraf teşkili dava şartıdır ve HMK m. 114 ile m. 115 uyarınca yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilir. Dava konusunun üçüncü kişiye devredildiğini öğrenen hâkim, davayı doğrudan reddedemez; güncel tapu kaydını getirtmeli, devralanı saptamalı ve onun davaya devam edip etmeyeceğini araştırmalıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/108, K. 2018/6419, T. 08.10.2018 kararı, dava konusunun üçüncü kişiye temlikinin mahkemece resen dikkate alınması gerektiğini, hâkimin davayı reddetmeyip yeni malikin davaya devam edip etmeyeceğini araştırması gerektiğini ifade eder. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2025/2251, K. 2025/6613, T. 27.10.2025 kararı da taraf teşkilinin yargılamanın her aşamasında resen gözetilmesi gerektiğini hatırlatır.

Uygulamada izlenen sıra şudur: mahkeme tapu müdürlüğünden güncel kaydı ister, devir tarihini ve devralanı belirler, devralana usulüne uygun tebligat çıkarır, davaya devam edip etmeyeceğini beyan etmesi için süre verir. Beyan olumluysa devralan davacı sıfatını kazanır ve dosyaya vekâletname sunar. Beyan olumsuzsa ya da süre içinde cevap verilmezse, devreden malikin dava açmakta hukuki yararının kalmadığı gerekçesiyle hüküm kurulur.

Taraf değişikliğinin usulî sonuçları, cevap süreleri ve delil listeleriyle iç içedir. Yargılamanın hangi aşamasında hangi işlemin yapılabileceğini cevap süresi, taraf değişikliği ve tanık listesi yazısında adım adım gösterdim.

Yeni malikin iradesinin sorulması neden zorunlu?

HMK m. 125/2 devralanı davacı yerine geçirir, ancak kimseyi zorla davacı yapmaz. Devralan, davayı sürdürmek istemeyebilir; kiracıyla anlaşmış ya da taşınmazı kiracılı olarak almış olabilir. Bu yüzden mahkeme, hüküm kurmadan önce yeni malikin iradesini açıkça sormak zorundadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11437, K. 2025/8958, T. 17.06.2025 ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/6342, K. 2024/668, T. 18.01.2024 kararlarında, yeni malike davaya devam edip etmeyeceğinin sorulması ve sonucuna göre işlem yapılması gerektiği belirtilmiştir. İrade sorulmadan verilen karar, eksik inceleme nedeniyle bozulur.

Beyanın kapsamı da denetlenmelidir. Yeni malikin davaya devam etmek istediğini bildirmesi yeterli değildir; hangi tahliye sebebine dayandığını da netleştirmesi beklenir. Önceki malikin ihtiyacına dayalı bir davada, yeni malikin aynı ihtiyaca dayanması mümkün olmaz. Bu nokta, aşağıda ayrıca incelediğim en tartışmalı başlığı oluşturur.

Kurgusal bir örnek yardımcı olur: taşınmazını kendi oturma ihtiyacı için tahliye davasına konu eden bir malik, dava üçüncü celsedeyken taşınmazı bir yakınına devreder. Yeni malik davaya devam etmek istediğini bildirir. Burada dava, devreden malikin ihtiyacı üzerinden mi görülecektir, yoksa yeni malikin kendi ihtiyacı yeniden mi araştırılacaktır? Kararlar bu soruya tek bir cevap vermez.

İhtiyaç nedeniyle açılmış davada yeni malik kimin ihtiyacına dayanır?

İhtiyaç, kişiye bağlı bir tahliye sebebidir. Davacının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi aranır. Malik değiştiğinde ihtiyaç sahibi de değiştiğinden, devralanın önceki malikin ihtiyacına dayanarak tahliye alması hukuken savunulması güç bir sonuç doğurur.

İki farklı çözüm önerilir. Birinci çözüme göre HMK m. 125/2 usulî bir halefiyet kurar; yeni malik davaya devam eder ancak dayandığı ihtiyaç kendi ihtiyacı olarak yeniden incelenir. Mahkeme, yeni malikin gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Bu çözüm dosyayı sıfırlamaz, yalnızca ihtiyaç unsurunu güncel malik üzerinden değerlendirir.

İkinci çözüme göre yeni malikin ihtiyacı TBK m. 351 kapsamında bağımsız bir tahliye sebebidir ve kendi usulî koşullarına tabidir: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, ardından altı ay bekleme. Bu görüşe göre yeni malik, devraldığı davada kendi ihtiyacını ileri süremez; ihtar ve bekleme süresini kendisi işletip yeni bir dava açmalıdır.

Uygulamada güvenli yol, iki yolu birlikte yürütmektir. Yeni malik devraldığı davaya devam ettiğini bildirirken, aynı zamanda TBK m. 351 uyarınca bir ay içinde yazılı bildirimini de yapmalıdır. Böylece devralınan dava reddedilse dahi altı ayın sonunda açılacak yeni dava için hak korunmuş olur. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açtığından somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.

Temerrüt nedeniyle açılmış davada birikmiş kira alacağı kime ait?

Tahliye istemi kira ilişkisiyle birlikte yeni malike geçer, ancak satıştan önceki döneme ait birikmiş kira alacağı kendiliğinden geçmez. Kira alacağı, doğduğu anda o dönemin malikinin malvarlığına girer. Yeni malikin bu alacağı isteyebilmesi için TBK m. 183 ve devamındaki hükümler uyarınca ayrıca alacağın temliki gerekir.

Ayrımı somutlaştıralım. Aylık kirası 32.000 TL olan bir dükkânda kiracı beş aydır ödeme yapmamıştır; toplam 160.000 TL birikmiş kira borcu vardır. Malik ihtarını çekmiş, otuz günlük süre sonunda temerrüt sebebiyle tahliye davası açmıştır. Dava sürerken taşınmaz satılır. Yeni malik davaya devam ettiğini bildirir. Tahliye istemi yönünden davacı sıfatı yeni malike geçer; ancak 160.000 TL’lik birikmiş alacak, satış tarihine kadar doğmuş olduğundan devreden malike aittir. Satış tarihinden sonraki kiralar ise yeni malike ödenir.

Uygulamada bu ayrım tapu devir sözleşmesinde ya da ayrı bir protokolde düzenlenir. Taraflar birikmiş kira alacağının da devredildiğini kararlaştırmışsa, kiracıya yapılacak bildirimle temlik hüküm ifade eder. Bildirim yapılmadan kiracı devredene ödeme yaparsa, iyiniyetli ödeme olarak borcundan kurtulur.

Temerrüt ihtarının süresi bakımından satışın etkisi yoktur. İhtar geçerli biçimde çekilmiş ve otuz günlük süre dolmuşsa, temerrüt koşulları gerçekleşmiştir; sonradan yapılan devir bu koşulları ortadan kaldırmaz. Yeni malikin ayrıca yeni bir ihtar çekmesi gerekmez.

Tahliye taahhüdüne dayalı takip sürerken satış olursa süre ne olur?

TBK m. 353 uyarınca taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen bir aylık süre hak düşürücüdür ve satıştan etkilenmez. Süre içinde takip başlatılmışsa hak korunmuştur; yeni malik alacaklı sıfatıyla takibe devam eder. Süre dolduktan sonra yapılan devir ise kaybedilen hakkı geri getirmez.

Takipte alacaklı değişikliği, İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde halefiyet belgesinin icra dosyasına sunulmasıyla yapılır. Yeni malik, tapu kaydını ve devri gösteren belgeyi dosyaya koyarak takibi kendi adına sürdürebilir. Borçlu kiracının bu değişikliğe karşı ileri sürebileceği itirazlar, esas itibarıyla önceki alacaklıya karşı ileri sürebileceği itirazlarla sınırlıdır.

Kritik nokta şudur: bir aylık süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren işler; satış tarihinden değil. Devir, süreyi yeniden başlatmaz. Yeni malikin taşınmazı devraldıktan sonra bir ay içinde takip başlatabileceği düşüncesi yaygın bir yanılgıdır ve çok sayıda dosyayı kaybettirmiştir.

Taahhüdün geçerliliğine yönelik itirazlar da devirden bağımsız olarak incelenir. İmza itirazı ileri sürülmüşse bunun sonuçlarını tahliye taahhüdünde imza inkârı ve para cezası yazısında; sözleşmede birden çok kiracı bulunması hâlinde aranan imza şartını ise tahliye taahhüdünü kiracılardan biri imzalarsa yazısında inceledim.

Yargılama gideri ve vekâlet ücretinden kim sorumlu?

Devralan davacı yerine geçtiğinde, kural olarak yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından da davacının konumunu üstlenir. Ancak devir tarihinden önceki dönemde doğan giderler bakımından devredenin sorumluluğu tartışmalıdır. Mahkemeler çoğu zaman hükmü, davanın sonucuna göre güncel davacı üzerinden kurar.

Davanın kabulü hâlinde sorun küçüktür: giderler davalı kiracıya yüklenir, vekâlet ücreti davacı lehine hükmedilir. Yeni malik davacı sıfatını taşıdığından ücret ona ödenir. Devredenle devralan arasındaki iç ilişki, aralarındaki devir sözleşmesine göre çözülür ve tahliye dosyasının konusu olmaz.

Davanın reddi hâlinde tablo karmaşıklaşır. Yeni malik davaya devam etmişse, ret kararının gider yükü ona düşer. Yeni malik davaya devam etmediğini bildirmiş ve dava bu nedenle sonuçlanmışsa, giderin devredende bırakılması daha uygun olur; çünkü davayı açan ve devirle davanın konusuz kalmasına yol açan odur. Bazı kararlarda davayı açmakta haklı olup olmadığı ölçütü kullanılır: davacı dava tarihinde haklıysa, davanın sonradan konusuz kalması nedeniyle aleyhine gider yüklenmemesi savunulur.

Vekâlet ücreti bakımından ayrı bir tuzak vardır. Tahliye davalarında vekâlet ücreti kural olarak yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Kira bedelinin dava sırasında güncellenmesi ya da tespit davasıyla değişmesi hâlinde hangi bedelin esas alınacağı ayrı bir tartışma doğurur; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin süre ve ölçütleri kira tespit davasında beş yıl kuralı ve boş tutma tahliyesi yazısında karşılaştırdım.

Satış davayı sürüncemede bırakmak için yapılmışsa

Devir hakkı kötüye kullanılamaz. Taşınmazın, yalnızca yargılamayı uzatmak ya da kiracıyı yıpratmak amacıyla art arda devredilmesi TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Mahkeme, devrin gerçek bir mülkiyet değişikliği mi yoksa usulî bir manevra mı olduğunu değerlendirebilir.

Değerlendirmede kullanılan somut ölçütler vardır: devir bedelinin rayice uygunluğu, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların akrabalık ilişkisi, devir sonrası taşınmazın kullanımının değişip değişmediği, kısa aralıklarla birden çok devir yapılıp yapılmadığı. Bedelsiz ya da sembolik bedelli devirler, aile içi devirlerde özellikle dikkat çeker.

Muvazaa iddiası ileri sürülürse davalı kiracı bunu ispatlamakla yükümlüdür. Tapu kaydı aksi ispatlanana kadar geçerlidir; kiracı, devrin görünürde yapıldığını yazılı delille ya da güçlü emarelerle ortaya koymalıdır. Banka hesap hareketleri, tapu harcına esas beyan edilen bedelle piyasa değeri arasındaki fark ve tanık beyanları kullanılabilir.

Devrin muvazaalı olduğu kabul edilirse, devir yargılamaya etkisiz sayılır ve dava devreden malik üzerinden görülmeye devam eder. Kötüniyetli devir ayrıca HMK m. 329 uyarınca disiplin para cezası ve haksız çıkılan kısım için ayrı sorumluluk doğurabilir.

Devir mahkemeye bildirilmezse ne olur?

Devrin bildirilmemesi davayı kendiliğinden sakatlamaz, ancak hükmün infaz kabiliyetini zayıflatır. Tapu kaydı getirtilmeden ve taraf teşkili tamamlanmadan verilen karar, temyiz ya da istinaf aşamasında eksik inceleme nedeniyle bozulur. Taraf teşkili dava şartı olduğundan bu eksiklik kanun yolu aşamasında da resen gözetilir.

İkinci bir risk, hükmün lehine kurulduğu kişinin artık malik olmamasıdır. Devreden malik adına verilen tahliye kararı, icra aşamasında tapu kaydıyla çeliştiği için sorun yaratır. İcra müdürlüğü, alacaklının aktif husumet ehliyetini sorgular ve takibi durdurabilir.

Üçüncü risk, kiracı tarafında doğar. Kiracı, devri öğrenmediği için kirayı devredene ödemeye devam edebilir. Bu ödemeler TBK m. 310 çerçevesinde iyiniyetli ödeme sayılır ve kiracıyı borcundan kurtarır; yeni malikin bu dönem için temerrüt iddiası dinlenmez. Kira ilişkisi sona ererken anahtar teslimi ve depozito iadesinin kime yapılacağı da devrin bildirilip bildirilmemesine göre değişir; bu aşamadaki adımları kira ilişkisinin sonunda tevdi mahalli, anahtar ve depozito yazısında ayrıntılı işledim.

Devri bildirme yükü kimde olduğu konusunda açık bir kural yoktur. Uygulamada bildirimi çoğunlukla devralan yapar, çünkü davadan yararlanacak olan odur. Devreden vekilin de dosyaya bildirimde bulunması, sonradan doğacak sorumluluk tartışmalarını azaltır.

Üç yıl yeniden kiralama yasağı ve yeni malikin durumu

TBK m. 355, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını düzenler. Yasak taşınmaza bağlıdır; mülkiyetin el değiştirmesi yasağı ortadan kaldırmaz. Yeni malik de bu süreyle bağlı kalır.

Hükmün amacı, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini yaptırıma bağlamaktır. Tahliye alındıktan sonra taşınmazın daha yüksek bedelle üçüncü kişiye kiralanması, ihtiyacın samimi olmadığını gösterir. Bu durumda eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Devir yoluyla yasaktan kaçmak mümkün değildir. Taşınmazı tahliyeden sonra devralan kişi de üç yıllık süreye tabidir; aksi kabul, hükmü işlevsiz bırakırdı. Devralanın yasağı bilmemesi ise devreden ile arasındaki iç ilişkide sorumluluk doğurur, eski kiracıya karşı savunma oluşturmaz.

Kurgusal bir örnek: aylık 25.000 TL kira ödeyen bir kiracı, malikin oğlunun oturma ihtiyacı gerekçesiyle tahliye edilir. Dört ay sonra taşınmaz satılır ve yeni malik daireyi aylık 40.000 TL’ye başka birine kiralar. Eski kiracı, TBK m. 355 uyarınca tazminat isteyebilir; talebini kime yönelteceği ise tahliye kararının kim adına alındığına ve kiralamayı kimin yaptığına göre belirlenir.

Arabuluculuk gerekir mi? Kaynaklardaki durum

Dava sürerken taşınmazın devredilmesi ve yeni malikin HMK m. 125/2 uyarınca davaya dahil olması sürecinde arabuluculuk yapılması gerektiğine dair, incelenen yargı kararlarında herhangi bir bilgi, değerlendirme ya da hüküm bulunmamaktadır. Kararlar bu süreci taraf değişikliği ve halefiyet konusu olarak ele almakta, arabuluculuk şartına değinmemektedir.

Bu tespiti açıkça yazmam gerekiyor, çünkü sorunun pratikte sık sorulduğunu biliyorum. Kaynak kararlar arasında Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/10555, K. 2025/6990, T. 06.05.2025; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3182, K. 2024/2680, T. 16.05.2024 ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11437, K. 2025/8958, T. 17.06.2025 kararları da bulunmakta, hiçbirinde arabuluculuk aranmamaktadır.

Kavramsal olarak da beklenen sonuç budur. Dava şartı arabuluculuk, davanın açılmasından önceki bir aşamaya ilişkindir. Dava usulüne uygun biçimde açılmış ve arabuluculuk şartı dava tarihinde yerine getirilmişse, yargılama sırasında gerçekleşen taraf değişikliği yeni bir dava açılması anlamına gelmez; dava kaldığı yerden devam eder. Devralan, yeni bir dava açmadığı için yeniden arabuluculuğa başvurması beklenmez.

Ayrı bir durum, yeni malikin TBK m. 351 uyarınca kendi ihtiyacına dayanan bağımsız bir dava açmasıdır. Bu yeni bir davadır ve kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava şartı arabuluculuğa tabidir. Devralınan dava ile yeni açılan dava arasındaki bu fark, uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biridir.

Bu konuda içtihat birliği yok

Dava sırasındaki devrin tahliye davasına etkisi konusunda kararlar üç farklı çizgide toplanır: HMK m. 125/2 uyarınca doğrudan halefiyet, dava hakkının sona ermesi ve dava hakkının ayrıca temlikini arayan orta yol. Bu ayrılığı görmezden gelen bir değerlendirme, dosyanın gerçek riskini gizler.

Birinci çizgi genel usul hukuku kararlarında baskındır ve güncel tarihlidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/10555, K. 2025/6990, T. 06.05.2025; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3182, K. 2024/2680, T. 16.05.2024; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/108, K. 2018/6419, T. 08.10.2018 ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2025/2251, K. 2025/6613, T. 27.10.2025 kararları taraf teşkilinin sağlanarak yargılamaya devam edilmesi yönündedir.

İkinci çizgi, tahliye davalarına özgü ve daha eski tarihlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/8382, K. 2012/9766, T. 28.06.2012 kararı davanın reddini gerektirir görmüş, aynı dairenin E. 2013/9530, K. 2013/12080, T. 10.09.2013 kararı satışın kendiliğinden dava hakkının devri anlamına gelmediğini belirtmiştir. Üçüncü çizgi olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/8997, K. 2013/11829, T. 10.07.2013 kararı, dava hakkının temlik edilmesi koşuluyla devama izin verir.

Pratik çıkarım şudur: devir yapılırken tapu devrinin yanına, açılmış davaya ilişkin hakların da devredildiğini gösteren yazılı bir temlik beyanı eklenmelidir. Bu tek cümlelik ek, üç çizginin hepsinde işe yarar ve ikinci ile üçüncü görüşün doğurduğu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Davalı kiracı tarafında savunma stratejisi

Kiracı, dava sırasında yapılan devri kendi lehine kullanabilir. İlk adım, tapu kaydını getirtmesini istemek ve devrin tarihini tespit ettirmektir. Devir varsa taraf teşkili eksikliği ileri sürülür; devreden malikin hukuki yararının kalmadığı, yeni malikin ise kendi ihtiyacını ispatlaması gerektiği savunulur.

İkinci adım, ihtiyaç sebepli davalarda ihtiyacın kişiselliğine dayanmaktır. Devreden malikin ihtiyacı üzerinden yürüyen bir davada, devralanın aynı ihtiyaca dayanamayacağı vurgulanır. Bu savunma, TBK m. 351 çerçevesinde yeni bir ihtar ve altı aylık bekleme süresi gerektiğini ileri sürmekle desteklenir.

Üçüncü adım, devrin muvazaalı olduğu iddiasıdır. Aile içi ve düşük bedelli devirlerde bu iddia ciddiye alınır. Kiracı, devir bedelinin ödenmediğini gösteren emareleri toplamalı, tapu harcına esas bedelle piyasa değerini karşılaştırmalıdır.

Dördüncü adım, ödeme yönünün korunmasıdır. Kiracı devri öğrendikten sonra kirayı yeni malike ödemeli, tereddüt varsa tevdi mahalli tayini isteyerek borcundan kurtulmalıdır. Devri öğrenmeden önce devredene yapılan ödemeler TBK m. 310 kapsamında geçerlidir. Devrin hangi tarihte öğrenildiği ve ödemelerin kime yapıldığı çoğu dosyada belirleyici olur; bu hesabı dosyanızın kendi verileriyle çıkarmak isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Senaryo karşılaştırma tablosu

Aşağıdaki tablo, satışın hangi aşamada gerçekleştiğine ve hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre olası sonuçları özetler. Tablo genel eğilimi gösterir; her dosyada devir belgelerinin içeriği, satış tarihinin dava tarihine göre konumu ve tarafların beyanları sonucu değiştirebilir. Bu nedenle tabloyu bir başlangıç noktası olarak okumak, kesin bir sonuç saymamak gerekir.

50 Soruda Dava Sürerken Taşınmazın Satılması

1. Tahliye davası devam ederken evi sattım, dava düşer mi?
Kural olarak düşmez. HMK m. 125/2 uyarınca devralan kişi davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden devam eder.

2. Taşınmazı alan kişi davaya devam edebilir mi?
Edebilir. Mahkeme güncel tapu kaydını getirtip devralana davaya devam edip etmeyeceğini sorar ve taraf teşkilini tamamlar.

3. Yeni malik davaya devam etmek zorunda mı?
Zorunda değildir. HMK m. 125/2 devralana davacı sıfatını verir ancak dava sürdürmeye zorlamaz.

4. Yeni malik devam etmezse ne olur?
Devreden malikin hukuki yararı kalmadığı için dava konusuz kalır ya da reddedilir. Gider ve vekâlet ücreti ayrıca değerlendirilir.

5. Mahkeme satışı kendiliğinden dikkate alır mı?
Alır. Taraf teşkili dava şartıdır ve HMK m. 115 uyarınca yargılamanın her aşamasında resen gözetilir.

6. Satışı mahkemeye kim bildirmeli?
Kanunda açık bir yük yoktur; uygulamada bildirimi genellikle devralan yapar. Devreden vekilin de bildirimde bulunması yerinde olur.

7. Satışı bildirmezsem karar geçersiz mi olur?
Karar kendiliğinden geçersiz olmaz ancak eksik inceleme nedeniyle bozulabilir ve infaz aşamasında husumet sorunu doğar.

8. Satım kirayı bozar mı?
Bozmaz. TBK m. 310 uyarınca kiralananın devri hâlinde kira sözleşmesi kendiliğinden yeni malike geçer.

9. Kiracının rızası gerekir mi?
Gerekmez. Mülkiyetin devri için kiracının onayı aranmaz, kira ilişkisi kanun gereği geçer.

10. Yeni malik kendi ihtiyacı için ayrıca dava açabilir mi?
Açabilir. TBK m. 351 uyarınca edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir.

11. Devraldığım davada önceki malikin ihtiyacına dayanabilir miyim?
İhtiyaç kişiye bağlı bir sebeptir; başkasının ihtiyacına dayanmak güçtür. Kendi ihtiyacınızın ayrıca araştırılması gerekir.

12. Hem davaya devam edip hem yeni ihtar göndermeli miyim?
Güvenli yol budur. TBK m. 351 ihtarını süresinde göndermek, devralınan dava reddedilse dahi hakkı korur.

13. TBK m. 351 ihtarı kaç gün içinde gönderilir?
Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde gönderilmelidir. Bu süre kaçırılırsa m. 351 yolu kapanır.

14. İhtardan sonra ne kadar beklenir?
Bildirimin yapılmasından itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılabilir. Süre dolmadan açılan dava reddedilir.

15. Temerrüt davası sürerken satış olursa birikmiş kiralar kime ait?
Satıştan önceki döneme ait kiralar devredene aittir. Yeni malikin isteyebilmesi için TBK m. 183 uyarınca alacağın temliki gerekir.

16. Satıştan sonraki kiralar kime ödenir?
Yeni malike ödenir. TBK m. 310 uyarınca kira ilişkisi devirle birlikte yeni malike geçer.

17. Kiracı devri bilmeden eski malike ödeme yaparsa ne olur?
İyiniyetli ödeme sayılır ve kiracı borcundan kurtulur. Yeni malikin bu dönem için temerrüt iddiası dinlenmez.

18. Temerrüt ihtarını yeni malik yeniden çekmeli mi?
Gerekmez. İhtar geçerli çekilmiş ve otuz günlük süre dolmuşsa temerrüt koşulları gerçekleşmiştir.

19. Tahliye taahhüdüne dayalı takip sürerken satış olursa süre uzar mı?
Uzamaz. TBK m. 353 uyarınca bir aylık süre taahhüt edilen tarihten işler ve satıştan etkilenmez.

20. Süre dolduktan sonra satın alırsam takip başlatabilir miyim?
Başlatamazsınız. Hak düşürücü süre dolduğunda taahhüde dayalı tahliye imkânı ortadan kalkar.

21. Takipte alacaklı değişikliği nasıl yapılır?
Devri gösteren tapu kaydı ve halefiyet belgesi icra dosyasına sunulur. Yeni malik takibi kendi adına sürdürür.

22. Dava sırasındaki satışta arabuluculuk gerekir mi?
İncelenen kararlarda böyle bir zorunluluğa ilişkin bilgi bulunmamaktadır. Dava zaten açılmış olduğundan yeni bir arabuluculuk başvurusu beklenmez.

23. Yeni malik ayrı dava açarsa arabuluculuk şart mı?
Şarttır. Kira ilişkisinden kaynaklanan yeni bir dava, dava şartı arabuluculuğa tabidir.

24. Devralan davaya nasıl dahil olur?
Mahkemeye beyan verip vekâletname sunarak dahil olur. Mahkeme taraf teşkilini tamamlayıp yargılamaya devam eder.

25. Dava baştan mı başlar?
Başlamaz. HMK m. 125/2 davanın kaldığı yerden devam edeceğini açıkça düzenler.

26. Daha önce alınan tanık beyanları geçerli kalır mı?
Kalır. Devir öncesi usulüne uygun yapılan işlemler geçerliliğini korur.

27. Yeni malik ıslah yapabilir mi?
Devraldığı davada davacının usulî konumunu üstlendiğinden, ıslah hakkı kullanılmamışsa kullanabilir. Ancak dava sebebini tamamen değiştiremez.

28. Yargılama giderleri kime yükletilir?
Davanın kabulünde davalıya yükletilir. Reddi hâlinde davaya devam eden güncel davacı sorumlu tutulur.

29. Vekâlet ücreti kime ödenir?
Davacı lehine hükmedilen ücret, davaya devam eden yeni malike ödenir. Devredenle iç ilişki ayrı bir konudur.

30. Tahliye davasında vekâlet ücreti neye göre hesaplanır?
Kural olarak yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Kira bedelindeki değişiklikler hesabı etkileyebilir.

31. Satış davayı uzatmak için yapılmışsa ne olur?
Devir TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Muvazaa kabul edilirse devir yargılamaya etkisiz sayılır.

32. Muvazaayı kim ispatlar?
Muvazaa iddiasında bulunan davalı kiracı ispatla yükümlüdür. Tapu kaydı aksi ispatlanana kadar geçerlidir.

33. Aile içi satış şüpheli mi sayılır?
Tek başına şüphe yaratmaz ancak bedelin ödenip ödenmediği ve rayice uygunluğu ayrıca incelenir.

34. Kötüniyetli devirde ek yaptırım var mı?
HMK m. 329 uyarınca kötüniyetli ya da haksız dava açan tarafa disiplin para cezası verilebilir.

35. Üç yıl yeniden kiralama yasağı yeni maliki bağlar mı?
Bağlar. TBK m. 355 yasağı taşınmaza bağlı olduğundan mülkiyetin devri yasağı kaldırmaz.

36. Yasağa aykırı kiralamada kiracı ne isteyebilir?
Eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

37. Haklı sebep varsa üç yıl kuralı uygulanmaz mı?
TBK m. 355 haklı sebep hâlini saklı tutar. Haklı sebebin varlığını kiralayan ispatlamalıdır.

38. Tahliye davası hangi mahkemede görülür?
Kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden doğan davalarda bu mahkeme görevlidir.

39. Satış nedeniyle görevli mahkeme değişir mi?
Değişmez. Devir, davanın konusunu ve görevli mahkemeyi etkilemez.

40. Yeni malik dava dilekçesini değiştirebilir mi?
Dava sebebini serbestçe değiştiremez. Yeni bir tahliye sebebine dayanmak istiyorsa ayrı dava açması gerekir.

41. Devreden malik davadan çekilebilir mi?
Devirle birlikte davacı sıfatı devralana geçer. Devreden, davaya devam etmekte hukuki yararını yitirir.

42. Devir belgesine ne yazılmalı?
Açılmış davaya ilişkin hakların da devredildiğini gösteren yazılı bir temlik beyanı eklenmelidir. Bu ek, içtihat ayrılığından doğan riski azaltır.

43. Dava hakkının temliki neden önemli?
Bazı kararlar yeni malikin davaya ancak dava hakkının temliki koşuluyla devam edebileceğini kabul eder. Temlik beyanı bu riski karşılar.

44. Bu konuda içtihat birliği var mı?
Yoktur. Genel usul kararları HMK m. 125/2 yönünde iken tahliye davalarına özgü bazı eski kararlar dava hakkının sona ereceğini savunmuştur.

45. Kiracı olarak devri nasıl öğrenirim?
Mahkemeden güncel tapu kaydının getirtilmesini isteyebilirsiniz. Tapu müdürlüğünden de ilgili sıfatıyla bilgi talep edilebilir.

46. Kirayı kime ödeyeceğimi bilemiyorum, ne yapmalıyım?
Tevdi mahalli tayini isteyerek kira bedelini yatırabilirsiniz. Bu yolla temerrüde düşmekten kurtulursunuz.

47. Satış nedeniyle kira sözleşmem sona erer mi?
Ermez. TBK m. 310 uyarınca sözleşme aynı koşullarla yeni malikle devam eder.

48. Yeni malik kirayı tek taraflı artırabilir mi?
Artıramaz. Kira bedeli, sözleşmedeki ve TBK m. 344 çerçevesindeki kurallara tabidir.

49. Birden çok kez satış yapılırsa ne olur?
Her devirde taraf teşkili yeniden sağlanır. Kısa aralıklarla yapılan devirler dürüstlük kuralı yönünden incelenebilir.

50. Karar verildikten sonra satış olursa ne değişir?
Hüküm kurulduktan sonraki devirde yeni malik, ilamın alacaklısı sıfatıyla infaz talebinde bulunabilmek için halefiyetini belgelemelidir.

Sonuç

Tahliye davası devam ederken taşınmazın davacı tarafından üçüncü kişiye satılması, kural olarak davayı bitirmez. HMK m. 125/2 devralanı davacı yerine geçirir ve dava kaldığı yerden sürer. Mahkemenin yapması gereken bellidir: güncel tapu kaydını getirtmek, devralanı saptamak, davaya devam edip etmeyeceğini sormak ve taraf teşkilini tamamlamak. Bu adımlar atılmadan verilen karar eksik inceleme nedeniyle bozulur.

Buna karşılık tahliye davalarına özgü kararlarda farklı çizgiler bulunuyor. Kiralayan malikin dava sırasında taşınmazı satmasıyla kiralananla bağının kesileceği ve dava hakkının sona ereceği yönündeki görüş ile yeni malikin davaya ancak dava hakkının temliki koşuluyla devam edebileceği yönündeki görüş, hâlâ karşılaşılabilecek risklerdir. Bu ayrılık nedeniyle devir işlemine, açılmış davaya ilişkin hakların da devredildiğini gösteren yazılı bir temlik beyanı eklemek en pratik korunma yoludur. İhtiyaç sebepli davalarda ayrıca TBK m. 351 ihtarının süresinde gönderilmesi, ikinci bir güvenlik hattı kurar.

Arabuluculuk yönünden ise incelenen kararlarda bu sürece ilişkin bir zorunluluk bilgisi yer almıyor; kararlar konuyu bir taraf değişikliği ve halefiyet meselesi olarak ele alıyor. Yeni malikin kendi ihtiyacına dayanan bağımsız bir dava açması ise ayrı bir başvuru olduğundan dava şartı arabuluculuğa tabidir. Devir tarihleri, ihtar tarihleri ve hak düşürücü sürelerin birlikte değerlendirilmesi teknik bir çalışma gerektirir; kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.

Kaynakça

Mevzuat

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 27, 114, 115, 119, 124, 125, 176, 297, 326, 329, 331.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 19, 183, 184, 186, 310, 315, 344, 350, 351, 352, 353, 354, 355.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 705, 1023.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269, 272, 275, 276.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B.

Yargı kararları

Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.

Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/10555, K. 2025/6990, T. 06.05.2025

Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3182, K. 2024/2680, T. 16.05.2024

Yargıtay, 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/108, K. 2018/6419, T. 08.10.2018

Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2025/2251, K. 2025/6613, T. 27.10.2025

Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11437, K. 2025/8958, T. 17.06.2025

Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/6342, K. 2024/668, T. 18.01.2024

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/8382, K. 2012/9766, T. 28.06.2012

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/9530, K. 2013/12080, T. 10.09.2013

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/8997, K. 2013/11829, T. 10.07.2013

Doktrin ve akademik kaynaklar

Baki Kuru, Medeni Usul Hukuku, dava konusunun devri ve taraf değişikliği bölümü.

Hakan Pekcanıtez, Oğuz Atalay, Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku, taraf teşkili ve dava şartları başlıkları.

Süha Tanrıver, Medeni Usul Hukuku, yargılamanın işleyişi ve usulî işlemler.

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, kira sözleşmesi ve kiralananın devri bölümü.

Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme.

Murat Aydoğdu, Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, kira sözleşmesine ilişkin bölümler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.