Orman nedeniyle tapu iptalinde tazminat, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan devletin kusursuz sorumluluğuna dayanır (TMK m. 1007). Taşınmazı orman sınırları içinde kaldığı için elinden alınan malik, uğradığı zararı Hazine’den isteyebilir.
Bu yazıda zararın hangi anda doğduğu, faizin hangi tarihten işletileceği, ilk davada faiz istemeyi unutan davacının ek dava açması halinde durumun ne olacağı, ıslahla yapılan taleplerin sınırı ve görevli mahkeme konusu ele alınıyor.
Orman Nedeniyle Tapu İptal Edilirse Tazminat Alınır mı?
Taşınmazı orman sınırları içinde kaldığı gerekçesiyle iptal edilip Hazine adına tescil edilen kişi, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar nedeniyle devletten tazminat isteyebilir. TMK m. 1007, bu sorumluluğu kusur aranmaksızın devlete yükler.
Sorumluluğun doğması için üç unsur birlikte aranır: tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık, malikin uğradığı zarar ve ikisi arasında nedensellik bağı. Tapu memurunun kişisel kusuru aranmaz.
Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur; bu nitelendirme davacının ispat yükünü hafifletir. Sicilin hatalı tutulduğunun ortaya konması yeterli sayılır, memurun ihmali ayrıca kanıtlanmak zorunda değildir.
Zarar Hangi Anda Doğar?
Zarar, mülkiyetin kaybedildiği an olan tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği gün doğmuş sayılır. Bu tarih hem faiz hem zamanaşımı bakımından milat kabul edilir.
Doktrinde de aynı sonuç benimsenmektedir. Tapu kaydının kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde zarar, iptal kararının kesinleşmesiyle ortaya çıkmış sayıldığından zamanaşımı süresi kesinleşme tarihinden işlemeye başlar.
Pratikte bu, dosyaya ilk konulması gereken belgeyi belirler: tapu iptal ve tescil kararının kesinleşme şerhli sureti. Şerh yoksa faiz başlangıcı tartışmalı hale gelir.
Faiz Hangi Tarihten İşler?
Kural olarak faiz, zararın doğduğu an olan tapu iptal ve tescil kararının kesinleşme tarihinden işletilir. Faiz asıl alacağa bağlı fer’i bir haktır ve paranın değer kaybını karşılamayı amaçlar.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, faiz başlangıç tarihi olarak dava ya da ıslah tarihinin yazılmasını isabetsiz bulmuş; zararın doğduğu kesinleşme tarihinin esas alınması gerektiğini belirtmiştir (E. 2016/4457, K. 2017/4544, T. 18.05.2017; E. 2016/7212, K. 2018/2910, T. 12.04.2018).
Faizin Türü Nedir?
TMK m. 1007 sorumluluğu haksız fiil benzeri bir kusursuz sorumluluk olduğundan, aksi kararlaştırılmadığı sürece yasal faiz uygulanır. Talep dilekçesinde faiz türünün açıkça yazılması, taleple bağlılık ilkesi bakımından önem taşır.
Faiz İstemeyi Unuttum, Ek Dava Açabilir miyim?
İlk dava dilekçesinde faiz talep edilmemiş olması, faiz hakkından feragat anlamına gelmez. Asıl alacağa bağlı fer’i bir hak olan faiz için sonradan ek dava açılması mümkündür.
Bu ek davada faizin başlangıcı, ek davanın açıldığı tarih değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kısmi davada faiz talebinin unutulması üzerine açılan ek davada faizin tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihten işletilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır (E. 2023/10471, K. 2023/12817, T. 19.12.2023).
Aynı yönde, asıl davada faiz talebinin unutulması nedeniyle açılan birleştirilen ek davada faiz başlangıcı tapu iptal tarihi olarak düzeltilmiştir (Yargıtay 5. HD, E. 2024/14017, K. 2025/10962, T. 10.07.2025).
Birleştirilen ek davalarda da faiz başlangıcının ek dava tarihi olmadığı, kesinleşme tarihi olduğu kabul edilerek hükümler onanmıştır (Yargıtay 20. HD, E. 2015/3141, K. 2017/953, T. 09.02.2017; E. 2017/8074, K. 2020/1006, T. 26.02.2020). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de birleştirilen faiz davasında aynı sonuca varmış ve Hazine’nin itirazını reddetmiştir (E. 2024/6765, K. 2025/1032, T. 23.01.2025).
Islahla Faiz İstenirse Başlangıç Değişir mi?
Faiz talebinin ıslah dilekçesiyle ileri sürüldüğü durumlarda da kural aynıdır; zararın doğduğu tarih esas alınır. Ancak burada taleple bağlılık ilkesi devreye girer.
Islah suretiyle artırılan miktara, ıslah dilekçesinde başkaca bir tarih belirtilmemişse ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülür. Davacı açıkça kesinleşme tarihini talep etmişse bu tarih esas alınır (Yargıtay 20. HD, E. 2017/9011, K. 2020/1210, T. 05.03.2020).
HMK m. 24-26 uyarınca hakim taleple bağlıdır. Davacı ilk dilekçesinde “dava tarihinden”, ıslah dilekçesinde “kesinleşme tarihinden” faiz istemişse mahkeme bu taleplere uygun olarak farklı başlangıç tarihleri belirlemek durumundadır (Yargıtay 20. HD, E. 2017/8372, K. 2017/7885, T. 17.10.2017).
Bu ayrıntı pratikte önemli bir kayba yol açar. Islah dilekçesine tek bir cümle eklenmediği için yıllara yayılan faiz hakkı kaybedilebilir.
Islahın hangi aşamaya kadar ve hangi sınırlarla yapılabileceği ayrı bir konudur. Kaldırma kararı sonrası ıslahın usuli kazanılmış hakla sınırlanmasını ayrı bir yazıda ele aldım.
Kuraldan Ayrılan Kararlar Var mı?
İncelenen kararlar arasında genel kuraldan ayrılan hükümler de bulunur. Taşınmaza dava tarihi esas alınarak değer biçildiği gerekçesiyle faiz başlangıcının kesinleşme tarihi değil dava tarihi olması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 5. HD, E. 2022/5542, K. 2022/15222, T. 03.11.2022).
Benzer biçimde, bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı kuralı gereğince ıslaha değer verilerek kesinleşme tarihinden faiz başlatılması hatalı bulunmuş ve faizin dava tarihinden işletilmesi gerektiği ifade edilmiştir (Yargıtay 20. HD, E. 2019/3366, K. 2020/253, T. 21.01.2020).
Bir başka kararda ise birleştirilen ek dava ile talep edilen bedele ek dava tarihinden faiz işletilmesi hatalı bulunmuş, faiz başlangıcı olarak asıl davanın açıldığı tarih işaret edilmiştir (Yargıtay 5. HD, E. 2024/2435, K. 2024/8951, T. 21.11.2024).
Bu kararların ortak yanı şudur: hiçbirinde faiz ek dava tarihinden başlatılmamıştır. Ayrışma, kesinleşme tarihi ile asıl dava tarihi arasındadır. Bu nedenle ek dava tarihinin faiz başlangıcı olarak kabul edilmesi savunulabilir bir sonuç değildir.
Değerleme Hangi Tarihe Göre Yapılır?
Tazminat miktarı, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu ve emsal satışlar dikkate alınarak bilirkişi eliyle belirlenir. Değerlemenin hangi tarihe göre yapılacağı faiz başlangıcıyla doğrudan bağlantılıdır.
Değerleme dava tarihine göre yapılmışsa, kesinleşme tarihinden faiz işletilmesi mükerrer denkleştirmeye yol açabilir. Bu nedenle bilirkişi raporunda hangi tarihin esas alındığının açıkça yazılması gerekir.
Bilirkişi raporuna itiraz süresi HMK m. 281 uyarınca iki haftadır. Değerleme tarihine ilişkin itiraz bu süre içinde yapılmazsa sonradan ileri sürülmesi güçleşir.
Bu hesap dosyanın kendi verilerine göre değişir. Kendi durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişime geçebilirsiniz.
Dava Hangi Mahkemede Açılır?
TMK m. 1007’ye dayalı tazminat davaları adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davalı, Hazine’yi temsilen ilgili idaredir.
Yetkili mahkeme bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Kesin yetki kuralı bulunmamakla birlikte keşif ve bilirkişi incelemesi bakımından pratik sonuç bunu gerektirir.
Zamanaşımı süresi, kesinleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Sürenin işlemeye başladığı an konusunda içtihat açık olduğundan, kesinleşme şerhinin tarihine dikkat edilmelidir.
Ortak Mülkiyette Durum Nedir?
Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa her paydaş kendi payı oranında tazminat isteyebilir. Zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından paydaşların ayrı ayrı dava açması mümkündür.
Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır; tüm ortakların birlikte hareket etmesi ya da temsilci atanması gerekir. Miras yoluyla geçen paylarda bu ayrım sıklıkla gözden kaçar.
Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ortaklığın giderilmesi ve muhdesat tartışmaları da gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim ve muhdesat aidiyeti konusunu ayrı bir yazıda inceledim.
Tapu iptal davası kesinleşmeden tazminat istenebilir mi?
Hazine’nin açtığı tapu iptal davası sürerken malik hâlâ tapuda kayıtlıdır; mülkiyet kaybedilmediğinden tazminat alacağı da henüz doğmamıştır. Kesinleşmeden açılan tazminat davası erken açılmış sayılır ve esasa girilmeden reddedilme riski taşır. Beklenmesi gereken an, tapu iptal ve tescil kararının kesinleşme şerhini aldığı gündür; dilekçe bu tarihten sonra verilmelidir.
Yargılama sürerken tasarruf yetkisi fiilen daralır
Hazine dava açtığında tapu kaydına çoğu kez ihtiyati tedbir şerhi konulur. Malik taşınmazı satamaz, ipotek kuramaz, krediye teminat gösteremez. Alıcı bulunsa bile şerhi gören kimse işlemi tamamlamak istemez. Bu daralma yıllarca sürebilir ve malik bakımından somut bir ekonomik yük doğurur.
Fiilî kısıtlama, mülkiyetin sona ermesiyle aynı şey değildir. Tapu kaydı iptal edilinceye kadar malik sıfatı devam eder; taşınmaz kullanılmaya, kiraya verilmeye ve ürününden yararlanılmaya elverişlidir.
Tazminat talebi hangi anda doğar
TMK m. 1007 sorumluluğunda korunan menfaat mülkiyetin kendisidir. Zarar, tapu kaydının iptal edilip taşınmazın Hazine adına tescil edilmesiyle ortaya çıkar ve bu sonuç kararın kesinleşmesine bağlıdır. Kesinleşmeden önce hesaplanabilir bir zarar bulunmadığından bilirkişi de hangi tarihe göre değer biçeceğini saptayamaz.
Erken açılan davanın akıbeti
Henüz doğmamış bir alacak için açılan davada davacının korunmaya değer güncel hukuki yararı bulunmaz. Mahkeme işin esasına girmeden davayı usulden reddeder; davacı harç ve vekâlet ücreti yükü altında kalır.
Usulden verilen red kararı maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz. İptal kararı kesinleştikten sonra aynı talep yeniden ileri sürülebilir. Zaman ve masraf kaybını önlemek için dilekçe verilmeden önce kesinleşme şerhli suretin temin edilmesi gerekir.
Tazminat nasıl hesaplanır?
Tazminat, elden çıkan taşınmazın gerçek değeridir. Hesabın ilk adımı taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağının belirlenmesidir; bu nitelendirme uygulanacak yöntemi ve çıkacak bedeli doğrudan değiştirir. Arazide net gelir, arsada emsal satış esas alınır; değerlendirme tarihi ise sonucu belirleyen ikinci kritik unsurdur.
Arsa mı arazi mi ayrımı bedeli belirler
Taşınmazın imar planı içinde kalıp kalmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve çevresindeki yapılaşma, nitelendirmede ölçüt olur. Arsa sayılan yerin bedeli, tarımsal gelire dayalı arazi bedelinin belirgin biçimde üzerinde çıkar. Bilirkişi raporunda bu nitelendirmenin gerekçesiz bırakılması, rapora itirazın en güçlü dayanağıdır.
Arazide net gelir ve kapitalizasyon faizi yöntemi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11’de düzenlenen bedel tespiti esasları bu davalarda da ölçü alınır. Arazide yetiştirilen ürün, dekar başına verim, ürün fiyatı ve üretim masrafları saptanarak yıllık net gelir bulunur; bu gelir kapitalizasyon faiz oranına bölünerek bedele ulaşılır. Faiz oranındaki küçük bir sapma bedelde büyük fark yaratır, bu yüzden oranın hangi verilere dayandığı rapordan sorulmalıdır.
Arsada emsal karşılaştırma yöntemi
Arsa niteliğindeki yerde, taşınmaza yakın konumda ve benzer özellikte olan gerçek satışlar emsal alınır. Emsalin resmî kayda bağlı bir satış olması, tarihinin değerlendirme tarihine yakın bulunması ve yüzölçümü, imar durumu, yola cephe gibi ölçütlere göre üstünlük-eksiklik oranlarının açıkça gösterilmesi aranır.
Değerlendirme tarihi neden kritiktir
Bedelin hangi tarihteki değere göre hesaplandığı, faizin başlangıcıyla birlikte okunmalıdır. Kesinleşme tarihine göre değer biçilmişse faiz de o tarihten işletilir; dava tarihine göre değer biçilmiş bir rapor ise faiz başlangıcını dava tarihine çeken sonuç doğurabilir. İki tarihin birbiriyle çelişmemesi için dilekçedeki talep buna göre kurgulanmalıdır.
25 Soruda Orman Nedeniyle Tapu İptali ve Tazminat
1. Tapum orman nedeniyle iptal edildi, tazminat alabilir miyim?
Alabilirsiniz. TMK m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan devlet kusursuz olarak sorumludur.
2. Devletin kusursuz sorumluluğu ne demek?
Tapu memurunun kişisel kusuru aranmadan devletin sorumlu tutulmasıdır. Sicilin hatalı tutulduğunun ortaya konması yeterli sayılır.
3. Zarar hangi anda doğar?
Tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği gün doğar. Bu tarih hem faiz hem zamanaşımı bakımından esas alınır.
4. Faiz hangi tarihten başlar?
Kural olarak kesinleşme tarihinden. Faiz asıl alacağa bağlı fer’i haktır ve zararın doğduğu andan itibaren işletilir.
5. İlk davada faiz istemeyi unuttum, hakkım gitti mi?
Gitmedi. Faiz talebinin unutulması feragat sayılmaz; sonradan ek dava açılabilir.
6. Ek davada faiz ek dava tarihinden mi başlar?
Başlamaz. Faiz, tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten işletilir (Yargıtay 5. HD, E. 2023/10471).
7. Ek dava ile asıl dava birleştirilirse ne olur?
Sonuç değişmez. Birleştirilen ek davalarda da faiz başlangıcı kesinleşme tarihidir (Yargıtay 20. HD, E. 2017/8074).
8. Faizi ıslahla istersem başlangıç değişir mi?
Islah dilekçesinde tarih belirtilmezse ıslah tarihinden faiz yürür. Kesinleşme tarihini açıkça talep etmek gerekir.
9. Hangi faiz türü uygulanır?
Aksi kararlaştırılmadıkça yasal faiz uygulanır. Talep dilekçesinde faiz türünün yazılması taleple bağlılık açısından önemlidir.
10. Faiz başlangıcı hakkında farklı kararlar var mı?
Var. Bazı kararlarda dava tarihi esas alınmıştır. Ancak hiçbirinde ek dava tarihi faiz başlangıcı sayılmamıştır.
11. Değerleme hangi tarihe göre yapılır?
Bilirkişi raporunda esas alınan tarih belirleyicidir. Değerleme dava tarihine göre yapıldıysa faiz başlangıcı da bu tarihe kayabilir.
12. Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaç gün?
HMK m. 281 uyarınca iki haftadır. Değerleme tarihine ilişkin itiraz bu süre içinde yapılmalıdır.
13. Zamanaşımı süresi ne kadar?
Süre kesinleşme tarihinden işlemeye başlar. Sürenin uzunluğu konusunda uygulamada tartışma bulunduğundan en erken tarihte dava açmak güvenli yoldur.
14. Dava hangi mahkemede açılır?
Adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde. Davalı, Hazine’yi temsilen ilgili idaredir.
15. İdare mahkemesinde açılabilir mi?
TMK m. 1007 sorumluluğu özel hukuk sorumluluğu olarak nitelendiğinden dava adli yargıda görülür.
16. Hangi belgeleri hazırlamalıyım?
Kesinleşme şerhli tapu iptal kararı, eski tapu kaydı, kadastro tutanakları, orman tahdit haritası ve varsa emsal satış belgeleri.
17. Kesinleşme şerhi neden önemli?
Faiz başlangıcı ve zamanaşımı bu tarihe bağlandığından, şerh olmadan başlangıç tarihi tartışmalı hale gelir.
18. Manevi tazminat isteyebilir miyim?
Mülkiyet kaybına bağlı manevi tazminat talebi kabul edilmesi güç bir taleptir; koşulları somut olayda ayrıca değerlendirilir.
19. Tazminat miktarı nasıl belirlenir?
Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu ve emsal satışlar dikkate alınarak bilirkişi eliyle belirlenir.
20. Taşınmaz paylıysa nasıl dava açılır?
Her paydaş kendi payı oranında dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
21. Devlet ödediği tazminatı memura rücu eder mi?
TMK m. 1007 uyarınca devletin kusurlu görevlilere rücu hakkı saklıdır. Rücu davası ayrı bir yargılamada görülür.
22. Kısmi dava açmak mantıklı mı?
Değerleme belirsizse kısmi dava ya da belirsiz alacak davası tercih edilebilir. Faiz talebinin baştan yazılması bu halde daha da önemlidir.
23. Vekâlet ücreti ve yargılama gideri tazminata dahil mi?
Bunlar yargılama gideri olarak ayrıca hükmedilir; tazminat miktarının içine dahil edilmez.
24. Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapabilir miyim?
Olağan kanun yolları tüketildikten sonra mülkiyet hakkı ihlali iddiasıyla başvuru mümkündür. Süre koşuluna dikkat edilmelidir.
25. Davada en sık yapılan hata nedir?
Faiz talebinin ve faiz başlangıç tarihinin dilekçede açıkça yazılmaması. Taleple bağlılık nedeniyle bu eksiklik doğrudan kayba dönüşür.
Sonuç
Orman sınırları içinde kaldığı için tapusu iptal edilen malikin zararı, iptal kararının kesinleştiği anda doğar. Faiz de kural olarak bu tarihten işletilir; ilk davada faiz istenmemiş olması sonradan ek dava açılmasına engel değildir.
Ek davada faizin ek dava tarihinden başlatılması, incelenen kararlarda kabul görmemiştir. Ayrışma, kesinleşme tarihi ile asıl dava tarihi arasındadır ve bilirkişinin hangi tarihe göre değer biçtiği bu ayrımı belirler.
Dilekçede faiz türünün ve başlangıç tarihinin açıkça yazılması, taleple bağlılık ilkesi nedeniyle sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.
Kaynakça
Mevzuat
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705 (tescille kazanma), m. 1007 (tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk), m. 1023-1024 (iyiniyetli üçüncü kişinin korunması).
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 24-26 (tasarruf ilkesi ve taleple bağlılık), m. 107 (belirsiz alacak davası), m. 176-182 (ıslah), m. 281 (bilirkişi raporuna itiraz).
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 (kadastro tutanaklarının kesinleşmesi), m. 45 ile ilgili hükümler.
6831 sayılı Orman Kanunu m. 1-2 (orman tanımı ve orman sınırları dışına çıkarma), m. 7-11 (orman kadastrosu).
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 88-89 (faiz), m. 120 (temerrüt faizi).
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11 (bedel tespiti esasları: arazide net gelir ve kapitalizasyon faizi, arsada emsal karşılaştırma).
Yargı kararları
Aşağıdaki kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşılabilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/10471, K. 2023/12817, T. 19.12.2023.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/14017, K. 2025/10962, T. 10.07.2025.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6765, K. 2025/1032, T. 23.01.2025.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/2435, K. 2024/8951, T. 21.11.2024.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/5542, K. 2022/15222, T. 03.11.2022.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2015/3141, K. 2017/953, T. 09.02.2017.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/8074, K. 2020/1006, T. 26.02.2020.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2016/4457, K. 2017/4544, T. 18.05.2017.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2016/7212, K. 2018/2910, T. 12.04.2018.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/9011, K. 2020/1210, T. 05.03.2020.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/8372, K. 2017/7885, T. 17.10.2017.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/3366, K. 2020/253, T. 21.01.2020.
Doktrin ve akademik kaynaklar
Damla Sarıaslan, “Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2017.
Özgür Eray Taş, “Orman tahdit sınırları içerisinde kalan taşınmazlar yönü ile tapu sicilinin hatalı tutulmasından dolayı devletin sorumluluğu”, yüksek lisans tezi, 2019.
Elif Özgür Eyigül, “Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Bedelin Tahsili Davası ve Bedelin Belirlenmesinde Esaslar”, yüksek lisans tezi, 2024.
Dağca Durgun, “Mülkiyet Hakkı Bakımından Para Alacağının Enflasyon Karşısındaki Değer Kaybı”, yüksek lisans tezi, 2024.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; karar vermeden önce bir avukata danışılması gerekir.